Размещено на http://www.allbest.ru/

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

на тему: «Договор и его применение»

Содержание

Введение

1. Договор и сфера его применения

2. Виды договоров, краткосрочный договор

2.1 Краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения

2.2 Краткосрочный договор аренды

Заключение

Список литературы

Введение

Договор - центральный и важнейший институт гражданского права, который используется во всех сферах предпринимательства и обслуживает разнообразные имущественные и личные потребности граждан.

Характерной чертой и одним из основных источников российской экономики 90х годов является крайне низкий уровень реализации долгосрочных экономических капиталовложений и программ как со стороны хозяйствующих субъектов, так и государства. Для российской экономики преобладающими явились однократные (спотовые) и краткосрочные торговые сделки, призванные минимизировать издержки в условиях чрезвычайной рискованности установления долгосрочных связей.

Участники хозяйственного оборота свободны в выборе вида договора. Они вправе заключать договоры на различный срок. Выбор того или иного вида договора, срока, на который он заключается, зависит от воли сторон, их намерений и существующих экономических условий. При заключении практически каждого договора стороны, как правило, исходят из существования определенных обстоятельств, в виду и вследствие которых они вступают в договорные отношения. Такие обстоятельства включают в себя представления сторон о выгодности для себя того или иного договора на основании соотношения встречных имущественных предоставлений и представлений о внешних обстоятельствах, предполагая наличие которых стороны совершают договор.

1. Договор и сфера его применения

Действующее гражданское законодательство, отражая процесс заключения и исполнения договора, употребляет термин "договор" в трех значениях: как основание возникновения договорных обязательств (договор - сделка), как возникшие из договора обязательства его участников (договор - обязательство) и как письменное выражение соглашения сторон (договор - документ). В настоящей главе договор рассматривается преимущественно в первом его значении.

Договор как сделка - это соглашение двух или более сторон, направленное на установление гражданских прав и обязанностей или их изменение и прекращение (ст. 420 ГК). Отсюда следует, что участниками договора могут быть только субъекты гражданского права, наделенные дееспособностью и выражающие свою волю, а сам договор предполагает свободу и самостоятельность его сторон. Там, где такой свободы нет, договор возможен, однако, его эффективность резко снижается.

Широкое применение и возможности договора обусловлены тем, что как правовая форма он соответствует характеру регулируемых гражданским правом имущественных отношений рынка, когда необходимы самостоятельность и инициатива участников экономического оборота и, следовательно, определенная свобода (диспозитивность) правового регулирования. Эти основополагающие начала договорного права в условиях рыночной экономики закреплены в ст. 421 ГК "Свобода договора" (подробно далее).

Юридические преимущества договорной формы взаимоотношений проявляются в ее универсальности, простоте и гибкости. Договор может быть заключен в любой форме, причем и между отсутствующими контрагентами (путем переписки) или через представителя. Первоначальные условия договора могут быть в дальнейшем изменены и дополнены сторонами, их права могут быть установлены в интересах третьих лиц, которые в заключении договора не участвовали, или уступлены затем третьим лицам. Все это делает договор незаменимым инструментом рынка.

Функции гражданско-правового договора характеризуются в литературе с известными различиями, однако большинство авторов отмечают следующие основные задачи (функции) договора.

Во-первых, договор является формой установления хозяйственных связей между участниками экономического оборота и основанием возникновения их взаимных обязанностей и прав. Договор наполняет эти связи конкретным содержанием, должен обеспечивать их практическую реализацию и ответственность за исполнение принятых обязательств.

Во-вторых, договор позволяет его участникам определить и согласовать их взаимные права и обязанности с учетом как потребностей рынка, так и индивидуальных запросов и возможностей каждого из контрагентов. Эта функция договора представляется особо важной, ибо она обеспечивает обслуживание договором общественных нужд и потребностей. Практическое осуществление этой функции договора предполагает наличие необходимой свободы (диспозитивности) в законодательной регламентации условий договора и предоставление его участникам права самостоятельно определять условия договора в рамках общих предписаний закона.

В-третьих, заключение договора создает для сторон важные правовые гарантии. Это выражается в том, что договор подлежит обязательному исполнению (ст. 425 ГК), одностороннее изменение его условий допускается только в определенных случаях и лишь по решению суда (ст. 450 ГК), а нарушение принятых по договору обязательств влечет обязанность возместить причиненные этим убытки (ст. 15, 393 ГК). Стороны могут предусмотреть в договоре и другие правовые средства обеспечения его исполнения: условие о неустойке, поручительство, гарантию и др. Сопутствующий договору механизм имущественной ответственности дополняется правом расторгнуть договор при его существенном нарушении контрагентом (ст. 450 ГК).

Договор применяется не только в сфере имущественных отношений, основанных на использовании товарно-денежных категорий (такие договоры именуются товарными), но также для регламентации организационных отношений, когда договор направлен преимущественно на формирование последующих имущественных связей участников договора или их нижестоящих структур и определение основных условий таких связей (так называемые организационные или рамочные договоры).

Учитывая важное значение договора, новый ГК, в отличие от ранее действовавшего ГК 1964, посвящает ему специальный подраздел (гл. 27, 28 и 29), содержащий общие положения о договоре и насчитывающий более 30 статей (ст. 420-453). К договору применяются также общие нормы ГК о сделках и обязательствах, если они не изменены специальными нормами о договоре (пп. 2 и 3 ст. 420 ГК). Большинство норм этих разделов ГК имеют диспозитивный характер, что отражает требования рыночной экономики.

Общие положения части первой ГК о договоре дополняются обширным законодательством о различных видах договоров: нормами части второй ГК и специальным законодательством об отдельных договорах (розничной купле-продаже, поставке для государственных нужд, подряде, транспортных договорах, кредитовании и др.). Для договоров граждан особое значение имеет Закон о защите прав потребителей, который дает физическим лицам повышенную правовую защиту. Авторские и лицензионные договоры являются предметом законодательства РФ об интеллектуальной собственности. краткосрочный договор найм аренда помещение

Договор должен соответствовать правовым нормам, действующим в момент его заключения. Последующие изменения законодательства влияют на условия состоявшегося договора только в том случае, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК). Такие случаи придания правовым нормам обратной силы в действующем законодательстве крайне редки.

В рыночной экономике широкое распространение и применение получают примерные (типовые) условия договоров, которые разрабатываются и публикуются ассоциациями предпринимателей и крупными фирмами-монополистами применительно к отдельным группам договоров (купли-продажи, аренды, строительного подряда, перевозкам). Примерные условия договора могут иметь разную форму и излагаться в виде текста договора (его проформы) или перечня его общих условий, к которым отсылает заключаемый сторонами договор, а также в виде редакции его отдельных условий.

В п. 1 ст. 427 ГК сказано, что условия примерного договора применяются к заключенному договору только при наличии в нем прямой отсылки к таким условиям. Однако согласно п. 2 этой же статьи при отсутствии такого рода отсылки примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота, если они отвечают требованиям ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК, дающим понятие обычая.

Присущие договору правовые качества и преимущества могут быть в полной мере использованы только в условиях свободы договора. ГК называет свободу договора в числе основных начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 1) и определяет содержание и общие рамки этого важного правового начала (ст. 421).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение его заключить допускается только в случаях, предусмотренных ГК и иными законами или добровольно принятым обязательством. Таким образом, понуждение к договору может вводиться только законами и не должно устанавливаться актами Правительства РФ, а тем более - министерств и агентств.

Свобода договора означает, что стороны самостоятельно определяют своих партнеров с учетом имеющейся информации об их профессиональности, надежности и предлагаемых ими условиях. Нет правовых препятствий для заключения договоров с иностранными фирмами и гражданами, действующими на территории Российской Федерации с соблюдением установленного порядка. Однако условия таких договоров могут иметь особенности в отношении расчетов и ответственности иностранного партнера. Эти особенности изучаются в курсах международного частного права.

ГК заметно расширил перечень регулируемых договоров по сравнению с ранее действовавшим законодательством. При этом субъекты гражданского права могут заключать как предусмотренные, так и не предусмотренные законодательством договоры. Возможны соглашения, содержащие элементы договоров разного рода, так называемые смешанные договоры, и они получили в современных условиях заметное распространение.

Наконец, и это наиболее важное проявление свободы договора, стороны вправе определять условия заключаемого договора по собственному усмотрению с учетом, естественно, реального состояния рынка и своих хозяйственных и финансовых потребностей и возможностей. Стороны определяют также порядок заключения договора: самостоятельно, через представителя, на конкурсной основе и т.д.

Однако свобода договора не означает полную самостоятельность сторон при его заключении и определении его условий. Действующее законодательство содержит немалое число императивных норм, обязательных для граждан и юридических лиц при совершении ими договоров и выработке их условий. Установление таких норм отражает общегосударственные интересы, особенность отдельных групп договоров и необходимость защиты прав других участников имущественного оборота.

Общегосударственные (публичные) интересы требуют соблюдения общественной безопасности (ограничение торговли оружием, наркотиками и т.д.), норм санитарной и пожарной безопасности, а также предписаний, направленных на охрану природы и окружающей среды. Такого рода ограничительное регулирование устанавливается нормами административного, а не гражданского права.

В некоторых сферах имущественного оборота обязательно строгое соблюдение технических норм и правил как условие заключения и исполнения договоров (транспорт, энергоснабжение всех видов, связь), а также единообразие условий заключаемых договоров, обеспечивающее нормальное осуществление массовых технологических операций. В этих случаях вводятся императивные нормы как административного, так и гражданского права.

Обязательное заключение договора введено для предпринимателей, осуществляющих коммерческую деятельность в рамках публичных договоров, когда продажа товаров или оказание услуг должны производиться каждому обратившемуся лицу. Круг таких предпринимателей достаточно широк (ст. 426 ГК). Это традиционная норма рыночного законодательства, особенно на первом этапе его становления.

Договоры по своему назначению и содержанию необычайно разнообразны, причем в условиях рынка их круг расширяется за счет применения новых договорных отношений. Для понимания правовых особенностей различных по своему назначению договоров и правильного применения к ним норм законодательства необходимо проводить разграничение между отдельными разновидностями договоров.

2. Виды договоров, краткосрочный договор

Разнообразие применяемых договоров требует их разграничения и классификации, что необходимо для последующего совершенствования законодательства, нахождения норм применимого к договору права и тем самым правильного определения прав и обязанностей участвующих в договоре сторон.

Для разграничения различных договоров в научной литературе используются два понятия: тип и вид договора. Под типом договора обычно понимается договор, выделенный как таковой и самостоятельно урегулированный в нормах ГК: купля-продажа, аренда, подряд, перевозка и т.д. Вид договора - это разновидности договора в рамках его типа, имеющие определенные правовые особенности в зависимости от субъекта договора или его содержания (розничная и оптовая купля-продажа, строительный и бытовой подряд, аренда зданий и транспортных средств и т.д.).

Видовая характеристика договора может существенно влиять на его содержание и правовую регламентацию. Наиболее общей видовой классификацией договоров является их подразделение на возмездные и безвозмездные (ст. 423 ГК). В зависимости от момента, с которого договор начинает действовать, необходимо различать консенсуальные, реальные и формальные договоры (ст. 433 ГК). Консенсуальными (от лат. "consensus" - согласие) признаются договоры, заключенные в момент получения лицом, направившим предложение о его заключении (оферту), согласия на это предложение (акцепта) или же в момент заключения договора между присутствующими контрагентами. Реальными (от лат. "res" - вещь) являются договоры, для совершения которых в силу закона необходима, помимо соглашения сторон, передача имущества; они считаются заключенными только с момента такой передачи.

Большинство договоров относится к числу консенсуальных, что отвечает природе договорных отношений и облегчает их установление. Реальными являются договоры займа (ст. 807 ГК), хранения (п. 1 ст. 886 ГК), перевозки груза (п. 1 ст. 785 ГК). Однако договоры хранения, заключаемые профессиональным хранителем (п. 2 ст. 886 ГК), и договоры перевозки грузов морем (ст. 115 КТМ) могут быть также консенсуальными.

Формальными договорами являются соглашения, подлежащие государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Такие договоры немногочисленны, к ним относятся главным образом договоры об установлении вещных прав на недвижимость (ст. 131 ГК). К числу формальных должны быть отнесены и договоры, требующие в силу закона обязательного нотариального оформления, например договоры ренты (ст. 584 ГК). Формальные договоры приобретают юридическое значение после их регистрации (нотариального оформления).

Еще одним критерием разграничения договоров можно признать срок их заключения. Договоры могут быть краткосрочными, среднесрочными, долгосрочными, заключенными на неопределенный срок (бессрочные). Срок является существенным условием договора в случаях прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Преимущества, предоставляемые краткосрочным договором, проанализированы ниже на конкретных примерах и нормах ГК РФ.

2.1 Краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения

Выделяют следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он в отличие от социального найма носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1 года.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма.

Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего; исключением является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека.

В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т. ч. устной.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в жилом помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в ЖК РФ. В отличие от ЖК РФ Гражданский кодекс предусматривает единственное основание изменения договора коммерческого найма путем замены первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя.

Право нанимателя по договору коммерческого найма на переустройство и реконструкцию жилого помещения обусловлено лишь получением согласия наймодателя. Цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, для осуществления переустройства и реконструкции требуется получение и их согласия тоже. ГК РФ и ЖК РФ в регулировании этого правомочия нанимателя допускают не только терминологический разнобой, поскольку определение реконструкции, содержащееся в Градостроительном кодексе, позволяет характеризовать соответствующие работы как относящиеся к ведению наймодателя, а не нанимателя.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

2.2 Краткосрочный договор аренды

Договор аренды недвижимости на срок более одного года требует обязательной государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если срок действия договора составляет менее одного года, государственная регистрация такого договора не требуется.

Итак, самый простой способ избежать государственной регистрации договора аренды - заключить его на срок менее одного года.

При этом важно не ошибиться в сроках.

Так, можно заключить договор аренды нежилого помещения, срок которого определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего числа предыдущего месяца, следующего года. Например, договор аренды нежилого помещения заключен на срок с 1 февраля 2006 г. по 31 января 2007 г.

Необходима ли в данном случае государственная регистрация договора?

Ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что в данной ситуации срок действия договора аренды составляет ровно год, и, следовательно, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор, заключенный на срок не менее года, договор аренды, заключенный на срок ровно год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

А вот если договор аренды заключается на срок, например, с 1 февраля 2006 г. до 30 января 2007 г. (т.е. не до последнего, а до предпоследнего дня месяца), то государственная регистрация договора не требуется, так как в данной ситуации срок действия договора аренды будет составлять менее одного года. Такой вывод содержится и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2003 N Ф04/4231-606/А75-2003.

Часто на практике встречается такая ситуация. Договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее года, например на 11 месяцев. По окончании действия договора, при отсутствии возражений сторон, он автоматически продлевается на тот же срок.

Требуется ли государственная регистрация в такой ситуации?

Здесь вновь следует обратиться к позиции Президиума ВАС РФ.

Так, в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержится следующий вывод.

В подобной ситуации не происходит продление срока действия договора, а фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

Следовательно, при подобном продлении договора аренды этот договор государственной регистрации не подлежит, так как срок продления, а точнее, срок аренды по новому договору менее одного года.

Налоговые органы не возражают против такого подхода и признают в подобных ситуациях правомерность отнесения арендной платы в состав расходов при исчислении налога на прибыль (см., в частности, Письмо УМНС России по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323).

Заключение

Общей тенденцией современного договорного права, отражающей усложнение и разнообразие рыночных связей, являются расширение круга используемых договоров и включение в систему законодательно регламентируемых отношений новых типов договоров, а также наделение некоторых категорий договоров новыми видовыми особенностями. ГК вводит в договорное право Российской Федерации ряд новых договоров, призванных обслуживать в первую очередь потребности рыночных отношений (договоры ренты, агентирования, доверительного управления имуществом, коммерческой концессии, финансирования под уступку денежного требования).

В хозяйственном обороте используются различные виды договоров. Гражданско-правовые договоры заключаются на различные сроки. В настоящей работе было проанализировано два вида краткосрочных договоров, оценены предоставляемые по ним права и возлагаемые обязанности.

Краткосрочный договор коммерческого найма выгоден наймодателю, но не нанимателю, так как существенно ограничивает последнего в правах.

Единственное преимущество договора аренды помещения, заключенного на срок менее одного года, состоит в том, что такой договор не требует длительной и затратной процедуры государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.

2. Гражданское право: Учебник. Том I (под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова). - Юридическая фирма "Контракт": "ИНФРА-М", 2006 г.

3. Пугинский Б.И. Коммерческое право. - "Зерцало", 2005 г.

Размещено на Allbest.ru