Правовое регулирование ипотеки
Направления и законодательно-нормативное обоснование правового регулирования ипотеки на федеральном и региональном уровне (на примере Белгородской области) в современной России. Проблемы ипотеки, история ее развития и тенденции данного процесса.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 29.05.2012 |
| Размер файла | 30,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
Тема данной курсовой работы - правовое регулирование ипотеки. В рамках данной темы возможно рассмотреть разные аспекты понятия ипотеки.
Цель данной работы - изучить особенности правового регулирования ипотеки и ипотечного кредитования.
Задачи данной работы - рассмотреть основные нормативно-правовые акты, регулирующие ипотеку и ипотечное кредитование, а также понять проблемы ипотеки и наметить перспективы её развития.
В данной работе будет отражено содержание ипотеки, где будет представлено то, что она собой представляет, каковы её цели и предназначение; проблемы ипотеки, существующие на сегодняшний день, с которыми необходимо бороться; а также история развития и тенденции развития ипотеки, которые будут разрабатываться и применяться в жизнь законодателями.
Все эти вопросы очень важны, ведь вопрос ипотеки в настоящее время очень актуален, он приобретает всё большее значение в современном мире. А так как данное понятие получает всё большее распространение, то оно должно развиваться, должны устраняться проблемы и недостатки, которых существует большое количество.
При написании данной курсовой работы используются
нормативно-правовые акты, учебные пособия, различные журналы, а также присутствуют ссылки на электронные ресурсы.
1. Содержание правового регулирования ипотеки
1.1 Правовое регулирование ипотеки на федеральном уровне
Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике.
Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока ещё не разрешёнными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Современное понятие ипотеки по российской гражданско-правовой доктрине отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося ещё в римском праве, где под ипотекой понимался всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу.
Сейчас многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Понятие «ипотека» следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдаётся на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заёмщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования лишь с одной разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.
При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны: ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.
В ст. 1 федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке» ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить своё денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.
Однако, проведя анализ положений действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что в юридической науке термин «ипотека» многофункционален и применяется:
· для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости;
· так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество;
· в случае, когда залог возникает на основании договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ), этим понятием определяется вид сделки.
Также в соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В приведённых определениях ст. 1 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 334 ГК РФ было бы вполне уместно важное дополнение - «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства». Иначе получается, что кредитор, заключив договор залога, вправе требовать или исполнения обязательства в натуре, или обращения взыскания на предмет залога независимо от того, исполнил ли должник обязательство или нет.
Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ значительно расширил возможность ипотеки в качестве надёжного обеспечения кредита и обеспечил функции ипотеки, в частности:
- законом регламентированы обязанности залогодателя (содержание, ремонт, страхование и др.) по сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки;
- учитывая долгосрочность процесса ипотечного кредитования, определены действия в случае перехода прав на заложенную недвижимость (отчуждение, конфискация, наследование и другие) от залогодателя к другим лицам или обремененная правами третьих лиц;
- изменен порядок и расширены пути реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором (наравне с публичными торгами, допускается продажа с аукциона, по конкурсу, в том числе покупка самим залогодержателем);
- отмечены особенности ипотеки земельных участков, а также предприятий, зданий и сооружений.
Выделены также и принципы ипотечной системы:
1. Принцип специальности. Заключается в том, что запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определённого, конкретного объекта недвижимости;
2. Принцип обязательности. Означает, что право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государственный реестр прав на недвижимое имущество;
3. Принцип гласности (публичности). Предполагает доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заинтересованным лицам;
4. Принцип достоверности. Предполагает презумпцию правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом;
5. Принцип старшинства. Заключается в том, что право залога, внесенное в государственный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого права залога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное позже - последующим залогом. Права предшествующего залогодержателя подлежат преимущественной реализации по сравнению с правами последующего залогодержателя.
Как установлено ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат: вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) этих прав, а также сделки с недвижимостью. Однако, несмотря на указание в п. 1 названной статьи на необходимость государственной регистрации ипотеки в ряду вещных прав, а также на дискуссию о вещно-правовой природе залога, ипотека как залог недвижимости является обязательственным правом. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остаётся в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает права владения вещью, а при гибели предмета залога право не прекращается (п. 2 ст. 345 ГК РФ).
С момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя.
Ограничительный характер ипотеки заключается в невозможности распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременительный характер - в сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (п. 1 ст. 37, ст. 38 Закона об ипотеке).
