Договір найму житла

Размещено на http://www.allbest.ru/

23

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ ВНУТРІШНІХ СПРАВ

НАВЧАЛЬНО-НАУКОВИЙ ІНСТИТУТ ЗАОЧНОГО ТА ДИСТАНЦІЙНОГО НАВЧАННЯ

ФАКУЛЬТЕТ ЗАОЧНОГО НАВЧАННЯ ЦИВІЛЬНИХ ОСІБ

КУРСОВА РОБОТА

З ЦИВІЛЬНОГО ПРАВА

на тему

Договір найму житла

Студента

Луценко Ігоря Васильовича

Київ - 2011

Зміст

договір житловий найм

Вступ

1. Поняття, форма та особливості укладання договору найму житла

1.1 Поняття та форма договору найму житла

1.2 Особливості укладання договору найму житла

2. Права та обов'язки сторін за договором найму житла

2.1 Права та обов'язки наймача

2.2 Права та обов'язки наймодавця

3. Порядок розірвання договору

Висновки

Список нормативних джерел та літератури

Вступ

договір житловий найм

Передача у користування нерухомого майна - актуальна тема практично для кожного власника. Тому в даній курсовій роботі ми проаналізуємо норми чинного законодавства щодо договору оренди житла, його .

З прийняттям нового Цивільного кодексу України у громадян виникає нагальна потреба опанувати відносини, проаналізувати чинне законодавство, зокрема, що стосується правовідносин, які випливають з договору оренди житла.

Вирішення житлової проблеми було і залишається однією з найгостріших соціальних проблем у державі. Відносини, пов'язані з отриманням, користуванням та розпорядженням жилими приміщеннями, регулюються значною кількістю нормативних актів, у тому числі підзаконних. Тому, для більш зручного орієнтування в сучасному законодавстві виникає необхідність розроблення методологічних засад, що регулюють відносини найму (оренди) житла.

Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст. 47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.

Об'єктом дослідження є діюче законодавство, що регулює відносини найму житла.

Предметом дослідження є поняття, форма та особливості договору найму житла.

Мета дослідження - з'ясувати на основі опрацьованого наукового матеріалу суть поняття «Договір найму житла», його форми та особливості укладання, права та обов'язки сторін за договором, порядок розірвання договору, збагнути його роль у в регулюванні суспільних відносин.

Для досягнення вказаної мети потрібно дослідити авторські роботи, книжки, наукові видання, Кодекси України, котрі висвітлюють поняття та сутність договору найму житла.

Робота складається зі вступу, трьох глав, висновку та списку використаної літератури.

1. Поняття, форма та особливості укладання договору найму житла

1.1 Поняття та форма договору найму житла

Договір найму житлового приміщення - один з видів цивільно-правових договорів; одночасно договір найму житлового приміщення є основним договором житлового права.

Договір найму житлового приміщення оформився як самостійний договір з договору майнового найму. Вперше, у більш-менш повному обсязі він отримав правове регулювання у ЦК РРФСР 1964р. і законі «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик» 1981р.. Договір найму РРФСР 1984р. об'єднав договір найму житлового приміщення з іншими житловими приміщеннями.

Законодавець неодноразово змінював свою точку зору на договір найму житлового приміщення і на його правову природу. Будучи визначений у цивільному кодексі РРФСР (1964 р.) як один з видів цивільно-правового договору, він, до кінця так і не пішовши з тексту цього кодексу, поступово видозмінився, став предметом регулювання іншого кодифікованого правового акту - Житлового Кодексу РРФСР (1983 р .).

У 1991 р. приймається Закон РРФСР «Про внесення змін і доповнень до житлового кодексу РРФСР», на підставі якого користування житловими приміщеннями дозволялося здійснювати не тільки за договором найму, а й за договором оренди. Після внесення змін і доповнень до ЖК УРСР з договору найму житлового приміщення був виділений договір, для укладання якого не було потрібно мати потребу поліпшення житлових умов.

У ЦК УРСР цей договір передбачався главою 26, яка складалась із статей 277--323. З прийняттям Житлового кодексу 1984 р. норми, що регулювали відносини найму житла, були виключені з ЦК і перенесені в ЖК. У ЦК УРСР залишено лише одну ст. 277, в якій міститься визначення договору найму жилого приміщення. Залежно від виду житлового фонду, в якому укладається договір, ЦК передбачає регулювання договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів і договору найму житлового приміщення в будинках приватного житлового фонду.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські організації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатне одержання житла з цих фондів. Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру.

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

У новому ЦК України передбачено щодо договору найму житла 17 статей (829--845). Законодавець виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У новому ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комерційний договір найму житла".

Договір найму житлового приміщення, як зазначає П.В. Крашенинников, без перебільшення можна назвати основним інститутом житлового законодавства, за допомогою якого житлові приміщення передаються у тимчасове володіння і користування, тобто досягається реалізація основного призначення такого об'єкта цивільного обороту, як житлове приміщення.

За договором найму жилого приміщення одна сторона (наймодавець) зобов'язана надати іншій стороні (наймачу) за плату жиле приміщення для проживання в ньому.Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація). За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин. Новий ЦК в ст. 832 передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 835 ЦК). В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім'ї наймача. До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "помешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартирний будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до ст. 831 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного житлового фонду може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статті 50 та статті 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму жилого приміщення повинно бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке упорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і яке відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

У частині другій статті 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розмірами нижче встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, зв'язана з іншою спільним ходом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Договір найму житла є сплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму жилого приміщення має багато спільного з договором майнового найму, проте в системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлене тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами.

За вимогою цивільного законодавства правочин має вчинятися у встановленій законом формі. Тому укладати договір найму житла відповідно до ст. 811 ЦКУ слід у письмовій формі (тобто його зміст має бути зафіксований в одному або кількох документах, підписаних сторонами). Водночас недодержання сторонами цього договору вимог закону щодо обов'язкової письмової форми договору не тягне за собою визнання його недійсним - у такому разі діє загальне правило, передбачене ч. 1 ст. 218 ЦКУ, щодо позбавлення сторін (у разі виникнення спору) права посилатися на показання свідків для підтвердження як самого факту укладення договору найму житла, так і будь-яких умов, на яких зазначений договір було укладено. Тому заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися лише письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Таким чином, аби убезпечити себе від небажаних наслідків доцільніше дотримуватися зазначеної письмової форми договору.

1.2 Особливості укладання договору найму житла

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди) незалежно від статусу сторін договору, закладено у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі -- ЦКУ). При цьому вимоги глави 59 ЦКУ стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення - для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦКУ «Найм (оренда) житла», які є спеціальними щодо положень глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)». У зв'язку із зазначеним до договорів найму житла не застосовуються положення ст.ст. 793 та 794 ЦКУ щодо необхідності обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди, який укладається строком на три роки і більше. Зазначену позицію також підтримує ДПА у м. Києві. Так, у листі «Щодо оподаткування підприємницької діяльності із здавання в оренду житлових приміщень» від 4 березня 2005 р. № 2273/n/31-045/127 вона вказує, що юридичні аспекти оренди нежилих приміщень регламентуються положеннями глави 58 ЦКУ, а правовідносини із найму житла регулює глава 59 ЦКУ.

Спеціальними нормами глави 59 ЦКУ не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору найму житла незалежно від строку його дії. Однак за правилом ч. 4 ст. 209 ЦКУ на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин за її участі може бути нотаріально посвідчений. Проте відповідно до пп. «б» пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності. Таким чином, існує колізія між законодавчими актами, через що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору згідно ст. 220 ЦКУ такий договір є нікчемним (тобто визнання його недійсним судом не вимагається - його недійсність встановлена законом). Слід мати на увазі, що такий правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У такому випадку орендар має звільнити орендовану квартиру, а орендодавець повинен повернути отриману орендну плату. Водночас, якщо сторони домовилися стосовно всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно із нормою ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» нотаріус здійснює відповідну функцію контролю - він зобов'язаний надіслати повідомлення про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання орендодавця - платника податку. Звісно, самі нотаріуси не в захваті від покладеного на них обов'язку, оскільки вони у разі порушення цієї вимоги нестимуть відповідальність, установлену законом за порушення порядку чи строків надання податкової звітності.

На практиці ж квартири успішно здаються без укладення будь-яких договорів, навіть незважаючи на пов'язані з цим ризики. Основним мотивом, котрий штовхає власників нерухомості на такі ризики, є небажання платити 15%-вий податок. Крім того, при нотаріальному посвідченні доведеться сплатити державне мито у розмірі 0,01% суми договору (однак не менше 85 грн і не більше 850 грн) та за послуги нотаріуса. Ще один нюанс: згідно із п. 112 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5, нотаріус при посвідченні договору найму (оренди) житла вимагає правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду), та довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації. А отримання останнього документа - як відомо, процедура копітка, особливо, якщо в квартирі було здійснено перепланування. Зважаючи на це, відсутність у власників і наймачів квартири бажання зайвий раз звертатися до нотаріуса також можна зрозуміти.

Наприкінці минулого року в парламенті був зареєстрований законопроект (реєстр. № 1178), котрим пропонується скасувати норму щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомого майна і записати, що таке посвідчення здійснюється «у випадках, передбачених законом». Таким чином, у разі його прийняття нотаріальне посвідчення договорів оренди житла стане фактично необов'язковим і здійснюватиметься лише на вимогу однієї зі сторін договору. На думку ж Головного науково-експертного управління Верховної Ради (висновок на законопроект від 5 березня 2008 р.), прийняття запропонованих змін значно розширить можливість ухилення від сплати податку з доходів фізичних осіб та ускладнить його адміністрування. При цьому скасування обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомості навряд чи суттєво знизить надходження до бюджету податку з доходів фізичних осіб від здачі в оренду нерухомості, адже на практиці притягнути до відповідальності за несплату цього податку досить важко - через відсутність реального механізму контролю за власниками нерухомості.

