Договор по передаче жилого помещения в пользование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений

2. Договор аренды жилого помещения

3. Договор безвозмездного пользования жилыми помещениями

Заключение

Список литературы

Введение

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению жилого помещения именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Предметом таких отношений, прежде всего, становится жилое помещение, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая жилое помещения во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход (договор аренды) и не получая выгоду (договор безвозмездного пользования). Обязательства по передаче жилого помещения в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче жилого помещения во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче жилого помещения владельцем пользователю, по возврату пользователем жилого помещения владельцу, по поддержанию этого жилого помещения в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды и договор безвозмездного пользования - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче жилого помещения в пользование. жилое помещение договор аренда

Целью данной работы является выявление сущности договоров аренды и безвозмездного пользования жилыми помещениями.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) Понять что такое жилое помещение.

2) Рассмотреть понятие, элементы, содержание и формы договоров аренды и безвозмездного пользования жилыми помещениями.

1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, далее - требования).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным Кодексом, другими федеральными законами (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Договор аренды жилого помещения

Статья 606 ГК РФ гласит: " По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование".

Договор аренды - возмездный договор. По договору аренды передается только имущество, и только за плату. Форма платы может быть любой (денежной или натуральной).

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

Арендодатель - сторона договора аренды, собственник индивидуально-определенного имущества, передаваемого во временное пользование, или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор - сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование за соответствующую плату индивидуально-определенное имущество.

Объектом договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор аренды заключается в простой письменной форме и если срок договора превышает 1 год, то он подлежит государственной регистрации. Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если срок договора аренды не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону за 3 месяца. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Содержание договора аренды жилого помещения составляет обязанность арендодателя предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу, как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако, если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненного наследуемого владения только гражданам.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

Поскольку договор аренды является возмездным, то заключая соглашение, арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, так называемую арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным.

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендой платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Размер арендной платы зависит от следующих факторов:

· места расположения жилого помещения (центр или окраина);

· технического состояния (степень износа, строительный материал, из которого построен жилой дом);

· степени обустройства (лифт, мусоропровод и т. п.);

· фактической площади жилого помещения.

Данный перечень не является исчерпывающим. В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.

После того как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Вне зависимости от того, кто выступает в качестве арендатора, - гражданин или юридическое лицо, арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

С согласия арендодателя арендатор имеет право на следующие действия в отношении арендованного жилого помещения: а) сдавать в субаренду; б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу; в) предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование.

Прекращение договора аренды жилого помещения

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

· использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными; нарушениями;

· существенно ухудшает жилое помещение;

· не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

· уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором).

Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В то же время этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.

Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если арендодатель нарушит данное правило, суд откажет ему в принятии рассмотрения иска о расторжении договора.

Что касается арендатора, то он имеет право на досрочное расторжение договора, если:

· арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условием договора или назначением помещения;

· переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;

· арендодатель не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

· жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Данный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сократить по соглашению сторон. По требованию арендатора договор аренды расторгается в судебном порядке.

Однако предварительно арендатор обязан направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Кроме того, до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучения ответа в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней) арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.

Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Ответственность сторон по договору аренды

В договор аренды необходимо включить положения об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно установить, например, санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

3. Договор безвозмездного пользования жилыми помещениями

В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю) для проживания.

Ссудодатель - это собственник передаваемого в пользование жилого помещения или лицо, уполномоченное законом или собственником имущества предоставлять имущество в ссуду. Передача имущества в безвозмездное пользование - право всякого собственника.

Ссудополучатель - это лицо, получающее жилое помещение в безвозмездное пользование. В роли ссудополучателя может выступать любое лицо. Однако в случаях, предусмотренных законом или самим ссудодателем, получать что-либо в ссуду могут лишь специальные субъекты. Например, вуз вправе предоставить право пользования библиотекой только своим студентам.

Предметом договора безвозмездного пользования жилыми помещениями является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Существенными условиями договора безвозмездного пользования являются его предмет и безвозмездность. Предмет относится к существенным условиям любого договора. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в ссуду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

В договоре безвозмездного пользования стороны должны договориться о передаче жилого помещения именно в безвозмездное пользование. Безвозмездность пользования должна вытекать из названия и условий договора ссуды, согласованных сторонами. В противном случае пользование придется признать возмездным, т.е. основанным на договоре аренды.

