Правовые основы риэлтерской деятельности. Порядок лицензирования риэлтерской деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат по дисциплине

«Основы риэлтерской деятельности»

на тему

«ПРАВОВЫЕ ОНОВЫ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. ПОРЯДОК ЛИЦЕНЗИРОВАНИЯ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»

Содержание

Введение

1. Основные понятия

2. Правовой режим купли, продажи, обмена недвижимости

2.1 Права риэлтеров

2.2 Обязанности риэлтеров

2.3 Информация предоставляемая риэлтерам

2.4 Органы, предоставляющие информацию риэлтерам

3. Государственное лицензирование риэлтерской деятельности

3.1 Условия осуществления риэлтерской деятельности

3.2 Лицензия на право осуществления риэлтерской деятельности

3.3 Действие лицензии

3.4 Государственный реестр риэлтеров

3.5 Отказ в выдаче лицензии

3.6 Приостановление и аннулирование лицензии

3.7 Прекращение действия лицензии

Список литературы

Введение

Риэлтерская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал одним из наиболее значимых секторов российской экономики и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. В силу отсутствия федерального законодательства для компаний и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, является Положение о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 N 1407 на основе Постановления Правительства РФ от 24.12.94 № 1418 «О лицензировании отдельных видов деятельности».

С появлением рынка недвижимости и его рисками граждане осознали, что, став его непосредственными участниками, они столкнулись с опасностью потери имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже его злого умысла. Развитие риэлтерской деятельности и ведет к тому, что компании будут вести дело таким образом, чтобы все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, вступающие с ними в отношения по купле - продаже недвижимости, были максимально застрахованы от различных неоправданных рисков. Одним из действенных средств достижения этого является четкое соблюдение риэлтерскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства. Таким образом риэлтерская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию за вознаграждение для других лиц услуг при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них, в соответствии с законом «О риэлтерской деятельности в РФ»;

1. Основные понятия

Риэлтерская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию за вознаграждение для других лиц услуг при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них, в соответствии с законом «О риэлтерской деятельности в РФ»;

Риэлтер - индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, обладающие лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности, и осуществляющий такую деятельность;

Брокер по недвижимости - квалификация индивидуального предпринимателя, осуществляющего риэлтерскую деятельность или специалиста, заключающего договор об оказании риэлтерских услуг от имени риэлтера;

Агент по недвижимости - квалификация сотрудника риэлтера осуществляющего подготовительную работу для заключения договоров об оказании риэлтерских услуг;

Профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в соответствии с настоящим законом, другие лица, признаваемые таковыми действующим законодательством;

Рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества и прав на них, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;

Потребители риэлтерских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтером договор на оказание риэлтерских услуг.

лицензия риэлтер недвижимость

2. Правовой режим купли, продажи, обмена недвижимости

В числе законов Российской Федерации мы не найдем правовой нормы о риэлтерской деятельности. Хотя соответствующие законодательные инициативы имели место. И все же правила, регламентирующие деятельность на рынке недвижимости, разбросаны и прописаны в нескольких законах, захватывающих такие значительные и основополагающие отрасли российского права, как:

1. Конституция Российской Федерации;

2. Гражданский кодекс;

3. Жилищное законодательство;

4. Семейный кодекс.

Названные законы и являются «настольными» книгами для всех тех, кто занимается бизнесом на рынке недвижимости. Можно уверенно сказать, что их, этих законов, хватает для успешной легитимной работы агентств, компаний по недвижимости. Но в жизни, на практике многие вопросы остаются не отрегулированными.

Какое нужно иметь терпение, выдержку, самообладание, чтобы довести до завершения сделку по купле-продаже недвижимости. Персоналу агентства приходится работать с органами юстиции, опеки и попечительства, нотариальными конторами, МПТИ, муниципальными службами, архивами, судами и др. В ряде случаев только через суды решаются вопросы права собственности. Одним словом, работа по оформлению документации в настоящее время значительно усложнилась. А для того чтобы получить порой необходимый документ или справку, приходится использовать и наработанные связи, и силу закона, и несовершенство действующего законодательства.

Риэлтерская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал одним из наиболее значимых секторов российской экономики и, будучи тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. В силу отсутствия федерального законодательства для компаний и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, является Положение о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 N 1407 на основе Постановления Правительства РФ от 24.12.94 № 1418 «О лицензировании отдельных видов деятельности».

С появлением рынка недвижимости и его рисками граждане осознали, что, став его непосредственными участниками, они столкнулись с опасностью потери имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже его злого умысла. Развитие риэлтерской деятельности и ведет к тому, что компании будут вести дело таким образом, чтобы все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, вступающие с ними в отношения по купле - продаже недвижимости, были максимально застрахованы от различных неоправданных рисков. Одним из действенных средств достижения этого является четкое соблюдение риэлтерскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства.

Таким образом, риэлтерская деятельность -- это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлтерской фирмы), и одновременно предпринимательство, т. е. самостоятельная, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли деятельность. Этот вид деятельности связан с недвижимостью, к которой относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения и пр.).

Статус объекта недвижимости влечет необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на этот вид имущества (права хозяйственного ведения, оперативного управления, пользования и пр.), а также регистрации всех видов ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения в едином государственном реестре недвижимого имущества. Кроме того, несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимого имущества, заключаемого путем составления единого подписанного сторонами документа, влечет его недействительность.

Важным моментом в определении понятия риэлтерской деятельности является то, что широко практикующиеся услуги по оценке недвижимости видом риэлтерской деятельности не являются. Риэлтер не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он выступает в качестве риэлтера

Наличие квалификационного аттестата является обязательным условием осуществления риэлтерской деятельности. При этом для юридических лиц, претендующих на получение лицензии на право осуществления риэлтерской деятельности, наличие квалификационного аттестата является обязательным для сотрудников, занимающих следующие должности:

1. Руководителей или их заместителей;

2. Руководителей структурных подразделений, непосредственно осуществляющих риэлтерскую деятельность;

3. Сотрудников, непосредственно участвующих в заключении сделок от имени юридического лица.

Кроме того, квалификационный аттестат является необходимым для индивидуальных предпринимателей, претендующих на получение лицензии на право оказания риэлтерских услуг.

2.1 Права риэлтеров

Риэлтер имеет право:

1. Осуществлять деятельность на рынке недвижимости в соответствии с настоящим Законом;

2. Рекламировать свою деятельность;

3. В процессе осуществления риэлтерской деятельности представлять права и законные интересы потребителей риэлтерских услуг в соответствиями с договором об оказании риэлтерских услуг;

4. Запрашивать и получать от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также в рамках договора об оказании риэлтерских услуг или доверенности информацию о юридических и физических лицах - сторонах в сделке.

В случае, если федеральным законом Российской Федерации установлено, что какие-либо из сведений, не подлежат сообщению иначе, как на основании специально установленных таким законом правил, применению подлежат эти специально установленные правила.

2.2 Обязанности риэлтеров

Риэлтер обязан:

1. Предъявлять лицензию по требованию контролирующих органов и потребителей риэлтерских услуг;

2. Не передавать лицензию другим лицам в пользование;

3. Своевременно информировать лицензирующий орган об изменении сведений, указанных в лицензии и реестре;

4. В рамках договора на оказание риэлтерских услуг рекламировать недвижимость на условиях, согласованных с потребителями риэлтерских услуг;

5. Не разглашать информацию, полученную в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

6. Обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки;

7. Обеспечивать защиту интересов клиента путем составления проектов договоров, разъяснения прав и обязанностей, а также содержания и правовых последствий сделки;

8. При исполнении заключенного договора с потребителем действовать исключительно в интересах последнего;

Ответственность риэлтера

В случае нарушения положений настоящего Закона, риэлтер несет ответственность в соответствии договором и действующим законодательством.

2.3 Информация, предоставляемая риэлтерам

1. Риэлтер, заключивший с потребителем своих услуг соответствующий договор, имеет право на получение от должностных лиц органов исполнительной власти и органов местного самоуправления информацию, об объекте недвижимого имущества, который является предметом данного договора, а также сведений о собственниках и правообладателях данного объекта недвижимого имущества, на условиях, установленных действующим законодательством.

2. Должностные лица указанных органов обязаны предоставлять риэлтерам соответствующую информацию в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи при условии соблюдения установленных настоящим Законом требований.

3. К числу сведений, предоставляемых риэлтерам по их запросам должностными лицами федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления относятся:

сведения о недвижимом имуществе и правах на него, находящемся в государственной собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, юридических лиц и граждан; сведения о юридических лицах и гражданах; сведения об отсутствии задолженностей по налогам и иным платежам.

4. Основанием предоставления риэлтеру указанных в пункте 3 настоящей статьи сведений является его письменный запрос и доверенность на право получения риэлтером сведений о гражданах, выдавших ее.

2.4 Органы, предоставляющие информацию риэлтерам

К числу органов, осуществляющих исполнение запросов риэлтеров о предоставлении им сведений относятся:

1. Органы, осуществляющие в установленном законодательством Российской Федерации порядке ведение государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров недвижимого имущества регистрирующих права и их ограничения (обременения) на недвижимое имущество;

2. Органы, осуществляющие в установленном законодательством Российской Федерации порядке ведение государственного кадастра недвижимости;

органы жилищно-коммунального хозяйства и организации, осуществляющие эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов;

3. Органы внутренних дел, в том числе паспортные управления (отделы, столы) управлений, отделов внутренних дел;

4. Попечительские советы (отделы) органов социального обеспечения;

5. Государственные органы, осуществляющие в установленном законодательством Российской Федерации порядке регистрацию юридических лиц;

6. Органы по управлению государственным имуществом;

7. Органы по управлению муниципальным имуществом, образуемые органами местного самоуправления;

8. Органы регистрации актов гражданского состояния;

9. Судебные органы;

10. Лицензирующие органы Российской Федерации;

11. Налоговые органы Российской Федерации;

12. Специализированные лечебные учреждения (при наличии письменного соглашения лица, в отношении которого запрашиваются сведения).

Обжалование отказа должностного лица органа, указанного в настоящей статье, в предоставлении риэлтеру запрашиваемых им в соответствии с настоящим Законом сведений осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

3. Государственное лицензирование риэлтерской деятельности

Согласно Федеральному закону от 25.09.98 г. N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность риэлтерских фирм подлежит обязательному государственному лицензированию.

Порядок и условия выдачи лицензий на осуществление риэлтерской деятельности в настоящее время регулируются Положением о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.96 г. N 1407. Так, в частности, для получения лицензии, дающей право на осуществление определенного вида риэлтерской деятельности, заявленного лицензиатом, последнему необходимо представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

Положением предусмотрено, что квалификация специалистов риэлтерской организации подтверждается в порядке, установленном Госкомимуществом России (в настоящее время - Минимуществом России), согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются:

Квалификационные аттестаты:

1. Руководителей или их заместителей;

2. Руководителей структурных подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлтерской деятельности;

3. Сотрудников, непосредственно участвующих в заключении сделок от имени юридического лица (распоряжение Госкомимущества России от 27.02.97 г. N 88).

К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности.

Наличие квалификационного аттестата для руководителей риэлтерской организации и специалистов, непосредственно участвующих в заключении сделок от имени организации, является обязательным условием осуществления риэлтерской деятельности. Поэтому, если оплата обучения работников произведена за счет предприятия, то соответствующие расходы могут быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией, как затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (пп."к" п.2 Положения о составе затрат), и учтены для целей налогообложения согласно нормативам, установленным приказом Минфина России от 15.03.2000 г. N 26н.

При этом следует иметь в виду, что затраты по лицензированию, в том числе связанные с оплатой обучения сотрудников, подлежащих обязательной аттестации, не могут быть включены в себестоимость услуг организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии), если полученная риэлтером лицензия не соответствует видам деятельности, перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с нежилыми помещениями при деятельности риэлтерской организации исключительно на рынке жилья). В таком случае расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 31 "Расходы будущих периодов" с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии или аттестата специалиста на собственные источники организации. Как правило, лицензия выдается на три года, однако по заявлению лицензиата она может быть выдана и на меньший срок. Квалификационные аттестаты, выданные по результатам прохождения аттестации, действительны для представления в лицензионный орган в течение одного года.

Если в период действия такой лицензии риэлтеру все-таки представиться возможность ее дальнейшего использования, то оставшиеся несписанными расходы по ней могут быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией.

В соответствии с п.п."г" п.3 положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/98), утвержденного приказом Минфина России от 15.06.98 г. N 25н, часть материально-производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других юридических и физических лиц и предназначенная для продажи или перепродажи без дополнительной обработки, является товаром.

Поэтому приобретенные риэлтерской организацией в собственность с соответствующим оформлением квартиры - как по договору купли-продажи, так и по договору долевого участия в строительстве жилого дома - отражаются в бухгалтерском учете на счете 41 "Товары". В зависимости от того, по какому договору они приобретаются (долевого участия или купли-продажи) и у кого (у организации, физического лица или индивидуального предпринимателя), порядок учета НДС по ним различен так же, как и различен порядок исчисления НДС в бюджет при оформлении договора уступки доли инвестирования, договора уступки права требования квартиры и договора купли-продажи квартиры физическому или юридическому лицу.

3.1 Условия осуществления риэлтерской деятельности

Условия осуществления риэлтерской деятельности включают в себя прохождение аттестации, получение лицензии и обеспечение гарантий для потребителей риэлтерских услуг.

Занятие риэлтерской деятельностью без лицензии не допускается. Соискатели лицензии на право осуществления риэлторской деятельности должны предоставить в лицензирующий орган:

1. Сведения о видах и размерах финансовых гарантий;

2. Сведения о профсоюзе;

3. Данные о прохождении аттестации специалистами (брокерами и агентами) риэлтера, подтвержденные квалификационным сертификатом или дипломом в соответствии со статьей: Настоящий федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Лицензия, выданная уполномоченным органом до вступления в силу настоящего закона, признается действующей до окончания срока ее действия;

4. Правоустанавливающие документы на все занимаемые помещения, в которых осуществляется риэлтерская деятельность;

Лицензирование, являясь одним из способов государственного регулирования риэлтерской деятельности, осуществляется в соответствии с федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности" и настоящим федеральным законом.

3.2 Лицензия на право осуществления риэлтерской деятельности

Лицензия на право осуществления риэлтерской деятельности должна содержать следующие реквизиты:

1. Регистрационный номер лицензии;

2. Дату и место выдачи лицензии;

3. Сведения о лицензионном органе, выдавшем лицензию;

4. Виды риэлторской деятельности;

5. Наименование и юридический адрес юридического лица или фамилия, имя, отечество и данные документа, удостоверяющего личность индивидуального предпринимателя;

6. Срок начала и окончания действия лицензии;

7. Территория действия лицензии.

Лицензия подписывается руководителем (заместителем руководителя) лицензионного органа и заверяется печатью этого органа.

В случае утраты лицензии лицензиат обязан сообщить об этом лицензионному органу и подать заявление о выдаче дубликата лицензии в течении 10 дней.

Срок выдачи дубликата лицензии не должен превышать 14 дней с момента подачи заявления.

3.3 Действие лицензии

Риэлтерская деятельность, на осуществление которой лицензирующим органом субъекта Российской Федерации выдана лицензия может осуществляться на территории данного субъекта. На территории других субъектов Российской Федерации риэлторская деятельность может осуществляться при условии регистрации лицензии в лицензирующих органах соответствующих субъектов Российской Федерации.

Максимальный сбор за регистрацию не может превышать сумму сбора за выдачу лицензии.

3.4 Государственный реестр риэлтеров

Федеральный орган, уполномоченный на ведение государственного реестра риэлтеров, определяется Правительством Российской Федерации и действует на основании положения, утверждаемого Правительством Российской Федерации.

