Сделки с земельными участками

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Тема: Сделки с земельными участками

Вариант № 2

Вопросы контрольной работы

1. В чем состоят особенности совершения сделок с земельными участками?

2. Каким принципом следует руководствоваться при разграничении норм гражданского и земельного права при регулировании сделок с земельными участками? Проиллюстрируйте действие этого принципа на примере отдельных норм гражданского и земельного законодательства

3. Какие виды сделок с земельными участками подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

4. Укажите особенности наследования земельного участка, крестьянского (фермерского) хозяйства и земельного участка находящегося на праве пожизненного наследуемого владения

5. Составьте проект договора мены земельного участка с жилым домом на квартиру и проект передаточного акта по данному договору

6. Задачи

Список литературы

1. В чем состоят особенности совершения сделок с земельными участками?

Земля является объектом, который не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.

Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества. Таким образом, природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер.

Тем не менее, Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ объявляют земельный участок недвижимым имуществом со всеми вытекающими последствиями. Также разрешаются все предусмотренные гражданским законодательством сделки с земельными участками.

И все же специфику земельного участка как объекта права собственности и сделок не учитывать невозможно. Поэтому гражданское законодательство, регулирующее отношения собственности и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом, распространяется на сделки, в том числе куплю-продажу земельных участков, только в самом общем виде: оно определяет существо самого правоотношения купли-продажи, основополагающие права и обязанности сторон купли-продажи, которые характерны для сделок со всеми вещами, и не более того.

Основным же нормативным регулятором купли-продажи земельных участков, устанавливающим особенности совершения этой сделки, является земельное законодательство, и в первую очередь Земельный кодекс РФ.

Положения, касающиеся особенностей совершения сделок с земельными участками, в том числе купли-продажи, содержатся в нормах Земельного кодекса РФ и иных земельно-правовых актах. И в рамках именно законодательного акта их систематизация действительно не представляется возможной из-за разнообразия земельных отношений, их объектного и субъектного состава. недвижимость собственник приватизация аренда

Поэтому рассмотрение особенностей купли-продажи земельных участков будет целесообразно, условно раздев их на те, которые вытекают из предусмотренной законодательством категории того или иного земельного участка, и те, которые характерны для различных участников сделки.

1. Важной особенностью является то положение Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В результате этого учета земельный участок будет сформирован, т.е. из "земли" превратится в конкретный индивидуально-определенный объект.

2. В зависимости от категории земель и их собственника Земельным кодексом РФ устанавливаются правила о запрете и ограничении оборотоспособности объектов земельных отношений (например, ограничены в обороте земельные участки лесного фонда, предоставленные для нужд обороны и безопасности и др.). Это означает, что указанные земельные участки вообще не могут выступать объектами сделок, в том числе купли-продажи.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчинен особым правилам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" СЗ РФ. 2010. № 30. Ст. 3018; 2003. № 28. Ст. 2882; 2004. № 27. Ст. 2711; 2011. № 41. Ст. 3993; 2010. № 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. № 10. Ст. 758; 2011. № 30 (ч. 1). Ст. 3098.. Данный нормативный правовой акт устанавливает следующие особенности купли-продажи земель этих категорий:

- ст. 3 закрепляет, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

- ст. 4 устанавливает требования к размеру земельных участков сельскохозяйственного назначения (минимальные и максимальные). В соответствии с этими требованиями формируется объект купли-продажи - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

- ст. 8 содержит положение о том, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- ст. 12 закрепляет требования к обороту земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Процесс купли-продажи земельных участков зависит от субъектов, которые в нем участвуют. Как известно, до 90-х годов прошлого столетия весь земельный фонд находился в исключительной государственной собственности. И после проведения земельной реформы, одной из задач которой стало перераспределение земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, т.е. в основном граждан и юридических лиц, встал вопрос о порядке такого перераспределения. Земельный кодекс РФ в ст. 28 (п. 2) закрепил общее положение о платности предоставления земельных участков в частную собственность из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Таким образом, основной сделкой на "первичном" земельном рынке должна выступить купля-продажа как способ разгосударствления земельного фонда.

Исходя из этого, по ряду причин в законодательстве предусмотрены особенности таких сделок, где в качестве продавца выступает публичный собственник - государство или муниципальное образование в лице своих уполномоченных органов. Среди таких причин можно назвать особый публичный статус продавцов земельных участков, а также особую значимость этого процесса. Ведь государство передает в собственность других лиц особое имущество - земельный участок, который имеет ценность не только как объект частных интересов, но и как всенародное достояние. Поэтому необходимо передать каждый участок наиболее рациональному собственнику, который в своих интересах будет разумно и бережно его использовать и охранять.

Главная особенность купли-продажи земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, - это порядок этого процесса. В самом общем виде купля-продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов (конкурсов, аукционов) либо в заявительном порядке в случаях, установленных в законодательстве.

Правило о продаже земельных участков на торгах предусмотрено не только ради того, чтобы пополнить бюджет на большую сумму денег, вырученную по результатам торгов. Оно также должно способствовать экономическому стимулированию новых собственников земельных участков на их рациональное и целевое использование. Так как в покупку участка уже вложены солидные средства, собственнику будет невыгодно "забросить" этот участок, не использовать его либо же ухудшать его качественные характеристики.

Случаи же, когда земельный участок продается не по результатам торгов, прямо предусмотрены в законе, это:

1) предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

2) собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на выкупаемом земельной участке (ст. 36 ЗК РФ);

3) гражданам, у которых земельный участок находился ранее на праве пожизненного наследуемого владения, гражданам и юридическим лицам, которым земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 2, 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") СЗ РФ. 2009. № 44. Ст. 4148; 2010. № 28. Ст. 2875; 2003. № 50. Ст. 4846; 2010. № 1 (ч. I). Ст. 17; 2011. № 1. Ст. 3..

Во втором и третьем случаях собственники недвижимости, расположенной на земельном участке, имеют исключительное право на его покупку или аренду. Соответственно, для уполномоченных органов заключение договора купли-продажи или соответственно аренды в этих случаях является обязательным, что, впрочем, на практике не является основанием для упрощения этой процедуры. Так, если покупатель желает приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, ему необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. Положительно рассмотренное заявление является основанием для заключения договора купли-продажи. Здесь, несмотря на внешне простую сделку, покупателю необходимо пройти два этапа по приобретению искомого земельного участка: рассмотрение заявления и заключение договора купли-продажи. На практике это означает дополнительную "волокиту", вызванную несовершенством системы управления земельными отношениями, которая в регионах является крайне бюрократизированной.

Цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретаемого в заявительном порядке, устанавливается также по специальным правилам. Так, для лиц, выкупающих земельные участки на основании ст. 36 ЗК РФ и ст. 2, 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", правила определения цены земельного участка устанавливаются на основании Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в зависимости от численности населения того или иного поселения в размере определенной ставки земельного налога, устанавливаемой в предлагаемых федеральным законом пределах, органами исполнительной власти субъектов РФ.

Для граждан, приобретающих земельные участки для целей, не связанных со строительством, в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, цена земельного участка данной статьей не установлена. Ответ можно найти в действующем законодательстве, причем не в земельном. Так, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если в нормативном правовом акте не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, определяемая независимым оценщиком, которым выступает не государственный или муниципальный орган власти, а физическое или юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию.

Порядок и условия проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов) являются несколько своеобразными, поэтому также регулируются земельным законодательством.

На аукционах продаются земельные участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 ст. 28 ЗК РФ), для жилищного строительства (ст. 38.1 ЗК РФ), для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ). Кроме того, на торгах продаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка по результатам торгов будет являться протокол об их результатах. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2010. № 9.

Цена земельного участка в этом случае устанавливается по результатам торгов, т.е. покупателем становится лицо, предложившее самую высокую цену за земельный участок. Начальная цена земельного участка в соответствии со ст. 38, 38.1 ЗК РФ устанавливается продавцом земельного участка, т.е. соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления.

