Кроме того, сами критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь такие, как критерий "природных свойств" и "прочной связи с землей", могут относиться лишь к недвижимым вещам. Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие (недвижимое имущество), указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов.

Здания и сооружения как объекты недвижимости.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей.

В основном они могут быть отнесены к зданиям и сооружениям, однако многие из них находятся в таком разрушенном состоянии, что их трудно назвать таковыми. В литературе осуждается вопрос о возможности отнесения разрушенных зданий к памятникам культуры и определении процента разрушения, необходимого для того, чтобы констатировать их полное физическое уничтожение Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости. //Хозяйство и право. 2005. № 6..

Собственник объекта культурного наследия может осуществлять в отношении этого объекта владение, пользование и распоряжение, однако осуществление этих правомочий связано с определенными ограничениями. Прежде всего, на него возлагается обязанность сохранить объект культурного наследия. Следует отметить, что обязанности собственника объекта культурного наследия по его сохранности сформулированы в самом общем виде. Представляется необходимым в законе указать конкретные права и обязанности лиц, которые станут собственниками памятников культуры. Особое внимание должно быть обращено на двусторонние акты технического осмотра памятника, определение плана ежегодных работ, разработку проектно-сметной документации, реставрацию, консервирование, опись находящихся на памятнике движимых культурных ценностей.

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Традиционно в российской цивилистике здания и строения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком Гражданское право. Том 2. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1999..

Не существует также и легального определения здания или сооружения. Определение здания можно найти в п. 4.4 раздела 4 приложения А к СНиП 10-0194 Система нормативных актов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. СПС КонсультантПлюс., согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие заключается также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.) Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. М., 1983.. К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, мосты, трансформаторы, портики и другие инженерные строения.

Применительно к зданиям и сооружениям используется также понятие "помещения", под которыми понимаются составные части здания или сооружения, предназначенные для длительного нахождения в них людей.

Различают как жилые, так и нежилые помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия, как "часть здания", которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения.

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в связи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Иногда здания делят на жилые и нежилые, характеризующиеся разными правовыми режимами использования С. 10. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Под ред. П.В. Крашенинникова М., 2001.. Основанием для такого деления является функциональное назначение объекта. Жилые здания, как это следует из самого названия, предназначены для проживания. В общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 дается определение нежилым зданиям как архитектурно-строительным объектам, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей Общероссийский классификатор основных фондов. ОК 013-94. Утвержден Постановлением Госстандарта от 26 декабря 1994 г. N 359. М., 1995. СПС КонсультантПлюс.. К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, учебных, лечебных, культурно-просветительских и тому подобных целей. Жилые здания могут включать нежилые помещения (магазины, столовые и т.д.).

Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых находятся эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга, и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

В качестве синонима жилого здания применяется также такое понятие, как "жилой дом". Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в понятие жилых домов, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (служебных), обеспечивающих функционирование основного. К числу последних можно отнести сараи, гаражи и т.д.

Здания и сооружения являются объектом как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны иметься технический паспорт и поземельная книга.

Помещения как объекты недвижимости

В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права (гл. 18 ГК РФ, новый Жилищный кодекс РФ Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ., вступивший в силу с 1 марта 2005 г.).

Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В.В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.. Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"., также не решает всех возникающих проблем. Основными такими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права и т.д.

Имущественные комплексы.

Среди недвижимости уместно особое внимание обратить на так называемые имущественные комплексы: прежде всего речь идет о предприятиях и многоквартирных домах (заменивших по ЖК РФ кондоминиумы как объекты прав). Общим для этих объектов является наличие в составе вещи разнородных объектов: движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей (в некоторых случаях даже нематериальных благ). Между тем имущественный комплекс предприятия по общему правилу находится в собственности одного лица (при совместной деятельности - в общей долевой собственности). Многоквартирный же дом представляет, по определению, совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества (помещений, строений, коммуникаций, устройств), принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. В отличие от предприятия, являющегося сложной вещью, выделение из которой некоторых частей в натуре может и не отразиться на его назначении, комплексный характер многоквартирного дома имеет специфику: часть его уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима.

