Размещено на http://www.allbest.ru/

• Содержание
• Введение
• 1. Общие положения государственной регистрации прав
• 1.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на земельные участки
• 1.2 Права на земельные участки, подлежащие государственной регистрации
• 2. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки
• 2.1 Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки
• 2.2 Приостановление и отказ государственной регистрации прав на земельные участки
• 3. Порядок обжалования действий органов государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
• Заключение
• Список использованных источников

Введение

Данная работа посвящена рассмотрению процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности - на земельные участки, и сделок с ним; ее общих положений, принципов; порядка проведения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Федеральным законом от 21 июля 1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Актуальность темы исследования состоит в том, что произошли крупные изменения в регулировании регистрации прав на земельные участки, так как ранее земля как таковая принадлежала государству, на данном же этапе происходят изменения в отношении прав на землю, регистрации соответствующих прав.

Объектом являются правовые отношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки сделок с ними.

Предметом исследования является определение правовой сути и содержания категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, а также сделок с ними, изучение правоотношений, складывающихся в данной сфере.

Для реализации цели будут поставлены следующие задачи:

1) проанализировать понятие и принципы государственной регистрации прав на земельные участки;

2) проанализировать порядок проведение государственной регистрации прав на земельные участки

3) проанализировать основания приостановления и отказа государственной регистрации прав на земельные участки

4) определить порядок обжалования действий органа государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

1. Общие положения государственной регистрации прав

1.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на земельные участки

Согласно ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В.А. Порошков утверждает, что "государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве".

А.Р. Кирсанов считает, что "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц". Далее он поясняет, что "интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ".

Введение системы государственной регистрации прав, которая предусматривается ст. 131 ГК РФ, обусловлено достижением некоторых целей:

- придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, и, конкретно земельные участки, а также информации об этих правах;

- защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, путем введения государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом и переходом прав на него;

- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, на всей территории РФ;

М.Г. Пискунова, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что: "Основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, прозрачности рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость".

Анализируя мнения различных авторов, можно выделить, что основной целью государственной регистрации прав является защита законных прав и интересов субъектов отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества и земельных участков, в частности. Государство, являясь крупнейшим собственником земли и одним из основных участников оборота недвижимого имущества обязано специально гарантировать и защищать права и интересы других субъектов.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников.

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660, принятым в развитие ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты.

В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют:

· федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

· территориальные органы - управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов Российской Федерации.

Принципы проведения государственной регистрации прав можно разделить на общие и особенные. В данной работе мы раскроем только особенные принципы.

Из особенных принципов, относящихся непосредственно к государственной регистрации, можно выделить следующие.

Процессуальный формализм. Данный принцип означает строго регламентированную процедуру проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, которая четко прописана в Законе о регистрации. Также следует отметить, что к этому принципу относится и правила ведения Единого государственного реестра, форму и содержание вносимых записей. Это установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией того или иного права, усиления ответственности регистрирующих органов за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений ЕГРП.

Принцип единства. Этот принцип означает осуществление процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним единой системой органов, действующих на территории субъектов Российской Федерации, которые и составляют Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Также, для обеспечения принципа единства, ЕГРП ведется на русском языке на территории всей Российской Федерации.

Принцип двойной регистрации. Данный принцип можно отметить даже в самом названии Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который заключается как в регистрации договора, например, купли-продажи, так и в регистрации перехода того или иного права или обременения права. Однако, этот принцип не стоит относить ко всем сделкам. Принцип двойной регистрации применятся к сделкам, для которых законодательно установлено обязательное требование по надлежащей форме и государственной регистрации.

