Правова характеристика договору найму житлового приміщення

Размещено на http://www.allbest.ru

Вступ

Актуальність теми. Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в Цивільному Кодексі України.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім'ї. Так як таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.

Отже, тема «Правова характеристика договору найму житлового приміщення» є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві, присвяченому найму жилих приміщень в даній роботі будуть дослідженні такі питання як: поняття, форма та предмет договору найму жилого приміщення, зміна наймача у договорі, права та обов'язки сторін, розірвання договору найму житла.

Для досягнення поставленої мети потрібно вирішити такі завдання:

· ознайомитися з поняттям та ознаками договору найму житла;

· розглянути договір як об'єкт державної або комунальної власності;

· дослідити сторони у договорі найму житлових приміщень.

· з'ясувати форму та предмет договору найму житла.

· ознайомитися з правами та обов'язками сторін договору.

Таким чином, об'єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки, поняття, зміст та предмет договору найму жилого приміщення, права наймача житла і членів його родини, зміна і розірвання договору найму житла, поняття про піднайом житла.

Предметом курсової роботи є: взаємні права та обов'язки учасників договору найму житлового приміщення.

1. Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень

1.1 Поняття договору найму житла

Конституція України передбачає основні права людини і громадянина, одним з яких є право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в Цивільному Кодексі України. Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реалізації конституційних положень про вільний вибір місця проживання та про здійснення права приватної власності (ст. ст. 33 і 41 Конституції України).

Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках і багатосторонніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів (відповідно до ст. ст 626-627, гл. 52 ЦК).

Договір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання -- правовідношення, в якому кожна зі сторін має одночасно і права, і обов'язки і вважається боржником у тому, що вона зобов'язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно -- кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї. Виходячи з того, що договір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені обидві сторони договору, наймодавець одночасно виступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплати грошей за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобов'язання вчинити на його користь певну дію (передати житло в користування негайно або у строк, встановлений договором найму). У разі невиконання боржником обов'язку передати кредиторові у користування житло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачене законом. Наприклад, якщо житло ще не передане, переважне право на його одержання має той із кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, -- кредитор, який першим подав позов (ст. 620 ЦК). Правові наслідки не передання майна наймачеві, вказані в ст. 766 ЦК, поширюються на договір найму житла. Такий договір є відплатним, строковим, консенсуальним. Він вважається укладеним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору належать умови про предмет договору (ст. 812 ЦК), дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 3 статті 810 ЦК до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлене законом. Договір найму житла не є різновидом договору найму (оренди). На договір найму житла поширюються норми, що регулюють договір найму (оренди) в частині, яка не закріплена в гл. 59 ЦК в порядку аналогії закону. Наприклад, ст.ст. 762, 766 ЦК та інші.

Щодо застосування положень інших законів до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, то такі закони будуть прийняті відповідно до вимог Цивільного кодексу України та ст. З Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України. Наприклад, таким законом може бути встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, що передбачено ч. 1 ст. 820 ЦК.

1.2 Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності

Відповідно до ч. 2 статті 810 Цивільного кодексу України підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Мова йде про застосування до договору найму державного або комунального житла норм чинного Житлового Кодексу Української РСР (далі -- ЖК) та підзаконних актів, прийнятих на вимогу ЖК. Разом з тим, глави ЖК, що регулюють право користування житлом, яке належить громадянам та юридичним особам на праві приватної власності (у будинках громадського житлового фонду, службових приміщеннях і гуртожитках, які належать громадянам і фізичним особам, у будинках, квартирах приватного житлового фонду) втрачають силу після набрання чинності ЦК і до них не застосовуються. Відповідно до ст. ст. 4 та 9 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 р. і продовжують діяти після набрання чинності ЦК України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладання. Виходячи з цих вимог, а також враховуючи неповне за обсягом правове регулювання змін договору найму житла в гл. 59 ЦК, на підстави, порядок і наслідки зміни укладених до 1 січня 2004 р. договорів найму житла поширюються норми, передбачені ст. ст. 651-653 ЦК. Таким чином, норми гл. 59 ЦК регулюють підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права приватної власності, тобто стосовно житла, яке належить фізичним та юридичним особам.

