Сервитут в российском законодательстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава I. Общие положения о земельном сервитуте

1.1 История возникновения и развития земельного сервитута

1.2 Понятие и содержание земельного сервитута

Глава II. Виды земельных сервитутов

2.1 Общие нормы, регулирующие публичный и частный земельный сервитут

2.2 Публичный земельный сервитут

2.3 Частный земельный сервитут

2.4 Правовые проблемы и пути регулирования сервитутных прав

Глава III. Сравнение института сервитута с зарубежными законодательствами

3.1 Сравнение с законодательством Франции

3.2 Сравнение с законодательством Германии

Заключение

Библиографический список



Введение

Тема моей работы - «Сервитут в российском законодательстве» - актуальна в силу того, что, во-первых, среди вещных прав на землю особое место занимает земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, во-вторых, действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах., в-третьих, современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме).

Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах. До рассмотрения публичного и частного сервитута в своей работе в отдельности хотелось бы выделить общие нормы действующего законодательства, которые распространяются как на публичные, так и на частные сервитуты.

Общей является норма ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п. 1 ст. 275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения, использования которого сервитут установлен.

Целью данной работы является исследование сущности сервитута в российском законодательстве и сравнение с зарубежными законодательствами.

Для достижения этой цели в работе решаются следующие задачи:

- описывается история развития сервитута;

- показывается понятие, порядок установления и государственная регистрация сервитута;

- рассматривается частный сервитут (основания возникновения и прекращения);

- описывается публичный сервитут (основания установления и прекращения публичного сервитута).

Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в сфере установления, государственной регистрации и прекращении сервитута.

Предмет исследования - сервитут в Российском законодательстве.

Новизна исследования - характеризуется тем, что в работе достаточно подробно описан исторический экскурс, в особенности римского права, что позволит разобраться в сущности сервитута по Российскому законодательству.

В главе 1- Я выделила возникновение и историческое развитие института сервитута.

В главе 2 - рассмотрела общую характеристику земельного сервитута.

В главе 3 - провела сравнение института сервитута российским законодательством с зарубежными законодателями, такими как Французским законодательством и законодательством Германии.

И в заключение сделала основной вывод по проделанной работе.



Глава I. Общие положения о земельном сервитуте

1.1 История возникновения и развития земельного сервитута

Впервые сервитуты упоминаются в источниках римского права. Законы 12 таблиц предусматривали 4 сервитута: право прохода и проезда верхом; право прохода скота и проезда в легких повозках; право пользования вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов; право провести воду через чужую землю. При этом предметом сервитута считалось не право пользования чужой вещью в определенном отношении, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользовался сервитуарий. Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. - М.: Юрист, 1996. - Т.1. Таким образом, сервитут означал право обладания частью чужой земли, предоставленной в пользование владельца сервитута. Позднее в период начала империи сервитут был признан особым вещным правом и стал означать право пользования чужим земельным участком.

В своей работе "Вещные права на землю" Копылов А.В. выделяет следующие виды сервитутов того времени. В зависимости от характера использования господствующего участка сервитуарием - сельские и городские; по содержанию - положительные, дающие право оказывать фактическое воздействие на чужой земельный участок и отрицательные, которые лишали собственника сервитута возможности совершать определенные действия в отношении своего имущества. По способу осуществления сервитута - постоянные и непостоянные.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком имело место и в законодательстве дореволюционной России и устанавливалось сначала в виде "права угодий" Земельное право России: Учебник. - М., 2008.. Само слово "сервитут" было введено в общерусское законодательство только в XVIII веке Положением о нотариальной части (ст. 159) и определялось как "вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям".Сервитуты подразделились на личные, принадлежащие лицу как конкретной личности, и предиальные, принадлежащие субъекту как собственнику определенной недвижимости. При этом предиальный сервитут означал "вещное право собственника господствующей недвижимости пользоваться в известном отношении чужой (служебной) недвижимостью, кто бы ни был ее собственником". Перечень сервитутов был установлен в Своде законов гражданских предиальных сервитутов, Уставе лесном и Особом приложении к книге 4 тома 9 Свода законов Российской империи.