В соответствии с положениями п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке является сделкой с недвижимым имуществом, поэтому понятие «ипотека» используется для определения вида данной сделки (например, как купля-продажа, мена, дарение для договоров соответствующего вида).
В разных странах ипотека имеет своё место и смысл, а, следовательно, и своё специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. В современном зарубежном законодательстве можно встретить отличные от российского подходы к определению понятия ипотеки.
К примеру, в Гражданском кодексе Нидерландов (разд. 9 кн. 3) различаются понятия залога и ипотеки. При этом суть различия заключается в следующем: если право залогодержателя учреждено на зарегистрированное имущество, тогда оно является правом ипотеки, если же право учреждено на другое имущество, тогда оно является правом залога (п. 1 ст. 227). В США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землёй принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования.
Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счёт кредита банка или иной кредитной организации, регулируется особым образом.
Положение п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке» существенным образом охраняет интересы кредиторов, участвующих в ипотечном кредитовании: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретённые или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заём на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Прежняя редакция данной статьи содержала диспозитивную норму, предусматривающую возникновение залога только на приобретенные в собственность за счёт кредита жилой дом или квартиру. Действующая редакция слово «приобретённые» заменяет на «приобретённые или построенные», уточняя тем самым сферу действия рассматриваемой нормы.
Кроме того, согласно действующей редакции статьи ипотека возникает не только в случае приобретения, строительства квартиры или жилого дома за счёт средств кредитора, но и при приобретении, строительстве с использованием таких средств. Таким образом, учитывается ситуация, когда кредитные средства банка были одним из источников финансирования приобретения, строительства, но не единственным.
Действующая редакция ст. 78 Закона «Об ипотеке» (п. 1) содержит следующие положения: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры»
Добавлена норма о том, что освобождение такого жилья осуществляется в порядке, установленном федеральным законом, и отменена за ненадобностью необходимость наличия нотариально удостоверенного обязательства членов семьи залогодателя освободить заложенный дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.
Однако необходимо отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 77 Закона «Об ипотеке» договор найма или договор аренды жилого помещения, заключённые до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Наличие данной нормы обусловлено тем, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма.
Здесь возникает некая коллизия норм: с одной стороны, при обращении взыскания прекращаются права пользования жилым помещением не только залогодателя и членов его семьи, но и любых других лиц, проживающих в данном помещении (п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке»), а с другой - договор найма или договор аренды сохраняют силу.
Относительно порядка реализации недвижимости жилого назначения никаких особенностей по сравнению с общим порядком Закон об ипотеке нет устанавливает. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путём продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Следует отметить, что в Законе об ипотеке механизм возврата кредита не отлажен. Правовые сложности с возвратом кредита и имеющийся риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются.
В декабре 2004 г. принят целый ряд нормативных актов, внесших изменения в федеральные нормативные акты, регулирующие деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования, цель которых - формирование рынка доступного жилья.
1.2 Правовое регулирование ипотеки на региональном уровне (на примере Белгородской области)
регулирование ипотека федеральный правовой
В Белгородской области разработана так называемая американская (двухуровневая) модель, которая предусматривает, что кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Они же потом смогут поступить с полученными кредитами разными способами, например переуступить на вторичном рынке инвесторам или выпустить ипотечные кредитные бумаги.
В данном регионе в этой сфере действовала Целевая программа развития ипотечного жилищного кредитования Белгородской области на 2003-2007 годы, утверждённая Постановлением главы администрации Белгородской области от 13 сентября 2002 г. №371.
Во исполнении данной программы был принят целый ряд нормативных актов, среди которых можно назвать:
- Закон Белгородской области от 13 сентября 2002 г. №45 «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области»;
- Постановление главы администрации Белгородской области «О дополнительных мерах по обеспечению жильём социально незащищённых граждан области» от 31 декабря 2002 г. №481;
- Постановление главы администрации Белгородской области «О программе строительства жилья для молодых семей на территории области» от 13 сентября 2002 г. №370.
Белгородская программа ипотечного кредитования реализуется на основе действующей федеральной программы и стандартов федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и соглашений о сотрудничестве. В Белгородской области создано ОАО «Белгородская ипотечная корпорация», которое является связующим звеном между администрацией области, органами местного самоуправления, кредитными учреждениями, организацией, осуществляющей рефинансирование (ею является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), продавцом и собственно покупателем жилья.