2.Права та обов'язки сторін за договором найму житла

Договір найму житлового приміщення -- договір взаємний, тобто це означає, що кожна із сторін в договорі не лише набуває прав, а й несе обов'язки. Основні права сторін за договором найму житлового приміщення передбачені ЖК та Типовим договором найму жилого приміщення.

2.1 Права та обов'язки наймача

1. Використовувати житло лише для проживання у ньому. Тобто забороняється використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, які проживають разом з наймачем, тимчасових мешканців, піднаймачів.

2. Забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під цим обов'язком слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов'язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо.

3. Своєчасно вносити плату за житло.

4. Самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін.

Громадяни зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування жилими приміщеннями, економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію.

Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Згода наймача може бути надана як в письмовій, так і в усній формі. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду.

Перевлаштування - це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах, спрямовані на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житлової площі за рахунок підсобної, зміна призначень підсобних приміщень, перенос дверей, вікон та ін.

Реконструкція - це комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків.

Наймач зобов'язаний здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором. Тобто наймодавець і наймач можуть самостійно визначити в договорі на кого покладається здійснення поточного ремонту житла. До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані житла: фарбування вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.

Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. До капітального ремонту житла належать більш складні роботи, які потребують значних матеріальних та людських витрат: заміна окремих конструкцій помешкання, інженерних конструкцій тощо.

Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо воно істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача. Наприклад, переобладнання житлового будинку, яке має привести до перетворення жилих приміщень до нежилих і навпаки, в зміні призначення нежилих приміщень (кухні на коридор).

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. За договором найму житла у будинках державного і громадського житлового фонду таку згоду необхідно отримати письмово.

На вселення до батьків, які є наймачами житла, їх неповнолітніх дітей згоди наймодавця не потрібно.

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасово проживати у помешканні іншій особі (особам) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Для вселення тимчасових мешканців згода наймодавця не потребується, але наймач та особи, які постійно проживають разом з ним повинні попередньо повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців.

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони можуть користуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили наймач та інші мешканці. Тимчасові мешканці не можуть дозволити проживання у помешканні інших осіб. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. У разі відмови звільнити житло тимчасові мешканці виселяються за рішенням суду за позовом наймодавця, наймача, осіб, які постійно проживають разом з ним без надання іншого житла.

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними, тобто рівними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. Форма такої домовленості може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Якщо між наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним виник спір, то такий спір повинен розглядатись у судовому порядку. При розгляді таких справ суд має перевірити, чи був раніше встановлений між наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, порядок користування жилими приміщеннями.

Якщо власник житла, що передано у найм, змінився - до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

2.2 Права та обов'язки наймодавця

1. Передача наймачеві житла придатного для постійного проживання в ньому.

За договором найму житлового приміщення наймодавець зобов'язаний надати наймачу житлового приміщення зазначене в ордері житлове приміщення в справному стані з належним санітарно-технічним устаткуванням. Передача приміщення і устаткування із зазначенням їх стану повинна оформлюватися приймальним актом, який додається до договору найму.

2. Здійснення капітального ремонту, якщо інше не встановлено договором.

Наймодавець зобов'язаний своєчасно виконувати ремонт житлових будинків. Відповідно до ст. 819 ЦК капітальний ремонт житла за загальним правилом покладається на наймодавця. Якщо необхідність у виконанні внутрішньоквартирного поточного ремонту пов'язана із пошкодженнями частин будинку, інженерного устаткування або пов'язана із капітальним ремонтом будинку або його конструктивних частин, цей ремонт виконується наймодавцем або за його рахунок (ч. З ст. 177 ЖК).Водночас в умовах договору (за винятком договору соціального найму житла) сторони можуть передбачити й інший розподіл цього обов'язку.

3. Наймодавець зобов'язаний щорічно проводити підготовку до зими житлового будинку, місць загального користування і устаткування, а в будинках із центральним опаленням -- забезпечувати безперебійне опалення житлового приміщення протягом опалювального сезону.

4. Наймодавець зобов'язаний забезпечити безперервну роботу інженерно-санітарного устаткування, своєчасно усувати пошкодження внутрішньоквартирного устаткування, а в разі аварії - вживати негайних заходів щодо її усунення.

На наймодавця покладаються й інші обов'язки, виконання яких спрямовано на забезпечення збереженості житлового фонду і підвищення його упорядкованості. Так, наймодавець зобов'язаний у встановлені строки періодично оглядати житловий будинок з метою попередження його передчасного зносу, недопущення аварій, а також підтримання будинку в належному технічному стані.

