Залог как метод оценки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрен ряд специальных мер, которые выступают в качестве достаточного гаранта исполнения должником основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению. Эти меры именуются способами обеспечения исполнения обязательства и возлагают на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.

Одной из таких специальных мер является залог, сущность которого заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, предусмотренными законом.

Залог в настоящий период занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Это обусловлено тем, что современному периоду нашей экономики присущ ряд негативных явлений - суперинфляция, падение производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги. Поэтому именно залог становится основой прочности отношений между кредитором и должником, так как гарантирует удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Это обстоятельство дает залогу значительное преимущество перед другими гражданско-правовыми способами обеспечения обязательств, поскольку ранее широко использовавшиеся другие способы обеспечения обязательств, например, такие как неустойка (штраф, пеня), теряют практический смысл, поскольку контрагент по договору, не имеющий достаточных средств для уплаты долга, естественно не в состоянии оплатить еще и неустойку.

Целью курсовой работы является рассмотрение залога, как метода оценки. В качестве элементов работы будут рассмотрены стандарты оценки обязательные к применению; подходы и методы оценки стоимости предприятия и сферы их рационального применения.

1. Законодательное регулирование залога

1.1 Понятие и предмет залога

Залог явился следствием реализации идеи о выделении в имуществе должника определенной вещи, из стоимости которой кредитору должно быть предоставлено удовлетворение в случае неисполнения обязательства должником (идея реального кредита). Еще в римском праве залог относился к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena). Первоначально основной формой залога являлась фидуция (fiducia) - продажа закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Однако кредитор, став собственником вещи, мог ей распорядиться, в результате чего должник лишался возможности выкупа вещи. Это вызвало к жизни другую форму залога - пигнус (pignus), при котором должник передавал вещь кредитору не в собственность, а во владение.

Наиболее совершенную форму залога представляла собой ипотека, при которой заложенная вещь оставалась во владении собственника - должника и не переходила к кредитору. Само слово «ипотека» указывает на греческое происхождение этого понятия (от hypotheke), введенного в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем Солоном в начале VI в. до Рождества Христова. На пограничной меже заложенного земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что это имущество служит обеспечением претензии займодавца, в силу чего заемщику запрещено вывозить с него «все приведенное, привезенное, принесенное». Такой столб и назывался ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин «ипотека» используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

В российском праве институт залога также прошел длительную эволюцию - от древнерусского залога, во многом сходного с римской фидуцией, до современного залога, доминирующей формой которого является залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя.

Под залогом понимается правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом.

Избирая залог в качестве средства обеспечения своих интересов, кредитор руководствуется принципом «верю не лицу, а вещи». Таким образом, при любом залоге имущества имеет место реальный кредит, суть которого сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого кредитору предоставляется удовлетворение в случае, если должник не оправдает доверия. Залог имеет обеспечительную функцию, поскольку имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника. В силу залога кредитор-залогодержатель при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства приобретает право потребовать обращения взыскания на заложенное имущество независимо от воли должника-собственника с целью последующей реализации этого имущества и получения удовлетворения за счет денег, полученных от его реализации, преимущественно перед другими кредиторами.

По общему принципу залоговое правоотношение является акцессорным, т.е. может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечет и прекращение залога, но прекращение залога не влечет прекращения основного обязательства. Уступка залогодержателем другому лицу своих прав по договору о залоге действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

В некоторых правовых системах, в частности в гражданском законодательстве Германии, Швейцарии, Австрии, имеют место конструкции абстрактных форм залога. Так, согласно Германского гражданского уложения земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма за счет стоимости земельного участка (поземельный долг - Grundschuld). В отношении поземельного долга применяются предписания об ипотеке, а в отношении процентов по поземельному долгу - о процентах по ипотечному требованию. Право на получение денежной суммы за счет стоимости земельного участка существует самостоятельно, вне связи с обеспечением какого-либо другого (основного) обязательства; оно абстрактно и не зависит от целей его установления. Такого рода земельный долг может быть установлен даже в отношении собственника земельного участка путем оформления залогового свидетельства на самого собственника. Поэтому в литературе такое залоговое свидетельство называют вещным векселем. Российскому праву пока неизвестны конструкции абстрактного залога, подобные германскому поземельному долгу.

Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер. В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности: проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и расходов по взысканию. Объем обеспечиваемых залогом требований существенно шире при залоге недвижимости. При указанных в законе обстоятельствах залогодержатель может возместить за счет заложенного недвижимого имущества расходы на его содержание и охрану, на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связанным с этим имуществом.

Предметом залога могут быть:

- земельные участки (земли населенных пунктов, цель использования - индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства; земли сельскохозяйственного назначения, цель использования - дачное строительство);

- нежилые помещения (офисные и торговые площади);

- жилые дома, таунхаусы, в том числе находящиеся в стадии незавершенного строительства;

- квартиры;

- комнаты (зарегистрированные как самостоятельный объект права, а не как доля в праве на квартиру).

1.2 Законодательное регулирования залога

Реформирование законодательства Российской Федерации о залоге является существенным фактором развития и роста отечественной экономики. Возможности реформы разнообразны. Она способна вовлечь в хозяйственный оборот большее количество имущества; снизить затраты на предоставление финансирования с обеспечением; повысить устойчивость банковской системы; увеличить объемы рефинансирования долговых обязательств и сроки предоставления кредитов; стимулировать появление новых продуктов банковского залогового кредитования; снизить процентные ставки, премии за риск, спрэд по процентным ставкам; увеличить объемы отечественного финансового рынка.

Высокий уровень отдачи от повышения эффективности законодательства о залоге подтверждается опытом иностранных государств. Так, по оценкам экспертов Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), в Румынии экономическая выгода от реформирования законодательства о залоге за 2000-2006 гг. составила 10% ВВП, количество заемщиков выросло на 30%. В Албании после реформы законодательства о залоге движимого имущества и о ведении реестра залога, проведенной в 2001 г., показатели премии за риск снизились в 2 раза, спрэд по процентным ставкам - на 43%, а средняя процентная ставка по кредитам - на 5%.

В настоящее время большое количество видов имущества, по сути, превращено в неработающий актив.

Несмотря на очевидную экономическую ценность и оборотоспособность (например, права недропользовния, будущие права, космическая техника, концессионное имущество), они не могут передаваться в залог в силу прямого законодательного запрета или отсутствия необходимого законодательного регулирования.

Снятие этих запретов и ограничений, а также создание благоприятных условий для использования имущества в качестве предмета залога обеспечит доступ к финансированию компаний соответствующих отраслей экономики (недропользователи, лизинговые компании, ракетно-космические предприятия и т.д.).

Снижение затрат на предоставление финансирования с обеспечением.

Адекватное законодательное регулирование залога позволит существенно снизить издержки банков и иных лиц, предоставляющих финансирование под залог имущества, и издержки на администрирование залога. Так, будут снижены временные и материальные затраты компаний и их сотрудников на получение, контроль и принудительную реализацию залога.

Освободится большое количество ресурсов, которое будет задействовано в более производительной деятельности. Реформирование законодательства о залоге способствует повышению эффективности экономики в целом, снижая затраты как финансового сектора, так и всех прочих отраслей экономики.

Повышение устойчивости банковской системы.

Кредиты, обеспеченные залогом имущества, составляют значительную часть рынка банковского кредитования. По таким кредитам банки вправе резервировать меньше денежных средств. Однако на практике это право утрачивает свою ценность, когда залогодатели по своему усмотрению лишают кредитные организации возможности обратить взыскание и реализовать предмет залога. В результате кредиты становятся фактически необеспеченными, по ним трудно получить исполнение, а зарезервированных средств, как правило, недостаточно для покрытия убытков банков.

Таким образом, неразвитость залогового законодательства непосредственно влечет низкий уровень устойчивости банковской системы.

Увеличение объемов рефинансирования долговых обязательств.

В настоящее время из-за продолжительных сроков снятия и установления ипотеки возможность по рефинансированию ипотечных кредитов, когда другой кредитор предлагает более выгодные условия по кредитованию под залог недвижимости, значительно затруднена. Тем самым создаются искусственные препятствия для конкуренции кредитных организаций.

Таким образом, сокращение сроков регистрации ипотеки и общее снижение издержек, связанных с оформлением, позволят увеличить объемы рефинансирования ипотечных кредитов.

Увеличение сроков, на которые предоставляются кредиты.

Качественное обеспечение кредита в форме залога, достигнутое путем законодательного регулирования, способствует увеличению сроков, на которые кредиторы соглашаются предоставлять займы под залог.

