Правовое регулирование рентных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

ФГАОУ ВПО Российский государственный профессионально-педагогический университет

Институт социологии и права

Кафедра права

Курсовая работа по дисциплине

Гражданское право

Тема: «Правовое регулирование рентных отношений»

Содержание

Введение

1. Общая характеристика договора ренты

1.1 Понятие и развитие рентных отношений

1.2 Понятие и правовая природа договора ренты

2. Виды договора ренты

2.1 Договор постоянной ренты

2.2 Договор пожизненной ренты

2.3 Договор пожизненного содержания с иждивением

3. Проблемы применения договора ренты по гражданскому законодательству России

Заключение

Список использованной литературы

Введение

договор рента иждивение пожизненный

Институт ренты закреплен во второй части ГК РФ, который является новым для российского гражданского законодательства.

Институт ренты отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, но известен российской науке гражданского права. Исследователи русского гражданского права указывают на то, что законодательство хоть и не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., введя нормы о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим лицам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.

Переход России к рыночным отношениям, предопределил появление в новейшем российском гражданском законодательстве института договора ренты, который нашел свое закрепление в гл. 33 ГК РФ. Глава 33. ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением» Гл. 33 ГК РФ вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом.

Необходимость создания норм, регулирующих договор ренты, была обусловлена вполне объективными причинами: одна из них это то, что рентные отношения приобрели массовый характер в повседневной жизни. В настоящее время заключение договоров ренты стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Договор ренты это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Состояние научной разработки вопросов, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора ренты, его место и роль в системе обязательственных правоотношений, свидетельствуют о том, что рентные обязательства требуют глубокого и детального изучения в условиях обновленного гражданского законодательства, а отдельные аспекты договора нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании. Тема рентных отношений относится к числу недостаточно исследованных, а потому актуальных проблем гражданского права.

Содержание курсовой работы заключается в раскрытии проблем, возникающих на практике при заключении договоров ренты и существовании рентных отношений в последующем, отсутствие специальной законодательной базы, регламентирующей договор ренты, обуславливают цели и задачи курсовой работы.

Цель курсовой работы заключается в комплексном исследовании особенностей гражданско-правового регулирования договора ренты с теоретической и практической точек зрения, выработке оптимальных предложений и рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Объект исследования - гражданско-правовое регулирование договора ренты, а также механизм его реализации в правоприменительной практике.

В процессе подготовки работы была проработана гражданско-правовая литература, изучены статьи в периодической юридической печати. Для проведения сравнительной оценки отечественного законодательства проанализированы нормативные источники гражданского права.

Исследование проводится по следующей схеме: историческое развитие и становление договора ренты - правовая природа договора ренты - разновидности договора ренты - правовой механизм регламентации договора ренты - общая характеристика договора ренты.

Практическая значимость курсовой работы состоит в том, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут быть использованы для дальнейших теоретических исследований проблем договора ренты, совершенствования законодательства, дальнейшей разработки нормативной базы с применением ее в правоприменительной практике.

1. Общая характеристика договора ренты

1.1 Понятие и развитие рентных отношений

Ученые-правоведы, исследуя тот или иной институт, всегда обращались к рассматриванию вопроса о его правовых корнях, традициях и культуре, в которых он возник и развивался. Исторического аспект был необходим для полного и всестороннего рассмотрения любого правового явления в целях дальнейшего совершенствования законодательства. Это относится и к такому новому для нашей правовой системы - договору ренты.

Слово "рента" в современном языке имеет два значения: во-первых, - это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, - это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся. Следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью. В классической экономике рента - это доход, полученный владельцем земель или других природных ресурсов, выраженный в постоянной фиксированной сумме.

Различные правоотношения по выплате и получению ренты могут возникать на основе юридических фактов как внедоговорного, так и договорного характера. Так, в соответствии с действующим гражданским законодательством на арендатора может быть возложена обязанность выплачивать собственнику через регулярные и нерегулярные интервалы времени денежную сумму - ренту (ст. 587 ГК РФ) Ст. 587 ГК РФ «Обеспечение выплаты ренты». Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты. Рента - одно из существенных новшеств современного российского законодательства. Переход России к рыночным отношениям предопределил появление института договора ренты.

