Права и обязанности собственника жилого помещения. Режимы имущества супругов

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Раскройте понятие жилищного законодательства и дайте классификацию источников российского жилищного права

Жилищное законодательство - система законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или прекращаются жилищно-правовые отношения.

Согласно п. «к» ст. 72 Конституции жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Таким образом, субъектам РФ предоставляется право иметь собственное жилищное законодательство по вопросам, не урегулированным федеральным законодательством.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, при наличии же противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции).

Вне пределов ведения Российской Федерации и полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов субъекты РФ обладают всей полнотой государственной власти (ст. 73 Конституции), в том числе осуществляют собственное правовое регулирование жилищных отношений, принимая законы и иные нормативные правовые акты.

В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом субъекта РФ, изданным по вопросу, находящемуся вне пределов ведения Российской Федерации и полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъекта РФ, действует нормативный правовой акт субъекта РФ (ч. 6 ст. 76 Конституции).

В соответствии с п. «к» ст. 72 Конституции источники жилищного права подразделяются на две основные группы:

1) федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними на федеральном уровне нормативные правовые акты;

2) законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Согласно ч. 2 ст. 5 ЖК жилищное законодательство состоит из ЖК, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Важным законом, регулирующим жилищные отношения, является ЖК, вступивший в силу с 1 марта 2005 г., необходимость принятия которого давно назрела в связи с переходом к рыночным отношениям, требовавшим принципиально иного подхода к решению жилищной проблемы. Если ранее государство принимало на себя обязательство обеспечить своих граждан жильем, то в новых условиях подавляющее большинство граждан должно приобретать и строить жилые помещения за свой счет. Задачей же государства является содействие гражданам в этом, в том числе посредством использования рыночных механизмов.

В соответствии со ст. 4 Закона о введении ЖК впредь до приведения в соответствие с ЖК законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК и указанному Федеральному закону.

2. В чем заключаются права и обязанности собственника жилого помещения

В ГК РФ и ЖК РФ раскрывается содержание права собственности граждан на жилые помещения. По сравнению с нанимателями, собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются ими по своему усмотрению, т.е. они вправе определять юридическую судьбу жилых помещений, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством. Вместе с тем в законодательстве подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лип. Таким образом, это право не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона.

Согласно ст. 209 ГК РФ установлено следующее: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 30 ЖК РФ, которая посвящена правам и обязанностям собственника жилого помещения, предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Закон разрешает теперь использовать жилые помещения не только для проживания граждан. Допускается их использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Такое право предоставлено всем проживающим на законных основаниях гражданам (собственникам жилых помещений, членам их семей и др.), если это не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также права и законные интересы других лиц (ст. 17 ЖК РФ).

В ГК РФ соответствующие нормы о правомочии собственника установлены по отношении к любому имуществу. В ЖК РФ эти нормы не дублируются: в отличие от ГК РФ в нем преимущественно регламентируются вопросы, касающиеся использования жилых помещений.

Собственники приватизированных жилых помещений имеют не только права, но и обязанности. Собственник несет бремя содержания жилого помещения. Данная норма базируется на положении ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, ст. 211 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу риск случайной гибели (повреждения) имущества несет собственник.

Общие обязанности собственника жилого помещения сформулированы в ст. 30 ЖК РФ. В частности, он не должен допускать бесхозяйственного обращения с жильем, нарушать права и интересы соседей. Статьей 293 ГК РФ установлена ответственность собственника за бесхозяйственное содержание жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Задача 1

В коммунальной квартире систематически возникали конфликты на почве распределения обязанностей по уборке мест общего пользования. Недовольство соседей вызывала также Морозова, которая занималась репетиторством на дому по классу фортепиано. Тогда семья Елисеевых предложила произвести обмен и разъехаться. Дерюгины на обмен согласились, а учитель музыки Морозова отказалась.

Соседи предъявили иск к Морозовой о принудительном обмене квартиры, в том числе комнаты ответчицы.

Однако Морозова, в свою очередь, против иска возражала, указывая на то, что она правил совместного проживания в квартире не нарушала и в конфликтах по уборке между соседями не участвовала.

А ее профессиональное занятие музыкой не является основанием для переселения ее на другую жилплощадь, поскольку ее ученики приходят только в дневное время.

Как разрешить данную ситуацию?

Решение:

Такой вопрос как уборка в коммунальной квартире регламентируется нормами жилищного и гражданского права, в частности Жилищным и Гражданским Кодексами Российской Федерации и относится к категории, регулирующей порядок содержания в коммунальной квартире общего имущества.

Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством.

Ст. 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения, если жилое помещение относится к жилым помещениям, предоставляемым по договору социального найма.

Такому выселению могут быть подвергнуты как наниматель и все члены его семьи, так и отдельные граждане, которые используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Прежде чем произвести выселение, наймодатель должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранения указанных нарушений. В случае если допущенные нарушения влекут разрушение жилого помещения, наймодатель обязан предоставить гражданам разумный срок для устранения этих нарушений.

Если допущенные нарушения не будут устранены, наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о выселении нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение осуществляется исключительно на основании решения суда. Однако, основания рассмотренной статьи не подходят к делу, и выселить по этой статье невозможно, даже если квартира находится не в собственности, что не известно по условиям задачи.

Статья 35 ЖК РФ регулирует порядок выселения гражданина из жилого помещения, право пользования, которым прекратилось у него по тем или иным обстоятельствам, а также гражданина, нарушающего правила пользования жилым помещением, если гражданине являются собственниками этого жилого помещения. Согласно п. 1 данной статьи гражданин, право пользования жилым помещением которого прекратилось, обязан освободить это жилое помещением, т.е. прекратить пользоваться им, в срок, установленный собственником жилого помещения.

Право пользования жилым помещением может прекратиться по основаниям, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, например ГК РФ, договором или решением суда. Если гражданин в добровольном порядке не прекратил пользоваться жилым помещением, то его собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина, в данном случае собственники совместно проживающие. В этом случае гражданин будет выселен в принудительном порядке на основании решения суда.

Пункт 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливает порядок выселения из жилого помещения гражданина, который использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Порядок, установленный комментируемым пунктом, применяется к двум категориям пользователей жилых помещений: бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений; отказополучатели, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа.

Если указанные граждане нарушают правила пользования жилым помещением, то собственник жилого помещения вправе предупредить их о необходимости устранения таких нарушений. Кроме того, если нарушения, допущенные гражданами, влекут разрушение жилого помещения, то собственник вправе одновременно с предупреждением установить таким гражданам срок для проведения необходимого ремонта жилого помещения. Естественно, ремонт в данном случае должен осуществляться за счет средств гражданина, пользующегося жилым помещением и допустившего его разрушение. Если гражданин после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилым помещением либо в установленный собственником срок не произвел необходимого ремонта, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина из жилого помещения. В случае соответствующего решения суда гражданин будет выселен из жилого помещения в принудительном порядке.

По условию задачи, не ясно является ли коммунальная квартира в собственности граждан проживающих в ней или граждане заселены по договору социального найма.

Добросовестного собственника лишить доли по причине продажи долей других собственников по закону нельзя. Для собственника не предусмотрено законом в качестве штрафных санкций выселения за неоплату жилищно-коммунальных услуг. В ст. 293 Гражданского кодекса РФ сказано, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Однако факт недобросовестного обращения не отмечен, также нельзя утверждать, что жилье используется не по назначению.

Если это договор социального найма, то решение суда выносится на основании ст. 91 ЖК РФ, если проживающие в коммунальной квартиру граждане являются собственниками жилого помещения, то суд вынесет решение на основании ст. 35 п. 2 ЖК РФ.

