Арендные отношения в рыночной экономике. Виды аренды и особенности арендой платы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

Арендные отношения в рыночной экономике. Виды аренды и особенности арендой платы

Введение

экономический арендный договор плата

Актуальность данной темы работы обусловлена тем, что новый этап социально-экономических реформ закономерно акцентирует внимание на процессах, происходящих на микроуровне. Возрастные самостоятельности предприятий, увеличение их роли в формировании и распоряжении инвестициями, многообразие складывающихся в рыночной экономике экономических взаимоотношений предполагают необходимость поиска, изучения и внедрения новых форм и методов хозяйственной деятельности. Ускорение научно-технического прогресса, как объективная необходимость современного экономического развития, обусловило создание и все возрастающую эксплуатацию нового высокопроизводительного оборудования. Стоимость этой техники постоянно и значительно возрастает, что затрудняет ее обновление.

Ускорились темпы морального старения, предполагающего необходимость периодической замены основных средств. Обострившаяся конкуренция заставляет многие фирмы промышленно развитых стран интенсивно использовать имеющиеся средства производства, прибегая к более совершенным средствам их приобретения, использования и обслуживания.

В этих условиях активизация арендных отношений укрепляет достижения задач оптимизации экономической деятельности на предприятии, способствует повышению эффективности оборудования в условиях действия разного рода ограничивающих факторов, позволяет осуществить модернизацию производства на основе современных технологий. Арендные экономические отношения и формы хозяйствования (включая лизинг) должны быть узаконены и широко развиты во всех секторах российской переходной экономики. Это - важное условие развития предпринимательской деятельности, позволяющее собственнику с пользой для себя и общества пустить в хозяйственный оборот имущество, которое он сам не в состоянии или не желает производительно использовать.

В условиях жесткой конкуренции за внутренние и внешние рынки все более важным становится улучшение не только технических характеристик оборудования, но и финансовых условий, на основе которых оно предлагается потребителям. Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования городских земель, как на Западе, так и в отдельных Российских регионах, например в г. Москве. При этом на начальном этапе развития земельного рынка в России арендные отношения могут стать главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим субъектам и бережного и рационального ее использования. Арендные отношения позволяют собственнику и прежде всего государственным и муниципальным органам, осуществлять контроль за эффективностью землепользования.

С другой стороны, предоставляя арендатору права пользования землей и права собственности на результаты производства, аренда стимулирует рыночные преобразования земельных отношений, активизирует предпринимательскую активность, позволяет оптимизировать соотношение между производственными ресурсами: землей, основными фондами рабочей силой.

Цель данной работы заключается в рассмотрение арендных отношений в рыночной экономики и видов аренды.

В соответствии с поставленной целью курсовой работы рассматриваются следующие задачи:

- сущность и экономическое значение арендных отношений;

- отдельные виды договоров аренды. Срок аренды;

- особенности арендной платы.

Методологической основой послужили работы: о комментариях к части 4 Гражданского кодекса - Р.Ф. Кайль А.Н.; о арендных отношениях - Морозова Ж.А.; о договоре аренды: учет и налогообложение. - Морозова Ж.А.; о аренде и арендных отношениях. Основные средства. - Паламарчук А.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

В первой главе речь идет о сущности и экономическом значение арендных отношений, развитие арендных отношений, даются понятие договора аренды, а также описываются существенные условия договора аренды и описывается срок аренды. Помимо этого в первой главе описываются основные участники и правовое регулирование аренды, а также о расторжении (изменении) договора аренды.

Во второй главе говориться об отдельных видах договоров аренды, в которые входит прокат; договор аренды транспортных средств; аренда транспорта с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; аренда транспорта без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятий; договор финансовой аренды (лизинга).

В третьей главе описываются особенности арендной платы, где раскрываются особенности определения арендной платы, а также рассмотрение заявлений об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения.

В итоге работы приводятся заключения по данной работе и список использованной литературы.

