Теоретичні та практичні аспекти доступу нотаріусів до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень

Размещено на http://www.allbest.ru/

Теоретичні та практичні аспекти доступу нотаріусів до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень

нотаріус нерухомий майно реєстрація

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відображає відносини власності, які виникають у процесі офіційного визнання та підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, а також обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Використання реєстрації таких прав зумовлене необхідністю ефективного застосування на практиці норм чинного законодавства України з питань, передбачених для здійснення такої реєстрації.

Відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно регулюються перш за все нормами статей Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вiд 01.07.2004

№1952-IV (далі - Закон) [3]. Однак, дія Закону не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об'єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі.

При розробці та прийнятті Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Верховна Рада України намагалася втілити прогресивну думку та врахувати позитивний досвід зарубіжних країни із створення систем реєстрації прав власності на нерухоме майно. Кожна країна створює власну систему управління нерухомістю, яка відповідає ступеню її економічного розвитку, суспільним потребам, історичним традиціям, ставленню до власності тощо.

Більшість країн світу, маючи розгалужену і розрізнену систему реєстрації прав на нерухоме майно, вже стоять перед об'єднанням елементів цієї системи з метою спрощення механізму реєстрації прав на нерухоме майно, виходячи з принципу так званого «єдиного вікна» [9].

Перевага створення визначеної Законом системи є очевидною, однак у випадках здійснення державної реєстрації прав виникатиме необхідність проведення обов'язкової технічної інвентаризації, виготовлення документі земле - устрою, безоплатного надання інформації судам, органам місцевого самоврядування, органам внутрішніх справ, органам прокуратури, органам державної податкової служби, органам Служби безпеки та іншим державним органам, що не зможуть, як вбачається, забезпечити новостворені ізольовані органи державної реєстрації [8].

Процес реєстрації об'єктів нерухомості, який станом на сьогоднішній день проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки з 01 січня 2013 року буде замінений на державну реєстрацію права власності, яка здійснюватиметься органами Державної реєстрації прав. Систему органів державної реєстрації прав становитиме спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерство юстиції України та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав.

Реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно здійснює Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр), яка відповідно до Положення, затвердженого Указом Президента України від 06.04.2011 року №401/2011 [7], є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади з питань реалізації державної політики, зокрема, у вказаній сфері. У структурі Укрдержреєстру створено Департамент державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, функція якого безпосередньо пов'язана зі створенням в Україні нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

До повноважень органу державної реєстрації прав, визначених Законом, відноситься:

- проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень або відмова у їх реєстрації;

- забезпечення ведення Державного реєстру прав;

- надання інформації про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому Законом;

- забезпечення обліку безхазяйного нерухомого майна;

- здійснення інших повноважень, передбачених законодавством у сфері здійснення державної реєстрації прав.

Інформація стосовно прав на нерухоме майно та їх обтяжень підлягає внесенню до Державного реєстру прав та прав проводиться за місцем розташування об'єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації прав.

Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

- право власності на нерухоме майно - земельні ділянки та об'єкти нерухомого майна, розташовані на ній;

- право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону. Вищеперелічені речові права на нерухоме майно є похідними і реєструються лише після державної реєстрації права власності на таке майно;

- податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Зауважуємо, що права на нерухоме майно, які виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом у випадку, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень проводиться шляхом внесення відомостей до Державного реєстру прав, який містить відомості про зареєстровані права і обтяження, суб'єктів прав, об'єкти нерухомості, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, картографічні (графічні) дані.

З метою здійснення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно необхідна наявність документів, якими підтверджується виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Так, відповідно до п. 27 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень до таких документів віднесено:

1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат;

2) свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

3) свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

4) свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, видані нотаріусом, чи їх дублікати;

5) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до цього Порядку;

6) свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

7) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією до набрання чинності цим Порядком;

8) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

9) державний акт на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою;

10) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

11) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

12) заповіт, яким встановлено сервітут на нерухоме майно;

13) закон, яким встановлено сервітут на нерухоме майно;

14) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації;

15) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

16) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно відповідно до закону.

Для реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку окрім вищезазначених документів необхідно буде також подати державному реєстратору завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії.

Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правонабувача, сторін (сторони) правочину, за яким виникло право, або уповноважених ними (нею) осіб, а державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі заяви органу або посадової особи, якою встановлюється заборона на розпорядження нерухомим майном, або особи, в інтересах якої встановлюється обтяження.