В современном российском законодательстве впервые институт сервитутов появился в 1994г. В "Основных положениях государственной приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.", утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 г. №1535 устанавливались 3 вида публичных сервитутов, которыми обременялись собственники приобретенных застроенных земельных участков для обеспечения следующих общественных нужд:

1) безвозмездного и беспрепятственного использования объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

2) размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

3) доступа на участок соответствующих муниципальных нужд для ремонта объектов инфраструктуры.

Впоследствии сервитут был закреплен в ст. 216, ст.274 - 277 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301. и ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)"СЗ РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.. Помимо ГК РФ и ЗК РФ нормы о сервитутах содержатся в Водном кодексе РФ (далее - ВК РФ)"СЗ РФ", 05.06.2006, N 23, ст. 2381., Лесном кодексе РФ (далее - ЛК РФ)"СЗ РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278., Градостроительном кодексе РФ"СЗ РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.. В большинстве из указанных актов сервитут определяется как право ограниченного пользования чужой недвижимостью (п.1 ст. 274 ГК РФ; п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса).

1.2 Понятие и содержание земельного сервитута

Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.

1. Установление на вещь сервитутного права не означает непременно отстранение собственника от пользования этой вещью: например, предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данном участке, собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том же участке. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и субъекта сервитутного права в силу различных причин невозможно, то преимущественное право пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Другими словами, при коллизии сервитута с правом собственности право собственности уступает (собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым себя ограничивает).

2. Характерная особенность римского сервитутного права выражается в том, что сервитут не может состоять в совершении (имеется ввиду - собственником служащей вещи) каких-либо положительных действий. Собственник служащей вещи должен лишь терпеть совершение субъектом сервитута тех или иных действий, составляющих содержание сервитута, не мешать ему в осуществлении пользования и т.п., но сам при этом ничего делать не обязан. Если по характеру отношений от собственника вещи требовались какие-либо положительные действия, то такое отношение рассматривалось как обязательственное.

3. Земельный участок, в интересах пользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком; земельный участок, пользование которым в том или ином отношении составляло содержание сервитута, назывался служащим участком. Так как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, то смена собственника господствующего участка автоматически вызывала и смену субъекта предиального сервитута.



Глава II. Виды земельных сервитутов

2.1 Общие нормы, регулирующие публичный и частный земельный сервитут

Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах. В юридической литературе высказывается мнение о необходимости научного определения и введения в российское законодательство понятия "публичные и частные горные сервитуты". Тимонина Ю.В. Ограничение вещных прав на землю. - М.: 2008. - №1. Общей является норма ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п.1 ст.275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п.2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения, использования которого сервитут установлен.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ от 21.07.97г. " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"СЗРФ, 08.12.2008, N 49, ст. 5740. в Едином государственном реестре прав. Пункт 1 ст. 23 Земельного кодекса предусматривает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п.1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Федеральный закон от 3.08.1995 г. "О племенном животноводстве"СЗ РФ, 07.08.1995, N 32, ст. 3199. предусматривает установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1 ст. 44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов (ч.2 ст.21 Лесного кодекса РФ и др.).

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме). Это положение закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ. Исключением из этого правила является возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ). Другой стороной является сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.

Основанием возникновения сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".СЗРФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.

Статья 276 ГК РФ называет два основания для прекращения частного сервитута: расторжение договора и судебное решение. Инициатором прекращения сервитута в этих случаях выступает собственник участка, обремененного сервитутом. В первом случае причиной прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Во втором случае - невозможность использования земельного участка в соответствии с назначением в результате обременения его сервитутом. Между тем частный сервитут может прекращаться и в иных случаях:

- при гибели объекта сервитутного права (пересыхание водного источника);

- при изъятии служащего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- при истечении срока действия срочного сервитута и др.

Поскольку в качестве субъектов, обремененных водными и лесными сервитутами, в соответствии со ст. 42, 55 ВК РФ и ст.ст.17, 21, 22 ЛК РФ выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ и субъекты РФ), а пользователи (граждане и юридические лица), водные и лесные сервитуты прекращаются также в связи с прекращением права пользования водным объектом или участком лесного фонда. Прекращение частного сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационном реестре (п.62, 64 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. №219).СЗ РФ, 23.02.1998, N 8, ст. 963.



