Правовое регулирование в сфере капитального строительства

Размещено на http://allbest.ru

1. Правовой механизм реализации проекта

На основании результатов исследований, проведенных в исследовательском разделе, был сделан вывод о том, что наиболее эффективным вариантом развития земельного участка общей площадью 9500м², расположенного по адресу: п. Усть-Абакан, ул. Октябрьская, 17, является строительство на нем Детской школы искусств вместимостью 250 обучающихся с учетом реализации программ: «Живопись», «Хореографическое творчество», «Фортепиано», «Народные инструменты», «Хоровое пение».

Земельный участок, на котором предполагается строительство Детской школы искусств, является муниципальной собственностью, относится к категории земель - земли населенных пунктов, к общественно - деловой территориальной зоне. Строительство на данном земельном участке учреждения указанного назначения не нарушает его правовой режим.

Для реализации проекта строительства необходимо пройти следующие этапы:

1. Организация торгов на право заключения муниципального контракта на выполнение работ по инженерным изысканиям, архитектурно-строительному проектированию, строительству объекта капитального строительства;

2. Инженерные изыскания;

3. Проектные работы, государственная экспертиза проектной документации;

4. Получение разрешения на строительство объекта капитального строительства;

5. Строительство объекта капитального строительства;

6. Ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

7. Техническая инвентаризация и государственный технический учет объекта капитального строительства;

8. Государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости.

2. Организация и проведение торгов на право заключения муниципального контракта на выполнение работ по инженерным изысканиям, архитектурно-строительному проектированию, строительству объекта капитального строительства

Организация и проведение торгов на право заключения муниципального контракта на выполнение работ по инженерным изысканиям, архитектурно-строительному проектированию, строительства объекта капитального строительства осуществляются на основании Федерального Закона от 21.07.2005г. N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных», согласно которому муниципальный контракт заключается в том случае, если объект строительства обеспечивается за счёт местных бюджетов, а также на основании методических рекомендаций по процедуре подрядных торгов, подготовленных в соответствии с "Положением о подрядных торгах в Российской Федерации", утвержденных распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства.

Размещение заказа на выполнение работ для муниципальных нужд осуществляется путем проведения открытого аукциона.

Предметами аукциона являются: выполнение работ по инженерным изысканиям, архитектурно-строительному проектированию, выполнение работ по строительству объекта капитального строительства.

Основными участниками аукциона являются: заказчик - Управление культуры, молодежной политики, спорта и туризма администрации Усть-Абаканского района, организатор аукциона - Управление экономики и финансов администрация Усть-Абаканского района.

Претендентами аукциона на заключение муниципального контракта на выполнение определённых работ могут выступать только те организации, у которых имеется свидетельство о допуске на соответствующий вид работ, выданное определённой саморегулируемой организацией.

Документация об аукционе разрабатывается и утверждается заказчиком. контракт муниципальный инвентаризация строительство

Обязательным является следующий состав документации:

1. Объявление о проведении торгов, которое опубликовывается организатором в официальном печатном издании (газета «Усть-Абаканские известия») и размещается на официальном сайте администрации Усть-Абаканского района не менее чем за двадцать дней до даты окончания подачи заявок на участие в аукционе.

2. Приглашения для участия в торгах;

3. Инструкции оферентам;

4. Документы, предоставляемые заявителем для участия в торгах, в том числе:

§ сведения и документы об участнике размещения заказа, подавшем такую заявку:

§ фирменное наименование (наименование), сведения об организационно-правовой форме, о месте нахождения, почтовый адрес (для юридического лица), фамилию, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства (для физического лица), номер контактного телефона;

§ документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени участника размещения заказа - юридического лица (копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени участника размещения заказа без доверенности;

§ копии учредительных документов участника размещения заказа (для юридических лиц);

§ документы, подтверждающие соответствие участника размещения заказа установленным требованиям и условиям допуска к участию в аукционе, или копии таких документов;

Прием заявок на участие в аукционе прекращается в день рассмотрения заявок на участие в аукционе непосредственно до начала рассмотрения заявок на участие в аукционе, указанного в извещении о проведении открытого аукциона.

Срок рассмотрения заявок на участие в аукционе не может превышать десять дней со дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.

На основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе, аукционной комиссией принимается решение о допуске или об отказе к участию в аукционе участника размещения заказа, а также оформляется протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который ведется аукционной комиссией и подписывается всеми присутствующими на заседании членами аукционной комиссии и заказчиком, в день окончания рассмотрения заявок на участие в аукционе. Указанный протокол в день окончания рассмотрения заявок на участие в аукционе размещается заказчиком на официальном сайте администрации Усть-абаканского района.

Аукцион проводится заказчиком в присутствии членов аукционной комиссии, участников аукциона или их представителей.

Аукцион проводится путем снижения начальной (максимальной) цены контракта (цены лота), указанной в извещении о проведении открытого аукциона, на "шаг аукциона". Победителем аукциона считается лицо, предложившее наиболее низкую цену контракта.

