Договір найму (оренди) житла

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗМІСТ

Вступ

Розділ 1. Загальна характеристика відносин в сфері укладення договорів найму (оренди) житла

1.1 Поняття, ознаки і предмет договору найму житла

1.2 Правове регулювання укладення договору найму житла

Розділ 2. Укладення, зміна і виконання договору найму (оренди) житла

2.1 Особливості укладення і зміни договорів найму житла

2.2 Права і обов'язки сторін за договором найму житла

Розділ 3. Припинення договору найму (оренди) житла

Висновок

Список використаних джерел

ВСТУП

Право на житло є конституційним правом кожної людини, а тому його всебічна реалізація завжди була і залишається зараз одним із найбільш вагомих завдань держави у сфері забезпечення нормального існування і розвитку людини. Воно забезпечується шляхом будівництва нового житла, приватизації житла, що перебуває у державній чи комунальній власності, ведення обліку осіб, що потребують покращення житлових умов і надання їм соціального дослідження.

Психологія людини побудована таким чином, що отримання свого власного житла багато що змінює у її світогляді, погляді на певні проблеми і виключає можливість внутрішнього бунту про те, чому так важко дістати таке омріяне житло. Причому, не важливо, на якій правовій підставі це здійснюється - чи придбання житла на вторинному ринку, чи інвестування у будівництво нового житла, чи отримання житла в порядку черги, чи отримання житла у користування на підставі договору найму (оренди).

Саме остання названа підстава і всі правовідносини, що пов'язані з нею, і буде предметом нашого дослідження. Причому, основною метою його буде розгляд всіх існуючих проблем, що виникають з приводу укладення і виконання договорів найму житла саме у розрізі цивільного права з невеликим оглядом відносин, що є предметом регулювання житлового права. Слід визначити права та обов'язки учасників відносин в сфері укладення договорів оренди житла з точки зору їх правового статусу як суб'єктів цивільного обігу, яких поєднує певний майновий, а для орендаря (наймача) - ще й духовний інтерес.

До предмету дослідження слід також включити аналіз законодавства, що регулює питання оренди житла, власне процесу укладення і виконання договору оренди житла, а також підстав і порядку розірвання договору за ініціативи кожної зі сторін.

Слід також зазначити, що відносини в сфері оренди житла мають динамічний характер, часті порушення умов договору найму житла є досить поширеним явищем, і іноді спори між сторонами не вирішуються шляхом досудового врегулювання. Досить поширеним є розірвання даних договорів у судовому порядку, тому аналіз судової практики з даного питання, визначення загальних способів підготовки, розгляду і вирішення справ в суді також буде включено до предмета дослідження.

Розділ 1. Загальна характеристика відносин в сфері укладення договорів найму (оренди) житла

1.1 Поняття, ознаки і предмет договору найму житла

Одним з найважливiших видiв цивiльних правовiдносин, спрямованих на задоволення потреб громадян у житлi, є житловi зобов'язання, що випливають з договору найму жилого приміщення та деяких iнших угод .

Договір найму житла є одним зі способів реалізації права громадян на житло, що гарантоване ст. 47 Конституції України.

Реалізація цього права передбачає наділення громадянина повноваженнями щодо володіння і користування житлом. Використання житла здійснюється не лише на основі найму (оренди), а й на підставі приватної власності (ст. 383 ЦК), членства в житлово-будівельному кооперативі (ЖБК) (ст. 384 ЦК).

Договір найму житла слугує задоволенню такої важливої матеріальної умови життя людини, як забезпеченість її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що це один із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (зокрема житла) в користування, і водночас основний договір житлового права, спрямований на постійне забезпечення певних категорій громадян житлом.

Стаття 810 ЦК визначає, що до договору найму житла, крім житла, яке є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. Підстави, умови, порядок укладання та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Нині такими законами є Житловий кодекс Української РСР 1984 р. (далі -- ЖК) та ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення», що набув чинності з 1 січня 2007 р. (далі -- Закон).

