Оценка рыночной стоимости земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

28

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова

Факультет заочного обучения

Кафедра земельного кадастра

Курсовой проект

Оценка рыночной стоимости земельных участков

по дисциплине:

Оценка стоимости земли

Содержание

Введение

1. Анализ рынка садоводческих и дачных участков на территории города и пригородной зоны

2. Рыночная стоимость садоводческих и дачных участков

3. Методические подходы к оценке садоводческих и дачных участков

3.1 Оценка земельных участков методом сравнительного подхода

3.2 Оценка земельных участков методом затратного подхода

Заключение

Список литературы и нормативно-технических документов

Введение

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром -- объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар -- это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен -- снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом -- уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов -- экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Земля -- специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, -- разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. -- являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

1. Анализ рынка садоводческих и дачных участков на территории города и пригородной зоны

Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий насущные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Необходимо отметить, что земля в Пермском регионе - особая ценность, характеризующаяся высокой эффективностью использования ее многообразных свойств.

В зависимости от целевого назначения, на рынке купли продажи Пермского края можно выделить следующие виды земельных участков:

- земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

- земельные участки под коммерческое использование;

- дачные и садовые земельные участки;

- земельные отводы больших площадей свободного назначения.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена участков определяется в основном спросом. Привлекательность земельных участков, а соответственно, и спрос на них в Пермском регионе формируется под влиянием многочисленных факторов.

При планируемом использовании земельных участков для предпринимательских целей, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие факторы, как близость к центру города, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др. То есть те факторы, которые увеличат цену будущей недвижимости и повысят рентабельность проекта.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Ценовая ситуация на земельном рынке в Пермском районе

Стоимость земельных участков в Пермском районе варьируется по многим факторам. В приоритете находятся участки с удобной транспортной доступностью, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода). Ключевым фактором при выборе участка является наличие естественного водоема.

Инвестиционная компания «Пересвет» представляет аналитику по стоимости наиболее популярных сегментов земельного рынка Пермского района. Отбор участков для анализа осуществлен по основным направлениям выезда из города и крупным населенным пунктам в этих направлениях.

Рейтинг наиболее востребованных участков земель населенных пунктов

1. Участки во Фролах и Култаево

Эти земли пользуются популярностью из-за близкого расположения к городу. Удобная транспортная сеть, наличие школ, детских садов и больниц, полноценной социальной инфраструктуры позволяет рассматривать данные поселки в качестве удобных и комфортных районов для постоянного проживания.

2. Коттеджные поселки

Это своего рода элитные «спальные» районы, изолированные от больших поселков, но вместе с тем, лишенные социальной инфраструктуры. Они располагаются на расстоянии 30 -35 км. от центра города. Проживание в таких поселках обеспечивает условия для отдыха: спокойные соседи, близость к природе и свежий воздух. Поэтому они пользуются большой популярностью.

3. Участки в Нижних Муллах, Сылве и Хохловке. Усть-Качка

Эти участки пользуются популярностью из-за того, что сочетают в своих характеристиках близкое расположение города и близости рек. Усть-Качка при выборе выигрывает еще и за счет того, что является курортной зоной.

4. Участки в Юго-Камском и Бершети часто выбирают в качестве площадки под дачное строительство.

Рис. 1. средняя стоимость земель за сотку в Пермском районе

Факторы, определяющие стоимость садоводческих и дачных участков

Цена на земельные участки во многом зависит от следующих факторов:

- Местоположение. В первую очередь, огромное значение играет экологическая ситуация в районе. Далее - участки на берегу природных или искусственных водоемов, вблизи от лесонасаждений или на холмах стоят значительно дороже. Наоборот, снизить цену объекта способен распложенный недалеко от дома стадион, парковка или скоростная трасса.

Так же влияние оказывает удалённость от центра города.

Рис. 2. структура предложения земельных участков в зависимости от местоположения

- Инфраструктура. Наличие вблизи от располагаемого участка магазина, салона, транспорта является плюсом, такие участки стоят дороже.

- Коммуникации. Система отопления (водная, электрическая, газовая), электрификация, газоснабжение, водопровод и канализация. Земельные участки с хорошо развитой коммуникацией стоит дороже.

- Площадь земли. Большой дом на небольшом участке земли всегда будет дешевле небольшого дома на большой площади. Тем не менее, выгодность капиталовложения зависит именно от величины земли, а не от размеров дома. Главное - соблюдать оптимальное соотношение: приусадебный участок должен примерно в десять раз быть больше строения, расположенного на нем.

Рис. 3. структура предложения земельных участков в зависимости от площади

- Сезонность. В весеннее-летний период цены на дачные и садовые участки становятся дороже.