1. Сущность и экономическое значение арендных отношений

1.1 Развитие арендных отношений. Понятие договора аренды

Раскрытие сущности арендных отношений восходит к далеким временам Аристотеля. Именно ему принадлежит часто цитируемое в отечественной и зарубежной литературе выражение: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Иными словами, чтобы получить доход, хозяйственнику совсем не обязательно иметь в собственности какое-то имущество, достаточно лишь иметь право пользоваться им и в результате получать доход. Многие древние цивилизации, включая греческую и римскую, считали аренду привлекательным, доступным и порой единственно возможным средством приобретения оборудования, земли и домашнего скота. Римскому праву был отлично известен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без права собственности. Эти отношения отражались как в договорном, так и в вещном праве. Частности практиковалась аренда судов, которая по своей экономика - правовой сути очень схожа с классической формой современного лизинга оборудования. Множество краткосрочных договоров аренды обеспечивали получения судна и экипажа. Долговременные «чартерные» соглашения подписывались на срок, покрывавший весь расчетный период экономической жизни судов, и требовали от арендатора принятия на себя большей части обязательств, вытекавших из монопольного использования арендуемых средств. В этих соглашениях об аренде кораблей отражен практически тот же круг проблем, который служит предметом обсуждения и в сегодняшних переговорах между арендодателем и арендатором [8].

Таким образом, сама по себе оригинальная идея разделения владения и собственности и возможности извлекать выгоду из владения, известна праву с давних времен.

В начале 19 века в Великобритании в связи с развитием промышленности, увеличением производства различных видов оборудования возросло количество товаров, сдаваемых в аренду. Особую роль в этом сыграло развитие железнодорожного транспорта и каменноугольной промышленности. Собственники каменноугольных копей вначале покупали вагоны для перевозки угля, однако в скорее стала очевидной невыгодность и невозможность такого финансирования. В этих условиях небольшие компании покупали вагоны для угля и сдавали их в аренду (лизинг) железнодорожным компаниям. Появились компании, единственной целью которых был лизинг локомотивов и железнодорожных вагонов. При составлении договора они стали включать в него право на покупку (опцион) предоставлявшееся пользователю по окончании срока аренды. Одной из причин появления такого условия было то, что пользователи гораздо аккуратнее и бережнее обращались с вагонами, если существовала перспектива их последующего приобретения в собственность. Такие сделки получили название договоров аренды - продажи (hire-purchase).

Развитие экономических отношений предопределило заинтересованность производителей техники и оборудования в том, чтобы получить необходимое финансирование изготовления своей продукции. Изготовители и продавцы подчитали, что они смогут продать больше, если наряду с необходимым оборудованием предложат более привлекательный для клиента план-график выплат. Отсюда берет начало лизингового финансирования, обеспечиваемого продавцами.

Во время Второй мировой войны правительство США активно использовало так называемые контракты с фиксированной рентабельностью. Это обеспечивало еще один важный стимул для развития арендного бизнеса: правительственным подрядчикам позволялось устанавливать определенный уровень доходности по отношению к издержкам. Это было связано с тем, что промышленники сталкивались с риском не успеть восстановить свои издержки на оборудование, приобретенное для выполнения конкретного правительственного проекта. Кроме того, специализированные станки и машины вообще могли иметь ограниченную рыночную стоимость в мирное время. В этих условиях аренды промышленного оборудования на срок, ограниченный договором о подряде, минимизировала риск.

В это же время стал быстро наращивать масштабы лизинговый бизнес, связанный с транспортными средствами. Начиная с 30-х гг. Генри Форд эффективно использовал аренду для расширения сбыта своих автомобилей.

Однако настоящая революция в арендных отношениях произошла в Америке в начале 50-х гг. нашего столетия. В аренду стали массово сдаваться средства производства: технологическое оборудование, машины, суда, механизмы, самолеты и т.д. При этом правительство США оперативно разработало и реализовало государственную программу стимулирования арендных отношений.