Принцип преемственности. Согласно данному принципу, собственник, зарегистрировавший свои права до вступления данного Закона в силу, обладает всеми правомочиями относительно содержания права собственности - владение, пользование и распоряжение. Однако, если, к примеру, с земельным участком совершается сделка, которая подлежит государственной регистрации, или же ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация такой сделки или ограничения права, возможна только после регистрации права в ЕГРП. То есть, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением земельным участком, приобретенным до вступления в силу Закона о регистрации, подпадают под его действие.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. Согласно статье 20 Закона о регистрации одним из оснований в отказе проведении государственной регистрации является "наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами". Таким образом, если во время проведения правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, становится известно, что данный земельный участок зарегистрирован за другим субъектом, отдается приоритет ранее зарегистрированному праву.

1.2 Права на земельные участки, подлежащие государственной регистрации

Права на землю, подлежащие государственной регистрации, - это право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, а также возникновение, переход и прекращение названных прав.

Подлежат государственной регистрации и ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость. В ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дается определение термину "ограничение (обременение)" - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Основными ограничениями (обременениями) вещных прав законодатель указывает сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду, арест имущества. Исходя из таких положений устанавливаются помимо права собственности также субъективные права и иных лиц. Указанный перечень ограничений (обременений) не является исчерпывающим.

При этом ограничение (обременение) может быть как вещным (сервитут), так и обязательственным (аренда).

Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования участком, а также договоры аренды и безвозмездного пользования участком, возникающие по основаниям, установленным гражданским законодательством, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со специальными нормами Гражданского кодекса необходимо регистрировать следующие сделки, в предмете которых может быть земельный участок: договор об ипотеке -- залоге недвижимого имущества (ст. 339); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574); договор ренты (ст. 584) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609). Уступка требования по сделке, требующей регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке регистрации данной сделки (п. 2 ст. 389).

Земельный кодекс указывает на обязательность государственной регистрации договора аренды, субаренды и безвозмездного срочного пользования, однако только в том случае, если они заключены на срок год и более.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, в том числе и с землей, является добровольной и носит исключительно заявительный характер. Однако несоблюдение требования о регистрации сделки влечет необратимые последствия - ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

При этом сделка с земельным участком считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими только с момента регистрации сделки в Едином государственном реестре прав, который ведет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Основополагающей нормой, предусматривающей удостоверение прав на недвижимое имущество, в том числе и на землю, является п. 3 ст. 131 ГК РФ, обязывающий орган, который осуществляет государственную регистрацию, удостоверить регистрацию посредством выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения специальной надписи на документе, представленном для регистрации.

2. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки

2.1 Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки

В соответствии с Федеральным закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок регистрации позволяет выделить следующие этапы:

· прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона о регистрации, и их регистрацию в книге учета входящих документов;

· правовая экспертиза представленных документов, в том числе проверка юридической силы правоустанавливающих документов, законности сделки;

· внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

· удостоверение проведенной регистрации.

Прием документов и их регистрация в книге учета входящих документов является первым этапом регистрации. Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном ст. 16-18 Федерального закона.

Регистрация представленных документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. № 343.

Федеральным законом установлены лишь основные документы, необходимые для государственной регистрации прав на землю, как заявление на регистрацию, правоустанавливающие документы и документы, описывающие объект регистрации. Дополнительные документы представляются в случаях, установленных законодательством.

Государственная регистрация права производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо ее представителя, имеющего надлежаще оформленную доверенность. Общие требования к заявителям, если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления - заявление о регистрации права подается лицом, в отношении которого принят акт. Если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом.

При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта уполномоченного органа исполнительной власти, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества, в том числе земли, выделена в отдельный вид регистрации (ст. 26 Федерального закона).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора.

Договор субаренды земли также подлежит государственной регистрации (ст. 615 ГК РФ). Заявление на регистрацию должны подавать все участники сделки.

Документы по субъекту регистрационных правоотношений, в частности, удостоверяющие личность, предъявляют физические лица, заявляющие о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права: правообладатели, участники сделки, их представители, в том числе представители юридических лиц.

Согласно гражданскому законодательству юридические лица действуют через своих руководителей без доверенности в силу закона или учредительных документов; через своих представителей - на основании доверенности или договора.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав, а именно: сведения об объекте, о виде права (обременения) и о правообладателе (стороне сделки, лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права или чьи права ограничиваются (обременяются).

После приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав запись об этом заявлении, указывающую на существование правопритязания в отношении данного объекта. Аналогичная запись делается в случае, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке. Однако при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.

Второй этап - правовая экспертиза представленных документов, в том числе проверка юридической силы правоустанавливающих документов, законности сделки. Правовая экспертиза представленных документов предполагает проверку имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по заявленному объекту недвижимого имущества; юридической силы правоустанавливающих документов; законности сделки; действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законом требованиям; сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации; а также принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о ее приостановлении, об отказе в регистрации.

Целью проверки имеющихся в Единой государственном реестре прав записей в отношении заявленного на регистрацию объекта недвижимого имущества является выявление правового состояния этого объекта, наличие зарегистрированных прав, правопритязаний иных лиц, зарегистрированных сделок, ограничений (обременений) прав, в том числе арестов и иных запрещений на заключение сделок с указанным объектом недвижимости, поскольку только надлежащий правообладатель вправе соответствующим образом распорядиться недвижимостью.

В случае наличия двух и более правопритязаний на один и тот же объект недвижимого имущества решение о государственной регистрации принимается по ранее принятому на регистрацию заявлению (если нет оснований для отказа в регистрации), а всем последующим по времени заявлениям на регистрацию должно быть отказано.

При наличии у государственного регистратора сомнений в бесспорности проведения государственной регистрации по всем находящимся в работе заявлениям, в порядке, установленном п. 1 ст. 19 указанного Закона, регистрационные действия приостанавливаются.

При наличии в Единой государственном реестре прав записи об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки и представления заявления о государственной регистрации, необходимо выяснить - существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации ограничение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав и препятствующее проведению государственной регистрации.

Если в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с этим объектом, а в это время в отношении заявленного объекта еще не внесена запись в Единый государственный реестр прав или не принято решение об отказе в регистрации, то регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрете в порядке, установленном законодательством.

Наличие в Едином государственном реестре прав зарегистрированного ограничения (обременения) права, например арены, требует проверки этого ограничения (обременения) в представленном на регистрацию договоре. Отсутствие такого указания в договоре является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии.

Регистрация перехода права на объект недвижимости, его ограничения (обременения) или сделки с ним возможна при наличии в Реестре записи о вещном праве на данный объект недвижимости (п. 2 ст. 13 Федерального закона). Действия государственного регистратора в этом случае зависят от момента возникновения указанного вещного права.

Если в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о праве, возникающем с момента государственной регистрации в приобретенном лицом после введения в действие Федерального закона, т.е. после 31 января 1998 г., то в государственной регистрации должно быть отказано.

Если в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о вещном праве, приобретенном заявителем до введения в действие указанного Закона, т.е. до 31 января 1998 г., то государственная регистрация приостанавливается.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав обязан проводить проверку юридической силы правоустанавливающих документов.

При проверке юридической силы правоустанавливающих документов выясняется соответствие правоустанавливающих документов тому законодательству, которое действовало на момент издания и в месте издания документа, его формы и содержания; наличие надлежащей компетенции органа государственной власти или местного самоуправления на издание акта, устанавливающего соответствующее право, соблюдение порядка издания указанных актов, подписание его уполномоченным лицом (в соответствии с актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Если судебное решение представлено в качестве правоустанавливающего документа для регистрации права на земельный участок, то оно должно иметь в своей резолютивной части выводы об удовлетворении заявленного требования о соответствующем праве на конкретный земельный участок определенной площади и однозначным адресным ориентиром. В противном случае для внесения записи в Единый государственный реестр прав потребуется вынесение дополнительного решения.