1.2 Понятие и правовая природа договора ренты

В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки, в связи с массовым появлением рентных отношений в реальной жизни потребность в их законодательной регламентации существенно возросла. ГК РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Ст. 583 Гражданского Кодекса РФ Договор ренты В соответствии с этим определением сторонами договора ренты являются получатель ренты и ее плательщик:

а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Ст. 589 Гражданского Кодекса РФ Получатель постоянной ренты Лицо, передающее имущество под выплату ренты, не будет ее получателем, если в качестве такового назовет в договоре или завещании другое лицо. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков Ст. 596 Гражданского Кодекса РФ Получатель пожизненной ренты.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями.

Плательщик ренты именно периодически либо выплачивает получателю ренты определенную в договоре ренты денежную сумму, либо предоставляет последнему средства на его содержание в другой форме (например, одежду, пропитание, топливо, ухаживает при болезни). Периодичность выплаты ренты зависит от вида договора ренты. Таким образом, договор ренты имеет место тогда, когда рента передается именно в обмен на передачу в собственность определенного в договоре имущества. Если же это имущество просто продается собственником, либо обменивается на другое имущество, либо передается безвозмездно, налицо не договор ренты, а договор купли-продажи, договор мены или договор дарения.

Предмет договора ренты определен законодателем в п. 1 ст. 583 ГК РФ весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Ст. 583 Гражданского Кодекса РФ Договор ренты Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Ст. 601 Гражданского кодекса РФ Договор пожизненного содержания с иждивением Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

В силу ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права Ст. 128 Гражданского Кодекса РФ Объекты гражданских прав. По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Поэтому предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. Проблема возможности передачи под выплату ренты безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг требует дальнейшего обсуждения, так как в настоящее время теоретические вопросы о понятии объекта права собственности, о природе и сущности безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг являются предметом многочисленных жестких дискуссий. Не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; Ст. 556 Гражданского Кодекса РФ Передача недвижимости отчуждение под выплату ренты ценных бумаг о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д. При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа, но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств. Ст. 146 Гражданского Кодекса РФ Передача прав по ценной бумаге

Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности (пенсионерами, инвалидами), здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Независимо от того, какое имущество передается по договору ренты, и независимо от состава сторон в договоре ренты, данный вид договора должен иметь письменную форму и подлежит нотариальному удостоверению как отдельный документ, подписанный сторонами. Ст. 434 Гражданского Кодекса РФ Форма договора Государственная регистрация договора ренты осуществляется учреждениями юстиции путем внесения договора ренты в Единый государственный реестр регистрации недвижимости и сделок с ним и выдачи документа о зарегистрированном договоре ренты либо совершения надписи на нем.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой Ст. 165 Гражданского Кодекса РФ Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации, Ст. 584 Гражданского Кодекса РФ Форма договора ренты. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу незаключенной сделкой, так как не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты. Ст. 433 Гражданского Кодекса РФ Момент заключения договора

В договоре должно быть отражено: обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении времени действия договора; размер ренты и обеспечение выплат; сроки выплаты рентных платежей; условия расторжения договора; иные условия.

При удостоверении договора ренты и пожизненного содержания с иждивением нотариусу гражданами предоставляются следующие документы:

паспорта или другие документы их заменяющие; справка бюро технической инвентаризации на сделку; правоустанавливающий документ на недвижимость, т.е. документ, подтверждающий право собственности получателя ренты на конкретное имущество; выписка из Поземельной книги, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (для квартир не требуется); также предоставляется согласие сособственника в случае, если передаваемое имущество является совместной собственностью; справка ЖЭУ о прописке; и справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество, полученное в дар или по наследству.