2.2 Публичный земельный сервитут

Публичные сервитуты устанавливаются в интересах неограниченного круга лиц. В этой связи ряд юристовГражданское право. Под ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П. 2005 г. высказывали мнение о том, что публичные сервитуты не являются ограниченными вещными правами в прямом смысле этого слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей. Аналогично рассуждает и Овчинникова, которая считает, что "данное мнение находит косвенное подтверждение в п.7 ст. 23 ЗК РФ, из содержания которой можно сделать вывод о том, что органы государственной власти или местного самоуправления, предоставляя гражданам и юридическим лицам земельные участки в пользование или во владение, одновременно ограничивают пределы таких прав". Овчинникова А.Т. Право ограниченного пользования чужим земельным участком. - СПб.: Питер, 2007. В отличие от других юристов Харьков предлагает рассматривать публичный сервитут "не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные ресурсы". Харьков. В. Правовое регулирование земельных сервитутов// Хозяйство и право. - 2006. - №9. - С.29.

Возможность установления публичных сервитутов на земельный участок предусмотрена не только Земельным кодексом РФ, но и ФЗ от 21.01.2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"СЗ РФ, 28.01.2002, N 4, ст. 251., ФЗ от 19.07.1998 г. "О гидрометеорологической службе"СЗ РФ, 27.07.1998, N 30, ст. 3609. и другими нормативными актами.

В соответствии с ч.2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут на земельный участок может быть установлен в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Интересы, для обеспечения которых устанавливаются публичные сервитуты, перечислены в ч.3 ст. 23 ЗК РФ. Некоторыми учеными предлагается в зависимости от этих интересов разделить сервитуты на несколько групп: "сервитуты, предоставляющие право прохода (проезда) через земельный участок (подп. 1, 6, 10 п.3); сервитуты, предоставляющие право осуществления определенных работ (иных действий) на земельном участке (подп. 4, 5, 7 - 9 п.3); сервитуты, необходимые для размещения и обслуживания объектов, эксплуатация которых имеет публичный интерес (подп. 2, 3 п.3)".

Земельный кодекс РФ в отличие от других нормативных актов содержит широкий перечень оснований для установления публичных сервитутов: законы или нормативные правовые акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 23 ЗК РФ). Например, Градостроительный кодекс РФ (ч. 2 ст. 64) в качестве основания для установления публичного сервитута называет только нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Отличительной особенностью земельного публичного сервитута является его установление с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний - одна из форм работы с общественностью и способ реализации принципа участия граждан и общественных объединений в решении вопросов, касающихся их прав на землю (п.1 ст.1 ЗК РФ). Необходимо отметить, что в РФ отсутствуют какие-либо нормативные акты, регламентирующие процедуру проведения общественных слушаний. Этот пробел в российском законодательстве можно устранить путем принятия нормативных актов на уровне субъектов РФ. Процедура проведения общественных слушаний должна быть разработана, исходя из специфики территорий, социальных и этнических групп.

Установление публичного сервитута ограничивает права собственника участка, так как собственник не может в полном объеме использовать свой участок и получать прибыль. Однако законодатель предусмотрел право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п.7 ст. 23 ЗК РФ). Данное положение кодекса, по мнению автора, требует пересмотра. Справедливо будет предусмотреть право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, требовать соразмерную плату от указанных органов независимо от наличия или отсутствия существенных затруднений в использовании участка. Можно рассмотреть в качестве одного из вариантов право такого собственника на частичное освобождение от уплаты земельного налога на период действия публичного сервитута.

Пункт 7 ст. 23 ЗК РФ также предусмотрел право собственника, землепользователя, землевладельца требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него участка, обремененного публичным сервитутом, с возмещением органом, установившим сервитут, убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков. Вопрос об изъятии земельного участка в этом случае должен решаться в соответствии со ст. 55 ЗК РФ, ст.ст. 279 - 282 ГК РФ и ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ".СЗ РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813.

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п.2 ст. 48 ЗК РФ) или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления (п.7 ст. 23 ЗК РФ).