1.3 Сторони у договорі найму житла

Сторонами договору найму житла є наймодавець, -- особа яка є власником житла, і наймач -- особа, якій передається житло в користування. Відповідно до ст.813 Цивільного кодексу України такими особами можуть бути фізичні особи, які набули повної цивільної дієздатності та юридичні особи. Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі. Якщо договір найму житла укладається з кількома особами або у разі заміни первісного наймача на кілька осіб, вони можуть бути наймачами у договорі. Таким чином, на стороні наймодавця і наймача можуть бути багато осіб. Такі особи за своїм положенням відносяться відповідно до солідарних кредиторів та боржників.

ЦК передбачає право бути наймачем житла юридичній особі, яка може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Правовою підставою для користування таким житлом може бути договір піднайму житла.

Сторони у договорі піднайму житла.

Стаття 823 Цивільного кодексу України Договір піднайому житла, присвячена ще одному праву наймача -- праву на укладення договору піднайму. До згоди наймодавця на укладання договору піднайму можна застосувати положення інших норм гл. 59 ЦК, які вимагають від наймача отримати таку згоду (ст. ст. 815 і 817 ЦК). У ч. 1 ст. 823 ЦК відсутня вказівка на обов'язковість згоди на укладення наймачем договору піднайму осіб, які постійно проживають із наймачем. Виходячи з рівності прав та обов'язків наймача й осіб, які постійно проживають з ним, така згода є обов'язковою.

Предметом договору піднайму є частина або все найняте наймачем помешкання. Не може бути самостійним предметом договору піднайму підсобні приміщення (кухня, коридор, комора, тощо). Сторонами цього договору є наймач і піднаймач, який, як і тимчасовий мешканець, не набуває самостійного права користування житлом (ч. 2 ст. 818 ЦК).

Частина 2 ст. 823 ЦК встановлює оплатність договору піднайму. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму і цей розмір може бути більшим за розмір плати, що вноситься наймачем ( ст. 820). Договір піднайму житла є похідним від договору найму. Тому ч. 3 ст. 823 ЦК передбачає, що строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі припинення договору найму житла, в тому числі дострокового, одночасно з ним припиняється договір піднайму. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житло у випадку припинення договору найму житла, він може бути виселений за рішенням суду без надання іншого житла за позовом власника житла.

У ч. 5 ст. 823 ЦК йдеться про обмеження прав піднаймача відносно прав наймача. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк, тобто до спливу строку договору піднайму наймач може не попереджати піднаймача про відмову від укладення договору на новий строк. Такий договір може вважатися укладеним на новий строк тільки після укладення нового договору. Якщо новий договір піднайму укладений з іншою особою, то піднаймач не має права вимагати переведення на нього прав піднаймача.

Ст. 823 Цивільного кодексу України не встановлює форми договору піднайму житла, обов'язки піднаймача та осіб, які постійно проживають з ним, підстави дострокового припинення договору піднайму. Зміст гл. 59 ЦК дає можливість зробити висновок про те, що договір піднайму має похідний характер від договору найму житла. Тим самим визначаються вимоги до договору піднайму щодо його форми, обов'язків піднаймача та осіб, які постійно проживають із ним тощо. Ці вимоги мають відповідати подібним правовідносинам за договором найму житла.

Заміна наймача у договорі про найм житла.

Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така зад можлива з участю наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття з житла. У першому випадку заміна найму можлива за його вимогою та вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.

У разі смерті наймача або вибуття його житла, наймачами можуть стати усі інші і повнолітні особи, які постійно проживали з і лишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У ці му разі договір найму житла залишаєте чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті і перестав виконувати свої обов'язки за договором найму.