С 01 января 2005 года размеры государственной пошлины, взимаемые за удостоверение договоров ренты (пожизненного содержания с иждивением) составляют:

- 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;

за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке (например, согласие супруга (-и) и отказ от преимущественного права) - 500 рублей;

за свидетельствование подлинности подписи супруга (-и) на заявлении о согласии, подписи сособственников на заявлении об отказе от преимущественного права - 100 рублей;

за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения недвижимым имуществом: детям, в том числе усыновлённым, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 100 рублей; другим физическим лицам - 500 рублей;

за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 рублей.

За нотариальные действия, совершаемые вне помещения нотариальной конторы, пошлина (тариф) взимается в полуторакратном размере. При этом нотариусу возмещаются также и его фактические транспортные расходы за выезд.

От уплаты госпошлины (тарифа) освобождены: Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны - полностью; инвалиды I и II групп - на 50 % . Лицам, имеющим перечисленные льготы, необходимо будет представить документы, подтверждающие их права на эти льготы. Налоговый орган Размер государственной пошлины за договор ренты от 01.01.2005г.

Тем самым договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам, и в этой связи он сходен с договорами займа, купли-продажи, мены и дарения. Хотелось бы отметить, что при отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты. Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства), об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.

Договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности среди других гражданско-правовых договоров. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением - и личный характер, т. е. неразрывно связаны с личностью должника. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть. Следующее юридическое свойство договора ренты заключается в том, что этот договор является односторонним, то есть порождающим у одной стороны только права, а у другой - только обязанности. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским кодексом РФ также не возлагается.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора. Ст. 585 Гражданского Кодекса РФ Отчуждение имущества под выплату ренты

Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения).

Устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле - продаже, законодатель подразумевал, прежде всего, возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю - продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле - продаже и дарении. Таким образом, получается своеобразный замкнутый круг. Логичнее всего было бы внести изменения в Гражданский кодекс РФ, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты. В этом случае отсылка к договорам купли - продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей юридической природе договора ренты.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат, Ст. 590 Гражданского Кодекса РФ Форма и размер постоянной ренты, ст. 597 Гражданского Кодекса РФ Размер пожизненной ренты а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде. Ст. 602 Гражданского Кодекса РФ Обязанность по предоставлению содержания с иждивением В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением. Цель подобных предписаний закона - защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.

Закон не ограничивает плательщика ренты вправе распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Она не исключается из гражданского оборота. Он может ее продать, подарить и иным образом осуществить ее отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты автоматом переходят на нового приобретателя. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей, если только это не договор пожизненного содержания с иждивением.

В большинстве правовых систем закон, защищая интересы рентного кредитора, ограничивается только установлением права следования рентного обременения за недвижимым имуществом. По российскому законодательству рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой. Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законом устанавливается ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Ст. 587 Гражданского Кодекса РФ Обеспечение выплаты ренты

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой. Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен - то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике - единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты. Ст. 588 Гражданского Кодекса РФ Ответственность за просрочку выплаты ренты

2. Виды договора ренты

2.1 Договор постоянной ренты

Гражданский кодекс РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33 ГК РФ. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Анализ гражданского законодательства РФ, а также иных источников права позволяет увидеть, что наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты. В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.

Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты.

Договор постоянной ренты. Постоянная рента представляет собой разновидность ренты, обладает определенными особенностями и главным образом тем, что она бессрочна. Бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты, является главным признаком постоянной ренты. Получатели Постоянной ренты могут быть только граждане, независимо от возраста и трудоспособности, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Договор ренты, в котором получатели ренты - малолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане, заключается их законными представителями, опекунами, попечителями. Ст. 28, 35 Гражданского Кодекса РФ Дееспособность малолетних. Опекуны и попечители. Чаще всего получатели постоянной ренты сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты. Больше всего этим целям соответствует деятельность фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. Ст. 118 Гражданского Кодекса РФ Фонды В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Такие некоммерческие организации как учреждения, по общему правилу, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда они будут отчуждать под выплату ренты то имущество, которое они приобрели за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться. Что же касается юридических лиц - коммерческих организаций, их участие в постоянной ренте в качестве получателя ренты исключено. Если в договоре постоянной ренты юридическое лицо - коммерческая организация указано как получатель ренты, налицо сделка, не соответствующая требованиям закона, и она может быть признана недействительной. Ст. 168 Гражданского Кодекса РФ Недействительность сделки, не соответствующей закону и иным правовым актам Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление всегда представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Другим признаком договора постоянной ренты является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, то есть субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

Но при любых обстоятельствах запреты не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать в договоре условие о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты.

Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

Следует учесть, что права первоначального получателя ренты переходят к новому получателю ренты в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права получателя ренты. При этом в договор ренты нужно вносить изменения с соблюдением тех же правил, что действуют при заключении договора.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона. Ст. 586 Гражданского Кодекса РФ Обременение рентой недвижимого имущества. Ст. 593 Гражданского Кодекса РФ Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Предметом договора постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а во-вторых - сама рента, которая выплачивается ее получателю. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер суммы выплаты ренты стороны договора ренты определяют самостоятельно. Отсутствие в договоре условия о сумме выплаты ренты означает, что он не заключен, условие о выплате ренты является существенным. Деньги - это валюта Российской Федерации. Ст. 140 Гражданского Кодекса РФ Деньги (валюта) Придание условию о размере рентных платежей качеств существенного объясняется рисковым характером договора постоянной ренты. Денежный эквивалент по договору постоянной ренты не может быть неизменным, он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Если стороны не считают необходимым пропорциональное увеличение рентной платы в связи с изменениями минимального размера оплаты труда, то это их решение должно быть оговорено в договоре в обязательном порядке.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, то есть без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, Ст. 591 Гражданского Кодекса РФ Сроки выплаты постоянной ренты т. е. не позднее чем в первый день следующего квартала. В договоре ренты может быть предусмотрена и определенная дата, до наступления которой рента должна быть выплачена ("до 10 апреля", "не позднее одной недели после окончания квартала").

В договоре постоянной ренты особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты. Поэтому он обязан продолжать исполнять обязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик, как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты. Ст. 595 Гражданского Кодекса РФ Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

В соответствии с законом постоянная рента бессрочна, однако анализ действующего законодательства позволяет указать на ряд случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являющимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям, характерным лишь для рентных отношений. Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту. Ст. 418 Гражданского Кодекса РФ Прекращение обязательства смертью гражданина

Первым основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга. Ст. 415 Гражданского Кодекса РФ Прощение долга Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых оснований. К сожалению, закон ничего не говорит о том, какие наступают последствия, когда права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем.

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Ст. 592 Гражданского Кодекса РФ Право плательщика на выкуп постоянной ренты Он не вправе просто отказаться от договора без выкупа и от права на выкуп ренты. Договор прекращается поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа. Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. Для осуществления прав выкупа плательщик ренты должен не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты, заявить об этом в письменной форме. Следует иметь в виду, что при заключении договора плательщику ренты целесообразно оговорить срок, в течение которого он вправе заявить получателю ренты о намерении выкупить ренту. Закон оговаривает только минимальный срок, применяемый в том случае, если в договоре не указан другой, но стороны могут предусмотреть любой другой длительный срок. Если стороны включили в договор условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то это условие договора не может быть принято, так как является ничтожным в силу закона. Договор может предусматривать лишь невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты, а также срок, не превышающий тридцати лет с момента заключения договора, в течение которого плательщик ренты не может осуществить свое право на ее выкуп. Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют рисковый характер. Договоры постоянной ренты, в которых отсутствуют рассматриваемые временные ограничения, не обладают чертами рисковых договоров.

Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств. Ст. 593 Гражданского Кодекса РФ Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. Стороны должны учитывать стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Ст. 594 Гражданского Кодекса РФ Выкупная цена постоянной ренты При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. Ст. 424 Гражданского Кодекса РФ Цена

2.2 Договор пожизненной ренты

Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте

Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Они устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

Пожизненная рента наиболее распространенный вид ренты, встречающийся в практике, и чаще всего он касается передачи квартиры под выплату ренты.