Стаття 810 ЦК розмежовує два види договору найму, чітко визначаючи договір найму житла в державному або комунальному житлових фондах та регулюючи договір найму в приватному житловому фонді.

У нормативних актах і літературі також наголошується на існуванні різних видів договору найму житла. Так, у ЦК України договір найму приватного житла має також назву «комерційний договір найму житла» Галянтич М. К. Теоретико-правові засади реалізації житлових прав громадян
в умовах ринкових перетворень. -- К., 2006. -- С. 170.. Інший вид договору, що укладається в державному або комунальному житлових фондах, називається «соціальний». До того ж ряд авторів вважають, що договори, укладені в державному або комунальному житлових фондах, є договорами соціального найму та розрізняють два види останніх -- комерційного та соціального найму Житлове законодавство України: стан та шляхи удосконалення. -- К.: Квіц, 2006. - С. 184...

При розмежуванні договорів необхідно враховувати сукупні критерії класифікації: форму власності житлового фонду (державна, комунальна, приватна), призначення житлового фонду (загальний, соціальний), регулювання певними нормативними актами (ЦК, ЖК, Закон). Саме ці критерії визначають правові особливості договорів найму житла, які можна поділити на три види: договір найму житла в приватному житловому фонді, договір найму житла в державному або комунальному житлових фондах, договір найму житла в соціальному житловому фонді.

За договором найму приватного житла одна сторона -- власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК). Цей договір опосередковує ринкові відносин, що складаються у житловому секторі й має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

Договір найму житлового приміщення в будинках державного або комунального житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем -- житлово-експлуатаційною організацією і наймачем -- громадянином, на ім'я якого видано ордер (ст. 61 ЖК). Цей договір регулює відносини, що виникли у зв'язку з отриманням від держави житла громадянами, які потребували поліпшення житлових умов, перебуваючи на спеціальному обліку.

Як наголошувалося вище, у подальшому ми будемо розглядати договір найму житла з точки зору ст.810 Цивільного кодексу, тобто в контексті договору комерційного найму.

Разом із тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла взагалі, незалежно від виду житлового фонду, в якому його укладають.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може бути як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, юридична особа чи громадянин), так і уповноважена власником особа.

Договір найму житла є оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як за домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному або комунальному та соціальному житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту, коли сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов. Волевиявлення сторін має бути виражене у письмовій формі.

Необхідно звернути увагу на те, що залежно від виду договору існують особливості порядку його укладення, стосовно обсягу прав та обов'язків наймача, порядку і наслідків припинення договору.

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. За ЦК України, договір найму житла має укладатися на строк, встановлений договором, а якщо він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років (ст. 821 ЦК).

Предмет договору найму в приватному житловому фонді визначається через поняття «помешкання». Але значення цього поняття збігається з поняттям «житло» (ст. 379 ЦК) та «житлове приміщення» (ст. 63 ЖК). Ці поняття у цивільному та житловому законодавстві використовуються в кількох значеннях. По-перше, воно охоплює всі види житлових приміщень (квартира, житлові будинки тощо), які можуть бути об'єктом житлових відносин; по-друге, у значенні «частина житлового будинку» (квартира, кімната в багатоквартирному будинку); по-третє, як облікова категорія, так само як житловий будинок.

Житловий будинок -- самостійній об'єкт, що належить до нерухомості та має певні ознаки (ст. 380 ЦК). Це будівля капітального типу, що відповідає архітектурно-будівельним, санітарно-технічним, протипожежним нормам. Після будівництва чи реконструкції її має прийняти до експлуатації приймальна комісія, а також вона підлягає реєстрації в органах державної реєстрації як житловий будинок певного житлового фонду.

У складі житлового будинку виділяються допоміжні приміщення, призначені для експлуатації та утримання будинку (сходові клітки, міжквартирні коридори, підвали, горища, колясочні тощо).

Квартирою вважається ізольована частина будинку, призначена для проживання, як правило, однієї сім'ї. Вона містить в собі обладнані житлові та підсобні приміщення і має окремий вихід на вулицю, сходову клітку, коридор.

Кімната -- це відокремлена постійними стінами частина квартири. За своїм призначенням кімнати поділяються на жилі й підсобні. Жилою кімнатою визнається відокремлена постійними стінами частина приміщення, яка призначена і використовується для життя.

Підсобні кімнати - приміщення, які призначені для господарсько-побутових потреб мешканців квартир. До підсобних приміщень належать коридори, кухні, ванні кімнати тощо.

Квартири характеризуються загальною та житловою площами. Загальною є площа всіх жилих та підсобних приміщень квартири. Житлова площа складається лише з жилих кімнат.

Будинки, та квартири (кімнати), допоміжні й підсобні приміщення як об'єкти цивільних відносин відіграють роль головної речі та приналежності. Тому допоміжні та підсобні приміщення не можуть бути самостійним предметом договору найму житла. Наймач за договором найму житла має право користуватись як підсобними, так і допоміжними приміщеннями.

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Житло обов'язково повинно відповідати санітарним і технічним вимогам. Самі ці вимоги, встановлені певними держстандартами, передбачають умови, за яких можливе проживання наймачів без шкоди для здоров'я. Ознакою придатності помешкання для проживання є його розмір.

Критерієм придатності житла за розміром може бути санітарна норма. Відповідно до ст.3 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1992, N 36, ст.524, санітарна норма становить 21 кв. м. загальної площі на особу.

У багатоквартирному житловому будинку можуть бути не лише жилі, підсобні та допоміжні приміщення, а й споруди, будівлі, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир (п. 2 ст. 382 ЦК). Ці споруди належать до такого будинку, тому наймач помешкання в ньому має право користуватися майном, яке обслуговує будинок.

Є певні особливості у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 ЖК, тобто це перш за все -- окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Житлове приміщення має бути благоустроєним відповідно до умов певного населеного пункту. Благоустрій є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

У частині 2 ст. 63 ЖК зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше від належного одній особі, а також частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний вхід, підсобні приміщення (кухня, коридор тощо). Розмір жилого приміщення, передбачений ЖК, не має перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менший від рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Отже, важливою ознакою договору найму є його предмет, що поряд із строком договору і його ціною є істотними умовами договору, про що більш докладно йтиметься далі. Житло, що його особа має намір зробити предметом найму, має бути придатним для проживання, що визначається різними технічними умовами і правилами.

1.2 Правове регулювання укладення договору найму житла

Укладення договору найму (оренди) житла на законодавчому рівні врегульоване досить комплексно, тобто нормами різних галузей права. Звичайно, в першу чергу, цивільного і житлового.

Основою відносин в сфері оренди житла є вже згадані положення статті 47 Конституції України, що визначає право на житло незалежно від правової підстави його набуття важливим і значущим для комплексу особистих і економічних прав людини і громадянина.

Найбільш повно дані відносини врегульовані в кодифікованих нормативних актах цивільного і житлового законодавства, а саме главою 59 Цивільного кодексу України Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, NN 40-44, ст.356 та розділом III Житлового кодексу УРСР Відомості Верховної Ради (ВВР), 1983, Додаток до N 28, ст.573. В даних нормативних актах визначено не лише порядок укладення договору найму житла, але й визначено права і обов'язки сторін за договором, порядок оплати договору, підстави його зміни і розірвання, правовий режим проживання у житловому приміщенні, що орендується, членів сім'ї наймача, тимчасових мешканців, а також регулюються відносини щодо суміжного з договором найму (оренди) житла договору піднайму щодо цього ж житла та інші питання.

Указами Президента України, здебільшого, затверджуються певні загальнодержавні програми розвитку і забезпечення права на житло. Постановами Кабінету Міністрів України конкретизуються положення названих кодифікованих та інших законодавчих актів, встановлюються мінімальні норми житлової площі, затверджуються положення, правила і стандарти. Важливе значення у правовому регулюванні у даній сфері мають правові акти спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади в сфері житлових правовідносин - Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Лише застосування зазначених нормативних актів у сукупності є гарантією правильного і ефективного правового регулювання в сфері забезпечення житлових прав громадян під час укладання договорів найму житла.

оренда житло укладення припинення

Розділ 2. Укладення, зміна і виконання договору найму (оренди) житла

2.1 Особливості укладення і зміни договорів найму житла

Укладення договору найму (оренди) житла має відповідати як загальним вимогам щодо порядку укладення договорів, визначеному главою 53 ЦКУ, так і спеціальним вимогам, що містяться у главі 59 і характерні виключно для групи договорів, що розглядається.

Зокрема, ст.811 містить вказівку про те, що договори найму житлового приміщення укладаються в письмовій формі. Дане правило є імперативним і альтернативи немає - очевидно, що це випливає із самої природи договору найму житла, що теоретично може бути укладений усно. Але у випадках його припинення шляхом розірвання у судовому порядку сторона по справі не зможе на підтвердження своїх прав спиратися на показання свідків, що у такому разі вбачається єдиним можливим засобом доказування.

Як вже зазначалося у попередньому розділі, виділяють три істотні умови договору найму житлового приміщення, присвячуючи кожній з них самостійну статтю. Маються на увазі предмет договору, ціна (розмір оплати) і термін.

У Цивільному кодексі підкреслюється, що розмір плати за житлове приміщення встановлюється в договорі найму за угодою сторін, але з одним обмеженням (ст.820 ЦК). Мається на увазі, що якщо законом визначено максимальний розмір такої плати, ціна, зазначена в договорі, не повинна перевищувати його. З цього випливає, що у випадках, коли договірна ціна виявиться вище встановленого законом максимуму, відповідна умова повинна бути визнана недійсною. У результаті договір можна буде вважати укладеним з тим виключенням, однак, що умова про ціну буде діяти в розмірі, що відповідає вказаному в законі максимуму.

Слід зазначити, що законодавець поки що не скористався передбаченою в ЦКУ можливістю і відповідно не встановив максимальної межі плати за надане за договором найму жиле приміщення. Певну роль у цьому відіграла, очевидно, необхідність врахувати можливі негативні наслідки такого кроку - звуження вільного ринку житлових приміщень, що надаються в оренду на комерційних засадах.

Керуючись принципом незмінності договорів, ЦК закріплює загальне правило, в силу якого розмір плати за житлове приміщення, встановлений у договорі, може бути змінений лише шляхом угоди сторін, за винятком випадків, передбачених законом або договором (ч. 2 ст. 820 ЦК).

Наслідки несплати квартирної і комунальних послуг виражаються в можливості стягнення невнесеної тієї й іншої плати на основі виконавчого напису нотаріальних органів, а по закінченні встановленого для цього терміну відповідні вимоги реалізуються через суд. Точно так само в суді вирішуються і суперечки про підстави нарахування та розміри квартирної плати та плати за комунальні послуги.

Зі ст.821 ЦК ("Строк договору найму житла") випливає насамперед те, що договір найму житла має певний строк, у межах якого наймач має право користуватися житловим приміщенням. Цей термін може встановлюватися самими сторонами, з тим, однак, щоб він не перевищив п'яти років. В іншому випадку строк дорівнюватиме п'яти рокам. Аналогічний наслідок наступає і за відсутності в договорі вказівки на строк найму.

З метою забезпечення стабільності відносин сторін за договором найму житла законодавець (ст. 822 ЦК) визнає за наймачем після закінчення терміну дії договору переважне право перед іншою особою укладати договір з наймодавцем на новий термін. Відповідно не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору наймодавець зобов'язаний запропонувати за власним вибором один з трьох варіантів: 1) укласти договір на новий термін на колишніх умовах; 2)укласти договір на новий строк, але на інших умовах; 3)попередити про бажання припинити дію договору, пояснюючи це тим, що прийняв рішення взагалі не здавати жиле приміщення кому б то не було протягом не менше одного року.

ЦК допускає внесення наймодавцем пропозиції про укладення договору на новий строк, але на інших умовах. Така пропозиція про зміну умов договору набуває чинності лише за згодою наймача. Якщо протягом трьох місяців до моменту закінчення терміну дії договору ніяких пропозицій від наймодавця не надійде, а сам наймач, в свою чергу, ніяких заперечень проти укладення договору на новий термін не представить, договір буде вважатися укладеним на колишніх умовах і на новий термін (пролонгація).

Закон захищає наймача від недобросовісних дій наймодавця. Мається на увазі, що якщо протягом року з моменту припинення дії договору через оголошене ним рішення більше не здавати жиле приміщення в оренду наймодавець все ж укладе з ким-небудь договір, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним. А це означатиме, що раніше укладений договір повинен вважатися укладеним на новий строк і на колишніх умовах, а наймодавцю доведеться відшкодувати наймачу завдані недобросовісними діями збитки.

Так, відповідно до рішення Печерського районного суду м. Києва від 27 січня 2010 у справі за №2-156/10 http://reyestr.court.gov.ua/Review/7828409 про зобов'язання продовжити термін дії договору і відшкодування моральної шкоди, два співпозивачі просили суд зобов'язати комунальне підприємство «Житловик» пролонгувати дію договору найму житла на п'ять років - до 30 червня 2014 року і відшкодувати моральну шкоду, завдану незручностями, викликаними порушенням санітарних норм (позивачам, з їх слів, відключили світло). В підсумку, враховуючи всі обставини справи, керуючись нормами ст.822 ЦК, суд задовольнив позов частково, відмовивши у відшкодуванні моральної шкоди і зобов'язав продовжити дію договору найму лише на один рік - до 30 червня 2010 р.

Цивільне законодавство допускає зміну договору внаслідок заміни однієї сторони договору найму -- наймача (ст. 834 ЦК).

Законодавство регулює два випадки заміни наймача. Перший передбачає волевиявлення наймача та осіб, які постійно проживають із ним, спрямоване на заміну наймача однією з повнолітніх осіб, які постійно проживає разом із наймачем. Для проведення такої заміни не має значення, з яких причин, мотивів відбувається заміна сторони, достатньо досягнутої між наймачем і особами, що проживають разом із ним, домовленості та згоди наймодавця.

Другий випадок -- вибуття наймача з житлового приміщення або його смерть. Порядок заміни може передбачати виникнення множинності з боку наймача, коли всі повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, стають наймачами. В цьому разі їхні права і обов'язки є солідарними. Така заміна не потребує згоди наймодавця. А за погодженням із наймодавцем наймачами можуть стати кілька із цих осіб або лише одна.

У разі заміни наймача договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Частіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму житлового приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син наймача, який має намір одружитися) висуває до наймача такі вимоги.

2.2 Права і обов'язки сторін за договором найму житла

У договорі найму житла, як і в будь-якому іншому консенсуальному договорі, можуть бути чітко розмежовані два етапи у відносинах сторін. На першому сторони пов'язані правами та обов'язками, які мають предметом передачу житлового приміщення наймачеві, а на другому таким предметом стають нормальне користування житловим приміщенням однієї зі сторін (наймачем) та забезпечення їй такого користування іншою стороною (наймодавцем).

Наймодавець має передати наймачеві житлове приміщення вільним і в стані, придатному для проживання. Така вимога означає, що житлове приміщення необхідно передати вільним не тільки у фактичному, а й в юридичному сенсі, тобто житло, передане за договором найму, має бути вільним від будь-яких зобов'язань.

Другий етап полягає у поділі обов'язків наймодавця на три групи:

· здійснення належної експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм жиле приміщення;

· надання або забезпечення надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг;

· забезпечення проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку і пристроїв для надання комунальних послуг, що перебувають в житловому приміщенні.

Обов'язкам наймача житла присвячено ст.815 ЦК. Виділені в даній статті обов'язки наймача зводяться до наступного:

· використовувати житлове приміщення тільки для проживання;

· забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані;

· не здійснювати перебудови та реконструкції житлового приміщення без згоди наймодавця;

· своєчасно вносити плату за житлове приміщення і, якщо це передбачено договором, самостійно вносити комунальні платежі.