жилищный законодательство имущество право

Задача 2

Сергеева и Дятлов вступили в брак в достаточно почтенном возрасте. Решили «доживать» вместе, поддерживая друг друга, для чего продали имеющееся у них жилье и купили двухкомнатную квартиру в долевую собственность. До вступления в брак у нее была комната в коммунальной квартире на окраине Екатеринбурга, а у него - дом в деревне.

Однако немолодые супруги не смогли ужиться друг с другом, часто ссорились, и Сергеева предложила мужу расстаться, квартиру продать, а на вырученные деньги каждый приобретет себе жилье.

Данное предложение Дятлов отклонил, заявив, что из этой квартиры никуда не уедет, если жена хочет - пусть ищет себе другое жилье или другого мужа.

Сергеева обратилась с иском в суд о разделе совместно нажитого имущества, в том числе и квартиры.

Какой правовой выход возможен в этой ситуации?

Можно ли обязать собственника продать свою долю в квартире?

Решение:

Законный и договорный режим имущества супругов. «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества» - гласит п. 1 ст. 256 ГК РФ. Семейный кодекс, развивая упомянутое положение, вводит деление режима имущества супругов на законный и договорный.

Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным Ст. 38,39 СК РФ и ст.254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Согласно ч. 1 ст. 39 СК РФ в случае раздела имущества, являющегося общей собственностью супругов, их доли признаются равными.

С момента регистрации брака все имущество супругов, которое будет приобретено в период брака, считается общим. Исключение может быть лишь в тех случаях, когда заранее был заключен брачный договор, где муж и жена оговорили условия касательно недвижимости.

В статье 33 Семейного кодекса РФ совершенно четко говорится, что законный режим имущества супругов -- совместная собственность. Но следует отметить, что речь идет лишь о том имуществе, что было получено во время брака, а не до него. Подробнее о том, как супруги могут распоряжаться своим совместным имуществом, говорит Гражданский кодекс РФ.

Так, статья 253 ГК РФ закрепляет необходимость одного из супругов получать нотариальное согласие второго на распоряжение имуществом. То есть, если муж решит продать часть совместной квартиры, то ему в обязательном порядке потребуется согласие жены. Такое же согласие нужно будет, если он решит подарить квартиру или ее часть.

Добросовестного собственника лишить доли по причине продажи долей других собственников нельзя. ч.4 ст.252 ГК РФ "В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию". Но в данном случае доля значительна и принудить мужа продать свою долю невозможно без его желания. Жена может требовать раздела имущества при разводе, а затем продать свою долю имущества, но с учетом требований ст.250 ГК РФ: 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Остается только вопрос раздела имущества, учитывая, что при объединении их доли были не равны. Однако при вступлении в брак по условиям задачи не указано о заключении контракта, следовательно совместная собственность будет делиться по закону, то есть пополам, как совместно нажитое.

Задание. Составьте таблицу оснований прекращения договора социального найма жилого помещения

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Список использованных источников

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ: принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г.: [с послед. изм. и доп.]

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ: принят Гос. Думой 22 дек. 1995 г.: [с послед. изм. и доп.]

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть третья) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ: принят Гос. Думой 01 нояб. 2001 г.: [с послед. изм. и доп.]

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) / отв. ред. О.Н. Садиков. - 2-е изд., испр. и доп., с исп. судебно-арбитражной практики. - М.: КОНТАКТ, ИНФРА-М, 2005. - 940 с.

6. Федеральный закон от 29 декабря 1995 г. №223-ФЗ Семейный кодекс Российской Федерации (в ред. от 21.07.2007 N 194-ФЗ)

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть I). Ст. 14.

8. СК РФ в ред. Федеральных законов от 15.11.1997 N 140-ФЗ,от 27.06.1998 N 94-ФЗ, от 02.01.2000 N 32-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 28.12.2004 N 185-ФЗ, от 03.06.2006 N 71-ФЗ, от 18.12.2006 N 231-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 21.07.2007 N 194-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 30.06.2008 N 106-ФЗ // www/consultant.ru

Размещено на Allbest.ru