Диспозиція статті 824 Цивільного кодексу України, викладена таким чином, що можна зробити висновок з урахуванням змісту інших статей при переважність вимоги наймача, інших осіб, як постійно проживають разом з ним, про замі ну наймача над відмовою наймодавця даті згоду на таку заміну. Вперше в гл. 59 пропозиції вказаних осіб законодавець називає вимогами, підкреслюючи їх значення. Крім того інші особи, які постійно проживають разом з наймачем, набувають такого статусу (рівного за правами і обов'язками з наймачем) тільки! після згоди наймодавця (ст. 816 ЦК). Серед підстав розірвання договору найму житла відсутня така обставина, як відмова наймодавця від заміни наймача. Не припиняється зобов'язання за договором найму житла смертю фізичної особи -- боржника ( ст. 608 ЦК). Очевидно, що відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду, який має задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, що пред'являються до такої особи (ст. 813 ЦК).

Правонаступництво.

Правонаступництво є однією з підстав заміни кредитора у зобов'язанні (ст. 512 ЦК). Відповідно до ст. 514 ЦК до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі зміни власника житла, переданого у найм на підставі договорів про відчуження житла, інших цивільно-правових підставах, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Правами наймодавця є право вимагати від наймача виконання його обов'язків, передбачених ст. ст. 815, 819, 820 ЦК та (або) інших обов'язків, установлених у договорі. До обов'язків наймодавця належать: передача наймачеві житла придатного для постійного проживання у ньому, здійснення капітального ремонту, якщо інше не встановлене договором, виконання вимог ст. 822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передбачених законом або договором. Правило, встановлене ч. 2 ст. 770 ЦК про те, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідносини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм. Ст. 814 ЦК є імперативною нормою, обов'язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між сторонами відповідно до вимог ч. 3 ст. 6 ЦК. Така норма має обов'язкову силу для учасників договору. Вказана правова норма спрямована на захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Слід також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (житловий будинок) у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житловий будинок (ст. ст. 350 і 351) і викуп у такому порядку не припиняє дію договору найму житла.

1.4 Форма і предмет договору найму житла

Стаття 811 Цивільного Кодексу передбачає, що договір найму житла, як правочин, має вчинятися у формі, встановленій законом. Ст. 811 ЦК встановлює письмову форму договору найму житла. Вимоги до письмової форми правочину перелічені в ст. 207 ЦК. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сторонами письмової форми договору найму житла має наслідком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення однією зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків (ст. 218 ЦК).

Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму житла, а власник житла оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користування, то вона вправі звернутися до власника житла з позовом про примусове виконання обов'язку в натурі, тобто про зобов'язання відповідача передати житло в користування. У випадку оспорювання факту вчинення цього договору і вчинення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобов'язання відповідача припинити чинити (усунути) перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові а прирівняні до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважаються допустимими доказами.

Стаття 812 Цивільного кодексу України, розглядає предмет договору найму житла, якими можуть бути помешкання. До видів помешкання Кодекс відносить, зокрема квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивідуальними ознаками і є неспоживчими. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними.

Поняття житла, житлового будинку та квартири ,як об'єктів права власності, дається в статтях 29, 379, 380, 382 ЦК. Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 812 ЦК України перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла є не вичерпаним. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцю на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість. Ст. 29 Цивільного кодексу України визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири ще й гуртожиток, готель, тощо. Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість бути предметом договору найму житла помешкань в гуртожитках, готелях. На нашу думку, такі помешкання можуть бути предметом договору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживання, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умовами цього договору. Виходячи з того, що у відповідності до ч. 1 ст. 810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору найму житла прямо не поширюються на житлові будинки, інше нерухоме майно, яке визнане самочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст. 376 Цивільного кодексу України.

Частина 2 статті, що коментується, визначає єдину вимогу до предмета договору найму житла. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому (ст. ст. 379, 380 і 382 ЦК). Вимоги щодо інших якісних характеристик помешкання сторони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку можна застосовувати до приватного житла. Якщо після укладання договору найму житла буде встановлена непридатність помешкання до постійного проживання у ньому, сторони за взаємною згодою можуть розірвати договір або за позовом наймача такий договір може бути визнаний судом недійсним на підставі ст. 229 або ст. 230 ЦК.

Частина 3 ст. 812 ЦК встановлює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило спирається на положення ст. 186 ЦК про спільне призначення головної речі і її належності. До майна, що обслуговує будинок, відносяться приміщення загального користування або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку -- приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітки, вестибулі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, будинку, тощо ( ст. 382 ЦК і ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р.).

Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рівним.

2. Права та обов'язки сторін договору найму житла

2.1 Права наймача житла

Стаття 817. Право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на вселення інших осіб у житло.

Стаття, що коментується, встановлює право наймача та осіб, які постійно проживають разом із ним (а ці особи відповідно до ст. 816 набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом), за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та з наймодавцем. Уявляється, що мова йде про зміну умов договору найму житла. Тому на нашу думку, згода наймодавця має бути висловлена у письмовій формі, виходячи з вимог ст. 811 ЦК та ст. ст. 651 і 652 ЦК. Згода наймодавця -- юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова наймодавця в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, хоча законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, тільки після отримання згоди власника. Це правило поширюється й у разі недосягнення взаємної згоди між наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Частина 1 ст. 161 ЖК передбачає, що на вселення до батьків, які є наймачами житла, їх неповнолітніх дітей згоди наймодавця не потрібно. У ЦК такий виняток з правила відсутній. Підстав для розірвання договору найму у разі вселення у житло неповнолітніх дітей для постійного проживання у ньому немає. Виселення неповнолітніх дітей у таких випадках неможливе. Відповідно до ст. 29 ЦК місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків або одного з них, з ким вони проживають.

Частина 2 статті, що коментується, передбачає, що особи, які вселилися у житло відповідно до ч. 1 цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їхньому вселенні. На відміну від вимог ст. 816 ЦК, яка вказує, що наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, набувають рівних прав та обов'язків щодо користування житлом, у осіб, які пізніше вселилися в житло можуть бути нерівні права з наймачем та іншими мешканцями. Нерівність цих прав повинна бути встановлена за домовленістю між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та особами, які вселяються в житло. Названими особами може бути встановлено, що особи, які вселяються в житло, мають право користуватися тільки певними житловими приміщеннями, тобто може бути встановлений нерівний порядок користування житлом. На нашу думку, при встановленні нерівних прав на користування житлом у осіб, які вселилися, виникають відповідні, у меншому обсязі обов'язки. Фактично такі особи стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками стосовно наймодавця і наймача. Правила, встановлені ст. 816 ЦК щодо відповідальності наймача за порушення умов договору для осіб, які проживають разом із ним, та щодо форми домовленості про встановлення порядку користування житлом, поширюються на відносини між наймачем, іншими мешканцями й особами, які вселилися у житло відповідно до ч. 1 цієї статті.

Стаття 818 Цивільного кодексу України передбачає ще одне право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. За взаємною згодою вказаних осіб наймач та особи, які постійно проживають разом з ним можуть дозволити тимчасове пробивання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Про форму взаємної згоди наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 817 ЦК). Для (вселення тимчасових мешканців згоди наймодавця не потребує. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають повідомили наймодавця про майбутнє проживання тимчасових мешканців. Порушення вимоги щодо попереднього повідомлення само по собі не передбачає яких-небудь наслідків для наймача і тимчасового мешканця. Поняття тимчасових мешканців ЦК не розкриває, як і не передбачає строк проживання цих осіб. Такі особи за користування житлом не сплачують плати. Відповідно до ч. 2 ст. 818 ЦК тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом незалежно від строку проживання і взаємовідносин з наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Вони можуть скористуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили наймач та інші мешканці. Відповідно, тимчасові мешканці не можуть дозволити проживання у помешканні інших осіб. Частина 3 ст. 818 ЦК встановлює, що тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. У разі відмови звільнити житло тимчасові мешканці виселяються за позовом наймодавця, наймача, осіб, які і постійно проживають разом з ним, за рішенням суду без надання іншого житла.

2.2 Обов'язки наймача житла

1. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

3. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний постійно вносити плату за комунальні послуги якщо інше не встановлено договором наймом.

У ст. 815 Цивільного кодексу України надається перелік основних обов'язків наймача. По-перше, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осі які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. Йдеться про тимчасових мешканців, піднаймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. І положення вказує на цільовий характер договору найму житла.

По-друге наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під забезпеченням збереження житла і підтримуванням його в належному стані потрібно розуміти виконання наймачем покладених на нього обов'язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок.