2.3 Частный земельный сервитут

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто. Сервитут характеризуется наличием служебного, зависимого земельного участка и господствующего земельного участка, принадлежащих, разным собственникам.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (в частности, имеющий общую границу);а в отдельных случаях - и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства; для пользования которыми и устанавливается сервитут. Например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков. Сервитут может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, про кладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.Гражданское право. Под ред. Л.Ю. Грудцыной и Л.А. Спектор. М. 2008.

Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка (сервитутообладатель) и лицом, требующим установления сервитута (сервитуарий). К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи земельных участков. Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок), или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к зданию).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Для стороны, которая ввела сервитут, необходимо знать, что сервитут не может быть самостоятельным элементом купли - продажи, залога или передаваться другим лицам. Собственник земельного участка (а также землепользователь, землевладелец) при проведении различных операций со своим участком (например, при передаче его в аренду или оформлении договора ссуды по земельному участку) должен ставить в известность о наличии сервитута на его участке. В противном случае договоры аренды или ссуды могут быть расторгнуты с возмещением собственником участка реального ущерба, понесённого другой стороной.

2.4 Правовые проблемы и пути регулирования сервитутных прав

Что можно поставить в заслугу российскому законодателю, имея в виду содержательную сторону правовых норм, посвященных сервитутам?

Во-первых, законодательно закреплено определение сервитута. В ст. 274 ГК земельный сервитут трактуется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника.

Во-вторых, законодатель постарался предусмотреть конкретные виды сервитутов. В Гражданском Кодексе в качестве таковых названо право прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также право пользования источником воды для обеспечения водоснабжения.

В-третьих, заслугой российского законодателя можно считать введение судебного решения как основания возникновения сервитутов. О судебном решении упоминает п.3 ст.274 ГК, ч.2 ст.8 Федерального закона " О ТСЖ". Эту новеллу российского закона следует считать достижением гражданско-правового регулирования, поскольку ни римское частное право, ни дореволюционное гражданское право России не знали принудительного судебного порядка создания сервитутных прав.

В-четвертых, важной особенностью современного российского подхода к регулированию сервитутных отношений является установление законодателем их возмездного характера. Согласно п.5 ст.274 ГК, собственник участка, обремененный сервитутом, вправе потребовать от лиц, в интересах которого установлен сервитут вносить соразмерную плату за пользование участком. Возмездность сервитутных отношений - это та специфическая новелла, которая свидетельствует о самостоятельности российского законодательства в подходах к нормативному регулированию сервитутов.

Пятой чертой, характеризующей отечественное законодательство о сервитутах можно назвать признаваемую им возможность соединения сервитутов с иными вещными правами, а не только с правом собственности. Так, сервитуарием, т.е. лицом, в пользу которого устанавливается сервитут в соответствии с ГК может быть не только собственник, но и лицо, которому господствующий земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. А лицом, обременяемым сервитутом, может только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъективного вещного права.

При всех отмеченных достижениях законодательного регулирования сервитутов в России оно страдает и существенными недостатками, и один из них видится в отсутствии объединяющего подхода. Законодательству не хватает системности, общих положений, единого механизма. Создать такой механизм, видимо, должен был Гражданский кодекс. Содержащиеся в нем гражданско-правовые нормы при всей их принципиальной значимости оказалось достаточно поверхностно и явно недостаточно для эффективного регулирования сервитутов как особой группы вещных прав. Следствие этого - многочисленные противоречия в решении конкретных вопросов сервитутного права различных нормативно-правовых актов. Коллизии имеются в самых разных аспектах - начиная с определения сервитутов и заканчивая основаниями его возникновения и прекращения. Свидетельством фактического отсутствия эффективного гражданско-правового регулирования является и современная судебная практика. Анализ ее показывает, что судьи не применяют законодательство о сервитутах.

Второй недостаток законодательного регулирования сервитутов в России, тесно связанный с первым, состоит в отсутствии четкого единообразия определения сервитутов.

Третий отрицательный момент в законодательном регулировании связан с «растаскиванием» отдельных видов сервитутов по различным нормативным актам, что вносит неопределенность в их общую систему. Водный кодекс повторяет положения Гражданского кодекса о сервитутах пользования источником воды, земельный кодекс - о сервитутах пользования земельными участками. В результате нарушается единая структура возможных сервитутов.

Четвертая негативная характеристика касается отсутствия в ГК перечня оснований возникновения сервитутов. Тексты ст.274-276 ГК приводят к выводу о том, что главным основанием сервитутов является договор, а дополняет его судебное решение в случае разногласия собственников. В действительности же оснований возникновения сервитутов больше. Среди них акты государственных органов и органов местного самоуправления (ч.2 ст.21 Лесного кодекса), завещательный отказ.

В настоящее время для договора об установлении сервитутов предусматривается простая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Надо подчеркнуть, что в п.3 ст.274 ГК нет специального указания об обязательной письменной форме этого договора - данный вывод можно сделать, исходя из общих положений ГК о форме договора. Представляется, что ГК должен предусматривать специальные правила о форме договора об установлении сервитута. Таким специальным правилом может быть установленная законом обязательная нотариальная форма.

Пятый недостаток современного регулирования сервитутов заключается в неполноте нормативного регулирования оснований их прекращения. Законодатель назвал два мотива, по которым собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать его прекращения. Первым является отпадение оснований установления сервитута, вторым - невозможность для собственника участка, обремененного сервитутом, использовать его в соответствии с назначением. Название статьи «Прекращение сервитутов» обязывает законодателя упомянуть все возможные основания для прекращения этого вида вещных прав. Преследуя такую цель, на первое место можно было поставить гибель служебной земли или иной недвижимости. Второе место заняло бы основание в виде слияния в одном лице собственников господствующих и служебных участков. На третьем месте оказался бы односторонний отказ сервитуария от своих прав. Наконец, еще одним основанием стало бы расторжение договора об установлении сервитута.

Шестой аспект, на который должен обратить внимание законодатель - это роль закона в деле устройства так называемых добрососедских отношений собственников недвижимости. В настоящее время, подобных норм-запретов, с помощью которых устанавливаются некоторые ограничения собственных прав в интересах других собственников для полноценного осуществления права явно недостаточно.

Предоставляется правильным пополнить Гражданский и Земельный кодекс РФ дополнительным перечнем частных сервитутов, включающих в себя право пастьбы скота на чужом земельном участке, право сенокоса на соседнем участке, право заготовки дров в лесу, находящемся на земле соседа и др.

Подводя итог, важно отметить, что у сервитутного права большое будущее, обеспечить которое может и должно гражданское законодательство, посвященное данному виду ограниченных вещных прав.



Глава III. Сравнение института сервитута с зарубежными законодательствами

земельный сервитут собственность законодательство

Сервитут ограничивает правомочия собственника «служащего» земельного участка, поэтому его содержание довольно подробно регламентируются нормами права. Кроме того, с развитием различного рода производственных отношений, градостроительства, сельского хозяйства существенно расширяется как их перечень, так и сфера использования, поскольку применение сервитутов является в определенных случаях весьма эффективным способом решения проблемы ограничения права собственности в общественных интересах и в интересах третьих лиц. В связи с этим, представляет интерес проведение сравнительно-правового анализа законодательства, посвященного сервитутам, как в РФ, так и в странах Западной Европы, таких как Франция и Германия.

3.1 Сравнение с законодательством Франции

Впервые нормативное выражение публичного земельного сервитута обнаруживается с 1804 года во Французском гражданском кодексе («Кодексе Наполеона»), в который авторы включили главу о сервитутах, установленных законом. Так, статьями 649, 650 ФГК установлено, что предметом сервитутов, установленных законом, является общественная или коммунальная польза; все, что касается данных сервитутов, определяется особыми законами и регламентами.

Во Французском Гражданском Кодексе сервитутам посвящен раздел IV книги второй, где практически в первых строках этого раздела, в ст. 637, законодатель сформулировал понятие сервитута. Оно выглядит довольно широким, поскольку включает в себя «повинности (обязанности), лежащие на одном имении для потребностей и пользы другого имения, принадлежащего иному собственнику». Соответственно, обязанности собственника по отношению к собственнику соседнего участка здесь могут возникать как из их соглашения, как это предусмотрено в ГК РФ и ГГУ, но также и из закона, более того, из естественного (географического) положения местности. Равенство правового положения участников сервитутных отношений подчеркивает ст. 638 ФГК, где закреплено, что сервитут не дает никакого преобладания одного имения над другим.

