Проблемы земельного законодательства и пути их устранения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Доклад по теме: "Проблемы земельного законодательства и пути их устранения"

Земельный участок - особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков объектов гражданских прав, недвижимых вещей.

Сделки с землей и другой недвижимостью по своей сути являются перераспределением собственности законным путем. Они определяются волей как частных лиц, так и организаций - хозяйствующих субъектов и служат их интересам. Но, как бы то ни было, частноправовая в своей основе природа сделок с недвижимостью не должна заслонять их общественной значимости. право законодательство земельный коллизия

Земельное законодательство в Российской Федерации в последние годы представляет собой чрезвычайно актуальную и динамично развивающуюся отрасль права. Наряду с Земельным кодексом РФ (далее ЗК РФ, Кодекс) принят ряд важнейших законодательных актов, регулирующих указанные правоотношения.

Между тем можно сказать, что земельное законодательство в РФ не лишён многих недостатков. В нём присутствуют определённые проблемы, которые требуют внимания. К ним могут быть отнесены коллизии между правовыми нормами, содержащимся в Земельном кодекса РФ и Гражданском кодексе РФ, что в основном связано с вторжением Земельного кодекса РФ в гражданские правоотношения, а именно; дублированием ряда правил, установленных в ГК РФ; регулированием правоотношений, касающихся вопросов приватизации; недостаточно четким и полным регулятивным содержанием отдельных норм. А в общих словам можно сказать, что федеральное земельное законодательство чрезвычайно сложно и запутанно.

Если говорить о земельном и гражданском законодательстве, то здесь встаёт объективный вопрос о регулировании самих земельных правоотношений.

Согласно ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Их регулирование осуществляется федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (ч. 2 ст. 76 Конституции РФ).

Гражданское законодательство, как следует из ст.3 Гражданского кодекса (В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.) Гражданский кодекс РФ основанной на положениях ст. 71 Конституции, находится в ведении российской Федерации, состоит из существующего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. Названные нормы не позволяют субъектам Российской Федерации принимать законодательные акты, содержащие нормы гражданского права.

В силу ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. Сам законодатель устанавливает приоритет Гражданского кодекса перед нормами гражданского права, содержащихся в других законах.

Земельное право, как следует из ст.2 ЗК РФ, состоит из названного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Предметом его регулирования являются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). Вместе с тем имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними отнесены п. 3 названной статьи к регулированию гражданского законодательства при условии, что иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Это вызывает определенные проблемы при применении норм гражданского права, содержащихся в ГК РФ и ЗК РФ, в тех случаях, когда они по-разному регулируют одни и те же правоотношения.

В подобных случаях должны приниматься меры самим законодателем, прежде всего, путем внесения в законодательные акты необходимых изменений или дополнений. Практика же показывает, что действующий механизм законотворчества не позволяет оперативно решать такие вопросы. При применении нормативных правовых актов, изложенных недостаточно определенно или противоречиво, приходится использовать различные приемы их толкования. Однако это тоже не всегда позволяет в полной мере определить истинную волю законодателя.

Стоит рассмотреть определённый ряд существенных проблем в земельном законодательстве.

· Проблема связанная с постоянным (бессрочным) пользованием земельного участка:

Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматривается, как вещное право в главе 17 ГК РФ (Право собственности и другие вещные права на землю) (ст. 264, 268). Необходимо отметить, что выявляются существенные отличия в регулировании реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренные земельным и гражданским законодательством. В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно-правовой акт-решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа МСУ о предоставлении земельного участка. Согласно п.1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное пользование в случаях предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ Учебник Земельное право. Нецветаев А.Г.

Одной из существенных проблем, возникающих при применении норм земельного законодательства, являются отношения, которые связаны с правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Глава 17 ГК РФ о правах собственности и других вещных правах на землю предоставляет гражданам и юридическим лицам возможность приобретать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 268). Указанное вещное право в отличие от обязательственного является разновидностью абсолютного права, предоставляющего его обладателю гарантии защиты от посягательства со стороны неограниченного круга субъектов, в том числе и со стороны собственника земельного участка.

Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 20) ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оставив в нем только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Особую остроту данный вопрос приобрел вследствие установления Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Закон № 137-ФЗ) нормы, обязывающей юридических лиц, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. При этом согласно п. 3 этой статьи право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

В соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ гражданину и юридическому лицу, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещено распоряжение такими земельными участками. Однако лицо, являющееся собственником здания, строения, сооружения, расположенных на таком земельном участке, не лишено права распорядиться этой недвижимостью. Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов при совершении собственником, например, сделки купли-продажи недвижимости к покупателю также переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом следует придерживаться позиции, согласно которой допускается совершение сделки купли-продажи недвижимости до переоформления продавцом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на иное право.

Есть случаи, когда с требованием о приобретении земельных участков в собственность обращаются юридические лица, которым эти участки выделены в бессрочное пользование до введения в действия Земельного кодекса: например, для строительства на них коттеджей с целью продажи их физическим лицам, проведения соответствующих работ, использования по определенному целевому назначению (разработки карьеров, добычи торфа) и т.п. При разрешении споров в таких ситуациях не всегда могут быть применены единообразные правовые подходы.

Таким образом, при отсутствии надлежащего правового регулирования особое внимание должно уделяться в каждом конкретном случае особенностям спорных правоотношений. "Стандартные" подходы к их разрешению неприемлемы даже в случаях, когда применяются одни и те же нормы при крайне сходных обстоятельствах.

Установленные Земельным кодексом ограничения в пользовании земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования могут вызвать вопросы о применении законов, где содержатся нормы, позволяющие распоряжаться земельными участками, которые предоставлены на указанном праве после введения в действие ЗК РФ.

· Проблема с платностью землепользования:

Изучение норм, касающихся приобретения земельных участков бесплатно или за соответствующую плату, также свидетельствует о недостаточно четком решении законодателем данного вопроса, что ведет к их разночтению и отсутствию единообразного толкования.

Один из основных принципов земельного законодательства ??принцип платности использования земли (ст. 1 ЗК РФ).

Земельный кодекс предусматривает несколько случаев, когда земельные участки могут передаваться в собственность бесплатно. Они определены в ст. 20, 21, 36 ЗК РФ и касаются соответственно граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или имеющих их в пожизненном наследуемом владении, а также религиозных организаций, которые имеют в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Несмотря на определенность позиции законодателя по этому вопросу, содержащаяся в п. 2 ст. 3 Закона № 137 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", именно данная норма обязывает соответствующих юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, иногда необоснованно рассматривается как основание для бесплатного предоставления земельного участка в случае такого переоформления.

Таким образом, при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться императивной нормой Закона № 137 ФЗ, где говорится о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

При применении ст. 2 Закона № 137 ФЗ может возникнуть вопрос о том, какие последствия повлечет факт определения в соглашении цены земли без учета требований названной статьи: признание договора незаключенным или признание недействительным соответствующего его пункта?

С одной стороны, согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424, не применяются. Отнесение законодателем цены к существенным условиям договора купли-продажи земельного участка связано с особыми свойствами недвижимого имущества, влиянием на его стоимость различных внешних факторов и, наконец, с невозможностью использования принципов аналогии и сравнимости. Кроме того, не во всех случаях есть возможность напрямую применить соответствующую минимальную ставку земельного налога (в некоторых субъектах минимальная ставка не определяется конкретной суммой).

С другой стороны, ст. 180 ГК РФ допускает возможность признания недействительной части сделки, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части. Однако данное правило не может быть отнесено к той части сделки, которая названа нормативным правовым актом или договором как существенное условие. Поэтому и при возможности установления минимальной ставки земельного налога на конкретный земельный участок (фактическом наличии нормативно определенной суммы за условную единицу) соглашение без указания в нем конкретной цены земли должно признаваться недействительным.

Требования о предоставлении земельных участков бесплатно при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком иногда заявлялись индивидуальными предпринимателями. Как уже отмечалось, п. 5 ст. 20 Земельного кодекса установлено, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность. Данную норму в отдельных случаях пытались использовать граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, при обращении в арбитражный суд с требованием о признании недействительными решений полномочных органов об отказе в бесплатном предоставлении им земельных участков.

