Жилищный фонд и права на жилое помещение

Размещено на http://www.allbest.ru/

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

на тему: «Жилищный фонд и права на жилое помещение»

Содержание

1. Как соотносятся понятия «жилищный фонд» и жилищные фонды? Какие жилищные фонды, и по каким критериям выделяются жилищным законодательством

2. Каковы основные права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения (при социальном и коммерческом найме)

3. Что понимается под правом на жилплощадь и можно ли отнести его к числу вещных прав

4. Какие гарантии предусмотрены для граждан в целях обеспечения их прав и интересов при расторжении договора социального найма и договора коммерческого найма

5. Задача

Список использованной литературы

1. Как соотносятся понятия «жилищный фонд» и жилищные фонды? Какие жилищные фонды, и по каким критериям выделяются жилищным законодательством

Жилищный фонд -- это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

- частный -- совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

- государственный -- совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

- муниципальный -- совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд обязательство наем помещение

- жилищный фонд социального использования -- совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- специализированный жилищный фонд -- совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IУ ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- индивидуальный жилищный фонд -- совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

- жилищный фонд коммерческого использования -- совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

2. Каковы основные права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения (при социальном и коммерческом найме)

С точки зрения соотношения прав и обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон (и наймодатель, и наниматель) имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности, т. е. выступают одновременно в роли кредитора и должника. Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение для проживания в нем. Эта общая обязанность конкретизируется применительно к договору коммерческого найма и к договору социального найма.

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное -- самостоятельно вносить коммунальные платежи. Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором, а при социальном найме -- главным образом законами и иными правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме).

Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма).

В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из договора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, принадлежащую другому лицу, т. е. право на чужое имущество (жилое помещение). Это право принадлежит нанимателю (а при заключении договора социального найма -- и членам его семьи) в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер. Поэтому право на жилплощадь следует отнести к категории вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право. Можно отметить, что это право при определенных условиях, в особенности в случае приватизации жилого помещения, переходит в другое качество -- в право собственности.

Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т. е. для удовлетворения его жилищной потребности. Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя.

Применительно к договору социального найма право на жилую площадь включает правомочие нанимателя и членов его семьи на сохранение в течение определенных законом сроков жилого помещения в случае их временного не проживания в нем. По истечении указанных сроков граждане могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение.

Различаются особые случаи, когда жилое помещение сохраняется за отсутствующим на срок более шести месяцев. К числу таких случаев относятся:

- призыв на военную службу;

- временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажей судов, работников геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), а также в связи с командировкой за границу либо с обучением (студентов, аспирантов и т. п.);

- помещение детей на воспитание в государственное учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям);

- выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение;

- заключение под стражу (на все время нахождения под следствием или судом).

При наличии указанных причин (их перечень может быть расширен законодательством) право на жилую площадь сохраняется за временно отсутствующим гражданином не только на срок их действия, но и сверх того еще на шесть месяцев. В некоторых случаях право нанимателя и членов его семьи на жилую площадь при их временном отсутствии сохраняется путем выдачи им особого свидетельства -- брони. Путем брони осуществляется наиболее надежное закрепление за временно от отсутствующим гражданином его права на жилую площадь. Это обеспечивается тем, что орган местного самоуправления принимает на себя обязанность не допускать заселения забронированного помещения по его распоряжению и тем самым обеспечивать его сохранность. Эта обязанность имеет административно-правовое содержание, а броня -- это документ административно-правового характера. Броня выдается по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от того, в доме какого фонда проживает гражданин, имеющий право на бронирование. Отказ в выдаче может быть обжалован в суде. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только решением суда.

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями определяются в договоре коммерческого найма, а также в нормами действующего законодательства. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (ст. 677 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма.

Солидарную ответственность с нанимателем указанные граждане несут только при заключении специального о том соглашения. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Основная обязанность наймодателя -- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 76 ГК РФ).

Наймодатель также обязан:

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- предоставлять или обеспечивать предоставление нани1атлю за плату необходимых коммунальных услуг;

- обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отношении жилого дома -- также и текущего), если иное не установлено договором;

- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родственников и иных лиц, получив на это согласие наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель имеет право сдать занимаемое им жилое помещение в поднаем, а также вселить с согласия наймодателя временных жильцов. Данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель имеет преимущественное право на заключение с ним договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Однако данное правило не действует при краткосрочном найме. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

Наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):

- использовать жилое помещение только для проживания;

обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его. в надлежащем состоянии;

- самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги. Одностороннее изменение размера квартплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно;

- соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум или вибрацию, и т. д.

Наниматель не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию занимаемого им жилого помещения.

3. Что понимается под правом на жилплощадь и можно ли отнести его к числу вещных прав

В соответствии с пунктом 2 статьи 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Получать такие права указанные лица могут только от собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, возникает вопрос: какому собственнику выгодно передавать свое имущество на таких условиях?