У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Це можуть бути не тільки дружина, діти чи інші близькі родичі, а й інші особи. Тому з наймачем можуть проживати різні особи, кількісний склад яких не обмежується. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Але разом з тим, залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору.

До членів сім'ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Якщо особи, які проживають разом з наймачем порушили умови договору, наймач повинен нести за це відповідальність перед наймодавцем. Відповідальність може полягати в :

* сплаті неустойки - грошової суми або іншого майна;

* відшкодуванні збитків та моральної шкоди;

* зміни умов договору.

Наймодавець вправі також відмовитися від договору або вимагати розірвання договору, якщо інше не встановлено договором.

Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

· невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

· руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

2.3 Порядок розірвання договору

Порядок розірвання договору може бути двох видів: позасудовим та судовим за ініціативою наймача або наймодавця.Першою підставою для розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмова наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією підставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, який йому (наймодавцю) необхідний для підшукання і укладання договору з іншою особою. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на мою думку, наймодавець має право вимагати від наймача плату за користування житлом за відповідний час. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обов'язок доказування цього факту лежить на наймачеві. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому у наймача відсутній обов'язок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці.

Частина 2 ст. 825 ЦК встановлює підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця. Перелік цих підстав носить вичерпний характер. Підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця ґрунтуються на загальних умовах виконання зобов'язання у встановлений строк (термін), на засаді обов'язковості договору для виконання сторонами.

Першою підставою розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі -- понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості по оплаті житла.

Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Руйнування або псування житла може проявлятись в безпосередніх винних діях наймача та інших осіб, з якими він проживає, по порушенню цілісності житлових приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання тощо, а також в бездіяльності відносно виконання обов'язків по здійсненню поточного або капітального ремонту. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення дія договору найму житла продовжується, обов'язок наймача по усуненню допущених порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення наймодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає, або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму.

Третьою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. В цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов'язок доказування необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї лежить на наймодавцеві.

Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав та інтересів сусідів після попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень. Використання житла не за призначенням -- тобто, не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей. Разом з тим виникає питання про збереження за наймачем, іншими особами, які проживають разом з наймачем, права на користування житлом у разі їх тимчасової відсутності. Така відсутність теж може розглядатись як невикористання житла за його призначенням, якщо має місце руйнування або псування житла.Систематичне порушення прав та інтересів сусідів -- це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про умисне порушення правил проживання. Систематичність в даному випадку -- це триваюча, повторна антигромадська поведінка після попередження з боку наймодавця.

Висновки

Мета курсового дослідження досягнута шляхом реалізації поставлених завдань. У результаті проведеного дослідження по темі "Договір найму житла" можна зробити ряд висновків:

Одним з основних засобів реалізації конституційного права на житло є договір найму житлового приміщення в різних житлових фондах.

Житловий кодекс і Цивільний в питанні найму житлових приміщень доповнюють один одного, чого не було у старому законодавстві. Можна сказати, що нормативне регулювання цього питання за останній час стало значно краще.

Щоб правильно застосувати правові норми, що регулюють операції з житловими приміщеннями, необхідно зіставити цивільне та житлове законодавство по особливості предмета регулювання угод з житловими приміщеннями.

Такий договір є відплатним, строковим, консесуальним. Він вважається укладеним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягти згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору належать умови про предмет, строки та ціна договору, дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією зі сторін має бути досягнуто згоди.

Стаття 811 ЦК, передбачає, що договір найму житла як правочин має вчинятися у письмовій формі. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсності.

Основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житлового помешкання наймачу.

Що стосується ремонту найманого житла, то поточний ремонт зобов'язаний здійснювати наймач, а капітальний ремонт є обов'язком наймодавця. Сторони договору можуть домовитися про інше у договорі найму житла.

З урахуванням вищевикладеного можна дати наступне визначення договору найму житла:

Це встановлена законом домовленість двох або більше сторін за якою власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Список нормативних джерел та літератури

1. КонституціяУкраїни.Прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28.06.1996 року. Офіційне інтернет-представництво Президента України: http://www.president.gov.ua/content/constitution.html

2. Цивільний кодекс України (офіційний текст) зі змінами та доповненнями станом на 15 грудня 2010: Паливода А.В., 2010

3. Житловий кодекс Української РСР від 30 червня 1983 року № 5464-Х.

4. Закон України “Про житлово-комунальні послуги” від 24 червня 2004 року № 1875-IV.

5. Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 року № 2482-ХІІ.

6. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000. С. 47.

7. Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / За ред. О.В. Дзе-ри, Н.С. Кузнєцової. - К.: Юрінком Інтер 2002р.

Размещено на Allbest