Направления повышения эффективности использования государственных земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ

Г. А. Белашкина

Проблема эффективного использования земельного фонда в субъектах Российской Федерации приобретает в настоящее время особую актуальность. Это влечет за собой решение таких важных задач, как пополнение бюджета, активизации инвестиций, полноценная реализация социальных задач и т. п.

Известно, что эффективное использование земельного фонда является важнейшим фактором в функционировании экономики в рыночных условиях. При этом базовым фактором является конкуренция, которая проявляется в состязательности «хозяйствующих субъектов, когда их самостоятельные действия эффективно ограничивают возможность каждого из них односторонне воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке, под которым понимается сфера обращения товаров на территории какой-либо страны или ее части, определенной исходя из экономической возможности покупателя приобрести товар на соответствующей территории и отсутствия этой возможности за ее пределами» [1]. Именно конкуренция обеспечивает свободу действий, в том числе на рынке земли, создает условия для ее реализации в сфере экономики путем разработки и создания новых конкурентоспособных направлений, процессов, товаров, услуг и т. д. В современных условиях усиливающегося процесса глобализации, интернационализации и регионализации ситуацию усложняет международная конкуренция. Показателем признания ведущей роли конкуренции для успешного функционирования рыночного хозяйства является тот факт, что в большинстве стран мира, включая страны с переходной экономикой, к настоящему времени приняты законы о конкуренции и созданы национальные органы, занимающиеся этими вопросами.

В настоящее время роль земли как экономического фактора непрерывно возрастает. Причин этому достаточно много. Это и рост населения, и истощение природных ресурсов, и изменения климата, и национальные, религиозные, культурные и социальные проблемы и т. п. С другой стороны, в настоящий момент общепризнанной теории конкуренции и конкурентоспособности рынка земли подобно теориям конкуренции фирм и международной конкуренции не существует. Проблема усугубляется также тем, что отсутствуют четкие подходы к определению конкурентоспособности рынка земли и, соответственно, необходимые методики расчетов разнообразных показателей, индексов, рейтингов и т. п. Нет общепринятого определения конкурентоспособности рынка земли, поэтому введем его.

Под конкурентоспособностью рынка земли следует понимать способность отдельного субъекта рынка земли сохранять и улучшать свои позиции в среде других субъектов.

Условия и характеристики, определяющие конкурентоспособность рынка земли, следует обозначить как факторы конкурентоспособности данного сегмента рыночных отношений. Факторы, которые выгодно отличают конкурирующий земельный участок от других, принято называть конкурентными преимуществами.

Вследствие этого очевиден вывод о том, что приложение теоретических и практических представлений о конкурентоспособности рынка земли как экономическом явлении к диагностике и сопоставлению региональных ситуаций и проблем сопряжено с немалыми трудностями, прежде всего, сущностного, объективного характера. В Российской Федерации проблема роста конкурентоспособности рынка земли с начала трансформации экономики в 1990-х гг. и по сей день решается, в основном, методами экономической поддержки со стороны государства. В этом смысле проводимую государственную экономическую политику вряд ли можно определить в целом как политику развития конкурентоспособности рынка земли.

Повышение конкурентоспособности рынка земли в настоящее время является одной из наиболее обсуждаемых экономических проблем. Исходя из этого встает вопрос об основных направлениях повышения эффективности использования земель и критериях оценки этой эффективности. Обычно рассматриваются следующие основные критерии:

- соответствие использования земельного участка установленным целям;

- соответствие использования земельного участка законодательству Российской Федерации;

- наличие (отсутствие) выполненных по участку землеустроительных межевых работ;

- наличие (отсутствие) постановки участка на государственный кадастровый учет, наличие (отсутствие) кадастрового номера и паспорта;

- наличие (отсутствие) соответствующих законодательству РФ правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов по форме собственности и праву пользования земельным участком;

- наличие (отсутствие) незастроенных и неиспользуемых частей выделенного земельного участка;

- соответствие размера земельных платежей за пользование земельным участком оптимальным размерам таких платежей.

По уровню эффективности использования земельные участки можно классифицировать по четырем основным группам:

- с высокой эффективностью использования;

- достаточной эффективностью использования;

- низкой эффективностью использования;

- с неэффективным использованием.

В зависимости от принадлежности конкретного земельного участка к той или иной группе определяются необходимые мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка, а также оценивается сумма затрат на реализацию данных мероприятий. При этом одним из важнейших мероприятий является выбор и переоформление наиболее эффективной формы права, на основании которого в дальнейшем будет использоваться земельный участок (право собственности или право аренды).

Для полного представления делается оценка экономического эффекта от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка. При этом экономический эффект рассчитывается по следующей формуле:

ЭФ = хд /ІЗТ,

земельный фонд рынок собственность

где ЭФ -- суммарный экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка;

ХД -- сумма доходов от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка (в том числе доходы от снижения размеров земельных платежей, от выделения и продажи (сдачи в аренду) неиспользуемых или неэффективно используемых частей земельного участка и др.);

ХЗТ -- сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка.