Одним из сложных вопросов в регистрационной деятельности является проверка законности сделки, а именно проверка правоспособности и дееспособности сторон, полномочий у их представителей; соблюдение формы сделки; существенных ее условий; возможности распоряжения недвижимостью лицом, совершившим это распоряжение (в регистрации может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость); соблюдение прав и законных интересов иных лиц, не участвующих в сделке.

Обязывая государственного регистратора проверять законность сделки, законодатель не делает различия между сделкой, совершенной в простой форме и нотариальной. При этом не важно, подлежит регистрации сама сделка или она является только основанием для регистрации перехода права.

По итогам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов государственный регистратор вправе либо зарегистрировать заявленной право, сделку, ограничения (обременения) права; либо приостановить регистрацию с целью устранения причин, препятствующих регистрации, в том числе для получения дополнительных документов; либо отказать в регистрации.

2.2 Приостановление и отказ государственной регистрации прав на земельные участки

Приостановление государственной регистрации прав на земельные участки может произойти как по инициативе органа регистрации прав, так и по инициативе участников сделки, по решению суда или в силу прямого указания закона.

Приостановление государственной регистрации по инициативе регистратора возможно при следующих условиях и на основаниях. Во-первых, срок приостановления государственной регистрации не может превышать одного месяца. Во-вторых, у регистратора должны возникнуть обоснованные сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав на земельные участки, в подлинности представленных документов или достоверности представленных в них сведений.

При наличии указанных обстоятельств по решению государственного регистратора регистрация приостанавливается в следующих случаях:

· непредставления в орган по регистрации прав какого-либо из документов, необходимых по закону для регистрации;

· направления в уполномоченные органы и организации письменного запроса об объекте недвижимости и правах на него;

· направления представленных на регистрацию документов на подтверждение подлинности в издавший их орган;

· направления представленных на регистрацию учредительных документов, свидетельств о государственной регистрации юридических лиц на подтверждение достоверности содержащихся в них сведений в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;

· направления представленных на регистрацию документов, подтверждающих полномочия руководителей организации, представителей физических и юридических лиц (доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т.п.), на подтверждение их подлинности.

При этом государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить участников сделки о приостановлении государственной регистрации и об основаниях приостановления.

По инициативе участников сделки приостановление регистрации осуществляется государственным регистратором по основаниям, изложенным в письменном заявлении правообладателя, стороны сделки или уполномоченного на то лица. Перечня оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе участников сделки закон не содержит.

По заявлению правообладателя регистрация приостанавливается не более чем на три месяца. По заявлению другой стороны сделки - не более чем на месяц.

В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав, основанием для приостановления может быть также наличие определения или решения суда. В этом случае регистрации приостанавливается:

· на указанный судом срок;

· до отмены судом решения (определения) о приостановлении;

· до наступления указанного судом события (например, вынесения судом решения по спору).

Основанием приостановления в силу прямого указания закона может служить, например, п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав, в котором указано, что регистрация приостанавливается для проверки соблюдения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при её возмездном отчуждении постороннему лицу.

Основания для отказа в государственной регистрации установлены законом, и перечень их носит исчерпывающий характер (п. 1 ст. 20 Федерального закона).

Общими основаниями для отказа в государственной регистрации прав могут быть основания по субъекту, объекту и праву регистрации.

Основаниями отказа в регистрации являются:

· по субъекту - обращение с заявлением о регистрации прав ненадлежащего лица; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

· по объекту - непредставление документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав; документы, представленные для государственной регистрации прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества;

· по праву, подлежащему регистрации - право по объекту недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законом; акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Частные основания для отказа в государственной регистрации ипотеки указаны в ст. 21 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, если нет других законных оснований для отказа, например непредставление необходимых для регистрации документов.

Срок принятия государственным регистратором решения об отказе в государственной регистрации - это срок регистрации. Обо всех отказах в регистрации делается соответствующая отметка о правопритязаниях в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация может прекращаться на основании письменного заявления заявителя об отказе в регистрации. Это происходит до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в регистрации права. В этом случае государственный регистратор письменно уведомляет заявителя о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения.

При этом необходимо отметить, что отказ в государственной регистрации по основаниям, не обозначенным в законе, не допускается.

Так, Островским городским судом (Псковская область) 28 мая 2010 года было принято Решение №2-46 о признании недействительным отказов в государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Иск Граматниекса Г.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области предъявлены по тем основаниям, что ответчиком отказано в государственной регистрации права собственности на земельные участки на основании договоров купли-продажи ввиду истечения срока действия доверенностей после получения регистрирующим органом документов на государственную регистрацию.

В 2010 году представители сторон по договору обратились в регистрирующий орган в целях регистрации прав на земельные участки. В адрес сторон направлено сообщение об отказе в государственной регистрации ввиду того, что на государственную регистрацию представлена доверенность, срок действия которой истек.

Заявитель считает, что доверенность, предоставляющая право на обращение в регистрирующий орган, имеет для последнего значение только на стадии принятия заявления о государственной регистрации; указанный документ не имеет правоустанавливающего характера в отношении имущества, право на которое регистрируется.

Заявитель просит признать отказ Ответчика в государственной регистрации права собственности на земельные участки недействительным и обязать Ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на земельные участки и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Представитель регистрирующего органа, действия которого оспариваются, в судебном заседании заявленные требования не признала.

Выслушав представителей сторон, ознакомившись с материалами дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Договоры купли-продажи земельных участков от имени Продавцов были заключены в период полномочий представителя по доверенностям и сданы на регистрацию в регистрирующий орган в период действия доверенностей, что подтверждено документально, в том числе заключенными между сторонами договорами и расписками в получении документов на государственную регистрацию.

Судом установлено, что действие доверенностей прекращено после обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав.

Истечение срока действия доверенности после принятия документов к регистрации не является основанием для отказа в государственной регистрации прав в соответствии со ст. 20 вышеназванного Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании ст. 131 ч. 5 ГК РФ, ст. 2 ч. 5, ст. 20 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и руководствуясь ст. ст. 194, 198, 254-258, 338 ГПК РФ, суд

Суд Решил:

Заявление Граматниекс Г.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, удовлетворить

3. Порядок обжалования действий органов государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Анализ действующего российского законодательства позволяет сделать вывод о том, что обжалование действий органа государственной регистрации может быть обжаловано как досудебном, так и судебном порядках.

В досудебном порядке могут быть обжалованы только те действия, в отношении которых в законе нет прямого указания на то, что они могут быть обжалованы исключительно в судебном порядке. Следовательно, те действия, ссылка о судебном обжаловании которых не содержится в действующем законодательстве, могут быть обжалованы в досудебном порядке (например, нарушение сроков регистрации, отказ в приеме документов на государственную регистрацию, отказ в приеме заявления о предоставлении информации о зарегистрированных правах и т.п.).

В рамках рассматриваемой темы, обжалование в письменной форме представляет собой обращение заинтересованного лица в Росреестр, его территориальные органы и обособленные подразделения с письменным заявлением или жалобой.

Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. могут обжаловаться любые действия Росреестра, его территориальных органов, обособленных подразделений и их должностных лиц, которые не соответствуют требованиям закона.

Следует отметить, что законом не установлена обязанность лица, обжалующего действия регистрационных органов, обращаться с заявлением в вышестоящий в порядке подчиненности орган (т.е. действовать в административном порядке обжалования). Следовательно, заявитель может сразу обращаться с исковым заявлением в суд. Согласно ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) регистрирующего органа, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти.

Так, в суд обратилось ООО "Комбикормовый завод "Шумихинский" с иском к Шумихинскому отделу УФРС по Курганской области об исправлении технической ошибки путем внесения изменений в ЕГРП в части указания категории земельного участка вместо земель населенных пунктов - "земли промышленности". Суд, рассмотрев материалы дела, удовлетворил требования истца. При этом суд пришел к следующим выводам. Во-первых, в выписке из кадастрового дела, представленного для проведения регистрации, категория земель "земли населенных пунктов" была указана ошибочно. Данная ошибка была исправлена, что отражено кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра). Во-вторых, законодательством допускается внесение в ЕГРП таких сведений, которые не являются ошибкой самого регистратора. Следовательно, техническая ошибка в записях, допущенная при государственной регистрации прав, может быть исправлена и в том случае, когда она не являлась результатом виновных действий самого регистратора.