При проведении аукциона организатор в обязательном порядке осуществляют аудиозапись аукциона и ведут протокол аукциона, в котором должны содержаться сведения о месте, дате и времени проведения аукциона, об участниках аукциона, о начальной (максимальной) цене контракта (цене лота), последнем и предпоследнем предложениях о цене контракта, наименовании и месте нахождения (для юридического лица), фамилии, об имени, отчестве, о месте жительства (для физического лица) победителя аукциона и участника, который сделал предпоследнее предложение о цене контракта. Протокол подписывается заказчиком, всеми присутствующими членами аукционной комиссии в день проведения аукциона. Протокол составляется в двух экземплярах, один из которых остается у заказчика. Заказчик в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола передают победителю аукциона один экземпляр протокола и проект контракта, который составляется путем включения цены контракта, предложенной победителем аукциона, в проект контракта, прилагаемого к документации об аукционе.

Протокол аукциона размещается на официальном сайте администрации Усть-Абаканского района заказчиком, в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.

Победитель аукциона имеет право на заключение муниципального контракта с заказчиком. Муниципальный контракт может быть заключен не ранее чем через десять дней со дня размещения на официальном сайте администрации Усть-Абаканского района протокола аукциона.

3. Инженерные изыскания

На основании ст.47 [8] инженерные изыскания являются обязательными, так как он проводятся для подготовки проектной документации. Инженерные изыскания проводятся согласно требованиям СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» [5].

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации строительства объекта капитального строительства выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства;

3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Работы по инженерным изысканиям выполняются организациями, победившими в торгах на право заключения муниципального контракта и заключившими данный контракт.

Для осуществления работ по инженерным изысканиям в организацию, выполняющую эти работы, необходимо представить следующие документы:

§ муниципальный контракт на осуществление работ;

§ кадастровый паспорт участка;

§ градостроительный план;

§ техническое задание;

Сроки выполнения работ и их оплата определены муниципальным контрактом.

Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материал в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, который является основанием для выполнения проектных работ.

4. Проектные работы

На основании ст.47 [8] проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объекта капитального строительства.

Проектные работы выполняются организациями, победившими в торгах на право заключения муниципального контракта и заключившими данный контракт.

Для осуществления проектных работ в организацию, выполняющую эти работы, необходимо представить следующие документы:

§ муниципальный контракт на осуществление работ;

§ градостроительный план;

§ техническое задание;

§ заключение об инженерных изысканиях;

Сроки выполнения проектных работ и их оплата определены муниципальным контрактом.

В результате получаем проект в составе:

1. технико-экономические обоснования;

2. расчеты;

3. чертежи;

4. пояснительные записки;

5. сметы;

6. иллюстративный материал (генпланы, фасады и перспективы объекта в графической или макетной форме).

Проектная документация строительства Детской школы искусств в п. Усть-Абакан, подлежит государственной экспертизе, так как к случаям, предусмотренным ст. 49 [8], когда государственная экспертиза не проводится, рассматриваемый объект не относится. Документация обязательно направляется заказчиком в ГУ «Государственная экспертиза по РХ» на государственную экспертизу.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, а также результата инженерных изысканий.

Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать трех месяцев.

В результате проведения государственной экспертизы проекта возможны два варианта - положительное или отрицательное заключение. В случае получения положительного заключения проектная документация утверждается заказчиком. В ином случае необходимо устранить указанные замечания и предоставить проект на повторную государственную экспертизу. После получения положительного заключения государственной экспертизы проектная документация утверждается заказчиком.

5. Получение разрешения на строительство

На основании ст.51 [8] разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Разрешение на строительство выдаёт Отдел архитектуры и градостроительства администрации МО Усть-Абаканский район при условии предоставления заказчиком документов по установленной форме вместе с обязательством руководителя строительной организации, которая будет проводить производство работ, а также авторского и технического надзора о соблюдении ими действующих строительных норм и правил.

Документы, предоставляемые в Отдел архитектуры и градостроительства администрации МО Усть-Абаканский район для получения разрешения на строительство:

1. Заявление установленной формы;

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

3. Градостроительный план земельного участка;

4. Материалы, содержащиеся в проектной документации: а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства; 5. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Отдел архитектуры и градостроительства администрации МО Усть-Абаканский район в срок до 20-ти дней рассматривает представленные документы, оформляет и регистрирует их и выдает заказчику разрешение на строительство или направляет заявителю в письменной форме отказ в выдаче разрешения на строительство с указанием причины отказа и возвратом всех, предоставленных документов.

На основании п.14 ст. 51 [8] выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, но не более, чем на три года.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, которое подается не менее, чем за 60 дней до окончания срока действия разрешения на строительство, на срок до 1,5 лет.

Результатом является разрешение на строительство, оформленное Постановлением главы администрации Усть-Абаканского района.

6. Строительство объекта капитального строительства

Организацией, осуществляющей строительство, является лицо, с которым заключен муниципальный контракт.

Документы, которые ведутся на строительной площадке:

1. акт освидетельствования скрытых работ;

2. акт промежуточной приемки ответственных конструкций,

3. журнал производства работ;

4. документы, на основании которых ведутся монтажные работы;

5. общий журнал работ.