Появление новых продуктов банковского залогового кредитования.

Реформа залогового законодательства даст возможность банкам предложить новые и развивать имеющиеся кредитные продукты (такие как синдицированные кредиты, обеспеченные залогом имущества, проектное финансирование и иные кредитные продукты).

В настоящее время они не могут использоваться из-за отсутствия необходимого законодательного регулирования. Кроме того, за счет повышения возможностей по рефинансированию кредитов путем привлечения новых кредитов, обеспеченных залогом, повысится конкуренция между банками. Эти факторы в целом позитивно скажутся на всем финансовом рынке.

Снижение процентной ставки, премии за риск, спрэда по процентным ставкам.

Как показывает международный опыт реформирования залогового законодательства, снижение материальных и временных издержек, связанных с оформлением, управлением залогом и обращением взыскания на предмет залога, устранение препятствий для развития конкуренции между кредитными организациями и создание реальных условий для оценки качества залогового обеспечения позволят снизить размеры процентной ставки по кредиту, обеспеченному залогом, а также премии за риск и спрэда по процентным ставкам.

Увеличение объемов финансового рынка.

Новые кредитные продукты, расширенные возможности по рефинансированию кредитов, факторы скорости и ясности получения обеспеченного финансирования существенно увеличат количество заемщиков и объем заимствований (которые являются одними из значимых показателей уровня развитости финансовой системы).

Разработка новых норм о залоге.

Законодательство о залоге является одним из важнейших факторов, определяющих развитость и конкурентоспособность банковской системы страны. Государство, кредитные организации и другие участники рынка признают, что нынешнее состояние законодательства о залоге неудовлетворительно и отстало от лучших мировых стандартов. В рамках задачи наличия в России правовой инфраструктуры, необходимой для создания международного финансового центра, Правительство России в 2010 г. поставило перед Министерством экономического развития РФ цель - подготовить необходимый пакет передовых правовых норм о залоге.

Для разработки новых норм о залоге под эгидой ЕБРР и Минэкономразвития РФ была создана рабочая группа. В ее состав вошли представители этих организаций и юридические консультанты, в том числе адвокатское бюро «Линия права» (представленное коллективом авторов данной статьи).

Адекватное законодательное регулирование залога позволит существенно снизить издержки банков и иных лиц, предоставляющих финансирование под залог имущества.

Рабочая группа разработала и приняла методологию разработки норм о залоге:

- анализ существующих проблем залогового законодательства и потребностей участников финансовых рынков;

- анализ передового опыта зарубежных стран в области регулирования залога, восполнение недостающих правовых институтов залога в российском праве.

Анализ существующих проблем залогового законодательства и потребностей участников финансовых рынков был произведен в форме опроса: анкета по залоговой практике рассылалась банкам и нефинансовым организациям, работающим в России. В ней были поставлены вопросы, касающиеся проблем, с которыми сталкиваются залоговые кредиторы:

- залог недвижимого имущества;

- залог движимого имущества;

- залог товаров в обороте;

- залог объектов интеллектуальной собственности;

- обращение взыскания на заложенное имущество;

- электронные услуги (в сфере залога).

Ответы участников опроса, наряду с обобщением практики применения российскими судами и регистрирующими органами законодательства о залоге, были включены в отчет. По результатам исследования подготовлены Концепция реформы законодательства Российской Федерации о залоге (далее - Концепция) и Рекомендательные правила о залоге имущества призванные стать основой для положений о залоге Гражданского кодекса РФ и других федеральных законов (нынешняя редакция Рекомендательных правил касается только залога движимого имущества, нормы о залоге недвижимого имущества находятся в процессе разработки).

В связи с этим кредитные организации и другие участники рынка могут присоединиться к рабочей группе и принять участие в разработке Рекомендательных правил.

2. Подходы и методы оценки стоимости предприятия

2.1 Стандарты оценки обязательные к применению

Федеральные стандарты оценки (ФСО) - документ, обязательный к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной СРО. В данных стандартах указывается, что они разработаны c учетом Международных стандартов оценки, однако, по нашему мнению, эти документы существенно отличаются - как по объему, так и по содержанию. Первые ФСО посвящены базовым категориям оценки. Установлено, что объектами оценки могут выступать любые оборотоспособные объекты гражданских прав.