У відповідності до ст. 15 Закону державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводиться в строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів з моменту прийняття заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Державна реєстрація іпотек, обтяжень речових прав на нерухоме майно, надання відмови в ній проводяться у строк, що не перевищує одного робочого дня з моменту прийняття заяви про державну реєстрацію.

Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, надання відмови в такому обліку проводяться у строк, що не перевищує одного робочого дня з моменту прийняття заяви про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Також, законом передбачені і інші терміни проведення державної реєстрації прав, які застосовуються в окремих випадках.

Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяження. При проведенні державної реєстрації права власності на нерухоме майно кожному окремо визначеному об'єкту нерухомого майна присвоюється реєстраційний номер, який є індивідуальним та не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об'єкта.

Надання інформації з Державного реєстру прав про державну реєстрацію прав та їх обтяжень надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки. Так, на підставі заяви витяг з Державного реєстру прав мають право отримати:

- власник(власники) нерухомого майна або їх уповноважені особи;

- спадкоємці (правонаступники - для юридичних осіб) або їх уповноважені особи;

- особа (особи), в інтересах якої (яких) встановлено обтяження, або їх уповноважені особи.

У сфері державної реєстрації прав на даному етапі Постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. за №703 затверджено Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Порядок надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно [5].

Умови та підстави доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно при здійсненні нотаріальних дій визначені Порядком доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 02.08.2011 №1936а/5 та зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 11.08.2011 за №963/19701 [6].

Документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим законом та іншими нормативно-правовими актами. Загалом, це документи, у більшості з яких відображені нотаріальні дії. Реєстратор відмовляє у державній реєстрації у разі, якщо подані документи не відповідають встановленим законом вимогам або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Наголошуємо, що правомірність вчинення нотаріальних дій та нотаріальних актів належить лише до компетенції суду. Правом на оскарження наділена лише та особа, прав та інтересів якої стосується нотаріальна дія чи нотаріальний акт. Звідси випливає, що за своїм призначенням нотаріальний акт повинен визнаватись всіма особами та державними органами до того часу, поки він не буде відмінений в судовому порядку. Держава делегувала саме нотаріусу як гаранту правової безпеки повноваження по встановленню юридичних фактів. Реєстратор речових прав не вправі відмовити в реєстрації права на основі нотаріального акта, доки інше не буде встановлено судом.

У зв'язку з цим, на думку Голови Державної реєстраційної служби України - Єфіменка Л. на першому етапі є необхідним встановлення виключно законом вимог, яким мають відповідати документи, що подаються реєстратору речових прав, розглянути доцільність наділення такого реєстратора правом судового оскарження нотаріальних дій та нотаріального акта. Враховуючи потенціал нотаріату в забезпеченні стабільності цивільного обороту, доцільно покласти на нотаріусів повноваження щодо підготовки документів та подання заяв про державну реєстрацію прав, що виникають із правочинів, які ними посвідчувались. Необхідність такого кроку пояснюється не лише подібністю використання як реєстраторами прав, так і нотаріусами засобів формалізації суб'єктивних прав, а насамперед самою природою нотаріального акта та необхідністю розмежування повноважень як нотаріусів, так і реєстраторів речових прав. На практиці це призведе до налагодження тісної співпраці між ними [10].

Нотаріуси при здійсненні нотаріальних дій з об'єктом нерухомого майна матимуть змогу користуватись інформацією про зареєстровані речові права, їх обтяження на такий об'єкт з Державного реєстру прав, порядок доступу до якого встановлено Міністерством юстиції України.

У відповідності до п. 1.4 Порядку доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно нотаріуси здійснюватимуть пошук відомостей про зареєстровані права, їх обтяження на об'єкт нерухомого майна у Державному реєстрі прав. Відомості за результатом такого пошуку оформлятимуться у паперовому вигляді, що залишатиметься у справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Користування інформацією, що міститься у Державному реєстрі прав, здійснюватиметься нотаріусами виключно при здійсненні нотаріальних дій щодо відповідного об'єкта нерухомості.

Слід зазначити, що одночасно із прийняттям Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» вiд 11.02.2010 №1878-VI [4] з 01 січня 2012 року вносяться також зміни до відповідних статей Цивільного кодексу України [1], а саме: ст. 334, ст. 182, ст. 794, а також до ст. 6.