Відповідно до ч. 2 статі, що коментується наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає праві наймачеві і власнику житла на переобладнання і перепланування житлового будинку або квартири, (ст. 100 і 152 ЖК). Уявляється, що терміни перевлаштування і переобладнання є синонімами. Перевлаштування -- це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах спрямовані на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житлової площі за рахунок підсобної, зміна призначень підсобних приміщень, перенос дверей, вікон та ін. Реконструкція індивідуальних житлових будинків -- комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків (Наказ Міністерства аграрної політики України і Наказ Міністерства фінансів України № 113/198 від 25 квітня 2001 р. (зареєстровано в Міністерстві юстиції 16 травня 2001 р. № 420/5611) Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача тільки: після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.

Частина 3 статті, що коментується, зобов'язує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати ( ст. 820 ЦК). Окрім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачаня, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін. З 1 липня 2003 р. набуває чинності Закон «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію» від 20 лютого 2003 р., який визначає послуги, що належать до комунальних.

Стаття 819 передбачає, що сторони у договорі найму житла можуть встановити, на кого з них покладається обов'язок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважається, що наймач зобов'язаний здійснювати поточний ремонт житла. До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані складових житла: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.

Стаття, 816 Цивільного кодексу України встановлює одну із суттєвих умов договору найму житла. Наймач зобов'язаний вказати у договорі найму житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має кілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками відносно наймодавця і наймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача, які випливають зі змісту ст. 813 ЦК. Третє значення закріплене в ч. 2 цієї статті і полягає в тому, що наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним (про відповідальність за порушення умов договору, тобто про правові наслідки порушення зобов'язання ст. 611 ЦК). Стосовно договору найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обов'язків наймача і осіб, з якими має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками. У зв'язку з цим виникає питання про необхідність підписання договору особами, які проживатимуть разом із наймачем або про надання ними згоди на проживання на таких умовах в іншій формі. ЦК не передбачає обов'язкової участі в укладанні договору найму житла, в якій-небудь формі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Підставами виникнення прав і обов'язків для таких осіб є договір найму житла і вимоги відповідних статей гл. 59 ЦК. Частина 3 ст. 816 ЦК встановлює солідарні обов'язки кількох наймачів житла за одним договором найму. Кілька осіб можуть стати наймачами житла при укладанні договору або після заміни первісного наймача в порядку, передбаченому ст. 824 (про права кредитора у разі солідарного обов'язку боржників ст. 543 ЦК).

Частина 4 статті, що коментується, надає наймачеві й особам, які постійно проживають разом з ним, право домовитися про порядок користування житлом. Форма такої домовленості законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюється за рішенням суду. При розгляді таких справ суд має перевірити, чи був раніше встановлений між сторонами у справі порядок користування жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був установлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він відповідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом з ним, суд постановляє рішення про встановлення саме такого порядку.

Стаття 820, що коментується, регулює умови і порядок виконання наймачем такого обов'язку, як внесення плати за користування житлом. У цій статті не конкретизовано форми плати за житло. Відповідно до ст. 762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній формі. Тому, на нашу думку, й у договорі найму житла сторони можуть передбачити плату в названих формах. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встановлюється сторонами в договорі. Якщо буде прийнятий закон, який встановить максимальний розмір плати за користування житлом, сторони в договорі не вправі передбачити розмір плати, що перевищує цей розмір. Прийняття і застосування такого закону до норм, що регулюють договір найму житла, передбачено ще й ч. З ст. 810 ЦК.