Поскольку в дореформенный период (до 1990-х гг.) в России государство было собственником основной массы имущества, то при переходе к рыночным отношениям государство, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности (и для того, чтобы избежать социальных потрясений от скачкообразного перехода к рынку -- в случае продажи (приватизации) большей части имущества в частную собственность), объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот «самостоятельных» юридических лиц - «предприятия» и «учреждения», закрепляя за ними свое имущество на определенном вещном праве. Это и стало важнейшей причиной появления наряду с другими вещными правами права хозяйственного ведения, правовой статус которого определен статьями 294, 295, 299 и З0О ГК РФ.

Право хозяйственного ведения имуществом -- это особое ограниченное вещное право. В норме статьи 294 ГК РФ разъясняется с сущность юридического статуса права хозяйственного ведения. Лицо, ее имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закрепил за лицом с правом хозяйственного ведения имуществом права, которые характерны для собственника имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ), т.е. вещные, которые, хотя и производны от права собственности, тем не менее равнозначны правам собственника имущества: они имеют особый ограниченный правовой статус.

4. Какие гарантии предусмотрены для граждан в целях обеспечения их прав и интересов при расторжении договора социального найма и договора коммерческого найма

Расторжение договора можно определить как разрыв правоотношения жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, -- по иску наймодателя. Последствием расторжения договора найма жилого помещения или утраты права на проживание по другим основаниям либо отсутствия у лица права является обязанность освобождения жилого помещения. Оно происходить в добровольном порядке, т. е. без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т. е. выдворение из жилого помещения. Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении.

Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма (например, в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение найма не возникало).

Прекращение правоотношения социального и коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, гибель жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожара, наводнения и т. п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ). Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи. Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство социального найма не прекращается, поскольку в таком случае нанимателем становится один из членов семьи, а при коммерческом найме один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между этими гражданами. Как исключение из правила о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора нанимателю по договору социального найма предоставлено право с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.

Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя часто выражается при этом в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Однако наниматель по договору коммерческого найма, решивший расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Для коммерческих отношений это имеет существенное значение: наймодатель в течение указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту и др. Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, т. е. без применения к нему мер принуждения. Например, в случае сноса дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их полностью устраивает. Но если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения, основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, приходится применять к нему такую меру, как расторжение договора и выселение в судебном порядке. При этом закон предусматривает ряд мер, призванных гарантировать жилищные права и интересы нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне обязательства найма жилого помещения. Это обнаруживается в том, что ему предоставлены дополнительные права, а для его контрагента (наймодателя) установлены четкие границы осуществления своих прав и предусмотрены меры контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Это означает, что наймодатель не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с членами семьи из жилого помещения. Он должен обратиться с иском в суд, который при рассмотрении дела выясняет, предусмотрено ли законом выселение по основанию, указанному истцом, и имеются ли предусмотренные в законе условия расторжения договора по данному основанию.

Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения в связи с расторжением договора найма допускается, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения.

5. Задача

Храпов с женой занимали до договору найма, заключенному в 1989 г., одну комнату размером 24 кв. м. в двухкомнатной квартире в доме, принадлежащем с 1992 г. ОАО «Мотор». Другая комната размером 16 кв. м. была смежной с комнатой Храповых (проходной). После выезда нанимателя этой комнаты с вязи с получением им квартиры в ЖСК, Храпов занял освободившуюся комнату, сообщил в домоуправление, что будет ее оплачивать, и просил внести соответствующие изменения в договор найма. Однако через месяц эту комнату ОАО «Мотор» предоставил Федееву, причем с ним уже был заключен договор найма.

Храпов не позволил Федееву занять комнату и предъявил в суде иск о признании этого договора недействительным, а также о признании его нанимателем всей квартиры, включая комнату 16 кв. м, поскольку она является смежной с занимаемой им комнатой.

Представитель ОАО, участвующий в деле, просил суд отменить разбирательство на 2 месяца для того, чтобы выяснить, имеется ли техническая возможность превращения освободившейся смежной комнаты в изолированную. Эту просьбу он аргументировал следующим образом: ОАО открыла новое производство и крайне нуждается в жилье для обе5спечения принимаемых на работу людей, истец Храпов, имея на двоих комнату размером 24 кв. м., в увеличении площади не нуждается.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

2. Жилищный кодекс Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс»

3. Комментарии к Жилищному кодексу российской Федерации /под ред. О.А. Городова. - М.: Проспект, 2005. - 320 с.

4. Герасимова, Л.П. Жилищное право. Краткий курс /Л.П. Герасимова. - СПб.: Питер, 2005. - 256 с.

5. Грудцына, Л.Ю. Жилищное право России / Л.Ю. Грудцына.- М.: Эксмо, 2005. - 656 с.

6. Жилищное право /под ред. Еремичева. - М.: Закон и право, 2006.- 240 с.

7. Кубанкина, Е.И. Жилищное право / Е.И. Кабанкина, В.В. Павленко. - М.,: Дашков и К 2006. - 272 с.

8. Филиппова, Е. С. Жилищное право. - М.: Юстицинфоррм, 2007. - 448 с.

Размещено на Allbest.ru