В соответствии со ст. 5 Закона Белгородской области от 13 сентября 2002 г. в задачи Белгородской ипотечной корпорации входит:
- рефинансирование ипотечных жилищных кредитов на основании договоров с кредитными и иными специализированными организациями;
- координация деятельности кредитных и иных специализированных организаций на основании договоров с ними;
- проведение андеррайтинга (комплекса мероприятий, направленных на отбор залогодателя и предмета ипотеки) лиц, имеющих право на предоставление жилищных субсидий, по запросам управляющего целевой программой, а также проведение на основании договоров с кредитными и иными специализированными организациями андеррайтинга лиц, желающих получить ипотечный жилищный кредит;
- оказание на договорной основе посреднических услуг заёмщикам по подбору вариантов купли-продажи жилья и страхования жилья, заключению договоров о предоставлении ипотечного жилищного кредита, регистрации сделок и прав на приобретённое жильё;
- по соглашениям с заёмщиками заключает в обеспечение исполнения ими своих обязательств по договорам о предоставлении ипотечных жилищных кредитов договоры поручительства с кредитными и иными специализированными организациями;
- предоставление неплатежеспособным заёмщикам в случаях, предусмотренных в целевой программе развития ипотечного жилищного кредитования, жилых помещений в целях приобретения ими нового жилья на срок, предусмотренный договорами с указанными лицами;
- инвестирование средств в строительство жилья;
- проведение разъяснительной работы среди населения по вопросам ипотечного жилищного кредитования и пропаганды системы ипотечного жилищного кредитования;
- организация обучения кадров профессиональных участников системы ипотечного жилищного кредитования.
В соответствии с условиями Программы участник должен не менее трёх лет прожить в Белгородской области, нуждаться в жилье или в улучшении жилищных условий, а также располагать денежными средствами в сумме 30% от стоимости желаемой квартиры или дома. С ним проводится собеседование, которое является первым этапом - предварительная квалификация, суть которого состоит в определении, может ли данный клиент быть квалифицирован как потенциальный заёмщик, доходы которого позволяют ему претендовать на жилищный ипотечный кредит (заём). На втором этапе осуществляется сбор и подтверждение полученной от клиента информации, затем третий этап - оформление заявления о предоставлении ипотечного жилищного кредитования. Четвертым этапом является проведение оценки вероятности погашения кредита (займа), в ходе которого оценивается платежеспособность, кредитоспособность клиента, стабильность его занятости. На пятом этапе осуществляется проверка источников дохода заемщика, на шестом - анализ его расходов. Проводится также анализ денежных и иных материальных активов заемщика и его кредитной истории, а также анализ обязательных платежей заёмщика по жилью.
Такому же тщательному анализу подвергается и предмет ипотеки, то есть жильё, которое будет приобретаться. Оценивается его
санитарно-техническое состояние, стоимость, наличие прав на него третьих лиц и т.д.
В случае положительных результатов отбора заключается кредитный договор или договор займа между банком (или иной организацией) и гражданином. Если в сделке участвует третье лицо, то с ним заключается договор поручительства. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи жилого помещения, содержащий элементы ипотеки в пользу кредитора или два этих договора отдельно. Права залогодержателя обязательно удостоверяются закладной.
Следующим этапом является приобретение Корпорацией прав по закладным у банков-партнеров и иных контрагентов и реализация их ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Таким образом, будет обеспечен, во-первых, быстрый возврат денег в банки, во-вторых, у Корпорации появятся средства на рефинансирование следующих ипотечных кредитов, в-третьих, на формирование резервного жилищного фонда.
2. Проблемы ипотеки
В настоящее время институт ипотеки развит не до конца, ему ещё много предстоит в его развитии, а поэтому у него существует большое количество проблем, которые требуют исправления.
Среди данных проблем можно выделить следующие, наиболее актуальные проблемы.
1) Ограниченный платежеспособный спрос населения. Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В то же время следует помнить: необдуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.
2) Низкие объёмы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации. Они обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3) Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые ещё предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».
Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Всё это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.
4) Издержки при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных кредитных бумаг. Для решения данной проблемы необходимо:
- законодательно закрепить электронный (бездокументный) учёт праву требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);
- унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.
Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходам к национальным стандартам.
5) Отсутствие должной защиты прав кредиторов. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.
- Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.
В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим в отношении маневренного фонда, - не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе РФ.
- В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.
Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.
- В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).
Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.
Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.
В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 мес. с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.
Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.
Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.
6) Проблема государственной регистрации договора об ипотеке. Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Содержание ст. 131, 164, 223 и других статей Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» позволяет сделать вывод, что нередко требуется двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. Существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.
Также, чётких обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих её для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ).
Анализ правовых норм выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм Гражданского кодекса РФ, определяющих предмет государственной регистрации.