Такая сложная правовая конструкция подвергается справедливым нареканиям. В частности, указывается, что недостатком таких конструкций будет утрата зданием (многоквартирным домом) своего качества как недвижимости, так как он перестает существовать как единый объект. Общие части дома также, по мнению Е.А. Суханова, перестают быть самостоятельными вещами, поскольку лишаются оборотоспособности. Существенным пороком признается установление различного правового режима для тесно связанной принадлежности и главной вещи. Вместе с тем определенные сомнения вызывает имеющая место непредназначенность отдельных квартир в многоквартирном доме для самостоятельной эксплуатации (очевидная неспособность к автаркии каждой квартиры в доме). Предлагается модель признания общей долевой собственности жильцов на единый объект недвижимости: дом в целом, с предоставлением им помещений в пользование (не вполне ясен титул) или на ограниченном вещном праве Суханов Е.А. К понятию вещного права // Нотариус. 2005. N 2.. Однако существует опасность привнесения еще большей неопределенности в данную сферу. Неясно, как индивидуализируется жилое помещение, исходя из наличия общей долевой собственности на дом в целом; как происходит отчуждение помещения: как отчуждение доли влечет за собой переход права пользования к приобретателю доли.

Таким образом, модель осуществления права собственности на многоквартирный дом как имущественный комплекс достаточна сложна, ибо многоквартирного дома как объекта недвижимости в целом не существует, а он представляет собой единый комплекс вспомогательного имущества, находящегося в общей долевой собственности; остальные же помещения, являющиеся фактически (пространственно) неотъемлемой частью многоквартирного дома, юридически являются отдельными объектами недвижимости, собственность на которые принадлежит различным лицам. Разумеется, что осуществление прав собственности у таких лиц имеет в силу вышеобозначенных обстоятельств специфику по сравнению с традиционной моделью.

Итак, известно, что сущностью прав собственника является возможность извлекать полезность из блага любым возможным (легально и фактически) путем, т.е. уже упоминавшаяся презумпция наиболее полного господства над вещью. Власть собственника распространяется как на использование его, так и на определение самого существования объекта и отчуждение его вовне, что в классической триаде подразумевается под правомочием распоряжения. Данное положение остается верным и для традиционной общей собственности, правда, с известной спецификой: долю в праве собственности правообладатель может отчуждать лишь с учетом преимущественного права сособственников.

Однако в рассмотренном случае с многоквартирными домами для обеспечения их нормальной (безопасной) эксплуатации осуществление общей собственности на общее имущество, очевидно, будет отличаться от традиционной модели. Так, если предназначение помещения (иного объекта) выходит за пределы обслуживания квартиры, принадлежащей одному собственнику, а тем более если такое помещение предназначено для обслуживания всего многоквартирного дома, то очевидно, что правовая связь его с каждым сособственником не может быть уничтожена.

Исходя из этого, законодатель не допускает отчуждения доли в праве собственности на общее имущество. Таким образом, налицо существование самостоятельной разновидности права общей долевой собственности, с элиминированным правомочием распоряжения. Обоснование выделения такой разновидности общей собственности наиболее аргументированно было приведено П.В. Крашенинниковым Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2004..

Системный анализ частей 3, 4 ст. 36, ч. 2 - 4 ст. 37 и ч. 2 ст. 40 позволяет выделить конкретные особенности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Во-первых, это очевидная "акцессорность" доли в праве собственности на общее имущество по отношению к помещениям, принадлежащим конкретным лицам. Общее имущество не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивающего по отношению к совокупности главных вещей; обратную ситуацию, когда доля в праве имеет ценность как самостоятельное благо, представить себе невозможно. В следовании доли общего имущества судьбе права собственности на данные помещения и проявляется "дополнительность" доли. Здесь будет уместно сравнить данную ситуацию с отношениями "главная вещь - принадлежность", где также предусмотрено условие единой судьбы (правда, как диспозитивное требование). Однако здесь мы имеем у собственника помещения не две обычные вещи, а единое, но дуалистичное имущество: традиционную корпоральную вещь - помещение, с одной стороны, и долю в праве собственности на общее имущество - с другой. В результате возникает некий имущественный комплекс, выступающий в обороте как сложная неделимая вещь. Однако даже если признать справедливость подобной трактовки объекта, находящегося в собственности, тем не менее, следует обратить внимание на иные позитивные ограничения правообладателя.

Второй особенностью общей долевой собственности в многоквартирных домах, непосредственно связанной с первой, будет невозможность отчуждения частей единого неделимого имущественного комплекса (помещение и доля в общем имуществе) в отдельности. В этом состоит отличие от традиционной неделимой вещи, когда собственник вправе отчуждать части вещи, не заботясь о сохранении их назначения. Итак, речь идет о том, что юридическая судьба частей вышеназванного имущественного комплекса императивно не может быть разделена. Ответственностью за подобное неправомочное разделение является ничтожность условий договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Ибо, как указывалось выше, существование доли в праве общей собственности многоквартирного дома немыслимо, равно как и отказ собственника помещения в многоквартирном доме от прав и обязанностей по отношению к имуществу, обеспечивающему эксплуатацию этого помещения. Отсутствие права преимущественной покупки не является самостоятельным критерием специфики общей собственности на помещения в многоквартирных домах, но есть прямое следствие невозможности отчуждения доли вообще. Поскольку правообладатель не вправе отчуждать право, то у некоего круга лиц в любом случае не может быть прав на преимущественное приобретение права.

Из вышесказанного следует, что невозможен ни раздел, ни выдел имущества в натуре, а также выплата компенсации за долю. Очевидно, что раздел и выдел являются элементами принадлежащего собственнику правомочия распоряжения Фогель В.А. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения // Правовые вопросы недвижимости. 2003. N 1.. И поскольку они нарушают целостность сложной неделимой вещи, постольку на них также налагается законодательный запрет.

Кроме того, не только доля в праве на общее имущество не может быть отчуждена, известные ограничения имеются и на распоряжение самим общим имуществом. Так, отчуждение имущества (безотносительно к субъекту отчуждения) возможно только при его реконструкции либо при переустройстве/перепланировке отдельных помещений, расширяемых за счет присоединения общего имущества. Причем решение о даче согласия на уменьшение размера общего имущества должно быть принято единогласно всеми собственниками. Учитывая, что в среднем типовом многоквартирном доме (не "высотке") примерно от 280 квартир, можно представить себе процедуру согласования приращения 1 - 2 кв. м из площади общего имущества (например, общего коридора). Во всех остальных случаях возможно лишь распоряжение путем передачи в пользование/ограниченное пользование. В данном случае требуется согласие лишь 2/3 сособственников многоквартирного дома.

Резюмируя, можно заметить, что в силу специфики назначения общее имущество имеет существенные ограничения в осуществлении сособственниками принадлежащих им прав относительно него. Как справедливо было отмечено в литературе, "оборотоспособность общего имущества в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью" Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2005. N 1.. Таким образом, можно с уверенностью говорить о существовании особой разновидности права общей долевой собственности, с редуцированным правомочием распоряжения, принадлежащим всем сособственникам, и с полностью отсутствующим правомочием распоряжения своей долей у каждого сособственника в отдельности. Вероятно, было бы уместно внести в Гражданский кодекс РФ, в главу 16 "Общая собственность", статью, посвященную указанной разновидности, поскольку спорадическое появление вещных прав по всему массиву правовых актов без связи с основным кодифицированным актом гражданского права представляется не вполне целесообразным Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Нотариус. 2003. N 4..

Земли и земельные участки

В литературе все чаще высказываются мнения о том, что из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. Следует согласиться с мнением, выраженным в Концепции, что на самом деле недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, а те земельные участки, на которых они расположены. Исключение лесов и многолетних насаждений из разряда недвижимых вещей не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться объектами недвижимости. Кроме того, недавно принятый Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" призван совершенствовать правовое регулирование земельных участков в составе земель различных категорий.

В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона о переводе, перевод земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП. Вместе с тем совершенно неясно, как при существующих регулировании и практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно закрепление в ЕГРП информации о категории земель безотносительно к конкретному земельному участку. Ведь в соответствии с ГК РФ, Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219., в ЕГРП могут вноситься лишь сведения о земельных участках как объектах гражданских прав, а не о землях. В п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прямо указано, что идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет.

Земля же, в соответствии с ЗК РФ, является объектом земельных правоотношений и выступает в этом качестве как природный объект и природный ресурс. Безусловно, "земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве" Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. проф. А.К. Голиченкова. М., 2002.. Земля в понимании ЗК РФ достаточно абстрактное понятие и не может являться объектом гражданских прав. В этой связи совершенно неясно, как категории земель могут регистрироваться в ЕГРП, который может содержать информацию лишь об объектах гражданских прав, относящихся к недвижимости, правах на них и сделках с ними.

Глава 3. Права граждан на недвижимые вещи

Понятие и основания возникновения права собственности физических лиц

В Российской Федерации признаются и равным образом защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции; п. п. 1, 4 ст. 212 ГК). Право собственности физических лиц наряду с правом собственности юридических лиц относится к частной форме права собственности.