Смысл гражданско-правового регулирования сервитутных отношений во французском законодательстве, если оценить в целом значение раздела IV книги второй ФГК, заключается в желании законодателя заранее предупредить возможные разногласия и споры между соседями - собственниками имений, установить такой механизм в действующие гражданско-правовые нормы, который бы не вызывал конфликтов между соседями. Следуя этой главной цели, французский законодатель позаботился, во-первых, о том, чтобы географическое положение участка соседа, пусть несколько невыгодное, неудобное, не отягощало его жизньОсновные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. В.В.Залесский. -М.: Изд. Норма.2000 г.. Для этого в законодательстве Франции на собственника соседнего участка возлагаются определенные обязанности, изложенные в главе, носящей название «О сервитутах, происходящих из положения местностей». Конкретным примером здесь может служить императивная норма ст. 640 ФГК, которая гласит, что собственник нижележащего участка не вправе устраивать плотин, которые мешали бы стоку воды с имения, расположенного выше. Также не вправе во Франции собственник источника (ст. 643 ФГК) изменять его течение, если оно доставляет жителям общины, селения или выселка необходимую для них воду.

Второй задачей, которую, на наш взгляд, преследует законодатель во Франции, является установление режима «общих линий», разделяющих соседние недвижимости (стен, изгородей). Этот режим включает в себя, в частности, правила о том, чьими они являются и как ими можно пользоваться собственникам. Так, ст. 670 ФГК устанавливает, что «всякая изгородь, разделяющая имения, признается общей (за исключением тех случаев, когда только одно имение огорожено, или же когда акт либо давностное владение доказывают противное). Аналогичное правило в отношении смежных стен устанавливает ст. 653 ФГК: «В городах и селениях всякая смежная стена между строениями до высоты низшего из них, между дворами и садами, а равно и между огороженными полевыми участками предполагается общей, если нет акта или признака, указывающего тому противное». Примером нормы, устанавливающей конкретное правило пользования общей стеной, может служить ст. 675 ФГК, устанавливающая, что сосед не может без согласия другого устраивать в общей стене никакого окна или отверстия каким бы то ни было образом.

Третья задача, которая усматривается в гражданско-правовом регулировании ФГК,- предусмотреть правила, которые бы исключали возможные неудобства для соседа. Эти правила могут быть вполне конкретными, законодательными, предусмотренными на случай, если сам сосед-собственник о них не позаботился. Например, ст. 681 ФГК обязывает собственника устраивать крыши таким образом, чтобы дождевая вода стекала на его землю или на общую дорогу, но не может отводить ее на землю соседа. Другая норма, также предотвращающая возможные неудобства (ст. 686 ФГК), предусматривает право на обращение к соседу по поводу ограниченного использования его имения для своей пользы. Другими словами, здесь речь идет уже о сервитутах, устанавливаемых по воле частных лиц, или частных земельных сервитутах (отметим, что ст. 686 ФГК полностью исключила из их числа сервитуты личные). Частным земельным сервитутам посвящена глава 3 книги второй ФГК. Важно отметить отсутствие исчерпывающего и даже примерного перечня сервитутов во французском законодательстве. Ст. 686 ФГК использует такую фразу: «какие угодно» частным лицам. Единственное ограничение в отношении сервитутов, сформулированное в законе,- сервитут не должен противоречить общественному порядку. Вместе с этим французский закон приводит классификацию сервитутов. Он их делит на городские и сельские, причём к первой группе относятся постройки вне зависимости от их нахождения в городской или сельской местности, а ко второй группе относятся земельные участки,- данное деление представляется нецелесообразным в современных условиях. Также выделяют сервитуты постоянные (продолжающиеся непрерывно) и непостоянные (требуют действия человека для своего осуществления; таковы право прохода, право черпать воду, пастьба и другие подобные сервитуты), явные (существование которых выражается внешними постройками) и неявные (не имеющие внешнего признака).

Важно отметить, что ФГК считает необходимым сформулировать основные правила взаимоотношений собственниковОсновные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. В.В.Залесский. -М.: Изд. Норма.2000 г., между которыми устанавливаются сервитутные отношения. Например, ст. 697 ФГК установила, что сервитут дает возможность и на производство всякого рода работ, необходимых для его использования или сохранения или правило ст. 702 ФГК, запрещающее субъекту сервитутного права делать какие-либо перемены, отягощающие обремененное сервитутом имение.

