Договор купли-продажи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие договора купли-продажи

2. Содержание договора купли-продажи

3. Особенности оформления сделок с земельными участками

Выводы

Судебная практика

Правовые акты

Литература

Введение

Актуальность. Гражданско-правовой договор представляет собой одну из широко применяемых, гибких и оперативных правовых связей между различными субъектами права, позволяющих осуществлять процесс трансформации материальных и иных благ между участниками гражданского оборота.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Данный договор является реальным, так как законодатель устанавливает его заключение с момента передачи имущества. Однако, если стороны или закон устанавливают иное правило в части передачи имущества, такой договор может быть консенсуальным [5].

Договор является формальным -- для продажи недвижимости предусмотрена письменная форма договора, а для продажи жилых помещений -- обязательная государственная регистрация договора. Договор купли-продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем не определены обязательные условия -- предмет договора (ст. 554 ГК).

Цель работы - охарактеризовать договор купли-продажи земельного участка.

Задачи:

1. Проанализировать литературу по теме исследования.

2. Дать определения основным понятиям работы.

3. Охарактеризовать договор купли-продажи земельного участка.

1. Понятие договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) вещь (товар) в собственность, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Договор является публичным, взаимным, возмездным, консенсуальным, двусторонним. При определенных ситуациях он может быть реальным. Например, при продаже товаров по системе "самообслуживания".

Договор купли-продажи может заключаться в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий. В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация договоров купли-продажи [7].

Выбор той или иной формы договора определяется его предметом, составом участников и ценой. Для купли-продажи недвижимости предусмотрена простая письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нотариальная форма для сделок с недвижимостью стала не обязательной, однако необходима их государственная регистрация.

Если одной из сторон договора купли-продажи недвижимых вещей является юридическое лицо, то требуется письменная форма заключения договора. То же самое правило действует в отношении граждан, если сумма договора превышает 10 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, либо если закон требует соблюдения письменной формы договора (ст. 161 ГК). Однако, если моменты заключения и исполнения договора совпадают, договор может заключаться в устной форме (например, в розничной торговле).

Стороны договора -- продавец и покупатель.

Ими могут быть:

дееспособный гражданин;

лица, частично обладающие дееспособностью по закону;

юридические лица, если это не запрещено их уставными документами;

государство в целом (государственные и муниципальные образования) [12].

2. Содержание договора купли-продажи

Предметом договора может быть любое имущество: движимое, недвижимое, определенное индивидуальными родовыми признаками, имущество, не изъятое и не ограниченное в обороте, имеющееся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Условия о предмете -- это единственное существенное условие договора купли-продажи. Оно считается выполненным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.

Основными условиями договора купли-продажи являются: наименование товара; ассортимент; количество; цена товара; качество; тара и упаковка; комплектность товара.

Количество товара определяется сторонами в натуральном выражении (метрах, штуках, тоннах и иных единицах измерения) либо в денежном выражении [12]. Количество считается согласованным также в случае, когда договор не содержит его точного определения, однако устанавливает порядок определения количества товара, подлежащего передаче, и продавец обязан передать покупателю товар в надлежащем количестве. Ассортимент товара. Продавец обязан поставить покупателю товар в надлежащем ассортименте, определенного наименования, различаемый по отдельным признакам (видам, моделям, размерам, цветам), с указанием количества подлежащих передаче товаров каждого вида, а покупатель вправе не принимать и не оплачивать товар, переданный не в ассортименте. Качество товара. Продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества, и товар должен соответствовать условию о качестве в момент передачи покупателю, а также в пределах разумного срока после передачи. Продавец вправе предоставить покупателю дополнительную гарантию качества товара [5].

Комплектность товара. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора о комплектности, а если договором предусмотрена передача товаров в комплекте, то передать все вещи, включенные в комплект. Комплект товаров (в отличие от комплектности) не образует единой сложной вещи, а предполагает согласованный сторонами набор различных как однородных, так и разнородных вещей. Комплектность характеризует товар как сложную вещь, состоящую из однородных самостоятельных вещей, которые образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению [2].