Виникає питання, чи належить розмір плати за користування житлом до істотної умови договору найму житла? Складність відповіді на це питання полягає в тому, що гл. 59 ЦК безпосередньо не визначає розмір плати за користування житлом як істотну умову договору. Крім того, ч. 2 ст. 762 ЦК прямо визначає, що розмір плати за користування майном не належить до істотних умов договору і може бути визначений, у випадку спору, судом при певних умовах, ( ч. 2 ст. 762 ЦК). Системний аналіз вказаних статей, ч. 1 ст. 638 і ч. З ст. 810 ЦК дозволяє зробити висновок про те, що розмір плати за користування житлом не належить до істотних умов договору. Якщо встановлений рішенням суду розмір плати за житло не задовольняє наймача, він у порядку, передбаченому ч. 1 ст. 825 ЦК, має право відмовитися від договору найму. Якщо таке рішення не задовольняє наймодавця, він не має права відмовитися від договору найму. Але за результатами розгляду справи розмір плати буде встановлений з урахуванням споживчої якості житла та інших обставин, які мають істотне значення. Розірвання такого договору можливе у судовому порядку на умовах, передбачених ст. 652 ЦК. Відповідно до ч. 2 ст. 820 ЦК договором найму або окремим законом може бути встановлено право односторонньої зміни розміру плати за користування житлом. У противному випадку така одностороння зміна розміру плати не допускається. До таких законів слід віднести ст.ст. 651, 652 та ст. 764 ЦК. Частина З ст. 820 ЦК надає сторонам договору право встановлювати в договорі строк внесення плати за користування житлом. Такий строк може бути щотижневим, щомісячним і т. ін. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

3. Розірвання договору найму житлових приміщень

3.1 Розірвання договору найму житла

1. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

2. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі -- понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

3. Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

4. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Стаття, що коментується, присвячена підставам і порядку розірвання договору найму житла. Вказаний порядок може бути двох видів: позасудовим та судовим за ініціативою наймача або наймодавця.

Першою підставою для розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмова наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією підставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, якому (наймодавцю) він необхідний для підшукання і укладання договору з іншою особою.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймодавець має право вимагати від наймача плату за користування житлом за відповідний час. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обов'язок доведення цього факту лежить на наймачеві.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому (про непридатність житла для постійного проживання ст. ст. 379, 380 і 382 ЦК). У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обов'язок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці.

Частина 2 ст. 825 ЦК встановлює підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця. Перелік цих підстав носить вичерпний характер і розширеному тлумаченню не підлягає. Підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця ґрунтуються на загальних умовах виконання зобов'язання у встановлений строк (термін), на засадах обов'язковості договору для виконання сторонами (ст. ст. 526, 530, 612, 629 ЦК).

Першою підставою розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі -- понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.

Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Руйнування або псування житла може проявлятись в безпосередніх винних діях наймача та інших осіб, з якими він проживає, за порушення цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання, тощо, а також у бездіяльності відносно виконання обов'язків щодо здійснення поточного або капітального ремонту. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення дія договору найму житла продовжується, обов'язок наймача щодо усунення допущених порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення наймодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає, або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму.

Третьою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. У цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов'язок доведення необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї лежить на наймодавцеві.

Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншим особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав та інтересів сусідів, після попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей.

Разом із тим виникає питання про збереження за наймачем, іншими особами, які проживають разом з наймачем, права на користування житлом у разі їхньої тимчасової відсутності. Така відсутність теж може розглядатися як невикористання житла за його призначенням, якщо має місце руйнування або псування житла.

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів -- це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне порушення правил проживання. Систематичність у даному випадку -- це тривала, повторна антигромадська поведінка після попередження з боку наймодавця.

Стаття 826. Правові наслідки розірвання договору найму житла.

1. У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Згідно зі ст. 653 ЦК, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов'язання припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Розірвання договору найму житла є підставою позбавлення житла. Стаття 826 Цивільного кодексу України передбачає один з правових наслідків розірвання договору найму житла. Таким наслідком є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду без надання їм іншого житла. Необхідність постанови рішення суду про виселення зумовлене конституційною вимогою, що міститься в ст. 47 Конституції України та ст. 311 ЦК. Відповідно до вимог ч. і ст. 144 ЦПК позивач вправі об'єднати в одній позовній заяві кілька вимог, пов'язаних між собою. Позовні вимоги про розірвання договору найму житла і вимоги про виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, безумовно, пов'язані між собою. Перша вимога визначає долю позовної вимоги про виселення. Очевидно, що, виходячи з інтересів наймодавця, доцільно об'єднувати в одній позовній заяві вимоги про розірвання договору найму житла і про виселення. Відповідачами у таких справах мають бути наймач і всі повнолітні особи, які проживали у помешканні. Хоча в ст. 826 Цивільного кодексу України говориться про проживання вказаних осіб у минулому часі, підлягають виселенню й особи, які продовжують жити після розірвання договору. Виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, може полягати в звільненні житла від майна цих осіб, позбавлення їх реєстрації за цією адресою.