В процессе строительства на объекте осуществляется строительный контроль, который в свою очередь делится на технический и авторский надзор. Технический надзор осуществляется лицом, производящим строительство объекта, а также самим заказчиком. Авторский надзор осуществляется проектной организацией.

Государственный строительный надзор осуществляется Отделом государственного строительного надзора Министерства регионального развития РХ, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора за строительством при строительстве объектов капитального строительства на основании ст.54 п.1 [8]. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Заказчик заблаговременно, но не позднее, чем за семь рабочих дней до начала строительства объекта капитального строительства должен направить в Отдел государственного строительного надзора Министерства регионального развития РХ извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

1. Копия разрешения на строительство;

2. Проектная документация в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3. Копия документа о внесении на местность линий отступа от красных линий;

4. Общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, представителей заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Результатом строительства является законченный строительством объект капитального строительства.

7. Ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию

На основании ст.55 [8] разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаёт Отдел архитектуры и градостроительства администрации МО Усть-Абаканский район.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

2. Градостроительный план земельного участка;

3. Разрешение на строительство;

4. Акт приемки объекта капитального строительства.

Согласно акту, формируется комиссия, в состав которой входят:

ь Начальник Отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Усть-Абаканский район

ь Директор МУП «Тепловые сети»

ь Директор МУП «Электросети»

ь Начальник отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН ГУ МЧС России по РХ;

ь Директор МУП «Водоканал»;

ь Заказчик;

ь Подрядчик. В течение 10-ти дней заявление рассматривается и принимается решение. При положительном решении вопроса выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в виде Постановления главы администрации Усть-Абаканского района.

8. Техническая инвентаризация и государственный технический учёт объекта капитального строительства

Порядок проведения технической инвентаризации и государственного технического учёта регулируется Постановлением правительства РФ от 4.12.2000 №921 «О государственном техническом учёте и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства» [9].

Техническую инвентаризацию и государственный технический учёт объекта капитального строительства осуществляет Государственное унитарное предприятие Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» (ГУП РХ УТИ).

На основании ст.6 [9] техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую. Первичную инвентаризацию проводят, если ранее техническую инвентаризацию не проводили, внеплановую при изменении технических или качественных характеристик, вторичную проводят в целях выявления произошедших после первичной инвентаризации изменений и их отражения в технических паспортах и иных учетно-технических документах.

Исходя из вышесказанного, необходимо провести первичную техническую инвентаризацию объекта капитального строительства.

Для проведения первичной технической инвентаризации заказчику необходимо подать заявление в Государственное унитарное предприятие РХ «Управление технической инвентаризации».

Для технической инвентаризации объекта капитального строительства правообладатель обязан предоставить правоустанавливающие документы, определяющие нормативные (юридические) границы и состав объектов недвижимости, в том числе:

1. Свидетельство о праве на земельный участок с приложением плана;

2. Решения и другие акты по отводу земельного участка под застройку;

3. Решения и акты уполномоченных органов о выдаче разрешения на строительство;

4. Акт государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию с Постановлением администрации об его утверждении (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию);

5. Иные документы, выданные государственными органами или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством.

В результате проведения технической инвентаризации на объект капитального строительства оформляется кадастровый паспорт.

Оплата за проведение первичной технической инвентаризации является договорной.

Техническая инвентаризация проводится в срок от 10 до 45 рабочих дней в зависимости от сложности объекта.

Заявителю (заказчику) выдается технический паспорт объекта учета, на основе которого формируется и ведется учет в установленном порядке - вносится запись об объекте в Единый государственный реестр объектов капитального строительства. Процедура государственного технического учёта осуществляется в семидневный срок.

Запись об объекте капитального строительства в Едином государственном реестре объектов капитального строительства устанавливает факт наличия объекта по конкретному адресу, в определенных границах, фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками.

В результате внесения записи в Единый государственный реестр, объекту капитального строительства присваивается инвентарный номер.

Выписка из Единого государственного реестра является доказательством проведенного государственного технического учета и наличия определенных характеристик объекта на определенную дату.

9. Государственная регистрация права собственности на объект капитального строительства

На основании ст.2 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6], государственная регистрация - юридический акт, т.е. действие, влекущее за собой определенные юридические последствия; это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию права, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ - управление Росеестра по РХ.

Согласно со ст. 2 [6] строго определён порядок проведения государственной регистрации права:

1. Сдача пакета документов;

2. Правовая экспертиза документов;

3. Выявление несоответствий или соперничества прав;

4. Внесение записей в ЕГРП при отсутствии несоответствий.

5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой регистрации прав.

Для проведения государственной регистрации права в Управление Росреестра по РХ подаётся следующий пакет документов:

1. Заявление на проведение государственной регистрации;

2. Градостроительный план земельного участка, план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера;

3. Правоустанавливающие документы на земельный участок и объект капитального строительства;

4. Технический паспорт объекта капитального строительства;

5. Кадастровый паспорт земельного участка.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Согласно ст. 333.35 [7] государственная регистрация права собственности осуществляется без взимания платы.

Результатом государственной регистрации права является внесение соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Проведенная государственная регистрация возникновения прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Размещено на Allbest.ru