Достаточно активно арендные отношения принялись в нашей стране в сфере международных автомобильных перевозок внешнеторговым объединением «Совтрансавто», которое приобрело за рубежом на условиях аренды с последующей покупкой различные виды грузового автомобильного транспорта: тягачи, рефрижераторные и тентовые полуприцепы, кузова, контейнерные шасси. На условиях аренды в СССР использовались иностранные контейнеры. В 1990 г., Аэрофлот сделал заказ на аренду нескольких пассажирских самолетов западно-европейского производства А-310. В настоящее время эта практика получила заметное развитие.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временном пользовании, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукции и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору [10].

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязан сделать в пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

1.2 Существенные условия договора аренды. Срок аренды

В современном юридической литературе не редко можно встретить суждение о том, что существенным условие договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Приведем пример на этот счет, например, в одной из работ указывается: «…К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздерживаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а так же возврату арендованного имущества по окончанию срока аренды.

Предметом договора аренды включает в себя два рода объектов. Объект первого рода должен служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в таких действий предоставляет во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договора данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.1998 договор лизинга должен содержать следующие существенные условия:

· Точное описание предмета;

· Объем передаваемых прав собственности;

· Указание срока действия договора;

· Наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;

· Перечень дополнительных услуг и т.д., если иное не предусмотрено договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок. Определенным договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. На мой взгляд, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

По данному запросу следует рассмотреть разъяснения ВАС РФ. В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновлении, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать и производить дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное другими лицами право на возобновление договора. Если Арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил договор другими лицами право на возобновление договора.

С другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований Арбитражный суд проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении. [6]

Следует также упомянуть о порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, право по заключении договора аренды на новый срок. Лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно каждая из сторон может потребовать расторжение такого договора, предупредив котрагента не менее чем за три месяца.

1.3 Основные участники и правовое регулирование аренды. Расторжение (изменение) договора аренды

Аренда представляет собой один из видов предпринимательской деятельности. В настоящее время многие предприятия имеют на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не используется постоянно в производственном процессе. С другой стороны, небольшие (особенно вновь создаваемые) предприятия, расширяющие свое производство, не могут приобрести дорогостоящее оборудование, помещения для производственной и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, арендные взаимоотношения в такой ситуации могут быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора.

В аренду могут быть сданы здания, сооружения, помещения, объекты, оборудование, транспортные средства, земельные участки и другое имущество, которое в процессе использования не теряют своих натуральных свойств (т.е. так называемые непотребляемые вещи).

Суть арендных отношений заключается в том, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и использование за определенную плату имущество, которое является собственностью арендодателя как на протяжении своего срока действия договора аренды, так до и после его действия.

В Российском законодательстве различается два основных вида аренды:

· Краткосрочная, предполагающая возврат арендатором арендодателю арендованного имущества через определенный период времени;

· Долгосрочный или финансовая аренда (лизинг).

В практике западных фирм краткосрочная аренда (renting) производится на срок от одного дня до одного и представляет собой аренду машин, транспортных средств и других видов техники без прав их последующего приобретения арендатором. Среднесрочная аренда имущества производится на срок от одного года до трех лет и более.

Наконец, долгосрочная аренда имущества или лизинг представляется партнерами на срок от трех и более. Вместе с тем приведенные сроки представляют скорее элемент классического подхода к временному аспекту, характеризующим арендные отношения. На практике они во многом определяются содержанием и формой непосредственно самого договора, экономическими и правовыми условиями, в рамках которых действуют участники арендных отношений.

Как отмечается в Гражданском Кодексе (гл. 34), в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения последним всей обусловленной договором выкупной цены.

Договором предусмотрены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт преданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. При этом арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключении договора аренды на новый срок. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Законодательством предусмотрены нормы, регулирующие возможность досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подрят по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта в установленные договором сроки (в тех случаях когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора).

Отношения аренды являются двухсторонними, поэтому, любые изменения в стоимости предмета аренды должны отразиться на балансе обоих предприятий.

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям.

Положения о способах, основаниях и порядке расторжении (изменении) договора в равной степени относятся к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

2. Отдельные виды договоров аренды

2.1 Прокат

Гражданский кодекс РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

К отдельным видам договора аренды общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуются предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме (ст. 626 ГК).

Договор проката заключается в срок до одного года.

Правило о возобновление договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются.

Арендатор в праве отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (ст. 628).

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящемся в надлежащим состоянии.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629).

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В случае досрочного возраста имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возраста имущества.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 630).

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются (ст. 631).

Порядок и правила заключения договоров аренды транспорта и транспортных средств узаконены в статьях 632-649 ГК РФ.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказание своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме не зависимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК.

Арендодатель в течении всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащие состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставлении необходимых принадлежностей.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать, обязательным для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а так же расходы на их содержание несет арендодатель.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договор перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

2.2 Аренда зданий и сооружений

По договору аренды зданий или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650).

Договор аренды или здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статья 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды зданий или сооружений, заключается на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651).

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652).

В случаях когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653).

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемый вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договор.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК, не применяется.

Установленная в договоре аренде здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлено в договоре на единицу пользования (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (ст. 654).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательства арендодателя передать здание или сооружение арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передачи.

Уклонение одной из сторон подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655).

2.3 Финансовая аренда (лизинг)

Порядок заключения договора лизинга описаны в ст. 665-670 ГК РФ. По договору финансовой аренды (договор лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Арендодатель, приобретает имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжение договора и возмещения убытков.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Арендатор в праве предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет право и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступает как солидарные кредиторы (статья 326).

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

3. Особенности арендной платы

3.1 Особенности определения арендной платы

Особенности определения размера арендной платы и ее внесения могут устанавливаться для инвесторов, прошедших отбор, осуществленный путем проведения конкурса на получение субъектами инвестиционной деятельности государственного казенного имущества в аренду, а так же для являющихся арендаторами государственного казенного имущества, пользователей объектов капитальных вложений по договорам финансовой аренды (лизинга) и кредитных организаций, предоставляющих кредиты инвесторам, получивших государственные гарантии.

Государственное казенное имущество может передаваться в аренду субъектам инвестиционной деятельности, при условии, что использование этого имущества необходимо для реализации ими на территории инвестиционных проектов. Особенности определения размера арендной платы и ее внесения могут устанавливаться в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности при соблюдении одного или нескольких следующих условий:

1) арендная плата за пользование государственным казенным имуществом подлежащая уплате инвестором в течение срока реализации инвестиционного проекта, превышает 20% объема инвестиций, предусмотренного в инвестиционном проекте;

2) реализация инвестором инвестиционного проекта, в котором предусмотрено вложение средств в объекты инвестиций, находящиеся в государственной собственности в объеме, превышающем сумму арендной платы за пользование государственным казенным имуществом, подлежащую уплате в течение срока реализации инвестиционного проекта, более чем в десять раз;

3) арендная плата за пользование государственным казенным имуществом, подлежащая уплате пользованием объекта капитальных вложений по договору финансовой аренды (лизинга) в течение срока действия этого договора, превышает 20% платы по договору финансовой аренды (лизинга), подлежащей уплате в течение данного срока;

4) арендная плата за пользование государственным казенным имуществом, подлежащая уплате получившей государственную гарантию кредитной организацией, предоставляющей кредиты инвесторам, в течение срока действия кредитного договора, для обеспечения гражданско-правовых обязательств по которому предоставлена эта государственная гарантия, превышает 20% суммы процентов, подлежащей уплате кредитной организацией в течение срока действия соответствующего кредитного договора.

3.2 Рассмотрение заявлений об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения

Установление определения особенностей размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности осуществляется на основании заявлений об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения, подаваемых субъектами инвестиционной деятельности, указанными в части второй пункта 1 статьи 22 настоящего Закона РФ, в уполномоченный орган по управлению государственным казенным имуществом. Заявление об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения подаются инвесторами, прошедшими отбор, осуществленный путем проведения конкурса на получение субъектами инвестиционной деятельности государственного казенного имущества в аренду, до заключения договора аренды этого имущества. Заявление об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения подаются субъектами инвестиционной деятельности, являющимися арендаторами государственного казенного имущества указанными в части второй пункта 1 статьи 22 настоящего Закона РФ, не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора аренды этого имущества.

В заявлениях об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения наряду с другими сведениями указываются: 1) сведения о наличии одного или нескольких условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 22 настоящего Закона РФ; 2) сведения о том, заинтересован ли субъект инвестиционной деятельности, подавший соответствующее заявление, в применении понижающих коэффициентов при определении величины арендной платы за пользование государственным казенным имуществом, предоставлении рассрочки по внесению арендной платы за пользование государственным казенным имуществом и предоставлении отсрочки по внесению арендной платы за пользование государственным казенным имуществом.

К заявлению об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения прилагаются документы, подтверждающие сведения, предусмотренные в подпункте 1 пункта 1 статьи 22 настоящего Закона РФ. Уполномоченный орган по управлению государственным казенным имуществом рассматривает заявление об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в порядке и сроки, установленные Правительством.

По результатам рассмотрения заявлений об установлении особенностей определения размера арендной платы и (или) ее внесения уполномоченный орган по управлению государственным казенным имуществом принимает одно из следующих решений: 1) решение об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности; 2) решение об отказе в установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности.

Уполномоченный орган по управлению государственным казенным имуществом принимает решение об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности либо об отказе в установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности на основе заключений уполномоченного исполнительного органа государственной власти в сфере предоставления государственной поддержки субъектам инвестиционной деятельности, в которых должен содержаться вывод о наличии или отсутствие условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 22 настоящего Закона РФ. В решении об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности должны быть указаны в срок, в течение которого подлежат применению понижающие коэффициенты при определении величины арендной платы за пользование государственным казенным имуществом срок, на который предоставляется рассрочка по внесению арендной платы за пользование государственным казенным имуществом, и срок, на который предоставляется отсрочка по внесению арендной платы за пользование государственным казенным имуществом.

В случае если особенности определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционный деятельности устанавливаются для инвесторов, заказчиков, являющихся субъектами инвестиционной деятельности, сроки, предусмотренные в части первой настоящего пункта, указанные в решении об установлении особенностей определения размера арендной платы и ее внесения в качестве меры государственной поддержки субъектов инвестиционной деятельности, не должны превышать срок реализации инвестиционного проекта.

Заключение

Арендная плата - это вознаграждение, взимаемое арендодателем за сданное временное пользование имущество, помещение или землю. На федеральном уровне до настоящего времени не создан механизм государственного регулирования арендных отношений. Отсутствует единая методика установления базовых размеров арендной платы, находящиеся в государственной собственности. На практике могут применятся различные варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендованного земельного участка.

При выборе модели арендной платы необходимо учитывать степень развития рынка земли и недвижимости, в том числе рынка аренды. Следует иметь ввиду, что в отличие от западных стран, где сложился рынок аренды, в России можно говорить только о рынке недвижимости. Поэтому принимаемые модели установления арендной платы могут рассматриваться только как некоторое приближение к рыночной модели. Однако, в целом переход к механизму установления арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земли позволит в перспективе реализовать рыночным моделям определения арендной платы за, в том числе и для государственных или муниципальных земель.

Серьезной проблемой при выборе адекватной модели арендной платы является наличие достоверной информации о предоставлении земельных участков в аренду, рыночных ставках арендной плат, реальных доходах арендаторов, в том числе при аренде земель, находящихся в частной собственности. Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кодекса и государственного учета объектов недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит в ближайшем будущем решить проблему создания единого информационного пространства для построения рыночных моделей арендной платы.

Основным условием выхода России из кризиса является активизация инвестиционных процессов, переход к устойчивому росту инвестиций при повышении эффективности их использования. В первую очередь для развития инвестиционной сферы надо создать благоприятную среду, прежде всего, для инвестиций частного сектора экономики. В настоящее время разработан комплекс нормативных документов, регулирующих инвестиционную деятельность в условиях рынка. Наряду с правовым регулированием формирования за счет прибыли и амортизационных отчислений, разрабатываются и внедряются новые подходы к стимулированию инвестиционной деятельности, в частности, лизинг и конкурсное размещение государственных средств в инвестиционные проекты. Но существенные изменения инвестиционной сфере возможны только на основе комплексного подхода, а не форсированного развития какого-либо одного из факторов активации инвестиционной деятельности. Однако успешному развитию лизинг в России препятствует ряд обстоятельств:

· не хватает стартового капитала для организации лизинговых компаний, поскольку они должны приобрести оборудование (имущество) у производителя за полную стоимость и передать его лизингополучателю;

· двойное обложение налогом на добавленную стоимость, который взимается за приобретенное лизингодателем оборудование (имущество). При этом его величина, равна как и выплаты процентов за взятый лизингодателем для покупки оборудования (имущества) кредит, переносится на лизинговые платежи. Согласно существующему порядку налог на добавленную стоимость дополнительно начисляется на лизинговые платежи, т.е. на один и тот же продукт он начисляется дважды (в проекте федерального закона о лизинге предусмотрено единожды);

· отсутствие инфраструктуры лизингового рынка, развитой сети лизинговых компаний, консалтинговых фирм, которые обслуживали бы всех участником лизингового рынка;

· недостаточное понимание сущности лизинга, его достоинств как у потенциальных лизингодателей, так и предпринимателей потенциальных лизингополучателей;

· отсутствие системы информационного обеспечения лизинга, которая обеспечивала бы наличие постоянно восполняемой и доступной информации о предложениях лизинговых услуг;

· отсутствие опытных кадров для лизинговых компаний.

Таким образом, система установления арендной платы не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым арендуемый участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры, что и противоречит экономической сущности арендных отношений.

Список литературы

1. Абрютина М.С., Грачев А.В. «Анализ финансово-экономической деятельности предприятия» учебно-практическое пособие. - 5-е издание переработано и дополнено - М.: Издательство «Дело И Сервис», 2005.

2. Балабанов И.Т. «Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта» - 6-е изд., доп. - М: «Финансы и статистика», 2005.

3. Брейли Р., Майерс С. Учебник по теории и практики финансов в современной экономике. М.: МОЙ МИР, 2006.

4. Ермишин П.Г. «Основы экономической теории» ГРИФ М.: 2006.

5. Егорова Н.Е., Маренный М.А. «Малые предприятия: предпринимательские стратегии и кооперация». СПб: Питер, 2006.

6. Калачева С. «Арендные сделки» М.: ПРИОР, 2005.

7. Кайль А.Н. «Комментарий к части 4 Гражданского кодекса РФ». - М.: Юрайст-Изат, 2007.

8. Морозова Ж.А. «Арендные Отношения» М.: МОЙ МИР, 2006.

9. Морозова Ж.А. «Экономический анализ» - 11-е изд. М.: ГРИФ, 2006.

10. Морозова Ж.А. «Договор аренды: учет и налогообложение». М.: ГРИФ, 2006.

11. Паламарчук А. «Аренда и арендные отношения. Основные средства». М.: «Периодика», 2006.

12. Палий Р.Г., Суздальцева Л.П. «Технико-экономический анализ производственно-хозяйственной деятельности предприятий». М.: Машиностроение, 2006.

13. Попова Р.Г, Симонова И.Н., Доброседова И.И. «Финансы и предприятии» - СПб: Питер, 2006.

14. Райзберг Б., Лозовский Л., Стародубцева Е. «Современный экономический словарь» - СПб: Питер, 2006.

Размещено на Allbest.ru