Получатель ренты может быть гражданин или граждане любого возраста, передавший или передавшие свое имущество под выплату ренты. Договор пожизненной ренты может быть заключен на период жизни гражданина, передающего свое имущество под выплату ренты, или на период жизни иного гражданина, названного тем, кто передает свое имущество под выплату ренты. Следовательно, получателем ренты может быть физическое лицо, не передававшее имущество, а названное собственником передаваемого под выплату ренты имущества. Ст. 596 Гражданского Кодекса РФ Получатель пожизненной ренты По договору пожизненной ренты могут быть несколько получателей. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. Если в договоре не оговорены доли каждого из них, то закон признает их равными. В силу различных обстоятельств получатели рентных платежей вправе оговорить в условиях договора неравные доли в получаемой ренте.

По общему правилу в случае смерти одного из получателей ренты доля умершего в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. При заключении договора получатели ренты могут предусмотреть иной порядок перехода доли умершего в праве на получение ренты. Обязательство выплаты ренты прекращается со смертью последнего получателя пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер на момент заключения договора, считается ничтожным.

Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы) предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Следовательно, законодатель строго называет одну форму рентных платежей - денежную, которая периодически выплачивается получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Это означает, что выплата должна осуществлять на следующий день после окончания календарного месяца, именно по окончании календарного месяца. Иначе говоря, если договор был заключен, скажем, 10 мая, выплата ренты должна быть произведена 1 июня. Если иное не оговорено в договоре, размер ренты за неполный месяц исчисляется пропорционально истекшей части месяца. В договоре пожизненной ренты стороны могут предусмотреть и иные сроки выплаты ренты. Однако важно иметь в виду два обстоятельства:

1) необходимо соблюдать требование об осуществлении именно периодических выплат; Ст. 597 Гражданского Кодекса РФ Размер пожизненной ренты

2)если плательщиком пожизненной ренты является юридическое лицо, который перечисляет деньги через банк, необходимо учитывать правила порядка совершения действий в последний день срока. Ст. 194 Гражданского кодекса РФ Порядок совершения действий в последний день срока В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При отсутствии в договоре пожизненной ренты условия о размере ренты договор считается незаключенным. Размер ренты устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом. Сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимальной оплаты труда пропорционально увеличивается. Таким образом, закон категорически требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре. Ст. 318 Гражданского Кодекса РФ Увеличение сумм, выплачиваемых на содержание гражданина Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в анализе.

ГК РФ наделяет получателя пожизненной ренты в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика расторжения договора и возмещения убытков или выкупа ренты, хотя по общему правилу получатель ренты не вправе требовать от плательщика выкупа ренты. Такая инициатива может исходить от получателя пожизненной ренты в случае существенных нарушений условий договора плательщиком ренты. Перечня оснований для расторжения или требования получателем ренты ее выкупа закон не называет. Но при заключении договора пожизненной ренты целесообразно их предусмотреть и включить в договор. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под этим понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны.

Законодатель предусматривает как вариант расторжения договора пожизненной ренты ее выкуп. Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом. Ст. 594 Гражданского Кодекса РФ Выкупная цена постоянной ренты При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если жилой дом или квартира, равно как и другое имущество, были переданы получателем ренты ее плательщику бесплатно, то получатель ренты может в случае существенных нарушений условий договора не по его вине потребовать возврата переданного имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Ст. 599 п.2 Гражданского Кодекса РФ Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты Получатель пожизненной ренты может отказаться от выкупа ренты, выбрав расторжение договора и возмещение убытков.

При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

В соответствии с ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как его собственник, при этом не имеет значения, получено оно за плату или бесплатно. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на тех же условиях, что оговорены договором. Права требовать изменения условий выплаты по договору пожизненной ренты с возмездной передачей имущества у плательщика ренты при этом не возникает. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

2.3 Договор пожизненного содержания с иждивением

Наименование главы 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным.