Управление государственными и муниципальными землями в населенных пунктах на основе их экономической оценки

Размещено на http://www.allbest.ru

Управление государственными и муниципальными землями в населенных пунктах на основе их экономической оценки

А. К. Осипов, Д. М. Зорин

Земельные ресурсы, представляющие собой особый вид природных ресурсов, являются достоянием всего этноса, проживающего на соответствующей территории, и имеют повышенное значение для развития соответствующего публично-правового образования, что отмечается рядом авторов, в том числе Н. В. Комовым, Д. Б. Аратским, П. В. Кухтиным, В. В. Лобановым и др. [1; 2]. Данное обстоятельство требует от органов власти публично-правового образования участия в процессе управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений [2].

Государственное управление земельными ресурсами (на разных уровнях власти в Российской Федерации) в общем случае включает в себя:

государственное регулирование земельных правоотношений и рынка земли и недвижимости, распространяющее свое управленческое действие на все земли, вне зависимости от формы собственности, и направленное на создание правовых и экономических стимулов и правил, способствующих рациональному и эффективному использованию земельных ресурсов, формирование устойчивого рынка земли и рынка недвижимости, повышения качества экономической оценки земли и недвижимости;

непосредственное управление государственными и муниципальными землями, т. е. земельными участками (земельными ресурсами в более широком смысле), находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Доля земель, находящихся в государственной (федеральной, субфедеральной, нераз- граниченной государственной) и муниципальной собственности в общей площади земель, по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, составляет в Российской Федерации до 92 % (по состоянию на 1 января 2005 г.), а в Удмуртской Республике до 68 % (рис. 1) [3; 4]. Доля земель населенных пунктов относительно невелика (около 5 % в УР), однако значение этих земель очень велико, поскольку именно в городах (населенных пунктах) концентрируется экономический, финансовый и трудовой потенциал населения [2]. В этой связи повышение эффективности управления государственными и муниципальными землями в населенных пунктах приобретает повышенное значение.

Государственные и муниципальные земли в населенных пунктах можно подразделить на застроенные и незастроенные. Застроенные земельные участки можно подразделить на земли, занятые объектами недвижимости, находящимися в государственной и муниципальной собственности (которые могут передаваться в оперативное управление, хозяйственное ведение, временное пользование, в том числе в аренду, аренду с правом выкупа, доверительное управление, концессию), и земли, занятые объектами недвижимости, находящимися в частной собственности.

Управление государственными и муниципальными землями в населенных пунктах, представляющее собой систематическое, сознательное и целенаправленное воздействие государства и общества на основе познания и использования объективных закономерностей и тенденций в интересах обеспечения эффективного функционирования земельных ресурсов, их рационального использования и охраны [5], сталкивается с множеством проблем. В целом проблемы управления государственными и муниципальными землями в населенных пунктах можно сгруппировать в три группы: проблемы информационного обеспечения, проблемы принятия управленческих решений и проблемы реализации управленческих решений.

Рис. 1. Структура земельных ресурсов в Удмуртии по состоянию на 1 января 2006 г.

При управлении государственными и муниципальными землями, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, возникает проблема повышения эффективности использования таких земель при принятии решения об отчуждении или списания объектов недвижимости.

Отчуждение объектов недвижимости из собственности публично-правового образования осуществляется различными способами:

в порядке приватизации способами, предусмотренными законодательством о приватизации;

в порядке хозяйственного оборота, когда унитарное предприятие или учреждение осуществляет отчуждение объекта недвижимости по согласованию с органом власти публично-правового образования, уполномоченного распоряжаться его собственностью;

в порядке принудительного отчуждения объектов недвижимости, находящихся в пользовании унитарных предприятий или учреждений на соответствующем праве, для погашения их обязательств либо по искам органам власти или должностным лицам (в том числе погашение государственного и муниципального долга), которые удовлетворяются за счет средств казны;

в порядке осуществления конкурсного производства, проводимого в отношении унитарных предприятий и учреждений.

В настоящее время отчуждение объектов недвижимости, находящихся в собственности публично-правовых образований и переданных в оперативное управление и хозяйственное ведение, чаще всего осуществляется в порядке хозяйственного оборота,

что обусловлено минимизацией затрат публично-правового образования на организацию процесса отчуждения недвижимости. До разграничения государственной собственности на землю на собственность РФ, субъекта РФ, муниципальных образований отчуждение недвижимости данным способом предполагало переход покупателю права пользования соответствующей частью земельного участка (или всего земельного участка) с возможностью дальнейшего выкупа земельного участка по специально установленной выкупной цене.