На сегодняшний день приобретение имущества в собственность гражданами, как и использование уже принадлежащего имущества, может осуществляться индивидуально и ассоциированно (совместно) с другими лицами (например, по договору простого товарищества (ст. 1041 ГК), посредством совершения общегражданских сделок (к примеру, договора розничной купли-продажи, ст. 492 ГК) или путем осуществления предпринимательской деятельности (с использованием наемного труда или без такового). При этом собственник вправе использовать любое имущество, принадлежащее ему на праве собственности для личного потребления и для ведения предпринимательской деятельности. В литературе в связи с этим предлагалось выделять две разновидности права частной собственности граждан: первая имеет потребительское значение, а вторая используется в сфере предпринимательства Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике.. Нетрудно заметить, что критерием деления при этом является назначение имущества, принадлежащего гражданину.

Как было сказано выше, законодательство РФ признает и закрепляет многообразие форм собственности на землю, выделяя частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности, ведущее место среди которых занимает, бесспорно, право частной собственности, долгое время не признаваемое нашим государством.

В литературе справедливо отмечается, что "российское законодательство не формулирует понятия частной собственности" Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М., 1998.. Однако анализ гражданского законодательства, его общего смысла позволил авторам определить частную собственность следующим образом: "Под частной собственностью понимается имущество, которое находится в собственности граждан и юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными предприятиями, организациями".

Основания возникновения права собственности физических лиц, как и иных субъектов гражданского права, традиционно подразделяются на первоначальные и производные. Однако следует отметить, что существуют и такие основания, которые обнаруживают специфическую принадлежность только к отдельным субъектам гражданского права. Например, физические лица не могут как государство приобрести право собственности на имущество посредством его национализации или как юридическое лицо стать собственником имущества (или его части) в результате реорганизации другого юридического лица. Вместе с тем право собственности у физических лиц может возникать в силу таких юридических фактов, существование которых невозможно ни в отношении юридических лиц, ни в отношении государственных образований.

Прежде всего, следует назвать общесоциальные способы приобретения права собственности, к которым относятся различные стипендии, пенсии, а также иные социальные пособия и выплаты. В законе предусмотрены и иные особые основания возникновения права собственности физических лиц. Так, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление (например, супруг или иной член семьи пайщика, его наследники), полностью внесшие паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество.

Специфика иных оснований возникновения, как и прекращения права собственности физических лиц, может быть обусловлена различными характеристиками данных субъектов и особенностями отдельных объектов гражданских прав Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6..

Гражданское право регулирует рассматриваемые отношения по приобретению имущества в собственность физическими лицами, осуществлению ими владения, пользования и распоряжения этим имуществом, а также по защите их возможностей осуществлять непосредственное фактическое господство над имуществом своей властью и в своем интересе.

Система норм, регламентирующих эти отношения, представляет собой право собственности физических лиц в объективном смысле. Понятие права собственности физических лиц в субъективном смысле вытекает из общего определения права собственности с тем лишь отличием, что это предусмотренная законом возможность именно физических лиц своими действиями осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом в пределах, установленных законом.

В условиях рыночной экономики принципиальные изменения претерпел подход законодателя к определению круга объектов, которые могут находиться в собственности граждан. По ранее действовавшему законодательству собственность граждан в соответствии с ее потребительским назначением распространялась главным образом, на предметы потребления, причем и их количество зачастую ограничивалось. Что же касается средств производства, то гражданин мог быть собственником лишь мелких средств производства, а их использование с привлечением наемного труда, как правило, не допускалось. Ныне положение изменилось коренным образом. Начиная с законов о собственности, принятых на общесоюзном, а затем и на республиканском уровне, нормотворческие органы пошли по пути снятия существовавших на сей счет ограничений. И это вполне понятно, поскольку ныне всячески поощряется использование гражданами своего имущества не только в потребительских, но и в предпринимательских целях, что, в свою очередь, привело к отказу от попыток замкнуть собственность граждан почти исключительно на предметах потребления. В новом гражданском законодательстве относительно круга объектов, собственниками которых могут быть граждане, закреплены следующие принципиальные положения. Во-первых, в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. Во-вторых, количество и стоимость имущества, которое может находиться в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены федеральным законом в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции РФ и абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК (см. п. 1 и 2 ст. 213 ГК). Напомним, что эта ограничения могут быть установлены законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Следует особо подчеркнуть, что отнесение отдельных видов имущества к числу такового, которое вообще не может принадлежать гражданам, равно как и установление ограничений по количеству и стоимости имущества, которое может находиться в собственности граждан, могут быть предусмотрены только законом. В иных правовых актах, в том числе в указах Президента и постановлениях правительства, эти вопросы не могут и не должны решаться, что является для собственника гарантией, в какой-то мере обеспечивающей устойчивость его имущественного положения и беспрепятственное осуществление его прав.