7) Психологический фактор. Причины низкой популярности ипотечных программ не сводятся к незнанию людей о программах. Причинами является то, во-первых, у граждан нет уверенности в стабильности банков (и всей системы ипотечного кредитования), а во-вторых - что сам институт кредита остаётся для них во многом «чужим».
Национальная особенность большинства нашего население - нежелание жить в долг.
3. История развития и тенденции развития ипотеки
В наши дни ипотека приобретает всё большую популярность, а поэтому активно развивается, и не будет останавливаться на достигнутом. Создано много норм для нормального функционирования и прогрессирования ипотеки. Рассмотрим процесс создания нормативных актов, которые способствуют развитию ипотеки.
Залоговые отношения в отличие от многих других видов имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Но по объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», направленного на реализацию федеральной целевой программы «Свой дом» и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.
Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), который действительно был направлен на урегулирование рассматриваемых правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст. 77).
В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.
Следующим шагом в становлении системы стала разработка и принятие ряда следующих нормативно-правовых актов.
Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», Закон «Об ипотечных ценных бумагах»), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая институт ипотечного кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого института является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно.
В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.
Сначала были приняты поправки в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы был принят уже упоминавшийся Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г. Правительство РФ Постановлением №628 утвердило «Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества.
Утвержденные недавно Советом Федерации поправки в закон «О рынке ценных бумаг» направлены на совершенствование регулирования эмиссии и обращения облигаций с обеспечением. Закон создает правовую основу для выпуска облигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковской гарантией и др.), причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве обеспечения может выступать залог недвижимого имущества или ценных бумаг. Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередь понимаются закладные.
Принятый в 2001 году Земельный кодекс установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.
В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские слушания «Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации, в общем, созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Также, новым в современном законодательстве стало то, что ограничилось вмешательство органов опеки и попечительства в сделки с жильём. Это изменения Гражданского Кодекса РФ, а также Федерального закона «Об ипотеке». Ранее ни одна семья, где есть несовершеннолетние дети, не могла ни продать, ни купить, ни взять кредит на квартиру, не получив согласия органов опеки и попечительства. В настоящее время данное условие действует лишь тогда, когда родители лишены родительских прав, а дети находятся под опекой.
А данной работе нами были рассмотрены проблемы ипотеки. Среди перечисленных проблем очень важной является проблема государственной регистрации договора об ипотеке. В ходе рассмотрения данной проблемы были выявлены различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм Гражданского Кодекса РФ, которые определяют государственную регистрацию ипотеки. Данный вопрос является очень важным для ипотеки. В связи с данными нарушениями, целесообразно будет отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам её сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключённым и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии её регистрации. Таким образом, жёсткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создаёт лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.
По мнению аналитиков, ипотека в ближайшие 3-4 года будет развиваться очень интенсивно. Ипотека стала важнейшим элементом на рынке недвижимости, прочно вошла в жизнь людей.
Заключение
регулирование ипотека федеральный правовой
В данной работе нами довольно подробно было рассмотрено правовое регулирование ипотеки. Были выполнены поставленные в работе цели и задачи, рассмотрены не только основные положения о правовом регулировании ипотеки, а также и её проблемы, история развития, тенденции развития.
После подробного рассмотрения данной темы, хотелось бы отметить следующие моменты:
- содержание правового регулирования ипотеки очень объёмное, включает в себя большое множество различных нормативно-правовых актов, рассматривающих и регулирующих все стороны функционирования ипотеки;
- существует довольно большое количество неразрешённых проблем ипотеки, существование которых существенно замедляет развитие данного понятия, и которые требуют детального изучения и исправления;
- история развития ипотеки захватывает не слишком большой промежуток времени, зато за это небольшой промежуток было проделано неимоверно большое количество работы по развитию ипотеки;
- дальнейшие пути развития ипотеки, в первую очередь, представляют собой исправление существующих коллизий в законодательстве по поводу ипотеки в общем и ипотечного кредитования в частности, заполнение существующих пробелов законодательства;
- процесс усовершенствования законодательства в Российской Федерации об ипотеке только набирает темпы, впереди ещё обобщение практики применения ипотеки не только на федеральном уровне, но и выделение эффективного опыта в отдельных субъектах Российской Федерации;
- в ходе своего развития ипотека становится всё более актуальной, граждане стремятся к её использованию, важно лишь внушить им доверие о надёжности и выгодности ипотеки.