После разграничения государственной собственности на землю отчуждение объекта недвижимости должно осуществляться одновременно с земельным участком, на котором он расположен, что предусматривается законодательством [6; 7]. Дальнейшее отчуждение объектов недвижимости, находящихся в собственности публично-правовых образований, в порядке хозяйственного оборота сталкивается с рядом проблем правового и экономического характера.

Во-первых, законодательством предусмотрено, что унитарные предприятия и учреждения, созданные публично-правовыми образованиями, вправе отчуждать с разрешения собственника имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления [8; 9]. Земельные участки на данных правах не предоставляются, а следовательно, их отчуждение не может входить в компетенцию унитарных предприятий или учреждений. Орган власти публично-правового образования, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности публичноправового образования, для организации одновременного отчуждения недвижимости и земельных участков может передать функции по отчуждению земельных участков унитарным предприятиям и учреждениям. При этом необходимо отметить, что унитарные предприятия и учреждения не являются специализированными организациями по проведению торгов. Отчуждение объектов недвижимости (а вместе с ними и земельных участков) путем заключения договоров купли-продажи или мены в ходе прямых переговоров (т. е. без проведения торгов), что по своей сути является приватизацией, нарушает положения законодательства о приватизации в отношении способов и принципов приватизации [10]. Также не соответствуют законодательству о приватизации сделки по передаче государственного или муниципального имущества в аренду с правом выкупа.

Во-вторых, отчуждение государственной и муниципальной недвижимости по сделкам, заключенным путем проведения прямых переговоров, не позволяет реализовать весь возможный потенциал увеличения выкупной цены и максимизировать поступления в бюджет. В случае отчуждения объектов недвижимости с земельными участками унитарными предприятиями и учреждениями последним подлежит возмещению балансовая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости, находящихся у унитарных предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и учитываемых на их балансе, что может существенным образом снижать доходы в бюджет. Наиболее ярко это проявляется в случае отчуждения унитарным предприятием или учреждением неиспользуемой недвижимости или недвижимости, характеризуемой высокой степенью износа. В данном случае в бюджет публично-правового образования поступает только часть вырученных денежных средств, остающаяся после возмещения унитарному предприятию или учреждению балансовой стоимости отчуждаемой недвижимости и затрат организатора на проведение торгов.

В то же время в случае отчуждения земельного участка на торгах (с условием последующего сноса объекта недвижимости, если он не будет снесен за счет средств публично-правового образования до проведения торгов) поступления в бюджет могут быть существенно выше. Для реализации данного варианта необходимо предварительное списание с баланса объекта недвижимости, для чего есть все предпосылки: объект не используется унитарным предприятием по назначению (или не используется вообще), объект недвижимости имеет существенную величину износа (например, если величина износа превышает 60 - 80 %, то объект недвижимости не подлежит восстановлению). Встречаются также случаи отчуждения из собственности публично-правовых образований таких «объектов недвижимости», как железобетонный забор и въездные ворота.

Однако возможны случаи, когда земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, предполагаемый к отчуждению, не имеет значимого местоположения, и его продажа, особенно на торгах, представляется проблематичной либо затраты на организацию и проведение торгов превышают доходы от продажи единого объекта недвижимости. В данном случае применение обозначенного механизма отчуждения нецелесообразно. Кроме того, возможны случаи отчуждения унитарными предприятиями и учреждениями объектов недвижимости (и земельных участков), которые в дальнейшем будут изыматься для государственных и муниципальных нужд, что может привести к существенным потерям бюджета.

Из вышеизложенного видно, что для повышения эффективности использования государственных и муниципальных земель при отчуждении расположенных на них объектов недвижимости необходимо обновление критериев выбора управленческих решений. Анализ принципов и закономерностей определения рыночной (получаемой в ходе индивидуальной оценки) и кадастровой (получаемой в ходе массовой оценки) стоимости объектов недвижимости и земельных участков позволяет сделать вывод, что для принятия управленческих решений, направленных на повышение эффективности использования государственных и муниципальных земель в населенных пунктах, следует применять рыночную стоимость земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (улучшений) [11; 12]. Кадастровая стоимость земельных участков, являющаяся разновидностью рыночной стоимости, полученной в результате проведения массовой оценки, необходима для прогнозирования платности использования земли.