Дано определение цены как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, закреплено, что цена может быть как историческим фактом, так и одним из условий оферты. По нашему мнению, данное положение разрешает использование цен предложений в качестве информации при реализации сравнительного подхода и оценке. Это важно при оценке объектов, где использование цен состоявшихся сделок затруднено или невозможно - например, при оценке недвижимости, машин, оборудования и подобных объектов.

Оценка должна быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.

Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу (в МСО - к рыночному подходу).

В рамках определения категории наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки установлен только один критерий - максимальная стоимость объекта оценки. Принципы физической, финансовой и юридической осуществимости, принятые в общепринятой теории НЭИ, в ФСО не упоминаются.

Экспертиза отчета об оценке проверяет соблюдение оценщиком:

- требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

- требований договора об оценке;

- достаточность и достоверность используемой в информации;

- обоснованность сделанных оценщиком допущений;

- использование или отказ от использования подходов к оценке;

- согласование (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта.

Определение подходов к оценке традиционно. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При этом объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Исходя из положений ФСО №1, можно констатировать, что стоимость замещения и воспроизводства больше не является видом стоимости, а является методом расчета затратного подхода к оценке.

Проведение оценки включает следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке.

В рамках оценочного делопроизводства возникает обязанность оценщика иметь задание на оценку, которое должно содержать следующую информацию:

- объект оценки;

- имущественные права на объект оценки;

- цель оценки;

- предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

- вид стоимости;

- дата оценки;

- срок проведения оценки;

- допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Представляется, что данный документ должен оформляться как приложение к договору на оценку, как часть отчета об оценке. Пункт 18 ФСО №1 признает, что выбор подходов и методов проведения оценки основывается на суждении оценщика. При этом оценщик использует следующую информацию:

- о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

- о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

- об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при оценке, должна соответствовать принципу достаточности и достоверности. Ответственность за соблюде­ние этого правила лежит на оценщике. Оценщик должен обосновать необходимость привлечения внешнего специалиста (эксперта). В случае ее ли оценщик делает какое-либо допущение, он должен описать условия, при которых справедливы значения характеристик этих допущений. Оценщику запрещено использовать в оценке информацию, датированную датой позже даты оценки. Информация, используемая в сравнительном подходе, должна отвечать требованиям доступности и достоверности.

Оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Также сохранилось право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В качестве критериев применимости доходного и сравнительного подхода к оценке ФСО выделяется наличие достоверной информации, позволяющей прогнозировать доходы и расходы, источником которых является объект оценки, и наличие объектов-аналогов соответственно.

В рамках реализации доходного подхода у оценщика возникают следующие обязанности:

1. установить период прогнозирования;

2. исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в прогнозном и постпрогнозном периодах;

3. определить ставку дисконтирования;

4. осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в стоимость на дату оценки.

Таким образом, ФСО фактически исключает возможность применения метода капитализации прибыли.

При реализации сравнительного подхода оценщик должен:

- обоснованно выбрать единицы сравнения объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых оценочной практикой при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Данное положение может быть причиной споров при его практическом применении;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения. Оценщику следует ввести единую для всех объектов-аналогов шкалу корректировок;

- обоснованно согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Обоснованием отказа от затратного подхода к оценке может служить невозможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Оценщик должен учитывать физический износ, функциональное и экономическое устаревание, если таковые имеются.

Оценщик должен согласовать результаты, полученные в рамках примененных подходов и методов оценки. На согласование результатов влияют вид определяемой стоимости и мнение оценщика. Исходя из смысла п. 24 стандартов оценщику необходимо осуществлять «обоснованную процедуру взвешивания», т.е. простого приведения весов недостаточно, взвешивание является процедурой.

Отчет об оценке - обязательный документ, подтверждающий проведение оценки. Итоговая величина стоимости должна быть выражена и российских рублях.

Под целью оценки в рамках ФСО подразумевается определение того или иного вида стоимости объекта оценки.

В ФСО №2 выделяются следующие виды стоимости:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Понятие рыночной стоимости соответствует пониманию этой базы оценки законом об оценочной деятельности. В ФСО №2 приведены не­которые комментарии к данному понятию, имеющие, на наш взгляд, слабое практическое значение.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Новаторство данного положения - в требовании оценки по рыночной стоимости имущества должника в рамках процедуры банкротства. До ФСО в рамках процедуры банкротства очень часто определялась ликвидационная стоимость.

В ФСО определяются также нижеследующие виды стоимости

1) Инвестиционная - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки

2) Ликвидационная - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества

3) Кадастровая - определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Стандарты вводят обязательные принципы составления отчета об оценке:

- принцип существенности;

- принцип обоснованности;

- принцип достаточности;

- принцип проверяемости;

- принцип однозначности.

Если обобщить данные принципы, то можно выделить следующие требования к отчету об оценке.

В отчете не должно быть лишней информации, перегружающей отчет. В то же время в нем должны быть отражены все факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, которая должна быть подтверждена каким-либо из источников. Отчет не должен допускать противоречивых положений, которые могут повлечь за собой его двусмысленное толкование. Расчет стоимости объекта оценки должен быть представлен таким образом, чтобы его можно было повторить с тем же результатом. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Копия отчета об оценке должна храниться у оценщика в течение трех лет (общий срок исковой давности). Другие нормативные документы могут дополнять требования к отчету об оценке.

Любой отчет об оценке должен содержать 9 обязательных разделов

1. основные факты и выводы;

2. задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

3. сведения о заказчике оценки и об оценщике;

4. допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

5. применяемые стандарты оценочной деятельности;

6. описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;

7. анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость;

8. описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке;

9. согласование результатов.

ФСО №3 вводит больше, чем ранее, существенных реквизитов отчетах об оценке.

1) Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

2) Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

3) Итоговая величина стоимости объекта оценки.

4) Информация о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения.

5) О заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

6) Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора (фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в са­морегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор).

7) Сведения об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой (фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности).

8) Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

9) В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.

10) Количественные и качественные характеристики объекта оценки (данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях).

11) Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.

Информация о текущем использовании объекта оценки.

12) В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при опреснении стоимости, и должно содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

13) Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, с описанием процедуры этого согласования.

14) В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

15) Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

16) Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

залог оценка стоимость затратный

2.2 Подходы и методы оценки стоимости предприятия и сферы их рационального применения

Методы оценки предприятий, обычно группируют в три классических подхода к оценке: затратный (имущественный), основанный на учёте издержек (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости); доходный, основанный на учёте доходов (метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежного потока) и сравнительный (рыночный) подход, основанный на сопоставлении объектов (метод рынка капитала (компании-аналога), метод отраслевых коэффициентов, метод сделок.

Для получения корректного результата по оценке предприятий необходимо произвести расчёт стоимости бизнеса с использованием всех трёх классических подходов, известных в теории оценки. В случае если это требование не выполняется, то результат оценки будет некорректным, а именно:

- проведение процедуры оценки только способами в рамках затратного подхода позволяет оценить только эти затраты на создание предприятия (бизнеса). Однако нельзя проигнорировать возможности приобретения будущих доходов от бизнеса, поэтому не учитывать будущие доходы от собственности (бизнеса) при её продаже неправомерно

- проведение оценки бизнеса только способом оценки будущих доходов (в рамках доходного подхода) также может быть ошибочным, в связи с тем, что когда инвестор производит финансовые вложения в предприятие, то при подведении финансового результата своих инвестиций инвестор, не учитывает те расходы, которые были произведены для достижения этого финансового результата

- оценка бизнеса на основании сравнительного подхода, без применения остальных подходов, также не корректна, поскольку необходим учёт как затрат на создание бизнеса, так и будущих доходов от оцениваемого бизнеса.

Принимая во внимание всё вышесказанное, следует считать правильной при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) такую технологию оценочной деятельности, при которой используется весь арсенал способов оценки - и в плане учёта затрат на создание предприятия (бизнеса), и на основе определения (прогнозирования) его будущей доходности, и по цене возможной продажи капитала с учётом данных аналогичным предприятиям.

Каждый из подходов оценки предприятия имеет свои положительные, и отрицательные свойства отражает стоимость предприятия с разных точек зрения. Взаимосвязь существующих подходов приведена ниже.