Так, п. 1 ст. 81 Земельного кодекса установлено, что гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. В соответствии со ст. 12 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков для создания фермерского хозяйства, подают в соответствующий орган заявления, в которых, в частности, наряду с целью использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение), испрашиваемым правом на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду) должны быть указаны условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно). Вопрос же о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно определяется соответствующим нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Остается открытым вопрос, связанный с передачей земельных участков за плату или бесплатно в тех случаях, когда на них нет зданий, строений, сооружений или их строительство не завершено. Закон № 137 ФЗ определяет платность передачи земельных участков, только если на них имеется соответствующая недвижимость. Для того чтобы разобраться с каждым конкретным случаем, видимо, необходимо учитывать правоотношения, по которым возникли соответствующие права у лиц, требующих переоформления земельных участков в собственность. Представляется, что в зависимости от природы этих правоотношений могут применяться как правила, установленные ст. 36 ЗК РФ, так и положения ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

· Вопрос связанный с приватизацией земельных участков:

Приватизация земельных участков - это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Существует различная классификация земельных участков. Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

1. По категории земельного участка.

2. По наличию прав на земельный участок до приватизации:

· земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования;

· земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения;

· земельные участки, находящиеся на праве аренды;

· земельные участки, приватизируемые на основании акта выбора земельного участка.

3. По месту расположения земельных участков (для определения выкупной стоимости)

4. По наличию на земельном участке строений:

· земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц;

· земельные участки свободные от зданий, строений, сооружений. http://www.jguard.ru Приватизация земельных участков.

Согласно абзац 2 п. 1 ст. 36 ЗК "Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения",

РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом, а также федеральными законами.

Данное право исключительное, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого недвижимостью, при выработке позиции, касающейся осуществления этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации такими юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

Законом № 137-ФЗ (п. 7 ст. 3) установлено, что приватизация объектов недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых такие объекты расположены. В силу ст. 28 Закона о приватизации такая приватизация осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Представляется, что обозначенная несогласованность должна рассматриваться как упущение законодателя. Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Указание в Законе № 137 ФЗ на то, что приватизация зданий, строений, сооружений производится одновременно с приватизацией земельного участка со дня введения в действие Земельного кодекса, не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие приватизации до введения его в действие, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды земельного участка. При этом наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса, также не может служить препятствием для выкупа земельного участка собственником недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Вместе с тем представляется, что в тех случаях, когда собственник недвижимости реализовал свое право выбора в соответствии с указанной статьей Земельного кодекса путем заключения договора аренды земельного участка, приобретение данного земельного участка в собственность возможно только на общих основаниях после истечения срока действия договора аренды или досрочного его расторжения.

Действовавшее до принятия Закона № 137 ФЗ законодательство фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. С момента вступления в силу указанного Закона и до вступления в силу ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась.

Закон об обороте земель установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Одним из наиболее проблемных и не урегулированных на сегодняшний день является концептуальный вопрос о соотношении гражданского, экологического, земельного и иных природоресурсных отраслей законодательства. В том числе позиции рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах, согласно которой Земельный кодекс (так же, как и природоресурсное законодательство) не должен содержать норм гражданского права. По мнению А.Л. Маковского, речь идет, в частности, о том, чтобы ввести в рамки Гражданского кодекса полноценное регулирование имущественных отношений, гражданских отношений, отношений, основанных на равенстве сторон, связанных с землей и с другими природными ресурсами. При этом, однако, не учитываются имеющиеся научные мнения о сохранении в новых экономических и политических условиях приоритетности земельно-правового регулирования отношений в области использования и охраны земель либо поиска сочетания земельно-правовых и гражданско-правовых начал, о необходимости достижения компромиссных вариантов решения теоретического и практического вопросов соотношения земельного и гражданского законодательства. Статья. Проблемы экологического и земельного законодательства. Выпханова Г.В

Размещено на Allbest.ru