2. Рыночная стоимость садоводческих и дачных участков

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

- описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

- описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

- фотографии земельного участка и его улучшений;

- характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

- установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

3. Методические подходы к оценке садоводческих и дачных участков

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Использование различных методов в реальной практике приводит к получению различных результатов стоимости оцениваемой земли.

В целях рассмотрения целесообразности применения подходов и методов оценки земли, оценщиком собирается информация об оцениваемом земельном участке и его окружении, производится анализ собранной информации с целью выявления наиболее эффективного способа его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности и прямо зависит от возможности ее наиболее эффективного использования.

После определения соотношений между результатами, полученными с использованием различных методов, окончательная оценка земли устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.

3.1 Оценка земельных участков методом сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Самый применяемый метод данного подхода -- метод сравнения продаж. Данный метод используют на активных рынках недвижимости, когда можно найти достаточное число проданных объектов, сходных с оцениваемым. Базовую модель данного метода можно представить следующим правилом: «Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения:

VL = S_ср + ADJ_cp

где VL -- рыночная стоимость земельного участка; S_ср -- цена продажи сравнимого объекта собственности ( сопоставимого земельного участка); ADJ_cp -- совокупная стоимостная поправка к цене продажи.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Условия сопоставимости: нахождение в одной рыночной зоне проданного объекта и объекта оценки, схожесть этих объектов по возрасту и размерам, сопоставимость экономических и финансовых условий на дату продажи и оценки.

Этап 2. Сравнение подобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки и выявление параметров -- элементов сравнения, по которым они отличаются.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов, и условия заключения сделок с ними, которые влияют на цену продажи.

Этап 3. Внесение поправок по элементам сравнения, учитывающих различия между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. При этом поправки вносят в цены продаж сравниваем объектов. Должны быть использованы временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики, политические факторы).

Этап 4. Скорректированные цены согласуют между собой для получения единого размера рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Задача 1. Оценить находящуюся на правах аренды по состоянию на 15.12.2009г. Общая площадь 250 м². Муниципалитет выдвинул условие обязательного озеленения, обязательное условие при сделке с 5-ти земельными участками, проданными в текущем году.

Таблица 1. Исходные данные объекта

Характеристики объектов	Оцениваемый объект	Объекты сравнения (аналоги)
		1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.		46000	46000	40000	40000	47500
Площадь, м2	250	200	200	200	150	250
Вид права	аренда	собств.	собств.	аренда	аренда	аренда
Условия расчета с продавцом	безнал	безнал	нал	безнал	нал	безнал
Условия продажи	рынок	рынок	рынок	н/рын.	рынок	рынок
Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	июнь	декабрь	июль
Местоположение	Зона 2	Зона 1	Зона 1	Зона 1	Зона 2	зона 2
Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет

Таблица 2. Корректировка цен продаж объектов - аналогов, руб.

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения (аналоги)
		1	2	3	4	5
Цена продажи, 1 м2		230	230	200	267	190
Вид права	аренда	собств.	собств.	аренда	аренда	аренда
Поправка		- 30	- 30	0	0	0
Скорректированная цена		200	200	200	267	190
Условия расчета с продавцом	безнал	безнал	нал	безнал	нал	безнал
Поправка		0	0	0	0	0
Скорректированная цена		200	200	200	267	190
Условия продажи	рынок	рынок	рынок	н/рын	рынок	рынок
Поправка		0	0	+10	0	0
Скорректированная цена		200	200	210	267	190
Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	июнь	декабрь	июль
Поправка		+18	+20	+22,1	0	+20,2
Скорректированная цена		218	220	232,1	267	210,2
Местоположение	Зона 2	Зона 1	Зона 1	Зона 1	Зона 2	зона 2
Поправка		-21,8	-22	-23,2	0	0
Скорректированная цена		196,2	198	208,9	267	210,2
Площадь, м2	250	200	200	200	150	250
Поправка		+11,6	+5,8	+5,8	+11,6	0
Скорректированная цена		207,8	203,8	214,7	278,6	210,2
Обременение	есть	Нет	есть	Нет	Нет	Нет
Поправка		-4	0	-4	-4	-4
Скорректированная цена		203,8	203,8	210,7	274,6	206,2

В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по 1 и 2 объектам-аналогам, в размере 203,8 руб. за кв.м. (мода - величина, встречающаяся наибольшее количество раз).

Стоимость земельного участка составит (203,8 ? 250) = 50950 руб.

Метод соотнесения (переноса, распределения) основан на установлении нормальной зависимости между общей стоимостью участка с улучшениями и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружении. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым объектам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод дает достаточно точные результаты, если гарантируется соответствие расчетных данных по оценке земли и сооружений с имеющейся информацией по оценкам продаж.