Список использованных источников
1) Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. [Текст] // Российская газета, 1993, 25 декабря;
2) Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (с изменениями от 1 ноября 2009 г.) [Текст] // Собрание законодательства РФ;
3) Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (ред. от 14 марта 2009 г.) [Текст] // Собрание законодательства РФ;
4) Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ (ред. от 26 ноября 2008 г., с изм. от 17 марта 2009 г.) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01 января 2009 г.) [Текст] // Собрание законодательства РФ;
5) Федеральный Закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (ред. от 30 декабря 2008 г.) (с изм. и доп., вступающими в силу с 26 января 2009 г.) [Текст] // Собрание законодательства РФ;
6) Федеральный Закон «О государственной регистрации прав и сделок с ними» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (в ред. от 22 июля 2008 г.) [Текст] // Собрание законодательства РФ;
7) Федеральный Закон «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ (в ред. от 03 июня 2009 г.) [Текст] // Собрание законодательства РФ;
8) Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г.) [Текст] // Собрание законодательства РФ;
9) Федеральный Закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» от 24 июля 2007 г. №111-ФЗ
(в ред. от 23 июля 2008 г.) [Текст] // Собрание законодательства РФ;
10) Федеральный закон «О переводе земель из одной категории в другую» от 22 декабря 2004 г. №172-ФЗ (ред. от 08 мая 2009 г.) // Собрание законодательства РФ;
11) Закон Белгородской области от 13 сентября 2002 г. №45 «О развитии системы ипотечного жилищного кредитов в Белгородской области» // Белгородские известия;
12) Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // Собрание законодательства РФ;
13) Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» от 11. 01. 2000 г. №28 // Собрание законодательства РФ;
14) «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации» от 11 января 2000 г. №28 // Собрание законодательства РФ;
15) Постановление главы администрации Белгородской области «О дополнительных мерах по обеспечению жильём социально неимущих граждан области» от 31 декабря 2002 г. №481 // Белгородские известия;
16) Постановление главы администрации Белгородской области «О программе строительства жилья для молодых семей на территории области» от 13 сентября 2001 г. №370 // Белгородские известия.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Институт ипотеки или залога недвижимого имущества. Понятие, сущность и правовое регулирование ипотеки. Договор об ипотеке. Экономическая задача ипотеки. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Появление ипотеки в России.
контрольная работа [39,2 K], добавлен 13.01.2017Способы обеспечения исполнения обязательств, преимущества ипотеки по сравнению с другими способами обеспечения обязательств. Проблемные вопросы государственной регистрации ипотеки. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки.
дипломная работа [109,9 K], добавлен 26.06.2010Становление и развитие законодательства об ипотеке. Залог и договор ипотеки в действующем гражданском законодательстве. Дома и квартиры как предмет ипотеки. Существенные условия договора ипотеки. Функции ипотеки жилища в современном гражданском обороте.
дипломная работа [102,4 K], добавлен 21.08.2011История залогового права Беларуси в период вхождения в ВКЛ, в состав Речи Посполитой. Правовое регулирование залога недвижимости в советский период развития Беларуси. Современное правовое регулирование залога ипотеки в РБ. Опыт ипотеки зарубежных стран.
курсовая работа [1,4 M], добавлен 23.02.2012Изучение понятия и сущности ипотеки - одного из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Особенности составления договора ипотеки и закладной. Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки.
реферат [52,1 K], добавлен 23.02.2010Понятие, предмет, основания возникновения, сфера применения и законодательное регулирование ипотеки. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости. Общая характеристика ипотечных ценных бумаг. Анализ проблем правового регулирования ипотечных отношений.
дипломная работа [83,8 K], добавлен 26.12.2010Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника. Основания государственной регистрации ипотеки, необходимые документы для ее оформления. Отказ, отложение, регистрационная запись и удостоверение государственной регистрации ипотеки.
реферат [19,3 K], добавлен 12.06.2010История и понятие ипотеки, ее предмет. Нормативные акты, регулирующие залоговые отношения. Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. Нотариальное удостоверение договора ипотеки, его государственная регистрация. Отчуждение заложенного имущества.
курсовая работа [49,6 K], добавлен 09.06.2011Становление и развитие правового института ипотеки, развитие законодательства об ипотеке в современной России. Существенные условия договора ипотеки, предмет договора, взаимные права и обязанности субъектов. Государственная регистрация договора.
курсовая работа [62,8 K], добавлен 08.04.2013Залог недвижимости (ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств. Содержание и юридическая природа залоговых правоотношений. Особенности правового регулирования и пути решения проблемных вопросов ипотеки земельных участков в России.
дипломная работа [281,9 K], добавлен 29.11.2010