Висновок

Право на житло є найважливішим з речових прав, яке характеризується певними особливостями, що випливають із великого значення житла в задоволенні життєвих потреб кожної людини.
Під правом на житло слід розглядати гарантовану законом можливість придбання громадянином житла на тих чи інших підставах і стабільне користування ним в умовах свободи вибору місця проживання і цивілізованого середовища існування при забезпеченні державою гарантій недоторканості житла і недопущення свавільного його позбавлення.

У сучасному суспільстві значно підвищується значення житлового права. Так, вирішення житлової проблеми було і залишається однією з найгостріших соціальних проблем в державі.

Потребу в житлі людина задовольняє тільки за умови користування конкретним жилим приміщенням. Для цього особа вступає у відносини з іншими суб'єктами (фізичними чи юридичними особами, органами державної влади) і внаслідок того, що ці відносини піддаються правовому регулюванню, вони набувають статусу житлових правовідносин. За умови правопорушення у житловій сфері, суб'єкти житлового права мають звертатися до державних органів або до органів, що здійснюють нагляд та контроль у цій сфері, які зобов'язані вирішувати питання захисту прав громадян та застосовувати відповідні санкції до правопорушників.

Важливу роль у житловому праві відіграє договір найму житлового приміщення, шляхом укладання якого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Зміст цього договору полягає в тому, що наймач одержує від наймодавця (власника житла) право користуватися житловим приміщенням у будинках державного, комунального чи громадського житлового фонду.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім'ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато. Відповідно ті громадяни, які мають достатню кількість свого законного житла бажають здавати його в найм іншим менш забезпеченим особам, в яких не має можливості купити собі житло, і отримувати за це непоганий заробіток. Такі договори укладаються між наймачем та власником житлової площі (наймодавцем) за домовленістю сторін і відповідно до вимог закону.

Згідно закону договір найму житла має укладатися у письмовій формі, проте в багатьох випадках сторони регулюються лише усною домовленістю, породжуючи цим можливість настання негативних наслідків. Договір укладається щодо помешкання. Це може бути квартира , житловий будинок або їх частини, головне, щоб вони були придатними для постійного проживання в ньому.

Договір найму є двостороннім, а також оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі житла у користування наймачеві має право отримати від нього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати. Саме своєчасне внесення плати є одним із головних обов'язків наймача приміщення. Строковий характер договору оренди полягає у часовому обмеженні користування взятим у найм житлом. Сторони на власний розсуд можуть визначити строк договору найму житла та момент, коли вважається такий, що договір припиняє свою дію.

Договір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання - правовідношення, в якому кожна із сторін має одночасно і права, і обов'язки. Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати його збереження та підтримувати в належному стані. Наймач немає права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних із наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. При цьому наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним жиле приміщення інших осіб. Також наймач має право здавати в піднайом за згодою членів сім`ї , що проживають разом із ним, жиле приміщення, проводити обмін приміщення на інше, на збереження житлового приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім`ї.

У свою чергу, наймодавець зобов'язаний забезпечувати належну експлуатацію будинку, у якому знаходиться здане в найм житло, надавати наймачеві за плату необхідні комунальні послуги. Наймодавець має й інші обов'язки, передбачені чинним законодавством. Також наймодавець має право вимагати від наймача дотримання правил користування приміщеннями жилих будинків і своєчасного внесення орендної плати. Наймодавець має право вимагати в судовому порядку виселення наймача та членів його сім`ї, що проживають разом із ним, у передбачених законом випадках.

Законом передбачені умови розірвання договору житлового найму. Так, наймач житла має право за згодою інших осіб, що постійно проживають з ним, у будь-який час відмовитись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання негайно, наймодавець має право вимагати від нього сплатити плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що не міг укласти договір найму на тих же умовах з іншою особою.