Цена договора определяется по правилам ст. 424 ГК РФ.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Цена будет существенным условием договора только в том случае, если предмет договора -- недвижимость или предприятие [11].

Обязанности продавца:

передать вещь (по наименованию и количеству) и все принадлежности, документы, необходимые для нее;

передать вещь надлежащего качества (по соглашению сторон, по образцу, по описанию, по ГОСТам и техническим характеристикам, если они установлены в отношении этого вида товаров);

вещь должна быть пригодной для использования по основному целевому назначению и должна соответствовать обычно предъявляемым требованиям;

комплектность (совокупность деталей и частей, составляющих единое целое для использования вещи по назначению) должна соответствовать общему назначению вещи;

тара и упаковка должны быть всегда, кроме тех случаев, когда это не требуется, если сторонами не предусмотрено иное;

момент передачи вещи -- это непосредственное вручение; к нему приравнивается доставка, осуществляемая продавцом. Любое предоставление вещи в распоряжение покупателя (в месте ее нахождения);

товар должен быть идентифицирован, и покупатель должен быть об этом извещен;

если вещь требует доставки не продавцом и не покупателем, то товар считается отправленным, когда он сдан первому перевозчику для доставки покупателю;

если вещь заложена, то продавец обязан уведомить об этом покупателя (предупредить о правах всех третьих лиц на вещь);

срок передачи товара определяется условиями договора, а если такого условия в договоре нет, то в соответствии со ст. 314 ГК РФ "Срок исполнения обязательства";

вместе с передачей товара продавец обязан передать покупателю его принадлежности и относящиеся к нему документы;

риск случайной гибели или повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара;

продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, кроме тех случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами [12].

Обязанности покупателя:

принять и оплатить товар. Цена должна быть передана полностью, если сторонами не установлено иное;

за свой счет совершить действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа;

при безналичном характере расчетов и отсутствии в договоре купли-продажи иного условия расчеты осуществляются платежными поручениями;

покупатель по общему правилу обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи.

При продажа товара в кредит покупатель обязан оплатить товар через определенное время после передачи товара. Обязанность покупателя оплатить товар возникает только после передачи ему товара [12].

Гарантии покупателя по договору купли-продажи: право на информацию (ст. 495 ГК); право на обмен доброкачественных товаров, которые не подошли по размеру, цвету (в срок 14 дней); при ненадлежащем (существенном и несущественном) качестве товара покупатель может сразу потребовать замены или отказаться от договора и покупной цены (возврат); может требовать возмещения морального вреда за ущерб, причиненный опасными свойствами товара (помимо имущественного вреда).

При неисполнении обязанности передать товар правомерно наступление следующих последствий: покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возмещения убытков, если предметом договора являются вещи, определяемые родовыми признаками; покупатель вправе потребовать отобрания у продавца индивидуально-определенной вещи, являющейся предметом договора, либо возмещения причиненных убытков; если продавец не передает принадлежности и документы, относящиеся к товару, то покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи; в случае просрочки покупатель вправе отказаться от товара [8].

В случае неоплаты товара покупателем продавец вправе: приостановить передачу товаров до полной оплаты всего ранее переданного, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором; потребовать оплаты товара и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ "Ответственность за неисполнение денежного обязательства"; отказаться от исполнения договора, а также потребовать возмещения причиненных ему убытков.

При продаже товара в кредит, если покупатель не исполняет свои обязанности по оплате переданного товара, продавец имеет право потребовать оплаты товара с момента передачи товара покупателю и до дня его оплаты. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или порчи вещи. Моментом возникновения права собственности у приобретателя (покупателя) является момент передачи вещи, если иное не установлено законом или договором. Товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца до момента его полной оплаты, если иное не предусмотрено договором.

Правовое регулирование договора купли-продажи осуществляется: ГК РФ, гл. 30 "Купля-продажа" и его общими положениями; для граждан -- Законом РФ "О защите прав потребителей"; Венской конвенции о международной купле-продаже товаров, 1980 год; указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ; нормативными актами отдельных министерств и ведомств.