Важно отметить, что из рассматриваемых законодательных актов, только ФГК специально регулирует порядок прекращения сервитутов. Так ФГК выделяет следующие основания для его погашения: а) невозможность пользования вещью (ст. 703); б) соединение в одних руках права собственности на оба имения (ст. 705); в) неосуществление сервитута в течение 30 лет (ст. 706).

3.2 Сравнение с законодательством Германии

Нормы права, регулирующие сервитуты и отношения с ними связанные, имеют много общего, как в российском, так и в зарубежном, в частности в германском законодательстве. Так же, как и в Германском гражданском уложении, в ГК РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на имущество, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками. В обоих указанных законодательных актах сервитуты подлежат государственной регистрации (в Едином государственном реестре прав на недвижимость и в поземельной книге). Едины и способы гражданско-правовой защиты земельного сервитута от нарушения - это иск об устранении нарушений или негаторный иск (параграфы 1027, 1004 ГГУ и ст. 305 ГК РФ).

Само понятие сервитута дается в п. 1 ст. 274 ГК. Он характеризуется как право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)2. В п. 1 ст. 274 ГК также указывается, что сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и дается открытый перечень таких нужд: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации. В науке гражданского права такие сервитуты имеют название положительных

В отличие от ГК РФ Германское гражданское уложение прямо выделяет и положительные и отрицательные сервитуты. В § 1018 ГГУ устанавливается три вида сервитутов (один - положительный и два - отрицательных) следующего содержания:

- право на использование служащего земельного участка: собственник господствующего участка имеет "право использовать чужой участок в определенных случаях". Обязанность собственника служащего участка заключается в претерпевании (dulden) действия собственника господствующего участка на своем участке (например, проход через один участок на другой, выкорчевывание пней, устройство водопровода);

- запрет на использование служащего земельного участка: собственником обремененного земельного участка "не могли совершаться определенные действия" (non facere), которые он вправе совершать согласно § 903 ГГУ в обычной ситуации (например, строительство фабрики, поскольку оно может быть связано с другим участком);

- исключение осуществления права собственника обремененного земельного участка: для собственника обремененного земельного участка исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок (например, исключено предъявление негаторного иска).Реальный сервитут: содержание, основания возникновения и прекращения / Манько Е. А. 2009 г.

Что же касается отрицательных сервитутов в российском праве, роль их, по всей видимости, выполняют нормы общего запрета, которые содержатся в градостроительных регламентах, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правилах, нормативах. Между тем представляется, что данные правила далеко не во всех случаях способны обеспечить нужды собственников недвижимых вещей. Судебная практика, в связи с отсутствием в законодательстве прямого указания на возможность установления отрицательных сервитутов, крайне скупа и чаще всего идет по пути отказа гражданам в защите их прав, кроме случаев, когда использование недвижимой вещи становится совсем невозможным или существенно затруднено. Таким образом, в зарубежных правопорядках возможность установления отрицательного сервитута способствует более полной защите прав собственника недвижимой вещи.

Основания установления сервитута в Германии, прямо не указаны в ГГУ, но путем толкования его норм, можно прийти к выводу о том, что они аналогичны основаниям, указанным в п.3 ст.274 ГК РФ, а именно сервитут устанавливается по соглашению сторон или в судебном порядке при не достижении соглашения об установлении или условиях сервитута.

ГК РФ, в отличие от Германского гражданского уложения, по общему правилу, устанавливает возмездность сервитута как возможность собственника земельного участка, обремененного сервитутом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п.5 ст.274 ГК РФ).

Стоит отдельно обратить внимание на стремление немецкого законодателя обеспечить соблюдение интересов собственника служебного земельного участка. Так, §1020 ГГУ возлагает на правомочное лицо, осуществляющее сервитут, обязанность не нарушать и бережно относиться к интересам собственника обремененного земельного участка. На наш взгляд, узаконивание подобной нормы в ГК РФ позволит обеспечить баланс интересов собственников земель - соседей.

Одной из актуальных на сегодняшний день классификацией сервитутов является их деление на частные и публичные. Регулирование этого вопроса в законодательстве Франции, Германии и России осуществляется по-разному.