Для выбора целесообразного для каждого конкретного случая оценке подхода, во-первых, необходимо:

- определить цель, ради которой проводится оценка

- обосновать используемый стандарт стоимости, который зависит от цели оценки и, в конечном счёте, определяет выбор методов оценки (например, инвестора интересует, прежде всего, инвестиционная стоимость, и он соответственно отдаёт предпочтение доходному подходу)

- определяет ту долю собственности, которая оценивается (например, одни методы оценки целесообразно использовать при оценке контрольных пакетов акций предприятия, а другие - при оценке не контрольных пакетов)

- определить объём доступной информации: если оценщик не имеет достаточного количества данных по сопоставимым компаниям, то он не сможет использовать рыночный подход, если же не имеет информации о денежных потоках, то, соответственно, нельзя использовать доходный подход.

Во-вторых, когда выбираются методы оценки предприятий, важен анализ, как отраслевых факторов, так и факторов на уровне компании. Отраслевые факторы анализируются по следующим параметрам: перспективы развития отрасли, прошлая и ожидаемая доходность в отрасли, степень отраслевого риска. Факторы на уровне предприятия должны отражать темпы роста доходов оцениваемого предприятия, кинетику его финансовых показателей, зависимость от покупателей и поставщиков. Следует отметить, что выбор методов оценки в большей степени зависит от характеристик оцениваемого предприятия, а не от отраслевых параметров.

В-третьих, когда выбираются методы оценки предприятий, оценщику необходимо определить, какие использовать методы оценки предприятий - основанные на анализе активов (метод стоимости чистых активов, метод ликвидационной стоимости) или методы оценки предприятий, основанные на анализе доходов (метод дисконтированных денежных потоков, метод капитализации доходов, метод избыточных прибылей или оценочные мультипликаторы: цена / прибыль, цена / денежный поток, цена / дивидендные выплаты). Первую группу методов целесообразно использовать, когда доходы предприятия не подаются точному прогнозу, когда предприятие обладает значительными материальными и финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недвижимость) либо когда предприятие зависит от контрактов или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура. Вторую группу методов целесообразно использовать, когда текущие и будущие доходы предприятия могут быть достоверно определены, либо когда активы предприятия преимущественно состоят из машин, оборудования, готовой продукции, либо когда предприятие имеет устойчивый спрос на свою продукцию.

В-четвертых, когда выбираются методы оценки предприятий, оценщик определяет степень достаточности и качество информации по сопоставимым предприятиям. Если оценщику доступно информация по необходимому числу сопоставимых компаний, то он рассчитывает мультипликаторы и использует их в методе рынка капитала и методе сделок. В противном случае оценщик проводит оценку, используя методы, основанные на анализе доходов, а сравнительный подход не используется, оценка проводится методами капитализации доходов, избыточных прибылей или дисконтированных денежных потоков.

В-пятых, когда выбираются методы оценки предприятий, оценщик должен определить кинетику будущих доходов и сравнить её с текущими доходами. Если будущие доходы предприятия будут существенно отличаться от текущих и, кроме этого, год от года, то целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков.

В-шестых, когда выбираются методы оценки предприятий, (если используются методы, основанные на анализе активов) оценщик должен определить является предприятие действующим или же стоит вопрос о его ликвидации. В первом случае следует использовать чистых активов, во втором - метод ликвидационной стоимости.

Заключение

В банковской практике современности самым распространенным типом обеспечения гарантии того, что заемщики вернут кредит, является залог. Оценка для залога, когда планируется взять кредит под залог, направлена на установление адекватного соотношения между размером кредита и ценой имущества залогового. Таким образом, работа специалиста по оценке залогов, по сути, предотвращает всевозможные разногласия, которые вполне могут возникнуть между сторонами, участвующими в сделке по внесению в залог недвижимости или иных объектов. Важно понимать, что кредит под залог недвижимости без оценки стоимости залога специалистом по оценке залогов, вам не выдадут.

Оценка для целей залога (оценка залога недвижимости, например) отличается тем, что в процессе принимают участие заемщик, банк и специалист по оценке залогов. Именно этот специалист, осуществляющий оценку под залог, защищает интересы коммерческого характера всех участников сделки, обеспечивая максимальную прозрачность выдачи кредитов подобного рода. В связи с этим оценка предмета залога независимым оценщиком так важна.

В наши дни самым актуальным видом оценки стоимости залога считается оценка залога недвижимости при кредитовании ипотечном. Ведь зачастую гражданин имеет возможность улучшить свои жилищные условия только за счет получения кредита, под залог имеющегося у него имущества. И в этих ситуациях крайне важна независимая высокопрофессиональная оценка для залога, которая создает справедливую и прочную юридическую базу для последующего взаимодействия заемщика и кредитора.