К дополнительным условиям договора безвозмездного пользования (договора ссуды) относится:

- Срок договора безвозмездного пользования. Договор безвозмездного пользования может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок безвозмездного пользования в договоре не указан, договор безвозмездного пользования считается заключенным на неопределенный срок.

- Условия пользования имуществом определяются договором, если такие условия в договоре не определены то, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Произведенные ссудополучателем отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.п. 1, 3 ст. 623 ГК РФ).

Ссудополучатель обязан поддерживать жилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 ст. 699 ГК РФ.

В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором (абз. 2 п. 2 ст. 700 ГК РФ).

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 701 ГК РФ).

Отсутствие в договоре безвозмездного пользования вышеперечисленных дополнительных условий договора, не влечет признание договора безвозмездного пользования, недействительным.

Виды договора безвозмездного пользования жилым помещением:

1) Краткосрочный договор безвозмездного пользования.

Срок действия таких соглашений составляет обычно от одного до шести месяцев, по истечении которых договор перезаключается. При этом плата обычно берется на весь срок вперед.

Заключается краткосрочный договор безвозмездного пользования обычно в простой письменной форме, хотя по соглашению сторон возможно и обращение к нотариусу для нотариального заверения такого договора. Какой-либо регистрации, государственной или учетной, не требуется.

2) Договор безвозмездного пользования с родственниками

Договор безвозмездного пользования с родственниками обычно применяется для постоянной регистрации (прописки) родственников, а также посторонних лиц на жилплощадь, находящуюся в собственности граждан, при условии, что иным законным путем регистрацию оформить не представляется возможным (например, не соблюдаются нормы проживания).

Также указанная разновидность используется при вступлении одного из членов семьи в брак. Целью в данном случае является лишение при разводе бывшего супруга прав пользования помещением (жильем), так как, если заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением, это значительно легче сделать.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением с родственниками может быть как срочным, так и бессрочным.

Указанный договор может быть заключен на неопределенный срок, обычно (но не обязательно) удостоверяется нотариально и государственной или учетной регистрации не подлежит.

Отказ от договора безвозмездного пользования жилыми помещениями:

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования жилыми помещениями:

1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение жилого помещения или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении жилого помещения обременяются правами ссудополучателя.

2. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование. В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Прекращение договора безвозмездного пользования жилыми помещениями

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Заключение

Как говорилось ранее договор аренды - это возмездный договор, а договор безвозмездного пользования является безвозмездным.

Попытка раскрыть понятия возмездности и безвозмездности предпринята лишь в отношении категории гражданско-правового договора. В соответствии с положениями ст. 423 ГК РФ возмездным является договор, по которому за исполнение своих обязанностей сторона должна получить плату или иное встречное предоставление. Безвозмездным же признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Считается, что возмездными являются договоры, предполагающие получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор, а безвозмездными - соответственно не предполагающие такой компенсации.

Таким образом, возмездность и безвозмездность - неотъемлемые элементы отношений гражданского оборота, оказывающие непосредственное влияние на содержание прав и обязанностей его участников. Возмездность - это установленная законом или договором необходимость передачи определенного встречного предоставления, обусловленная исполнением гражданско-правовых обязанностей, а безвозмездность соответственно отсутствие такой необходимости.

Список литературы

1) Конституция Российской Федерации.

2) Гражданский кодекс РФ.

3) Комментарий к ГК РФ постатейно. 2-ое издание "Книжный мир» 2008;

4) Гражданское право. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Часть 2, глава 31, М., 2006.

5) Жилищный Кодекс РФ.

6) Жилищный кодекс РФ (в редакции от 23.07.2008 №160-ФЗ).

7) Жилищное право: учебник для ВУЗов, Филиппова Е.С. - М.: "Юстицинформ». 2007 г.

8) Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма. Учебное пособие. - Изд. Тихомирова М.Ю. - 2007 г.

Размещено на Allbest.ru