Общая схема алгоритма принятия управленческих решений на основе рыночной стоимости государственных и муниципальных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (улучшений) может выглядеть, как показано на рис. 2.

Изучение правового режима земельного участка заключается в установлении разрешенного использования земельного участка и объектов недвижимости, иных видов разрешенного использования, перспектив градостроительного развития территории, на которой расположен земельный участок и объект недвижимости.

Изучение характеристик земельного участка и недвижимости необходимо для определения возможных вариантов использования земельного участка и недвижимости.

Оценка и анализ текущего использования земельного участка и недвижимости целесообразней проводить с выездом на место и осмотром земельного участка и недвижимости на месте, анализируется также и ближайшее окружение. Данный этап имеет повышенное значение для определения перспектив дальнейшего использования земельного участка и недвижимости.

Оценка рыночной стоимости земельного участка и недвижимости проводится по трем направлениям:

оценка рыночной стоимости земельного участка, исходя из предположения, что земельный участок свободен от улучшений и наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;оценка стоимости замещения (воспроизводства) объектов недвижимости, расположенных на земельном участке;

оценка единого объекта недвижимости методами сравнительного и доходного подходов.

Рис. 2. Общая схема алгоритма принятия управленческого решения

Сопоставление и анализ полученных результатов является исходной базой для принятия управленческого решения. Рыночная стоимость объекта недвижимости (который всегда рассматривается как единый с земельным участком, который может быть на праве собственности или в пользовании) определяется тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным. Суть затратного подхода сводится к тому, что определяется стоимость земельного участка (или права пользования) и стоимость замещения (воспроизводства) зданий, строений, сооружений (улучшений), которые потом суммируются (это и есть стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом). При определении стоимости объекта недвижимости методами доходного и сравнительного подходов выделение стоимости земельного участка не проводится, так как объект недвижимости оценивается как имущественный комплекс прав, способных приносить доход и формировать стоимость [11; 13].

Отсюда видно, что, если сумма стоимости земельного участка и стоимости замещения (воспроизводства) недвижимости превышает стоимость единого объекта недвижимости, полученную методами доходного и сравнительного подхода, интерес для потенциального покупателя приобретает именно земельный участок (или даже право пользования им). Однако здесь необходимо учитывать тот факт, что существующий объект недвижимости может подлежать сносу (иногда принудительному, как несоответствующий градостроительному регламенту объект). В данном случае, очевидно, простого равенства, приведенного выше, уже недостаточно, а для принятия управленческого решения о продаже земельного участка необходимо, чтобы стоимость земельного участка, уменьшенная на величину затрат по сносу существующего объекта, превысила стоимость единого объекта недвижимости, определенную методами доходного и сравнительного подходов.

государственный земля недвижимость отчуждение

Список литературы

Комов, Н. В. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне / Н. В. Комов, Д. Б. Аратский. Н. Новгород : Изд-во Волго-Вят. акад. гос. службы,

246 с.

Кухтин, П. В. Управление земельными ресурсами : учеб. пособие / П. В. Кухтин [и др.]. СПб. : Питер, 2005. 384 с. (Серия «Учебное пособие»).

Алпатов, А. А. Земельная реформа в новой России / А. А. Алпатов. М. : Экономика и жизнь, 2005. 336 с.

Распоряжение Правительства Удмуртской Республики «Об отчете о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2006 года» от 11 сентября 2006 г. № 940-р.

Нагаев, Р. Т. Недвижимость : энцикл. слов. / Р. Т. Нагаев. Казань : Идел-Пресс, 896 с.

Земельный кодекс Российской Федерации (принят ГД РФ 28.09.2001 г.) от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собр. законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ.

Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2005. 496 с.

Ромм, А. П. Основные принципы оценки городских земель / А. П. Ромм // Аудитор. ведомости. 1998. № 12.

Лебедев, В. В. Особенности рыночной оценки городских земель / В. В. Лебедев // Имуществ. отношения в Российской Федерации. 2007. № 2.

Размещено на Allbest.ru