Задача 2. Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2170 тыс. руб. Характеристики цен продаж типичных объектов недвижимости в данном районе и стоимость их улучшений приведена в таблице:

№	Цена продажи объекта с постройками, тыс.руб.	Стоимость улучшений с учетом износа, тыс.руб.	Отношение стоимости улучшений к цене продажи
1	2210	1440	0,651
2	2180	1390	0,637
3	2150	1360	0,633
Среднее	0,640

Решение:

K_Bi =

1) 1440/2210 = 0,651

2) 1390/2180 = 0,637

3) 1360/2150 = 0,633

К_L = 1-K_B = 1 - 0,640 = 0,36

V_L = V ? K_L = 2170 ? 0,36 = 781,2 тыс. руб.

Ответ: Стоимость свободного земельного участка 781,2 тыс. руб.

3.2 Оценка земельных участков методом затратного подхода

Затратный подход основан на принципе « замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость -- не одно и то же.

Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Данное выражение -- словесное описание базовой модели затратного подхода.

В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид:

V = LV+IV-D

где V -стоимость объекта недвижимости; LV -- стоимость земельного участка; IV - стоимость зданий и сооружений (улучшений);

D - накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Затратный подход применяют:

- при оценке недвижимости специального назначения;

- проведении технико-экономического анализа для нового строительства; - -- определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

- оценке недвижимости на пассивных рынках;

- проверке результатов, полученных другими методами ( итоговое согласование стоимости);

- обеспечении поимущественного налогообложения;

- наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

- расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

При отсутствии рыночных данных, т. е. при пассивном рынке, затратный подход -- единственно возможный способ оценки.

Методическая последовательность применения затратного подхода следующая:

оценка стоимости земельного участка;

полной стоимости « замещения» или « воспроизводства» (восстановительной стоимости) улучшений (зданий и сооружений);

оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений);

увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.

Метод предполагаемого использования. Оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода -- возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Расчет этим методом проводят в такой последовательности:

определяют суммы и временную структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с наиболее эффективным вариантом (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами и видом использования;

определяют размер и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; устанавливают размер и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

вычисляют размер ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

рассчитывают стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Задача № 3.Инвестор приобрел неосвоенный земельный участок площадью 5,6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Анализ наилучшего использования выявил оптимальный вариант, что целесообразнее разместить коттеджный поселок. Анализ местного рынка недвижимости показал, что наибольшим спросом пользуются земельные участи площадью 12 соток. При нарезке таких участков около 20% площади отводится на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и др. Следовательно, получается 37 участков:

5,6?0,8

0,12

При наличии подъездных путей и инженерных коммуникаций, каждый участок продается в среднем 200 тыс.руб. Таким образом, ожидаемая валовая выручка = 8200 тыс.руб. С учетом сложившейся динамики продаж, рынок может приобретать около 10 участков в год. Таким образом, период реализации проекта составит 3,7 года. Норма отдач проекта составляет 19%. Издержки и прибыль инвестора 3,9 тыс.руб., в т.ч.: благоустройство - 2,4 млн.руб.; управление - 300 тыс.руб.; маркетинг - 350 тыс.руб.; налоги и страхование - 200 тыс.руб.; прибыль предпринимателя - 650 тыс.руб.

Решение:

1. Определяется величина чистого операционного дохода (ЧОД)

ПВД = 200*37= 7400 тыс.руб.

ЧОД = ПВД - ИЗ = 7400-3900 = 3500 тыс.руб.

2. Определяется текущая стоимость потока чистого дохода поступающего равномерно в течении 3,7 лет, применяется фактор текущей стоимости платежа

Ответ: стоимость земельного участка составила 1842 тыс.руб.

3.3 Оценка земельных участков методом доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

· принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль)

· Капитализация дохода -- совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью. Поэтому капитализация дохода -- процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делят на общий коэффициент капитализации, под которым понимают ставку, используемую для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и приносимым этим объектом собственности доходом.

· Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции и ставки возмещения или нормы возврата инвестиций. Общая ставка или общий коэффициент капитализации равны отношению чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.

· Метод прямой капитализации. Определение метода прямой капитализации применительно к оценке нематериальных активов: капитализация (означающая деление на соответствующую ставку доходности) постоянного или постоянно меняющегося экономического дохода за конкретный период времени.

· Первый шаг метода прямой капитализации состоит в определении надлежащей меры экономического дохода, которая должна быть использована в ходе оценке или экономического анализа. Так же, как и в методе капитализации дохода, в анализе на основе метода прямой капитализации могут быть использованы многочисленные альтернативные меры экономического дохода.