Гражданское уложение Германии, впрочем, также как и Гражданский кодекс Российской Федерации, содержит положения исключительно о частноправовых сервитутах - параграфы 1018 - 1029 ГГУ. Между тем, обременение в пользу общественного интереса земельного участка, находящегося в частной собственности, право Германии не относит к вещным правам на землю, но к ограничению права собственности. Доктрина исходит из четкого разделения понятий обременения собственности в пользу конкретного лица или лиц или в пользу неограниченного круга лиц. Современное законодательство Германии относит публичное обременение земельных участков исключительно к сфере регулирования публичного права. Гражданское законодательство Германии исключает публичный интерес из состава субъектов частноправовых отношений, что подтверждено и законодательством и практикой. Так, например, §§1104, 1112 исключают любые вещные права у неопределенных субъектов.

Помимо земельных сервитутов праву Германии известны также ограниченные личные сервитуты, которыми земельный участок может быть обременен в пользу определенного лица (§ 1090-1093 ГГУ). Такой сервитут принадлежит индивидуально-определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству и, соответственно, носит ограниченный во времени характер. Объем ограниченного личного сервитута определяется исходя из личных потребностей управомоченного лица. Узуфрукт, который по своей сути и историческому происхождению является личным сервитутом, в праве Германии выделяется в самостоятельное вещное право и регулируется наряду и независимо от ограниченных личных сервитутов.

Примечательным является урегулирование в §1025 ГГУ ситуации, возникающей в случае раздела земельного участка. В данном положении, земельный сервитут сохраняет силу в отношении его отдельных частей, однако осуществление сервитута, если не доказано иное, допускается только таким образом, чтобы это не принесло затруднений собственнику обремененного земельного участка. Если сервитут предоставляет преимущество только одной из указанных частей, он прекращается в отношении остальных частей. Полагаем, что закрепление аналогичного положения в ГК РФ позволило бы достигнуть единообразия в определении судьбы сервитута при разделе участков.



Заключение

В заключение еще раз хочу отметить актуальность выбранной мною темы исследования. Так как ограниченность земельных ресурсов и постоянное возрастание потребности в земельных участках давно потребовали от юридической науки выработки таких конструкций, которые бы минимизировали споры, сохраняя, с одной стороны, имеющееся землепользование, и, с другой, обеспечивали бы интересы других владельцев как сопряженных земельных участков, так и прочих объектов недвижимости. Именно так родилось право сервитутов.

Развитие данной ветви цивилистики прошло сложный путь от римского до современных понятий о сервитуте как особом вещном ограниченном праве, но, думается, мало изменилось по своему существу, поскольку как в древности, так и сегодня покоится на существовании одних и тех же объективных проблем.

Гармоничное и непротиворечивое сочетание общих (публичных) и индивидуальных (частных) интересов в сфере землепользования в значительной степени является залогом успешного и поступательного не только экономического, но и социального развития, позволяет решать текущие проблемы собственников и иных владельцев земельных участков, в значительной степени обусловливает отсутствие конфликтов в будущем. Вполне актуально это и для России, где длительное время вопрос о земле в различных его интерпретациях служил основой социальных потрясений.Резник Ж. Я.Публичный земельный сервитут по российскому гражданскому праву. Казань. 2007. С.18.

Но проблемы в этой области права существенны. Несовершенство и неполнота законодательства по земельным вопросам создает немало препятствий на пути целостного и эффективного развития экономики страны. При том, что в силу возложенных на государство функций для государства фактически не существует запрещенных способов использования земель и законодательно закреплена презумпция государственной собственности на землю, многие вопросы в нормативном правовом порядке до сих пор не урегулированы.

В частности, не завершено разграничение государственной собственности на землю, не установлен порядок изъятия и резервирования земельных участков для государственных нужд, а также условия и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения. И, что весьма существенно, нет должного нормативного правового регулирования сервитутов, которые позволили бы решать многие вопросы без межевания земель, решений о переводе земельного участка из одной категории в другую, многократной регистрации перехода прав, иначе говоря, без больших затрат времени и средств.Иванюк И. А. Сервитутное право и инфраструктура страны М.: 2006.с.4