Закону України «Про оренду землі» вiд 06.10.1998 №161-XIV [2], та передбачається виключення ст. 18 та ст. 20 Закону.

У нових змінах до законодавства передбачено, що момент виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації є момент їх реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Звертаємо увагу на те, що відповідно до нової редакції ст. 794 Цивільного кодексу України державній реєстрації підлягає право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки.

Статтю 6 Закону України «Про оренду землі» планується доповнити частиною 5, згідно з якою державній реєстрації відповідно до закону підлягає саме право оренди земельної ділянки.

Таким чином, у відповідності до передбачуваних нововведень нотаріуси не здійснюватимуть реєстрацію правочинів у Державному реєстрі правочинів. Із положень Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду земель» виключені норми, які регулюють відносини, пов'язані з її проведенням. У зв'язку з цим необхідно внести зміни також і в законодавство, яке регулює здійснення нотаріальної діяльності нотаріусами України.

Із аналізу законодавства у сфері здійснення державної реєстрації прав вбачається, що відомості про накладення заборони та обтяження будуть вноситися лише державними реєстраторами, а не нотаріусами, які укладають правочини. При цьому виникає певна неузгодженість у практичності застосування вищезазначених норм законодавства на практиці. Так, місце розташування структурних підрозділів органів Державної реєстраційної служби, які забезпечуватимуть реалізацію функцій державної реєстрації прав на нерухоме майно, знаходитимуться не в кожному районі, а здійснюватимуть обслуговування громадян з декількох населених районів.

Згідно ст. 5, ст. 7 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація іпотек, обтяжень речових прав на нерухоме майно, надання відмови в ній проводяться у строк, що не перевищує одного робочого дня з моменту прийняття заяви про державну реєстрацію. Звідси випливає, що при проведенні такої реєстрації на практиці можливе виникнення незручностей, які по-перше, можуть бути пов'язані з відповідною відстанню між окремими населеними пунктами, а по-друге, з неможливістю внесення державним реєстратором відомостей в один і той самий день у зв'язку з великою кількістю заяв стосовно реєстрації обтяжень чи іпотек.

Станом на сьогоднішній день нотаріуси у відповідності до п. 252 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. №20/5 та зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 03 березня 2004 року за №283/8882 здійснюють реєстрацію заборони в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна згідно з Положенням про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 9 червня 1999 року №31/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 10 червня 1999 року за №364/3657 (зі змінами). В свою чергу, відповідно до п. 2.5 цього Положення, відомості про накладені (зняті) заборони та арешти на об'єкти нерухомого майна вносяться Реєстратором до Реєстру заборон у день їх надходження.

Підсумовуючи вищенаведене, пропонуємо внести зміни до частини четвертої статті 55 Закону України «Про нотаріат», в якій передбачити, що, посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, провадиться за місцезнаходженням вказаного майна.

Процес становлення в Україні системи реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна проходить досить довгий етап і станом на сьогоднішній день залишається низка питань, які потребують більш досконалого врегулювання в цій сфері діяльності з метою забезпечення чітких механізмів гарантування та захисту прав власників нерухомості.

Список літератури

1. Цивільний кодекс України вiд 16.01.2003 №435-IV. - Офіційний вісник України вiд 28.03.2003-2003 р., №11, стор. 7, стаття 461, код акту 24654/2003.

2. Про оренду землі: Закон України вiд 06.10.1998 №161-XIV. - Офіційний вісник України вiд 05.11.1998-1998 р., №42, стор. 1, код акту 6203/1998.

3. Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: Закон України вiд 01.07.2004 №1952-IV. - Офіційний вісник України вiд 13.08.2004 - 2004 р., №30, том 1, стор. 140, стаття 1993, код акту 29603/2004.

4. Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України: Закон України вiд 11.02.2010 №1878 - VI. - Офіційний вісник України вiд 26.03.2010-2010 р., №19, стор. 6, стаття 823, код акту 50133/2010.

5. Постанова Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. за №703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно». - Офіційний вісник України вiд 15.07.2011-2011 р., №51, стор. 80, стаття 2035.

6. Порядок доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: Наказ Міністерства юстиції від 02 серпня 2011 р. №1936а/5, зареєстрований в Міністерстві юстиції 11 серпня 2011 р. за №963/19701. - Офіційний вісник України вiд 26.08.2011-2011 р., №63, стор. 58, стаття 2512.

Размещено на Allbest.ru