Из этого Постановления следует сделать вывод о том, что одним из оснований обжалования действий органа государственной регистрации является техническая ошибка.

К еще одному основанию обжалования действий регистрирующего органа - это отказ в приеме документов. Таким образом, лицо, обжалующее незаконные действия (бездействие) Росреестра, его территориальных органов и их должностных лиц, может определить предпочтительный порядок своих действий - административный (досудебный порядок урегулирования спора) или судебный.

Заключение

регистрация земельный право обжалование

В данной работе были рассмотрены общие положения государственной регистрации прав на землю и сделок с ней в соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Понятие государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество.

В работе раскрыты особенные принципы государственной регистрации: процессуальный формализм., принцип единства, принцип двойной регистрации, принцип преемственности, принцип приоритета ранее зарегистрированных прав.

Также проанализированы вещные права, подлежащие государственной регистрации: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, а также возникновение, переход и прекращение названных прав;

В работе исследован порядок осуществления государственной регистрации прав, включающий четыре основных этапа:

o прием документов и их регистрация в книге учета входящих документов;

o правовая экспертиза представленных документов, в том числе проверка юридической силы правоустанавливающих документов, законности сделки;

o внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации

o удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачи свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, предоставленных заявителем на регистрацию.

Государственная регистрация может быть приостановлена на основании положений, приведенных в ст. 19 Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также в проведении государственной регистрации может быть отказано в соответствии с нормами ст. 20 Федерального закона.

Лицо, обжалующее незаконные действия (бездействие) Росреестра, его территориальных органов и их должностных лиц, может определить предпочтительный порядок своих действий - административный (досудебный порядок урегулирования спора) или судебный.

Список использованных источников

Нормативно-правовая база

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 т // СЗ РФ. 2009. №4. Ст. 445.

2. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301

3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ (с изм. и доп.) // Парламентская газета", №204-205, 30.01.2001

4. Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 №122-ФЗ (с изм. и доп.) // Российская газета, №145, 30.07.1997

5. Закон Российской Федерации "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" от 27 апреля 1993 г. №4866-1 (с изм. и доп.) // Российская газета. 12 мая 1993. №89.

6. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"

7. Решение Островского городского суда Псковской области от 28 мая 2010 года №2-46.

8. Решение Курганского городского суда от 16 июля 2011 года №9-48.

Научная литература

9. А.А. Варламов "Земельный кадастр" в 6 Т., Т.3, "Государственный учет и регистрация земель", Колос, 2008 г.

9. А.И. Быстров "Постатейный комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" / - М.: Норма, 2011.

9. Боголюбов, С. Земельное право : учебник для бакалавров. - Изд. 5-е, перераб. и доп.- М. : Юрайт, 2013.

9. Е.А. Чефранова, С.Г. Певницкий "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уч. Пособие", Статут, М., 2009 г

9. Земельное право России : учебник для вузов / Б. В. Ерофеев ; науч. ред. Л. Б. Братковская. -12-е изд., перераб. и доп.. -М.: Юрайт, 2012.

9. Кирсанов А.Р. "Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации." М., 2005

9. Павлиенко А.Н. Административно-правовое регулирование обжалования отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество // Административное и муниципальное право. 2009. №9.

9. Пискунова М.Г. "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции." М., 2003

9. Порошков В.А. "Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. канд. юрид. наук." Волгоград, 1998

9. С.В. Веретельникова. "Особенности государственной регистрации прав на земельные участки". - 2011. / Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области .Электронный ресурс.

Размещено на Allbest.ru