В случае необходимости более точного расчета экономической эффективности результаты расчета корректируются на уровень инфляции за период времени получения дополнительных доходов.

Таким образом, стоимость объектов рынка земли, которые в настоящее время находятся в государственной или муниципальной собственности, будет расти быстрее при передаче в частный сектор, чем при сохранении на государственном балансе. Грамотное управление земельными активами подразумевает их продажу, а также содержание и улучшение. Сохранение государственной (муниципальной) собственности на земельный участок может снизить доходы от данного объекта, если у региональных (местных) органов власти недостаточно ресурсов для развития этого актива до уровня наиболее выгодного и оптимального использования или для наиболее выгодного продвижения на рынок. Текущая стоимость активов, включенных в экономический оборот, учитывая выручку от продажи, дополнительные инвестиции, строительную и коммерческую деятельность, а также рост налогов, может во много раз превышать любой доход, который регион или отдельный муниципалитет рассчитывает получить, сохранив за собой на неопределенный срок актив, не вырабатывающий свой потенциал. Более того, предприниматели часто высказывают предположения о том, что сохранение монополии за государством и муниципальными образованиями может способствовать фаворитизму и созданию неравных условий для предприятий в сфере земельных отношений, что само по себе может негативно отразиться на развитии экономики.

Передача земли в частную собственность, развитие активно функционирующего рынка земли -- это, как уже отмечалось, стержневой элемент всех рыночных экономических преобразований и важнейший фактор структурной перестройки экономики. Основным содержанием и последствиями этого процесса являются:

- формирование единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения;

- регулирование использования недвижимости на принципах правового зонирования вместо нынешнего административного «целевого использования» земельных участков и других недвижимых объектов;

- вовлечение земельных участков в экономический оборот, в том числе активное использование конкурентных процедур предоставления земельных участков и прав по их использованию;

- содействие гражданскому обороту земли с целью обеспечения ее наиболее эффективного использования;

- выявление рыночной цены на объекты недвижимости, включая земельные участки;

- создание простой и понятной административной системы обслуживания участников рынка недвижимости.

Приватизация земли собственниками предприятий в качестве одной из форм передачи в частную собственность имеет как макроэкономические эффекты -- на уровне города, региона в целом, так и микроэкономические -- на уровне самого предприятия.

Если говорить о макроэкономических последствиях перехода земли из государственной, муниципальной собственности в собственность предприятий, то, прежде всего, именно города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов. Известно, что во всем мире между городами идет жесткое соперничество за привлечение инвесторов. Создание привлекательного инвестиционного климата города -- это кропотливый, длительный процесс, и любому инвестиционному решению всегда предшествуют вопросы: каковы гарантии на вложенный капитал? каковы права на соответствующий земельный участок? (см., например [2]).

Характерный пример. В Томске в середине 1990-х гг. выкуп земли практически отсутствовал. Международная корпорация «ICN Europe» проявила интерес к вложению инвестиций в реконструкцию Томского химфармзавода, однако поставила условием оформление земельного участка завода в собственность. После того как местные органы власти пошли на это и земельный участок был выкуплен, инвестиционное соглашение было подписано.

За счет выкупа земли город может получать достаточно крупные разовые платежи, необходимые для финансирования приоритетных городских инвестиционных и иных программ, а земля найдет более эффективных собственников.

Кроме того, с развитием рынка земли более эффективно начинает использоваться территория города, собственники предприятий получают стимул к переносу производства из центра, создаются условия для замены всех имущественных налогов единым налогом на недвижимость, который в перспективе может стать основой местного бюджета.

В России земельные участки при отсутствии частной собственности на землю и норм правового зонирования практически не перераспределяются, что приводит к стагнации в развитии городов и дальнейшему усугублению негативных тенденций. Между тем в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, цены на землю являются мощным стимулом для перераспределения земли и ее более эффективного использования.

Если обратиться к микроэкономическим эффектам выкупа земли (выгодам от него для предприятий), то среди них можно выделить следующие:

- получение полноты прав на единый объект недвижимости, гарантированность прав владения и распоряжения недвижимым имуществом, снижение рисков и неопределенности;

- защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола органов власти при составлении условий договора аренды, в том числе от установления коротких сроков аренды земельного участка;

- увеличение стоимости основных фондов, повышение курсовой стоимости акций, получение дохода от выпуска и реализации дополнительных акций при увеличении уставного капитала за счет включения в него стоимости земли;

- возможность реальной реструктуризации путем пересмотра производственных мощностей, передислокации и сосредоточения деятельности на основном участке;

- расширение инвестиционных возможностей, повышение инвестиционной привлекательности предприятия;

- возможность залога земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также привлечения ипотечного кредита;

- получение дохода от продажи излишков земли, от сдачи земельного участка (его части) в аренду.