Обязательному включению в государственный реестр подлежат:

1. Сведения о риэлтере;

2. Сведения обо всех занимаемых помещениях, в которых осуществляется риэлтерская деятельность;

3. Наименование лицензионного органа, выдавшего лицензию;

4. Дата выдачи и номер лицензии;

5. Срок начала и окончания действия лицензии;

6. Данные о регистрации, приостановлении и возобновлении лицензии (основание и дата регистрации, приостановления и возобновления лицензии);

7. Данные об аннулировании лицензии (основание и дата аннулирования лицензии);

8. Данные о прохождении аттестации сотрудниками риэлтера;

9. Сведения о видах и размерах гарантий;

10. Сведения о зарегистрированных лицензиях, выданных органами исполнительной власти других субъектов Российской Федерации;

11. Данные о нарушениях лицензиатом лицензионных требований и условий.

Информация, содержащаяся в реестре должна быть открыта для всеобщего ознакомления в лицензирующих органах.

Правила ведения Государственного реестра риэлтеров утверждает Правительство Российской Федерации.

3.5 Отказ в выдаче лицензии

Лицензирующий орган вправе отказать заявителю в выдаче лицензии, если:

1). в документах, представленных заявителем, содержатся недостоверная или искаженная информация;

2). имеется отрицательное экспертное заключение, в котором говорится, что условия, необходимые для осуществления риэлтерской деятельности не выполняются.

Уведомление об отказе в выдаче лицензии лицензирующий орган направляет заявителю в письменном виде в 3-дневный срок после принятия соответствующего решения. При этом в уведомлении указываются причины отказа.

3.6 Приостановление и аннулирование лицензии

Следует иметь в виду, что лицензирующий орган вправе приостановить действие лицензии или аннулировать ее, если:

1). от владельца лицензии поступит соответствующее заявление;

2). в документах, необходимых для получения лицензии обнаружены недостоверные данные;

3). владелец лицензии нарушил условия действия лицензии;

4). владелец лицензии не выполняет предписания или распоряжения государственных органов либо эти органы приостановили в соответствии с законодательством Российской Федерации риэлтерскую деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя.

О своем решении, приостанавливающем действие лицензии или аннулирующем ее, лицензирующий орган сообщает владельцу лицензии письменно в течение 3 дней после его принятия. Об этом решении в такой же срок сообщается Госкомимуществу РФ и органам Государственной налоговой службы РФ, а также лицензирующим органам других субъектов Российской Федерации, которые зарегистрировали данную лицензию.

Лицензирующие органы субъектов Российской Федерации приостанавливают действие на их территории лицензий, выданных лицензирующими органами иных субъектов Российской Федерации, если:

1). лицензия не зарегистрирована на данной территории;

2). владелец лицензии не выполняет требования, установленные для осуществления риэлтерской деятельности на данной территории.

Лицензирующих орган субъекта Российской Федерации, приостановивший действие лицензии, в 3-дневный срок со дня принятия решения в письменной форме информирует об этом лицензирующий орган субъекта Российской Федерации, выдавший лицензию, органы Государственной налоговой службы РФ и владельца лицензии, а также лицензирующие органы других субъектов Российской Федерации, зарегистрировавшие данную лицензию.

Если обстоятельства, повлекшие приостановление лицензии изменились, то ее действие может быть возобновлено. В таком случае лицензия считается вновь действующей после принятия лицензирующим органом соответствующего решения, о котором не позднее чем в 3-дневный срок этот орган информирует владельца лицензии, Госкомимущество и органы Государственной налоговой службы РФ. Однако срок, на который выдана лицензия, при этом не продлевается.

3.7 Прекращение действия лицензии

Действие лицензии прекращается в следующих случаях:

1) по истечении срока, на который выдана лицензия, и при отсутствии заявления о продлении срока ее действия;

2) при ликвидации юридического лица или прекращении действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя - владельца лицензии;

3) при аннулировании лицензии по решению лицензирующего органа.

Когда юридическое лицо ликвидируется или действие свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя прекращается, лицензия теряет юридическую силу и подлежит возврату выдавшему ее органу.

Список литературы

1. Под ред. В. И. Ресина. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М: Дело, 1999. - 328 с.

2. Иванкова П. Н. Агент по недвижимости. Ростов - на - Дону: «Феникс», 2001. - 192 с.

Размещено на Allbest.ru