Теоретические основы земельного кадастра

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

2. Подходы к оценке

2.1 Сравнительный подход

2.2 Доходный подход

2.3 Затратный подход

3. Рекомендации по оценке

Заключение

Список литературы



Введение

Обычно говоря об оценке земельных участков, следует исследовать рыночную стоимость прав собственности на землю или прав аренды.

Оценка земельного участка напрямую зависит от его местоположения, влияния внешних факторов и изменений рынка. Также необходимо принимать во внимание ожидаемые количество, сроки и возможность получения прибыли ввиду использования земельных участков с более эффективной его эксплуатацией, не учитывая доходы от иных видов производства, которые присоединяются к земельному участку с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Рыночной стоимости участка свойственно со временем изменяться, в связи с этим, оценка земельных участков проводится, ориентируясь на состояние в конкретный период времени. В случае если целевое назначение участка меняется, его рыночная стоимость также претерпевает изменения. Оценку земли проводят, основываясь на принцип наиболее эффективного использования земли. Таким образом, оценка земельных участков происходит, исходя из наиболее вероятного, физически возможного, оправданного, верного с точки зрения действующего законодательства и финансово осуществимого использования. Результатом такой оценки земельных участков является максимальная расчётная величина стоимости участка. При этом возникает возможность обоснованного деления земельных участков на отдельные части, которые отличаются формами, видом и характером использования. Зачастую существующее в данный момент использование земельного участка нельзя назвать наиболее эффективным.

В таком случае, определяя наиболее эффективную политику использования земельного участка необходимо помнить:

· о целевом назначении и разрешенном использовании;

· преобладающих способах землепользования в ближайших окрестностях;

· ожидаемых изменениях на рынке земельных участков;

· реальном использовании земельного участка.



1. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности -- рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения -- рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

- спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;

- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация (застой) рынка.

Принцип замещения -- рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

Принцип ожидания -- величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Принцип внешнего влияния -- рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия -- оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.

Принцип наиболее эффективного использования -- рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.



2. Подходы к оценке

Существует три общепринятых подхода в оценке:

- Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

- Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

- Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами (Схема 1).



Схема 1

Рассмотрим подробнее каждый из подходов и особенности используемых для оценки методов.

2.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения, метод выделения, метод распределения.

Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Метод сравнения продаж

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных участков.

Этапы оценки:

1. определяются аналогичные (близкие по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

2. определяются отличия аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;

3. корректируется стоимость аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

4. оценивается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные земельные участки.

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости -- земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.

2.2 Доходный подход

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод капитализации земельной ренты, метод остатка, а также метод предполагаемого использования. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость.

Рассмотрим подробнее каждый из методов.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются: деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования (норма доходности, которую необходимо получить инвестору на вложенный капитал), получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей.

2.3 Затратный подход

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ.

Чем выше качество природного объекта и меньше затраты на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина -- чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры, тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. К недостаткам затратного подхода также относится сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости.



3. Рекомендации по оценке

Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.



Заключение

Рыночную стоимость имеют только те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (принцип полезности). Оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли. Одним из важных отличий земли как объекта оценки, является тот факт, что предложение земли "небезгранично", т.е. оно не может резко увеличиться при возрастании цены.

Денежная оценка земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости (принцип замещения). земельный участок рыночная стоимость оценка

Оценка стоимости земельного участка зависит от срока и вероятности получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Рыночная оценка земли зависит от целевого назначения земли, разрешенного использования. Между тем, изменение целевого назначения может быть в определенной степени осложнено нормами ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую".

На оценку стоимости земли, как и другой недвижимости, оказывает влияние фактор местоположения, подведенные коммуникации или перспектива их наличия. Между тем, фактор местоположения оказывает разное влияние на определенную категорию земель. Например, при оценке участка земли под ИЖС наличие рядом водоема, леса, коммуникаций увеличивает рыночную стоимость земли в несколько раз. В то же время, если проводится оценка земли складского и промышленного назначения, то здесь имеют значение уже другие факторы.

Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участок. Отчет об оценке стоимости земельного участка действителен 6 месяцев от даты оценки.

В процессе оценки земельного участка используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.



Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации

2. Гражданский кодекс Российской Федерации

3.Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»

4.Варламов А. А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 1. Теоретические основы государственного земельного кадастра. - М.: КолосС, 2003. - 383с.

5. Сухова Е. А. Постатейный комментарий к земельному кодексу. - Гросс-Медиа, 2010 г. - 464с.

Размещено на Allbest.ru