Содержание и пределы осуществления права собственности физических лиц

Содержание права собственности (в том числе права собственности физических лиц), как и любого другого абсолютного права, составляют входящие в его состав правомочия, которые могут быть трех видов: а) право требования; б) право на положительные (активные) действия; в) притязание.

Решающее значение для характеристики содержания права собственности имеет возможность его обладателя самому совершать юридически значимые положительные действия. Такие действия, как уже отмечалось, в российской цивилистике традиционно характеризуют через принадлежащие собственнику правомочия: владение, пользование, распоряжение. При этом собственнику принадлежит вся полнота возможного господства в отношении его.

Однако каким бы полным ни было право, оно не может быть неограниченным.

Само определение права собственности через традиционную (и весьма условную) указанную выше триаду правомочий, как, впрочем, и посредством любого иного перечня - это уже знак ограничения права. А.В. Венедиктов приводил по этому поводу мнение Пухты, который возражал против перечисления правомочий собственника, поскольку о правомочиях можно говорить лишь постольку, "поскольку собственность подлежит... ограничениям, благодаря которым от нее отделяются известные правомочия". Здесь же дается и высказывание Вольфа: только ограниченное вещное право "можно описать. Для собственности же нельзя исчерпать перечислениями полноту возможного господства" Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М., 1948..

Например, установлен перечень вещей, по поводу которых ограничен объем действий гражданина-собственника. Эти ограничения могут касаться как действий по приобретению и прекращению права собственности, так и отдельных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Так, оружие, наркотические средства, сильнодействующие яды могут приобретаться в собственность лишь по специальным разрешениям. Распоряжение личным оружием граждан посредством его продажи, дарения и пр. осуществляется с обязательной регистрацией в органах внутренних дел. Предъявляются особые требования к порядку владения таким имуществом - нарезное огнестрельное оружие должно храниться в металлических сейфах. И совсем очевидными выглядят ограничения по пользованию такого рода вещами. На территории РФ ограничен оборот валютных ценностей: иностранной валюты, ценных бумаг в иностранной валюте, драгоценных металлов и природных драгоценных камней в любом виде и состоянии, за исключением ювелирных и других бытовых изделий, а также лома таких изделий. Для приобретения ряда вещей не требуется особого разрешения, однако необходимо выполнение предусмотренных законом условий. Так, отчуждение и приобретение памятников истории и культуры осуществляются с соблюдением правил о преимущественном праве их покупки государством, а при вывозе культурных ценностей за пределы РФ подтверждением права собственности на них признаются только письменные сделки.

Установленный Конституцией РФ и ГК принцип равной защиты всех собственников (в том числе и граждан) является одной из важнейших гарантий свободного развития имущественных отношений в современной России. Вместе с тем указанный принцип не означает единства содержания, а также оснований возникновения и прекращения права собственности различных субъектов. Поэтому другие ограничения права собственности, а, следовательно, и специфику его содержания следует искать не столько в самой собственности, сколько в правосубъектности, ибо именно характер и объем последней определяют частные пределы и сферу возможной реализации субъекта права вовне.

Объем имущественной правосубъектности физических лиц отличен от объема имущественной правосубъектности иных участников гражданских правоотношений. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, принадлежит ли оно физическому или юридическому лицу, Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию, могут устанавливаться только законом (п. 3 ст. 212 ГК). Так, только физические лица могут быть наследодателями и распоряжаться, согласно ст. 1118 ГК, принадлежащим им на праве собственности имуществом посредством совершения завещания. Только в отношении физических лиц, наследующих имущество умершего по закону (приобретающих тем самым право собственности на это имущество), существует очередность призыва к наследованию (ст. ст. 1141 - 1145 и ст. 1148 ГК). Ни в отношении юридических лиц, ни в отношении государственных и муниципальных образований закон подобной дифференциации не содержит. Причем в качестве решающего фактора, влияющего на очередность наследования, выступает степень родства умершего и его наследников. Следовательно, и здесь такие характеристики правосубъектности, которые могут относиться только к физическим лицам. В зависимости от степени родства наряду со стоимостью имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, установлена и дифференцированная ставка налогообложения (ст. 3 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения