Операции с недвижимым имуществом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

2. Сделка купли-продажи жилых помещений

3. Купля-продажа нежилых помещений

4. Зарубежный опыт трастовых операций

5. Экономическое содержание перестрахования, участники рынка перестрахования

1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

"Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней".

С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью".

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере - состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях, делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран). Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением. Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования:

- жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры;

- коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

- производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады;

- сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

- специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения:

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

- в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации:

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования.

2. Сделка купли-продажи жилых помещений

Сделки - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка оформляется договором.

Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе определения договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи. операция недвижимость трастовая перестрахование

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации.

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Следует отметить, что наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь обобщающий характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.

Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях.

При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором, хозяйственные постройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты построены, завершены.

Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.

Во-первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности.

Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения, как цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором.

В договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

3. Купля-продажа нежилых помещений

По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.

Регистрационные действия начинаются только с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Также, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (как правило, доверенность).

Документы необходимые для государственной регистрации купли-продажи нежилых помещений. кроме заявления и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов:

1) документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;

2) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

3) учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;

4) информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН;

5) письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;

6) документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. Д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;

7) протоколы заседаний учредителей юридического лица;

8) при обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции.

Кроме того, в пакет документов необходимо включить:

1) правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документом;

2) справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право, на которое регистрируется, с указанием стоимости объекта;

3) технический паспорт, справка БТИ;

4) кадастровый план земельного участка;

5) государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования землей;

6) постановление администрации об отводе земельного участка;

7) специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельство о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества.

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

4. Зарубежный опыт трастовых операций

Траст - это совокупность экономических отношений в сфере собственности, связанных с управлением фондами денежных средств и имущества в интересах и по поручению собственников капитала на правах доверенного лица.

Учредитель траста - физическое или юридическое лицо, основавшее траст и/или передавшее в него определенное имущество.

Распорядителем траста (трасти) является лицо, назначенное учредителем для управления имуществом. В качестве имущества могут выступать движимое и недвижимое имущество, денежные средства, драгоценные металлы, акции и другие ценные бумаги, что позволяет сконцентрировать большое число мелких вкладов с целью их дальнейшего инвестирования в наиболее прибыльные проекты. Обязанности и права распорядителя траста определяются законодательством и договором траста.

Лицо, в пользу которого был заключен договор об учреждении траста, называется бенефициаром. Им может быть как третье лицо, так и сам учредитель траста.

Как показывает зарубежный опыт, к числу трастовых услуг, оказываемых банками отдельным лицам, относятся:

Ш Распоряжение наследством. Основные обязанности исполнителя завещания (траст-отдела банка) заключаются в следующем:

- получить решение суда, если таковое необходимо;

- собрать и обезопасить активы наследства;

- уплатить административные расходы и рассчитаться по долгам;

- разделить оставшееся имущество между наследниками в соответствии с законом и волей завещателя.

Ш Управление собственностью на доверительной основе (персональный траст).

Одной из наиболее важных функций, выполняемых траст-отделами коммерческих банков, является управление персональными трастами. Здесь банк выступает в качестве доверенного лица, которое распоряжается и владеет имуществом в интересах доверителя или бенефициара.

Существует несколько видов трастов:

- при завещательном трасте банк берет на себя обязательство и после смерти доверителя распоряжаться его имуществом и распределять доход с него между назначенными бенефициарами;

- прижизненный траст означает, что доверитель заключил соглашение с траст-отделом банка и передал ему определенное имущество, которым банк может оперировать - хранить, инвестировать, распоряжаться доходами и основной суммой в соответствии с договором о трасте. В ряде случаев сам доверитель сохраняет определенный контроль над трастом и может аннулировать соглашение или изменить его условия. Однако при заключении соглашения о прижизненном безотзывном трасте доверитель полностью и безвозвратно лишается права контроля;

- страховой траст возникает в случае, если какое-либо лицо назначает траст-отдел банка доверенным лицом по страховому полису и поручает ему выплачивать страховую сумму после его смерти одному наследнику.

Ш Выполнение роли опекуна и/или хранителя имущества. Следующим важным аспектом деятельности банков по обслуживанию доверительных интересов клиентов является опекунство и обеспечение сохранности имущества. Эти операции банков распространяются в основном на несовершеннолетних, которые считаются неправоспособными в области управления и владения имуществом.

Ш Выполнение агентских посреднических функций. В классическом варианте, существующем на мировом финансовом рынке, траст - это форма управления капиталом клиента, имя которого не разглашается. В разных странах существуют различные способы сокрытия имени собственника денежных средств, при этом налоги за клиента платит доверительный управляющий.

Схема простейшего траста в классическом виде. Владелец средств, передаваемых в траст (собственник), через адвоката или нотариуса (учредитель траста) вверяет их в управление доверительному управляющему (финансовой компании, банку), а тот через оговоренный период времени передает их бенефициару (выгодоприобретателю), который и получает все доходы по договору траста.

После того как выгодоприобретатель получил средства от доверительного управляющего, он передает их учредителю траста (как правило, это доверенное лицо собственника), а тот возвращает их собственнику. По классической схеме управляющий действует самостоятельно с третьими (по отношению к реальному собственнику) лицами. Возможны варианты, когда выгодоприобретатель и учредитель траста - одно и то же лицо. В этом случае одно звено в приводимой цепочке отсутствует. Выгодоприобретатель не может быть собственником, т.к. в этом случае становится известным его имя, а такой вид взаимодействия называется уже не трастом, а управлением активами. Схема доверительного управления предполагает следующую последовательность проведения операций:

1. Учредитель управления и финансовый посредник определяют порядок управления активами в соответствии с условиями предоставления услуги и подписывают договор доверительного управления имуществом.

2. На основании подписанного договора учредитель перечисляет определенную денежную сумму в банк на счет доверительного управления, открываемый финансовому посреднику. В случае передачи в доверительное управление ценных бумаг учредитель переводит их на счет депо (счет доверительного управляющего) в депозитарий.

3. Управляющий (финансовый посредник) формирует и управляет инвестиционным портфелем на рынке ценных бумаг, совершая на нем допустимые договором и законодательством операции и используя при этом счет доверительного управления в банке и/или счет депо. На счет доверительного управления в банке поступают все средства, получаемые в ходе управления, а на счет депо - ценные бумаги.

4. Управляющий информирует учредителя об исполнении договора доверительного управления, предоставляя соответствующие отчеты по указанным в договоре формам и срокам.

5. Получение выгодоприобретателем по окончании действия условий договора активов и/или дохода от управления в виде денежных средств и/или ценных бумаг.

Банк может выступать и в качестве управляющего, тогда схема доверительного управления значительно меняется.

Банк за обслуживание счетов "депо" получает комиссионные независимо от числа и объема операций в месяц. В то же время клиент оплачивает услуги банка по операциям с наличными ценными бумагами в размере порядка 0,25 % от номинала стоимости бумаги. Оплата производится по каждой конкретной операции в течение 3-х банковских дней с момента ее выполнения посредством перечисления суммы на корреспондентский счет банка. При открытии счета "депо" банк играет на повышении и понижении курса той или иной ценной бумаги путем купли-продажи. Разница, возникающая в результате этой операции, образует доход банка.

Ш Экономическое содержание перестрахования, участники рынка перестрахования. Перестрахование позволяет компенсировать колебания и сокращать величину ущерба. Это система экономических отношений, в соответствии с которой страховщик, принимая на страхование риски, часть ответственности по ним (с учетом своих финансовых возможностей) передает на согласованных условиях другим страховщикам с целью создания по возможности сбалансированного портфеля страхований, обеспечения финансовой устойчивости и рентабельности страховых операций.

В основе перестрахования лежит договор, согласно которому одна сторона - цедент передает полностью или частично страховой риск (группу страховых рисков определенного вида) другой стороне - перестраховщику, который в свою очередь принимает на себя обязательство возместить цеденту соответствующую часть выплаченного страхового возмещения.

Из приведенного определения следует, что в договоре перестрахования выступают две стороны: страховое общество, передающее риск, который будем называть перестраховочным риском, и страховое общество, принимающее риск на свою ответственность, которое мы будем называть перестраховщиком или перестраховочным обществом.

Сам процесс, связанный с передачей риска, следует называть цедированием риска, или перестраховочной цессией. В этой связи перестраховщика, отдающего риск, называют цедентом, а перестраховщика, принимающего риск, - цессионарием.

Страховые общества, специализирующиеся в заключении договоров перестрахования, называются перестраховочными обществами. Договор перестрахования имеет ряд специфических черт, которые не встречаются ни в торговых, ни в финансовых и ни в иных договорах. Эти специфические черты возникают из специфики сделки перестрахования.

Одной из отличительных черт договора перестрахования является принцип возмездности. Перестраховщик обязан выплатить цеденту возмещение пропорционально доле участия и только в том случае, если цедент выплатил причитающееся возмещение застрахованному.

Принцип доброй воли выражается в том, что страхователь обязан информировать страховщика до заключения договора страхования и в течение всего его срока действия о всех существенных обстоятельствах риска, касающихся объектов страхования, а также степени угрозы этим объектам со стороны стихийных бедствий.

Аналогичные обязательства вытекают из отношений перестрахования. Цедент обязан предоставить перестраховщику полную и достоверную информацию о цедированном риске. Принцип доброй воли имеет особое значение для поддержания долгосрочного сотрудничества перестраховщика с цедентом. Отсюда следует, что перестраховщик принимает решение о заключении договора перестрахования и выплате страхового возмещения по этому договору исходя из информации, предоставленной в документах цедента.

Элементами договора страхования являются риск, страховой платеж, страховое возмещение и др. Объектом перестраховочных отношений является имущественная ситуация данного страхового общества, выступающего в роли цедента. Перестраховщик не имеет никаких прав и обязанностей, вытекающих из заключенных цедентом договоров страхования. В свою очередь застрахованный не имеет ничего общего с договорами перестрахования, заключенными цедентом относительно передачи рисков. Страховщик не обязан информировать страхователя о намерении передать в перестрахование (полностью или частично) взятые риски.

Основной функцией перестрахования является вторичное распределение риска, благодаря которому происходит количественное и качественное выравнивание страхового портфеля. Распределение риска происходит не только в рамках национальных экономик, а в связи с интернационализацией хозяйственных связей приобретает международный характер. Кроме того, перестрахование выполняет некоторые вспомогательные функции. Оно позволяет принимать на страхование уникальные и дорогостоящие риски. Благодаря перестрахованию появляется возможность организации новых видов и вариантов перестрахования.

Перераспределение риска между страховыми обществами разных стран в сущности является не чем иным, как разновидностью внешней торговли, с той только разницей, что объектом обмена служат не потребительные стоимости в натурально-вещественной форме, а страховые гарантии. В этой связи международные перестраховочные сделки относятся к "невидимому" экспорту.

Перестраховочные сделки совершаются в свободно конвертируемой валюте. В этой связи перестрахование содействует укреплению внешнеторгового оборота. Развитие перестраховочных операций для данного страхового общества представляет шанс выхода на международный страховой рынок и включение в сферу международного страхового и перестраховочного сотрудничества.

Как известно, не существует никаких международных соглашений (конвенций) и иных норм международного права, в целом регулирующих перестраховочные отношения. В этой связи в каждом отдельном случае права и обязанности как цедента, так и перестраховщика определяются договором перестрахования. Многолетняя практика перестрахования выработала много разнообразных форм и методов редактирования договоров перестрахования.

Стандартизованный договор перестрахования содержит в текстовой части определение сторон договора (цедента и перестраховщика), обязательства сторон, вытекающие из цедирования и принятия риска (излагаются в приложении к договору), объем долевого участия перестраховщика в покрытии ущербов цедента, разрешение цеденту о возможности использования услуги других перестраховщиков для выполнения взятых обязательств перед страхователями.

Кроме того, стандартизованный договор устанавливает ряд формально-правовых норм относительно порядка взаиморасчетов в ходе перестраховочной сделки, право перестраховщика осуществлять возможный контроль документов цедента по вопросам, связанным с реализацией договора перестрахования, порядок разрешения споров между цедентом и перестраховщиком, срок действия договора и т.п.

Приложение к стандартизованному договору содержит, прежде всего, перечень видов страхования и рисков, охваченных данным договором, методы их перестрахования, способы распределения рисков. В приложении оговариваются максимальная ответственность перестраховщика в абсолютной сумме или в проценте, величина и способ подсчета комиссионного вознаграждения перестраховщика, доля участия цедента в прибылях перестраховщика, сумма депозита (остается у цедента до окончательного расчета с перестраховщиком), лимит убыточности, который перестраховщик обязан регулировать безотлагательно наличными.

Процедура заключения договора перестрахования и связанных с этим взаиморасчетов зависит от того, относится ли данный договор к активному или пассивному перестрахованию. Заключение договоров пассивного перестрахования в целом выглядит более простым по сравнению с заключением договоров активного перестрахования. Следует, однако, учитывать, что страховщики, отдавая часть рисков из своего портфеля в перестрахование, стремятся получить контралимент или связать заключение договора пассивного перестрахования с заключением договора активного перестрахования. Кроме того, цедент стремится получить выгодные для себя условия договора пассивного перестрахования, т. е. получить максимально возможное комиссионное вознаграждение и участие в прибылях перестраховщиков.

Одним из разделов пассивного перестрахования является ретроцессия. Цель ретроцессии - дальнейшее перераспределение риска, а также частичное удовлетворение требований партнера в получении контралимента.

Перераспределение риска в форме ретроцессии происходит тем же путем, что и ранее при перестраховании, т.е. ретроцедент получает комиссионное вознаграждение и право на участие в прибылях.

Основной принцип, используемый в пассивном перестраховании, - передача относительно мелких долей риска большому числу перестраховщиков в разных странах. Тем самым достигается большая стабильность перестраховочных оборотов и устанавливаются широкие контакты на рынке перестрахований.

Активное перестрахование, как известно, заключается в принятии на перестрахование договоров, заключенных прямыми страховщиками, или передаваемых долей от иных перестраховщиков.

В целях адекватного определения перестраховочных платежей необходимым условием является анализ динамики убыточности в страховом портфеле цедента за несколько лет. Анализируются также текущие и перспективные изменения в структуре страхового портфеля.

Формально процедура заключения договора активного перестрахования аналогична процедуре заключения договора пассивного перестрахования с той только разницей, что большинство договоров активного перестрахования заключается при посредничестве маклеров (брокеров). В настоящее время возрастает роль брокеров на рынке перестрахований. В качестве брокеров могут выступать физические и юридические (акционерные общества) лица, действующие в определенных регионах мира.

Перестраховщик, акцептуя оферту, предложенную ему непосредственно цедентом или через доверенного маклера, заключает договор перестрахования и одновременно определяет процент своего участия в перестраховании рисков.

Первоначальный акцепт перестраховщика в отношении принимаемых рисков может измениться в зависимости от долей, которые декларируют другие перестраховщики. Цедент (или от его имени перестраховочный брокер) по получении известия об акцепте оферты подготавливает окончательный текст договора перестрахования, подписывает его и пересылает для подписи перестраховщику.

Развитие активного перестрахования идет в направлении максимально возможного числа партнеров во многих странах. Это дает гарантию получения положительных результатов.

Размещено на Allbest.ru