Общие нормы о договоре купли-продажи применяются к купле-продаже ценных бумаг, валютных ценностей, если законом не установлены специальные правила купли-продажи. Эти положения о договоре купли-продажи применяются к отдельным его видам (розничная купля-продажа, поставка, поставка для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия), если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров [12].

Ответственность сторон по договору купли-продажи.

Продавец отвечает за передачу товаров ненадлежащего качества (товаров с недостатками).

Недостатки вещи могут быть обычными и существенными.

Существенные недостатки -- неустранимые или проявляющиеся неоднократно, исправление (устранение) которых влечет несоразмерные расходы.

При передаче товара с обычными недостатками покупатель вправе: потребовать уменьшения цены вещи; потребовать устранения (безвозмездного) недостатков продавцом в разумный срок; устранить недостатки своими силами, но за счет продавца.

Если недостатки оказались существенными, то, помимо этого, возможны: замена вещи другой такой же (надлежащего качества); отказ от договора с требованием вернуть плату.

В случае нарушения условий о качестве покупатель может требовать от продавца по своему выбору: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При существенных нарушениях условия о качестве (т. е. о неустранимых недостатках, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата полученной суммы или замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору [12].

Если передано количество товаров меньшее, чем предусмотрено договором, то покупатель имеет право по своему выбору требовать устранения нарушения в разумный срок путем передачи ему недостающего количества либо полностью отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной суммы (ст. 466 ГК РФ). В случае просрочки оплаты товара покупатель обычно платит предусмотренную договором неустойку. Если же такая неустойка договором не предусмотрена, то в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ продавец вправе требовать оплаты товаров и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования. На основании п. 2 ст. 513 ГК РФ покупатель (получатель) обязан проверить количество и качество принятых товаров в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота.

При разрешении споров следует также учитывать, что порядок проверки качества товаров может быть предусмотрен обязательными требованиями государственных стандартов (п. 1 ст. 474 ГК). В этих случаях проверка качества товаров, осуществляемая покупателем, должна соответствовать таким требованиям. В случае продажи товара ненадлежащего качества право выбора вида требований, которые в соответствии со ст. 503 ГК РФ и п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" могут быть предъявлены к продавцу при продаже товара ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, принадлежит потребителю. При этом потребитель вправе требовать замены товара либо расторжения договора независимо от того, насколько существенными были отступления от требований к качеству товара, установленные в ст. 4 Закона РФ "О защите прав потребителей", за исключением дорогостоящих или технически сложных товаров, замена которых возможна лишь при условии существенного нарушения их качества (п. 2 ст. 475, п. 1 ст. 503 ГК). Вопрос о том, является ли товар дорогостоящим, решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела. Исключение составляют также случаи реализации товара ненадлежащего качества через розничные комиссионные торговые предприятия. Требования потребителя о безвозмездном устранении недостатков товара или возмещении расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, о замене товара товаром аналогичной марки, модели, артикула в указанном случае подлежат удовлетворению только с согласия продавца (п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей"). Действие этой нормы распространяется на товары, проданные потребителям розничными комиссионными торговыми предприятиями независимо от форм собственности, а также другими продавцами при условии, что эти товары были приняты ими от граждан по договору комиссии (ст. 990--1004 ГК) (п. П постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" в ред. постановлений Пленума ВС РФ от 25 апреля 1995 г. № б, от 25 октября 1996 г. № 10 и от 17 января 1997 г. № 2).

3. Особенности оформления сделок с земельными участками

Сделки с земельными участками особо регулируются законодательством. Это связано, прежде всего, с тем, что земельные участки являются особо значимыми объектами недвижимости. Большинство земельных участков, принадлежащих гражданам, находятся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения. Отличие права пожизненного наследуемого владения от права собственности состоит в том, что земельный участок, принадлежащий гражданину на праве пожизненного на-следуемого владения, не может быть продан, подарен или иным образом отчужден другим лицам. Он может быть только передан по наследству. Таким образом, правомочия в отношении земельного участка значительно уже, чем при праве собственности [3].

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе. Выдается свидетельство о регистрации права пожизненного наследуемого владения.

Земельные участки подлежат особому учету государственными органами. Учет земельных участков осуществляется путем внесения сведений о земельном участке в Государственный земельный кадастр. Каждому земельному участку при внесении в кадастр присваивается кадастровый номер. Также составляется кадастровый план земельного участка. Кадастровый план является частью земельного кадастра.

Информация, внесенная в земельный кадастр, является открытой. Заинтересованные лица могут по заявлению получить такую информацию, запросив выписку из кадастра в территориальном органе федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата", одном из органов Федеральной службы земельного кадастра Российской Федерации.

При заключении договора об отчуждении земельного участка следует обратить особое внимание на отдельные положения:

Каждый земельный участок внесен в земельный кадастр с присвоением уникального кадастрового номера. Поэтому в условиях договора о предмете при описании земельного участка обязательно должен быть указан его кадастровый номер, определяемый на основании выписки из кадастра.

Каждый земельный участок описывается путем установления границ и описания смежных территорий. Поэтому при оформлении договора обязательно прилагается план участка (земельный план), содержащий сведения о размере, границах участка, расположении на участке объектов (если таковые имеются).

Таким образом, при описании предмета договора в случае с земельными участками предмет конкретизируется путем указания кадастрового номера и приложения плана земельного участка [3].

Условия договора, влекущего переход права собственности на земельный участок. Как и для любого другого договора отчуждения недвижимости, в договоре, предметом которого является земельный участок, обязательно указываются следующие условия:

1. Стороны договора. Если одной (или всеми) стороной договора является юридическое лицо, указывается представитель юридического лица и основание, на котором он действует от имени юридического лица.

Например, "ООО "Сервис-плюс", в лице заместителя Генерального директора Иванова Петра Семеновича, действующего на основании доверенности № 56 от 01.01.2000 года..."

2. Предмет договора. Указывается и описывается с учетом изложенных выше требований земельный участок.

Например, "...Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым номером, в соответствии с границами,

обозначенными на плане земельного участка, являющемся приложением к настоящему договору, площадью 0,2 га..."

3. Цена земельного участка. Цена может быть установлена в рублях или в иностранной валюте. При установлении цены в иностранной валюте следует указать порядок и курс пересчета этой валюты на рубли.

4. Обременения земельного участка. Если земельный участок обременен правами третьих лиц (то есть иные лица, не являющиеся сторонами договора, имеют какие-то права в отношении данного земельного участка), об этом обязательно должно быть прописано в договоре.

Например, граждане Л. и Т. заключили договор купли-продажи земельного участка. При этом продавец А. сообщил покупателю Т., что данный участок сдан в аренду на полгода. В договоре купли-продажи они указали "указанный земельный участок обременен правом аренды на срок до 10.10.2002 года".

Переход права собственности на земельный участок не влечет прекращения прав третьих лиц на этот земельный участок, как и в случае с жилым помещением.

5. Форма договора. Договоры купли-продажи, мены дарения земельного участка заключаются в простой письменной форме. Закон не требует для них обязательного нотариального удостоверения, но тем не менее договор может быть удостоверен нотариусом по желанию сторон. Договор должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Только с момента такой регистрации и при наличии ее договор считается заключенным и у сторон договора возникают права и обязанности [1].

Рассмотрим для примера договор купли-продажи Земельного участка, заключенный между гражданами.

ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ

земельного участка

г. Москва 15 декабря 2001 года

Мы, нижеподписавшиеся, гражданин Иванов Иван Алексеевич, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 1, кв. 8, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гражданин Алексеев Денис Александрвич, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Красноярская, д. 1, кв. 30, именуемый в дальнейшем "Покупатель", вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым номером №(объектов недвижимости на данном участке не имеется), в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему Договору, площадью 500 кв. м.