· Второй шаг метода прямой капитализации заключается в оценке последующего предполагаемого срока прогноза экономического дохода. Иными словами, этот шаг включает оценку ожидаемого последующего срока полезного использования оцениваемого нематериального актива. Некоторые неопытные аналитики считают, что при использовании метода прямой капитализации нет необходимости в рассмотрении последующего срока полезного использования. Это попросту неправильно.

· Третий шаг метода прямой капитализации сводится к обоснованию прогноза экономического дохода. Для использования прямой капитализации прогноз экономического дохода должен быть:

· 1. Постоянным (т.е., одинаковым в любом периоде) при конечном или бесконечном количестве периодов либо;

· 2. Постоянно изменяющимся (т.е., изменяющимся с постоянным темпом в каждом периоде) при конечном или бесконечном количестве периодов.

· Четвертый шаг метода прямой капитализации состоит в оценке соответствующей ставки прямой капитализации. Ставка прямой капитализации используется для приведения прогнозируемого экономического дохода к текущей стоимости. Как мы увидим, ставка прямой капитализации учитывает показатель темпа роста. В зависимости от показателя темпа роста темп изменения экономического дохода может быть положительным, отрицательным или нулевым.

· Пятый шаг метода прямой капитализации заключается в установлении показателя стоимости оцениваемого нематериального актива. Показатель стоимости определяется с помощью вычисления текущей стоимости прогнозируемого потока экономического дохода за ожидаемый срок получения экономического дохода по выбранной ставке прямой капитализации.

Задача 4. Собственник сдает земельный участок S = 14га в аренду, для целей с/х производства, величина земельного налога 49 руб./га в год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора равны в среднем 13% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата 530 руб./га.

Решение:

1) ПВД=530?14=7420 тыс. руб.

2) ДВД=7420-(7420?0,13)=6455,4 тыс. руб.

3) ЧОД=6455,4-(49?14)-(6455,4*0,13)=4930,2 тыс. руб.

4) Ставку капитализации примем в размере минимальной безрисковой ставки в 3%.

V=ЧОД 4930,2

К = 0,03 = 164340 тыс.руб.

Ответ: стоимость земельного участка равна 164340 тыс.руб.

Метод техники остатка дохода. Оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода -- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Расчет по методу остатка проводят в такой последовательности: вычисляют стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; рассчитывают чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за определенный период времени, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; вычисляют размер земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; определяют рыночную стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты по формуле -

где V_L -- стоимость земли; V_b, -- стоимость улучшений; R_L -- коэффициент капитализации для земли; R_b -- коэффициент капитализации для улучшений.

Задача 5. Определить стоимость земельного участка предоставленного для строительства АЗС на 8 колонок. Капитальные вложения на 1 колонку 2580 тыс.руб. Планируемый доход от инвестиций 20%, срок экономической жизни сооружений 9 лет. При анализе действующих АЗС с аналогичным положением получаются следующие данные: в течение 1 часа с 1 колонки, в среднем в сутки продается 68 литров бензина, чистый доход от продажи 1 л бензина составляет - 2,4 руб., с учетом пересменок, время на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1) Определяется стоимость строительства АЗС

V_В = 2580 ? 8 = 20640тыс.руб.

2) Рассчитывается коэффициент капитализации

R_В = on + of = 20% + (100% / 9%) = 31,11% = 0,3111

3) Величина чистого дохода

NOI_B = V_B ? R_B = 20640 ? 0,3111 = 6421,1 тыс. руб.

4) Величина общего ЧОД

NOI₀ = 8 ? 300 ? 20 ? 68 ? 2,4= 78336 тыс. руб.

5) Находится доход, относимый к земле

6) NOI_l = NOI_o - NOI_в = 78336-6421,1 = 71915 тыс.руб

7) Определяется стоимость земельного участка

V_L= 71915/0,20 = 35957,5

Ответ: Стоимость земельного участка под строительство АЗС на 9 колонок равна 35957,5 тыс. руб.

Заключение

В данной работе на тему «Оценка рыночной стоимости земельных участков» было рассмотрено следующее:

-анализ рынка садоводческих и дачных участков;

- доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализации, техника остатка дохода для земли);

- сравнительный подход к оценке земельных участков (метод соотнесения);

- затратный подход к оценке земельных участков (предполагаемого использования).

Каждый из рассмотренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.

В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

Список литературы и нормативно-технических документов

1. Федеральный закон от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. - СПБ: Гуманистика, 2006, 406с. садоводческий дачный участок

4. Тэлман Л.Н. «Оценка недвижимости» - М.: ЮНИТИ, 2006.

5. metrosphera.ru›Земельные участки

6. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник для вузов. - М.: ЭКСМО, 2008. - 400 с.

7. Земельный кодекс РФ

Размещено на Allbest.ru