Конкурентные процедуры предоставления земельных участков в собственность или долгосрочную аренду в процессе перехода к рыночной экономике также способствуют привлечению инвесторов, в частности тех, кто достаточное внимание при принятии решений уделяет объективности и прозрачности процедуры оформления инвестиционных сделок. Можно перечислить эти процедуры:

- предоставление равных возможностей и способствование появлению и развитию новых частных застройщиков различного масштаба и мощностей;

- уменьшение монопольной роли градостроительных и архитектурных бюрократических органов в разработке проектов частной застройки и способствование продвижению рыночно ориентированных планировочных решений;

- снижение издержек при передаче прав на землю, стоимости строительства и планировки, а также затрат на получение необходимых разрешений;

- становление рыночных механизмов земельного ценообразования, выявление базовых рыночных цен на городские земли.

Рынок земли, который наряду с рынком труда и рынком капитала является одним из трех основных элементов функционирования любой нормальной рыночной экономики, в России практически отсутствует. Относительное развитие получил пока только рынок земельных участков под индивидуальными жилыми домами и земельных участков, предоставленных для ведения дачного хозяйства и садоводства. Однако первичный и, соответственно, вторичный рынки земельных участков всех других видов использования, включая предпринимательскую деятельность, находятся в городах в начальной стадии становления.

Общая площадь земельных участков, проданных государственными органами власти Челябинской области (в их число не входят муниципальные земли) в собственность за плату гражданам и юридическим лицам, составила в 2005 г. всего 44 га, в 2006 г. -- 135 га.

Несмотря на принятую соответствующую нормативную базу, очень медленно и с большими трудностями развиваются торги (аукционы, конкурсы) по продаже земельных участков, предназначенных под строительство. Между тем активизация торгов по продаже земельных участков в собственность позволила бы обеспечить передачу участков эффективным собственникам, определить рыночную цену земли, развить институт частных застройщиков и конкуренцию в сфере строительства, обеспечить наиболее интересные планировочные решения. Благодаря тому, что в этом случае будет обеспечено предложение участков, опирающееся на реальный спрос, будет ликвидировано препятствие для строительства зданий, отвечающих требованиям рынка по качеству, цене и месторасположению, будут созданы условия для оборота недвижимости, вследствие чего она будет использоваться максимально эффективно.

Общеизвестно, что развитие рынка земли в России -- прежде всего вопрос политический, поэтому будет неразумно призывать к проведению «повальной» приватизации земли. Безусловно, этот процесс требует взвешенного подхода. Тем не менее весь ход экономических преобразований в стране уже давно и настоятельно требует радикального прорыва в этом направлении.

Исходя из вышесказанного, стратегия государственной власти по управлению земельным фондом должна базироваться на следующем подходе. Если текущие доходы по объекту выше его стоимости, то он остается в муниципальной собственности, если нет, то он продается. Необходимо отметить, что исходя из тщательного анализа долгосрочных затрат и выгод государственной собственности на земельные активы, большинство правительств в странах с развитой экономикой пришло к выводу, что собственность и управление недвижимостью не самое лучшее вложение государственных средств. Не в последнюю очередь в этой связи приводится аргумент в пользу того, что правительства, как правило, недостаточно эффективно способны управлять имуществом. Обычно считается, что решая вопрос эффективности управления активами, его необходимо соотносить с комплексом принципов и целей. Региональная или муниципальная стратегии должны включать основополагающие выводы в отношении роли земли в деятельности региональных или муниципальных властей, а также основные направления реализации данных выводов.

Отличительной чертой такой стратегии является предположение о необходимости ограничений на размеры государственной (муниципальной) собственности в сфере рынка земли, а также обязательное применение метода финансового анализа, используемого частными предприятиями, для обоснования сохранения государственной (муниципальной) собственности, внесения улучшений в активы или их отчуждения (реализации на рынке). Просчитывая любые варианты, крайне важно точно и полностью определять затраты на сохранение собственности и преимущества (отчуждения) реализации в отношении земельного участка.

Управление земельными ресурсами многофункционально, структурно сложно и происходит на взаимосвязанных уровнях власти -- федеральном, региональном и муниципальном. При этом единая государственная земельная политика реализуется в тесном взаимодействии с хозяйствующими на земле субъектами.

Только при таком комплексном подходе управления земельными ресурсами государство гарантирует конкурентоспособность рынка земли, защиту прав владения и пользования землей, охрану земель, эффективное развитие инфраструктуры и градостроительства, надежное функционирование системы налогообложения земли, позволяет установить четкий порядок в том, кому, для каких целей и по какой цене продавать или сдавать в аренду государственные и муниципальные земли, каким образом регулировать гражданский оборот земельных участков.

Список литературы

1. Словарь-справочник менеджера / под ред. М. Г. Лапусты. М. : ИНФРА-М, 1996. 608 с.

2. Котлер, Ф. Маркетинг мест / Ф. Котлер, К. Асплунд, И. Рейн, Д. Хайдер. СПб. : Изд-во Стокгольм. шк. экономики в С.-Петербурге, 2005. 376 с.

Размещено на Allbest.ru