Право собственности на земельный участок

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Хабаровская государственная академия экономики и права»

Юридический факультет

Кафедра трудового и предпринимательского права

Контрольная работа

по

Земельному праву

Вариант № 2

Выполнила: студентка 3курса

группы Ю(А)-91

Назарова Вера Александровна

Волочаевский городок №13

телефон. 8-924-301-10-72

Хабаровск, 2013 г.



Задача 1

Гражданин Смирнов является собственником здания и земельного участка, на котором это здание расположено.

Смирновым был заключён договор купли-продажи здания с предоставлением покупателю (ОАО «Шанс») права аренды земельного участка.

Допускает ли действующее законодательство такие сделки?

Каковы требования закона к заключению сделки купли-продажи недвижимости?

Охарактеризуйте принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов применительно к ситуации, когда земельный участок и объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности одному лицу.

Решение.

Согласно действующего законодательства сделка купли- продажи здания с предоставлением покупателю ОАО «Шанс» права аренды земельного участка гражданином Смирновым неправомерна.

В соответствии с условием задачи гражданин Смирнов является единственным собственником здания и земельного участка, на котором расположено здание. В настоящее время данные отношения урегулированы следующим образом согласно ст.35 Земельного Кодекса РФ.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Новой нормой уточняется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а также уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь, собственнику переходит не право пользования земельным участком, как ранее, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником, как недвижимости, так и земельного участка, т. е., если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. при заключении договора купли-продажи.

Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает также порядок перехода прав на недвижимость при продаже земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Задача 2

недвижимость земельный купля собственность

Членам крестьянского фермерского хозяйства «Изобильное» был предоставлен на праве собственности земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При проведении мероприятий по контролю использования земель администрацией муниципального образования был установлен факт неиспользования данного земельного участка в течение 4 лет.

По выявленному факту администрация обратилась в суд с иском о прекращении права собственности на земельный участок вследствие неиспользования земельного участка в течение установленного законом срока.

Дайте обоснованную правовую оценку ситуации.

Каков порядок принудительного прекращения права собственности на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования?

Решение

Членам крестьянского фермерского хозяйства «Изобильное» был предоставлен на праве собственности земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Крестьянское фермерское хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.

Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

При проведении мероприятий по контролю использования земель администрацией муниципального образования был установлен факт неиспользования данного земельного участка в течение 4 лет.

По выявленному факту администрация обратилась в суд с иском о прекращении права собственности на земельный участок вследствие неиспользования земельного участка в течение установленного законом срока. Согласно действующему законодательству администрация муниципального образования в праве требовать прекращения права собственности членам крестьянского фермерского хозяйства «Изобильное» на основании того, что был установлен факт неиспользования данного земельного участка в течение 4 лет.

Однако собственник участка обязательно и заблаговременно должен быть предупрежден о допущенных нарушениях чего, как подразумевает задача, не было сделано. В связи с этим собственнику земельного участка необходимо оспорить данный иск в судебном порядке в связи с нарушением предварительной процедуры изъятия земельного участка.

Собственно прекращение аренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельного участка, и согласно Земельному кодексу РФ, наступает оно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещения.

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

*пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

*существенно ухудшает качество земель;

*более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Земельным кодексом РФ прописаны основания прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

*использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ;

*использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

*неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

*неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

*изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

*реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка по перечисленным основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

Изъятие у собственников земельных участков ввиду их использования с нарушением законодательства, в том числе при неиспользовании его по целевому назначению, осуществляется только на основе гражданского законодательства.

Согласно ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок может быть также изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284 и 285 ГК, а также порядок. Обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование об изъятии участка в суд.

Задача 3

Государственным инспектором жилищной инспекции правительства Хабаровского края было направлено представление в адрес товарищества собственников жилья «Южное» с требованием об устранении нарушения - нецелевого использования земельного участка (на территории, непосредственно прилегающей к многоквартирному жилому дому, незаконно размещены гаражи, принадлежащие гражданам, проживающим в этом доме). В установленный представлением срок нарушение устранено не было. За указанное земельное правонарушение товарищество собственников жилья было привлечено к административной ответственности (штраф 10000 руб.) Государственной жилищной инспекцией.

Дайте обоснованную правовую оценку ситуации.

Охарактеризуйте порядок проведения государственного земельного контроля.

Решение

Действия государственной жилищной инспекции хабаровского края не правомерны, поскольку это не в компетенции данных органов. Привлечь к административной ответственности имеет право органы земельного контроля. В связи с этим товариществу собственников жилья «Южное» необходимо оспорить данное требование в судебном порядке о признании не действительности данного акта.

Согласно постановлению Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689 " О государственном земельном контроле " (с изменениями от 22 июня 2007 г.) государственный земельный контроль осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальные органы. Ранее осуществление земельного контроля относилось в функциям Федеральной службы земельного кадастра России (преобразованной в 2004 году в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) и ее территориальных органов, Министерства природных ресурсов РФ, Министерства сельского хозяйства РФ, Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Задачей государственного земельного контроля является обеспечение соблюдения организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами земельного законодательства, требований охраны и использования земель .

Положением определяются функции контролирующих органов по проведению государственного земельного контроля в зависимости от сферы компетенции, полномочия их должностных лиц. Так, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет контроль за целевым использованием земель (в том числе земель лесного фонда), сохранностью межевых знаков границ земельных участков, недопущением самовольного захвата земель.

Должностные лица Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его территориальных органов наделены статусом государственных инспекторов РФ по использованию и охране земель. Ранее подобный статус имели должностные лица Федеральной службы земельного кадастра России.

Государственные инспекторы вправе запрашивать от органов власти, организаций и граждан сведения о состоянии, использовании и охране земель , в том числе документы, удостоверяющие права на земельные участки и находящиеся на них объекты. Сведения об организации производственного земельного контроля представляются лицами, использующими земельные участки, не чаще 1 раза в год.

Государственные инспекторы по использованию и охране земель, имеют право:

*давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения земельного законодательства, а также предписания об устранении выявленных в ходе проверок нарушений земельного законодательства и их последствий;

*составлять протоколы в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях, и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмотрения дел об административных правонарушениях с целью привлечения виновных лиц к ответственности.

Государственный земельный контроль осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми в порядке, установленном специально уполномоченными органами, а также внеплановых проверок с соблюдением прав и законных интересов организаций и граждан.

Внеплановые проверки проводятся:

*для проверки исполнения предписаний об устранении ранее выявленных нарушений земельного законодательства;

*в случае получения от органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии признаков нарушений земельного законодательства.

Главной задачей государственной жилищной инспекции Правительства Хабаровского края является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием, сохранностью, содержанием и ремонтом жилищного фонда независимо от его форм собственности на территории Хабаровского края .

Задачами Инспекции являются:

Контроль за соблюдением требований жилищного законодательства в части содержания и обслуживания жилищного фонда всеми участниками жилищных отношений (гражданами, предприятиями, учреждениями и организациями жилищной сферы и органами местного самоуправления).

Защита прав потребителей на получение жилищно-коммунальных услуг в соответствии с действующими нормами и правилами.

Выявление и предупреждение нарушений при использовании и обеспечении сохранности жилищного фонда на территории Хабаровского края .

В соответствии с задачами, решение которых возложено на Инспекцию , она осуществляет контроль:

За использованием жилищного фонда и придомовых территорий.

За соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями.

За исполнением требований, содержащихся в выданных предписаниях.

И другие.

Инспекционные обследования могут быть следующих видов:

Плановые, проводимые в соответствии с утвержденным графиком (комплексные обследования - один раз в пять лет, выборочные - не чаще одного раза в два года).

Неплановые при получении информации от органов государственной власти, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей о возникновении аварийных ситуаций, а также обращений граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей с жалобами на нарушения их прав и законных интересов действиями (бездействием) иных юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и (или) граждан, связанными с невыполнением ими обязательных требований; при получении иной информации, подтверждаемой документами и иными доказательствами, свидетельствующими о наличии признаков таких нарушений.

Инспекция обобщает, анализирует информацию по данным инспекционных проверок, ведет базу данных по состоянию всех подконтрольных объектов. Инспекция представляет соответствующим органам исполнительной власти Хабаровского края и их должностным лицам отчетность по установленной форме.

Инспекция участвует в разработке проектов законодательных и иных нормативно-правовых актов по вопросам, касающимся деятельности Инспекции и жилищно-коммунального хозяйства.

Инспекция имеет право:

Давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений.

Применять штрафные санкции за несоблюдение нормативно-технических требований в сфере благоустройства территорий, по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий, а также за неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

Вносить предложения о привлечении граждан, должностных и юридических лиц к ответственности в соответствии с действующим законодательством.

В случаях и порядке, установленных законодательством, в пределах своей компетенции обращаться в суд (арбитражный суд) с исками и заявлениями в защиту публичных интересов, а также в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 19.07.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44, ст. 4147.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - ст. 14.

4. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 04.06.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - ст. 15.

5. О крестьянском (фермерском) хозяйстве : Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (ред. от 28.12.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249.

6. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

7. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность : Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (ред. от 06.05.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 34. - ст. 3680.

8. О государственном земельном контроле : Постановление Правительства РФ от 15.11.2006 г. № 689 (ред. от 11.04.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 47. - Ст. 4919.

9. Ерофеев Б. В. Земельное право России. - М. : Профобразование, 2003. - 752 с.

10. Пандаков К. Земельное право : учебное пособие. - М. : Дашков и Ко, 2011. - 316 с.

11. Сыродоев Н. А. Земельное право : курс лекций. - СПб. : Проспект, 2009. - 368 с.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 19.07.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44, ст. 4147.

3 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

4 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - ст. 14.

5 О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 04.06.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - ст. 15.

6 Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность : Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (ред. от 06.05.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 34. - ст. 3680.

7 О государственном земельном контроле : Постановление Правительства РФ от 15.11.2006 г. № 689 (ред. от 11.04.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 47. - Ст. 4919.

Размещено на Allbest.ru