Востребованность оценки залога недвижимости при получении различных ссуд от кредитных организаций и банков объясняется, кроме того, существенным развитием предпринимательских процессов, которые отмечаются в нашем обществе в последние 5-6 лет. Ведь многие компании имеют возможность полноценно функционировать лишь при условии получения под определенный процент ссуды, выдаваемой банками. Но при этом обязательно следует осуществлять независимую оценку предмета залога, как это принято в мировой практике, а в особенности оценку залога недвижимости.

Отметим, что оценка под залог позволяет не только определить достоверную стоимость того или иного имущества, но и попутно решить ещё несколько вопросов. Так, например, при оценке для целей залога при получении кредита под залог недвижимости, транспорта, оборудования, ценных бумаг и так далее, специалист по оценке стоимости залога подготовит данные о длительности периода маркетингового и проинформирует заказчика о зависимости цены на предметы для залога от этого фактора. Также при оценке для залога будут даны ответы на вопросы по поводу вероятности продажи имущества залогового по отдельным элементам. Это очень важно, когда производится оценка для залога комплексов имущественных, ведь их стоимость снижается при нарушении связей целевых.

Подводя итог проделанной работе, можно проанализировать то, как нам удалось реализовать поставленные в начале исследования цели и задачи. Изучив Гражданский кодекс РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон РФ «О залоге», а также специальную литературы по данной теме, я пришла к выводу, что данный вопрос является достаточно разработанным, однако, как и в любой другой области законодательства, здесь существуют недоработанные вопросы и проблемы. Понятие, виды залога были рассмотрены достаточно подробно, детально были разобраны предмет залога и основные моменты реализации прав залогодержателя. Таким образом, можно сказать, что в целом, мне удалось справиться с реализацией поставленной цели: по мере последовательного изложения материала в данной работе было обозначено место залога среди других способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств и дана подробная его характеристика.

Конечно, на данном этапе своего развития, залог сталкивается с некоторыми проблемами и противоречиями, однако они не являются неразрешимыми, и можно надеяться, что все недостатки будут устранены законодательством РФ.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Закон РФ «О залоге».

3. Закон РФ «Об ипотеке».

4. Гражданское право. Учебник под ред. С.П. Гришаева

5. Гражданское право России. Курс лекций. Под ред. О.Н. Садикова. М. Юридическая литература.

6. Гражданское право. Учебник. Часть первая. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.

7. Гражданское право. Учебник под ред. А.Г. Калпиной, А.И. Масляева.

8. Гражданское право. Учебник под ред. В.В. Пиляевой.

9. Закон РФ «О залоге»

10. Гражданское право. Учебник/ под ред. С.П. Гришаева

11. Российские вести. 1994 г. 15 декабря

12. Гражданское право. Часть первая: Учебник/ под ред. А.Г. Калпиной, А.И. Масляева.

13. Гражданское право России. Курс лекций под ред. О.Н. Садикова

14. Закон РФ «Об ипотеке».

15. Гражданский кодекс РФ

16. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 339 (автор главы - И.С. Розенталь). Иная трактовка - см.: Покровский И.А. История римского права (Серия «Классика российской цивилистики»). М., 2008. С. 352 - 353, 331; его же. Основные проблемы гражданского права. С. 213.

17. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 340

18. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 1. С. 198.

19. Реальный кредит при залоге означает установление юридической связи залогодержателя с чужим имуществом, благодаря которой залогодержатель имеет юридическую возможность извлечь из заложенного имущества его меновую ценность независимо от воли должника // Киев, 2007. С. 175.

20. Соколовский К. Залог, арест имущества, иск, как способы обеспечения прав кредитора // Закон, №4, 2008

21. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики, №7, 2007

22. Суханов Е.А. Гражданское право в 2 т., том 2, полутом 1: учебник (издание 2), Волтерс Клувер, 2009 СПС «Консультант». С. 65

23. Харин А.Н. Некоторые проблемы залога ценных бумаг // Юрист №9, 2010. С. 98

24. Цыбуленко З. Залог жилых квартир и домов // Гражданское право, №4, 2009 С. 120

Размещено на Allbest.ru