2. Каким принципом следует руководствоваться при разграничении норм гражданского и земельного права при регулировании сделок с земельными участками? Проиллюстрируйте действие этого принципа на примере отдельных норм гражданского и земельного законодательства

В связи с приданием земле двойственного значения - как природного объекта и природного ресурса, с одной стороны, и недвижимого имущества - с другой, соответственно изменилось и содержание земельных отношений, и, как следствие этого, возникла и определенная специфика их правового регулирования. Земельные отношения стали предметом правового регулирования одновременно земельного и гражданского законодательства. Разграничительный ориентир между ними установлен ст. 3 Земельного кодекса РФ. Так, в соответствии с п. 1 статьи 3 ЗК РФ земельным законодательством регулируются те земельные отношения, которые связаны с использованием и охраной земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Именно эти отношения закон относит к земельным.

В то же время п. 3 ст. 3 ЗК РФ установил, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также отношения по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным или иным специальным законодательством.

Таким образом, все общественные отношения по поводу земли закон четко разграничил на земельные (по поводу использования и охраны земель) и имущественные (по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками и совершения сделок с ними).

Однако в правоприменительной практике все оказалось значительно сложнее. Во-первых, отношения собственности на землю, т.е. по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, как и по совершению сделок с ними, наряду с нормами гражданского законодательства в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства.

Так, например, вопросы приватизации земель, установления условий пользования, ограничений и запретов, не говоря уже об обороте земель, особенно сельскохозяйственных, во многом регулируются нормами земельного законодательства.

Во-вторых, земля как объект недвижимого имущества является основой жизни и деятельности человека и обладает установленным законом приоритетом охраны как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием ее в качестве недвижимого имущества (пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

И наконец, в-третьих, законодательно установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (зданий, строений, сооружений), согласно которому все указанные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Указанные выше обстоятельства ставят земельный участок как объект отношений в особый режим охраны и целевого рационального использования, который обеспечивается нормами земельного законодательства даже в тех случаях, когда эти отношения имеют имущественный характер. Примеров этому много. Наиболее заметным из них является Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который определяет и условия приватизации этих земель, и ограничения по их обороту, и особенности их использования.

В силу того что эти отношения в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства, естественно считать их земельными. В то же время их нельзя не отнести к гражданским отношениям, поскольку они имеют имущественный характер, а объектом их является земля как недвижимое имущество.

Такая двойственность данной группы земельных отношений еще более усиливается, когда речь заходит о взаимосвязи и взаимозависимости правового и хозяйственно-экономического положения земельных участков с расположенными на них и прочно связанными с ними иными объектами недвижимости, например зданиями, строениями, сооружениями, водными объектами и т.п. Здесь оборот земельных участков совмещается с оборотом упомянутых иных объектов недвижимости в рамках единых действий.

При совершении гражданско-правовых сделок земельный участок и расположенные на нем и прочно связанные с ним иные объекты недвижимости в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу, выступают в виде единого земельно-имущественного комплекса, являющегося и единым объектом отношений. Земельно-имущественный комплекс является объектом гражданско-правовых отношений, поскольку составляющие его элементы (земельный участок и прочно связанные с ним другие объекты недвижимого имущества) представляют собой объекты имущества. В то же время эти отношения нельзя не назвать земельными по причинам, которые были изложены выше. Из всего сказанного выше следует, что гражданско-правовые отношения, объектом которых является земельный участок в любой форме, т.е. в комплексе с иным имуществом или вне его, правомерно считать земельно-имущественными отношениями. Собственно, в правоприменительной практике земельно-имущественные отношения именно в таком их понимании уже давно принимаются в качестве предмета как гражданского, так и земельного права.

В смысле изложенных выше положений отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками как объектами имущества, всегда (а не только применительно к земельно-имущественным комплексам) являются отношениями земельно-имущественными, регулируемыми нормами как гражданского, так и земельного законодательства.

Земельно-имущественный комплекс как единый объект земельно-имущественных отношений представляет собой сложную вещь, состоящую как минимум из двух элементов: земельного участка и прочно связанных с ним других объектов. В связи с этим возникает вопрос о главной вещи в комплексе.

Вопрос этот имеет большое практическое значение, так как главная вещь комплекса определяет юридическую судьбу иных его объектов, являющихся в этом случае принадлежностью главной вещи.

Земельным и гражданским законодательством этот вопрос решается по-разному.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым однозначно земельный участок определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случаях реквизиции, конфискации зданий, строений и сооружений, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Между тем гражданское законодательство при решении аналогичных вопросов исходит из того, что главной вещью земельно-имущественного комплекса являются расположенные на земельном участке строения и сооружения, судьбе которых следует земельный участок в той или иной его части (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Коллизионность норм указанных отраслей права еще раз подтверждает изложенные выше соображения об особой роли земельного участка в совокупности объектов недвижимого имущества. Исходя из того что нормы земельного законодательства имеют более специальный характер, а также в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует все же признать, что положения Земельного кодекса о земельном участке как главной вещи в земельно-имущественном комплексе являются предпочтительными.

3. Какие виды сделок с земельными участками подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.

4. Укажите особенности наследования земельного участка, крестьянского (фермерского) хозяйства и земельного участка находящегося на праве пожизненного наследуемого владения

Гражданским кодексом предусматриваются особенности наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 1179):

а) если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения - судом, но не может превышать одного года со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается;

б) в случае, когда после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства это хозяйство прекращается (пункт 1 статьи 258), в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам ст. ст. 258 и 1182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 1181 ГК РФ регламентирует порядок наследования земельных участков. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальные наследники получают компенсацию. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

5. Составьте проект договора мены земельного участка с жилым домом на квартиру и проект передаточного акта по данному договору

Проект

ДОГОВОР № ___

мены жилого дома с прилегающим земельным участком на квартиру в многоквартирном доме

(доплата разницы в стоимости - до регистрации мены)

г. Красноярск

"10"марта 2012 г.

Гражданин Российской Федерации Петров Петр Петрович (паспорт: серия 04 00, № 714519, выдан Свердловским УВД г. Красноярск, дата рождения 25.09.1976гю, в браке не состоит, далее именуемый "Сторона-1", и гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович (паспорт: серия 06 00, № 312563, выдан Советским ГОВД г. Красноярск, дата рождения 05.10.1972 г., в браке не состоит, далее именуемый "Сторона-2", именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Сторона-1 и Сторона-2 настоящего договора произвели мену принадлежащего Стороне-1 на праве собственности жилого дома с прилегающим земельным участком, на котором он расположен (далее соответственно - "жилой дом" и "земельный участок"), на квартиру в многоквартирном доме (далее - "квартира").

Жилой дом с прилегающим участком передается в собственность Стороне-2. Квартира в многоквартирном доме передается в собственность Стороне-1.

1.2 Принадлежащий Стороне-1 жилой дом находится по адресу: п. Емельяново, состоит из 2-х-этажного бревенчатого строения общей площадью 120 кв. м, в том числе жилая площадь - 70 кв. м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: гараж, летняя кухня, баня, кадастровый номер 24:11:0000000:434, расположен на огороженном земельном участке размером 100 кв. м, кадастровый номер 24:11:0000000:435, что подтверждается выпиской, выданной РОСРЕЕСТРОМ от "20" февраля 2012 г. № 52, и принадлежит ей на основании Договору купли-продажи от 23 марта 2006 г. г. № 23, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № ЕЛ 245631, выданным 06 апреля 2006 г.

Назначение земельного участка: ИЖС.

Стоимость указанного жилого дома составляет 2500000 (два миллиона пятьсот тысяч руб. 00 коп.) рублей.

К жилому дому подведены: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет.

Обслуживание жилого дома осуществляет: собственник.

Оборудование и коммуникации жилого дома Сторонами проверены.

1.3 Принадлежащая Стороне-2 квартира находится по адресу: г. Красноярск ул. 9 Мая д. 6 кв. 543 в многоквартирном доме, состоит из 5 комнат общей площадью 120 кв. м, в том числе жилая площадь 60 кв. м, кадастровый номер 24:12:0000000:434 и принадлежит ей на основании Договору купли-продажи от 23 января 2010 г. № 213, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № ЕК 645214, выданным 06 февраля 2010 г.

Стоимость указанной квартиры составляет 3000000 (три миллиона руб. 00 коп.) рублей.

В квартире имеются: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет. Обслуживание квартиры осуществляет: ТСЖ "Радий".

Оборудование и коммуникации квартиры Сторонами проверены, находятся в исправном состоянии.

1.4 Разницу в стоимости жилого дома и квартиры, составляющую 500000 (пятьсот тысяч руб.00 коп.) рублей, выплачивает Сторона-1 Стороне-2 до момента регистрации настоящего договора в установленном законом порядке.

Сторона-1 выплачивает указанную сумму в наличной форме с использованием банковской ячейки с соблюдением требований действующего законодательства.

Передача наличных денежных средств подтверждается письменными расписками с указанием даты и суммы платежа, Ф.И.О. получивших и передавших их лиц.

Перечень и характеристика документов, представляемых Сторонами для проведения оплаты:

- подлинник настоящего договора;

- подлинник акта приема-передачи жилого дома и квартиры по настоящему договору;

- подлинник свидетельства о государственной регистрации права собственности Сторон на жилой дом и квартиру по настоящему договору.

1.5 Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

1.6 До настоящего времени указанные жилой дом и квартира не отчуждены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, рентой, залогом, другими правами третьих лиц не обременены.

1.7 Если жилой дом с земельным участком или квартира будут изъяты у одной из Сторон третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора, Сторона, не предупредившая другую Сторону о правах этих лиц, обязана возместить понесенные убытки пострадавшей Стороне.

1.8 Стороны гарантируют, что лиц, сохраняющих за собой право пользования вышеназванными жилым домом с земельным участком и квартирой после перехода их в собственность друг друга, не имеется.

1.9 Стороны не вправе до перехода к ним права собственности отчуждать обмениваемые жилой дом с земельным участком и квартиру или распоряжаться ими иным образом полностью или частично.

1.10 На момент передачи жилого дома с земельным участком и квартиры друг другу Стороны обязуются погасить все задолженности, если таковые имеются, по налогам, коммунальным платежам, электроэнергии, газу, телефону, за оказанные услуги и др.

1.11 Передача жилого дома с земельным участком и квартиры осуществляется Сторонами в состоянии, отвечающем требованиям настоящего договора и их назначению, не позднее 5 дней с момента регистрации настоящего договора путем передачи Сторонам правоустанавливающих документов, ключей от всех запоров, книжек по оплате коммунальных платежей по передаточным актам.

1.12 Если одна Сторона не передает или отказывается передать другой Стороне правоустанавливающие документы и/или ключи от всех запоров, которые она должна передать по настоящему договору, другая Сторона вправе назначить разумный срок для их передачи. Если передача не состоялась в установленный срок, назначившая его Сторона вправе отказаться от исполнения настоящего договора.

1.13 Право собственности на жилой дом и квартиру переходит к Сторонам с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности.

1.14 С момента перехода прав собственности на жилой дом и квартиру Стороны принимают на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации, содержанию жилого дома с земельным участком и квартиры.

1.15 Настоящий договор составлен в 3 экземплярах и считается заключенным с момента государственной регистрации.

1.16. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности несет Сторона 1.

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

2.1 Сторона договора, моральные и имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой Стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые Сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

2.2 Стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых жилого дома с земельным участком и квартиры. При неисполнении этой обязанности Сторона, которой передан жилой дом или квартира с недостатками, вправе по своему усмотрению: потребовать от обязанной Стороны безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого дома (квартиры) или отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата обмениваемого жилого дома (квартиры).

2.3 Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается Стороной, нарушившей обязательства.

3. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

3.1 Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, Стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнения условий договора, составления дополнений и изменений зарегистрированных в установленном законом порядке.

3.2 При недостижении соглашения Стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в суд в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством.

4. ВОЗМОЖНОСТЬ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1 Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при наличии к тому оснований, которые Стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

4.2 Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из Сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой Стороной, когда такое нарушение влечет для первой Стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств настолько, что если бы Стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

5. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА ВО ВРЕМЕНИ

5.1 Настоящий договор действует до момента окончания исполнения Сторонами договора своих обязательств по нему.

5.2 Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон по нему, но не освобождает Стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора.

Приложения:

Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом.

Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Кадастровый паспорт земельного участка.

Технический паспорт жилого дома.

Технический паспорт квартиры.

Копия свидетельства (иного документа) на земельный участок.

Документальные подтверждения того, что передаваемые жилой дом с земельным участком и квартира не заложены, не обременены иным образом, не арестованы и не являются предметом иска третьих лиц.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Сторона-1: Петров Петр Петрович,

Адрес: п. Емельяново ул. Московская 3

паспорт: серия 04 00, № 714519, выдан Свердловским УВД г. Красноярск, телефон: 8563216954.

(подпись)

Сторона-2: Иванов Иван Иванович

Адрес: г. Красноярск ул. Кирова д 2 кв.44

паспорт: серия 06 00, № 312563, выдан Советским ГОВД г. Красноярск телефон: 89652365784.

(подпись)

Проект

Приложение № 1 к Договору мены № б/н от "10"марта 2012 г.

АКТ № 1

приема-передачи

г. Крансоярск

10 марта 2012 г.

На основании Договора мены жилого дома с земельным участком и квартиры от 10 марта 2012г. № б/н, заключенного между гражданином Российской Федерации Петровый Петром Петровичем, паспорт: серия 04 00, № 714519, выдан Свердловским УВД г. Красноярск, дата рождения 25.09.1976гю, в браке не состоит, далее именуемый "Сторона-1", и гражданином Российской Федерации Ивановым Иваном Ивановичем паспорт: серия 06 00, № 312563, выдан Советским ГОВД г. Красноярск, дата рождения 05.10.1972г., в браке не состоит, далее именуемый "Сторона-2", именуемые в дальнейшем "Стороны", Стороны передали и приняли следующее:

Принадлежащий Стороне-1 жилой дом находится по адресу: п. Емельяново, состоит из 2-х-этажного бревенчатого строения общей площадью 120 кв. м, в том числе жилая площадь - 70 кв. м, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: гараж, летняя кухня, баня, кадастровый номер 24:11:0000000:434, расположен на огороженном земельном участке размером 100 кв. м, кадастровый номер 24:11:0000000:435, что подтверждается выпиской, выданной РОСРЕЕСТРОМ от "20" февраля 2012 г. № 52, и принадлежит ей на основании Договору купли-продажи от 23 марта 2006 г. г. № 23, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № ЕЛ 245631, выданным 06 апреля 2006 г. К жилому дому подведены: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет.

К жилому дому подведены: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет.

Обслуживание жилого дома осуществляет: собственник.

Оборудование и коммуникации жилого дома Сторонами проверены

Характеристика жилого дома приведена в техническом паспорте жилого дома (прилагается).

Жилые и нежилые помещения жилого дома - соответствуют техническим условиям по эксплуатации и т.п.

Дефекты при осмотре не обнаружены.

Земельный участок соответствует кадастровому паспорту.

Принадлежащая Стороне-2 квартира находится по адресу: по адресу: г. Красноярск ул. 9 Мая д. 6 кв. 543 в многоквартирном доме, состоит из 5 комнат общей площадью 120 кв. м, в том числе жилая площадь 60 кв. м, кадастровый номер 24:12:0000000:434 и принадлежит ей на основании Договору купли-продажи от 23 января 2010 г. № 213, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № ЕК 645214, выданным 06 февраля 2010 г.

В квартире имеются: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет. Обслуживание квартиры осуществляет: ТСЖ "Радий".

Оборудование и коммуникации квартиры Сторонами проверены, находятся в исправном состоянии.

Характеристика жилого помещения приведена в техническом паспорте жилого помещения.

Жилые и нежилые помещения соответствуют техническим условиям по эксплуатации и т.п.

Дефекты при осмотре не обнаружены.

Сторона-1: Петров Петр Петрович,

Адрес: п. Емельяново ул. Московская 3

паспорт: серия 04 00, № 714519, выдан Свердловским УВД г. Красноярск, телефон: 8563216954.

(подпись)

Сторона-2: Иванов Иван Иванович

Адрес: г. Красноярск ул. Кирова д 2 кв.44

паспорт: серия 06 00, № 312563, выдан Советским ГОВД г. Красноярск телефон: 89652365784.

(подпись)

6. Задачи

Задача 1. Гражданин Новиков решил купить у гражданина Ковалева дачу с земельным участком. После составления договора купли-продажи они обратились в филиал учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации договора.

В регистрации было отказано по причине, что договор нотариально не удостоверен, а земельный участок не имеет кадастрового номера.

Правомерен ли отказ?

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

Решите дело.

Ответ: В регистрации отказано правомерно в части - что земельный участок не имеет кадастрового номера (в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет).

Руководствуясь ст.550 ГК РФ - Форма договора, объектом которого является земельный участок, определяется гражданским законодательством. В соответствии с действующим гражданским законодательством сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию участников сделки договор может быть удостоверен нотариально. Исключение составляют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, которые в силу существующих требований закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от видов имущества, которое передается под выплату ренты.

Переход права собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Таким образом, при купле-продаже (мене) земельных участков момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на участок. Право собственности у покупателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Гражданину Ковалеву следует провести государственный кадастровый учет земельного участка и потом обратиться в филиал учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации договора купли-продажи.

Задача 2. Общество с ограниченной ответственностью приобрело здание по договору купли-продажи недвижимости у продавца, являвшегося арендатором земельного участка, на котором находилось здание, относящегося к муниципальной собственности, и зарегистрировало переход права собственности на здание в установленном порядке. В договоре купли-продажи здания отсутствовали какие-либо условия, определяющие судьбу земельного участка. Через некоторое время мэрией города было издано распоряжение о передаче данного земельного участка в бессрочное пользование муниципальному предприятию. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным указанного распоряжения мэрии, полагая, что оно нарушает его права, как собственника здания, находящегося на спорном земельном участке. Мэрия возражала против иска, считая, что общество с ограниченной ответственностью пользуется земельным участком без установленных законом оснований, и, более того, заявила встречный иск об изъятии данного земельного участка из фактического пользования общества и о передаче его муниципальному предприятию. Муниципальное предприятие, в свою очередь, обратилось в арбитражный суд с ходатайством о привлечении его в качестве третьего лица на стороне истца (мэрии) по встречному иску и поддержало исковые требования мэрии.

Решите дело.

Ответ: Арбитражный суд должен удовлетворить исковые требования Общества с ограниченной ответственностью так как, в случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 3 ст.552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления ВАС № 11).

Правила п. 3 ст. 552 ГК РФ не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК РФ).

В случае когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК) Федеральный закон от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. в ред. от 30.11.2011 г. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.

3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья № 147-ФЗ от 26.11.2001 г. в ред. от 30.06.2008 г. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.

4. Российская Федерация. Законы. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: № 138-ФЗ от 14.11.2002 г. в ред. от 23.04.2012г. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.

5. Российская Федерация. Законы. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: № 95-ФЗ от 24.07.2002 г. в ред. от 08.12.2011г. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.

6. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: № 136-ФЗ от 25.10.2001 г. в ред. от 12.12.2011г. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.

7. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. утв. ВС РФ № 4462-1 от 11.02.1993 г. в ред. от 06.12.2011г. [Электронный ресурс] // СПС Консультант Плюс. Законодательство.

8. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. 2011. Судебная практика.

Размещено на Allbest.ru