2. Плата по договору

2.1. Цена проданного земельного участка, определенная по соглашению Сторон, составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей, в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке (сумма в рублях)

2.2. Покупателем перечислено: Продавцу на счет № в банке / 200 000 (Один миллион двести тысяч) рублей по платежному поручению № 45 от 25.12.2001 года.

2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере 300 000 (Триста тысяч) рублей наличными.

3. Обременения земельного участка

3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц на площади 100 кв. м.

3.2. Границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему Договору плане (чертеже) земельного участка.

4. Обязательства Сторон

4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему Договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в разделе 3 настоящего Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец или Покупатель не мог не знать.

4.2. Ответственность и права Сторон, не npeдусмотренные в настоящем Договоре, определяются в coomветствии с законодательством Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, правовыми актами местных органов власти автономной области автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, изданными в пределах их полномочий

5. Заключительные положения

5.1. Договор вступает в силу с момента его регистрации учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящий Договор составлен в трех экземплярах. Первый передан Покупателю, второй -- Продавцу третий в нотариальную контору.

В качестве неотъемлемой части к Договору прилагаются:

-- план земельного участка или чертеж границ земельного участка.

Подписи сторон:

В приведенном примере стороны при определении предмета договора (земельного участка) соблюли необходимые требования, указав кадастровый номер и границы земельного участка, а также приложили к договору план земельного участка. Кроме того, в данном рассмотренном примере содержится указание на обременение участка правами третьих лиц. Интересно и условие о порядке оплаты земельного участка. Часть денег уплачена покупателем в безналичной форме (платежным поручением), часть денег передана продавцу наличными [6]. Для оформления перехода права собственности на земельный участок на основании сделок (купли-продажи, мены, дарения и пр.) необходимо предоставить в регистрирующий орган, помимо прочих документов, и выписку из земельного кадастра о присвоении участку кадастрового номера, а также план земельного участка, который составляется на основании кадастрового плана специалистом по заказу одной из сторон договора. Земельный план должен быть утвержден территориальным отделением федеральной службы земельного кадастра.

Для регистрации перехода права собственности на земельный участок при совершении сделок (купля-продажа, дарение, мена) в регистрирующий орган предоставляются следующие документы:

Документы, удостоверяющие личность участников сделки.

Подлинники договора и копия договора для хранения в регистрирующем органе.

3. Документы, удостоверяющие права продавца (дарителя) на передаваемый земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности).

4. Доверенности (если регистрация осуществляется через представителя).

5. Нотариально заверенные копии учредительных документов (для юридических лиц).

6. Заявление о регистрации права собственности от покупателя (одаряемого).

7. Квитанция об оплате государственной регистрации права собственности.

8. План земельного участка, утвержденный территориальным органом федеральной службы земельного кадастра,

Для регистрации перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком необходимо предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

Заявление правообладателя о регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации с предъявлением подлинника.

3. Физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность.

Распорядительный акт на землю (например, копия постановления Правительства Москвы, или распоряжения префекта административного округа, или копия утвержденного префектом решения комиссии по земельным правоотношениям административного округа). Копия решения комиссии по земельным правоотношениям должна быть заверена печатью префектуры или печатью территориального органа регулирования землепользования (например, Москомзема).

Доверенность, выданная представителю физического лица, на совершение действий по регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком и получения свидетельства о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения (если регистрация права осуществляется через представителя).

6. Распорядительный акт на землю, изданный 30.10.2001 (например, копия постановления Правительства Москвы, или распоряжения префекта административного округа, или копия утвержденного префектом решения комиссии по земельным правоотношениям административного округа). Копии решения комиссии по земельным правоотношениям и распоряжения префекта должны быть заверены печатью префектуры или печатью территориального органа регулирования землепользования.

7. Заверенная нотариально копия свидетельства о праве на наследство.

8. Иные имеющиеся у землепользователя документы (свидетельства, государственные акты и т. п.), выданные органом регулирования землепользования (например, Москомземом) до 25.01.1999 г. в копии и подлиннике.

9. План земельного участка, заверенный территориальным органом федеральной службы земельного кадастра.

Поскольку право пожизненного наследуемого владения переходит по наследству, для регистрации права предоставляется свидетельство о праве на наследство. Правом пожизненного наследуемого владения в отношении земельных участков могут обладать только граждане (физические лица).

Выводы

договор купля продажа земельный

Договор купли-продажи недвижимого имущества юридически закрепляет отношения между партнерами, придавая им характер обязательств, выполнение которых защищено законом; определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами; предусматривает способы обеспечения обязательств.

Предметом этого договора могут быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости.

Сторонами договора могут быть собственник недвижимого имущества, а если имущество находится в собственности государства, то уполномоченный государственный орган (продавец) и любой субъект гражданских отношений (покупатель) [6].

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является точное указание о предмете договора (характеристика недвижимости, его месторасположение и цена). Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК), к рассматриваемому договору не применяются.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты.

Чтобы избежать подобных ситуаций, была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

Признание приведенного условия существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор считается ничтожным. Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять его.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора [12].

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, за продавцом остается право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Правовое регулирование продажи недвижимости регулируется как гражданским законодательством, так и иным отраслевым законодательством в зависимости от специфики предмета.

Судебная практика

Постановление Президиума ВАС РФ № 3852/96 от 4 февраля 1997 г.

Письмо ВАС РФ от 21 августа 1997 г. № С5-7/ОЗ-581 "О Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".

Постановление Президиума ВАС РФ № 1912/99 от 1 июня 1999 г.

Постановление Президиума ВАС РФ № 612/99 от 27 июня 1999 г.

Решение Верховного Суда РФ от 23 ноября 2000 г. № ГКПИ 00-1251 "О признании незаконными и не подлежащими применению Правил выдачи специальных разрешений на поставку (отпуск) этилового, произведенного из всех видов сырья, денатурированного спирта и спиртосодержащих растворов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1998 г. № 1292".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 марта 2001 г. № 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность".

Определение Верховного Суда РФ от 20 сентября 2001 г. № КАС 01-329 "Об оставлении без изменения решения Верховного суда РФ от 27 апреля № ГКПИ 01-820".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетов встречных однородных требований".

Постановление Президиума ВАС РФ № 11636/02 от 4 февраля 2003 г.

Постановление Президиума ВАС РФ № 1199/03 от 27 мая 2003 г.

Постановление Президиума ВАС РФ № 1816/03 от 24 июня 2003 г.

Постановление Президиума ВАС РФ № 1048/03 от 8 июля 2003 г.

Правовые акты

Конституция Российской Федерации (гл. 1 и 2).

Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г.).

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г.)

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". Приказ ГТК РФ от 2 июля 2001 г. № 626 "Об утверждении типовых форм договоров".

Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Приказ Минюста РФ от 10 апреля 2002 г. № 99 "Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах".

Информационное письмо ФЭК РФ от 21 июля 2003 г. № КГ-2591/11 "О разъяснениях к методическим указаниям по расчету тарифов на потребительском рынке".

Литература

1. Акопов Л.В. Правоведение. - М., 2005. - 410 с.

2. Алексеев С.С. Теория права. -- М., 1995.

3. Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости. // Вестник ВАС РФ. 1999 г. № 7, 8.

4. Гуев А. И. Гражданское право: Учебник. Ч. 2. М.: ИНФРА-М 2003.

5. Гуев А. Н. Постатейный комментарий в части второй Гражданского кодекса РФ. 4-е изд.- М., 2002.

6. Кошанина Т.В. Основы права. - М., 2001.

7. Магницкая Е.В. Правоведение. - М.: ИНФРА-М, 2001. - 245 с.

8. Марченко М.Н., Дерябина ЕМ. Правоведение: Учебник для вузов. М., 2005.

9. Правоведение/Под ред. М.Б. Смоленского. - Ростов н/Д.: Феникс, 2003. - 414с.

10. Фоков А.П. Гражданское право. - М., 2006

11. Хоифина P.O. Цивилизованный рынок: правила игры. Учеб. пособие. - М.. 1993. С. 53.

Размещено на Allbest.ru