Названим обов'язкам обох сторін договору кореспондують відповідні права сторін, тобто, право вимоги наймодавця у разі несвоєчасного внесення орендної плати, право на звернення за захистом до суду наймодавцем чи наймодавцем в разі порушення їх законних інтересів. Тобто між правами і обов'язками спостерігається тісний зв'язок.

Розділ 3. Припинення договору найму (оренди) житла

Цивільний кодекс виділяє різні можливі варіанти припинення договору найму житла за ініціативою кожної із його сторін. Може досягатися і за спільною згодою сторін, наприклад, у випадку, коли наймодавець до закінчення строку дії договору висуває наймачеві пропозицію щодо його пролонгації. Наймач відповідає на цю пропозицію негативно, а тому виконання договору закінчується в обумовлений раніше строк з відповідними наслідками - наймодавець отримує всі належні йому за договором платежі (що періодично сплачувалися наймачем), а наймач зобов'язується звільнити займане приміщення до закінчення строку дії договору.

Це класичний варіант припинення зобов'язання - припинення виконанням (ст.599 ЦК). Проте для нас більший інтерес становитиме припинення договору найму (оренди) шляхом його розірвання в судовому порядку, що на практиці спостерігається досить часто.

ЦК містить спеціальні правила, присвячені підставам і порядку розірвання договору найму житла (ст. 825). При цьому згідно зі ст. 826 наслідком розірвання цього договору є виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду як самого наймача, так і інших громадян, які до моменту розірвання договору проживали в зазначеному приміщенні.

Перш за все ст. 825 ГК розрізняє розірвання договору самим наймачем і за рішенням суду, притому винесеним за позовом наймодавця або однієї із сторін у договорі найму.

Перший варіант передбачає можливість розірвання договору з наймачем на його вимогу і за згодою інших громадян, що постійно з ним проживають, в будь-який час, для чого необхідно письмове попередження про розірвання, спрямоване наймодавцю за три місяці.

Другий варіант (розірвання договору на основі рішення суду, винесеного на вимогу наймодавця) допускається в чітко визначених випадках. Один з них - невиконання наймачем протягом шести місяців свого обов'язку платити за житлове приміщення (якщо тільки в самому договорі не був зазначений більш тривалий термін). Це правило дещо змінюється при короткостроковому наймі житлового приміщення (на термін до одного року). Тоді для прийняття рішення про виселення з житлового приміщення необхідно невнесення плати більше двох разів протягом терміну платежу.

Інша підстава для подібного виселення - те, що житлове приміщення піддавалося руйнуванню або псування як наймачем, так і будь-якою особою, за дії якої наймач як сторона в договорі відповідає. Цивільний кодекс розширив певним чином правомочності суду, встановивши, що при наявності тієї чи іншої підстави суд може спочатку надати наймачеві певний пільговий термін, що не перевищує року, з тим щоб відповідні порушення були ним усунені або вжиті заходи для їх усунення. І якщо протягом зазначеного в рішенні строку воно залишається невиконаним, наймодавець має право знову звернутися до суду з тією ж вимогою - розірвати договір. На цей раз у суду є тільки одна можливість для "пом'якшення": у своїй постанові про виселення він може вказати для виконання досить тривалий термін (все ж не більше одного року).

Можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін пов'язана з наявністю таких обставин, які рівною мірою можуть виявитися наслідком протиправних дій, допущених як наймачем, так і наймодавцем. Один з подібних випадків, названих у ст. 825 ЦК, - це коли житлове приміщення перестало бути придатним для постійного у ньому проживання (наприклад, виявилося в аварійному стані). Під аналогічний випадок виселення можуть підійти також підстави виселення, зазначені в житловому законодавстві, до якого відсилає відповідна норма ст. 825 ЦК. Та ж стаття особливо виділяє наслідки ще двох обставин. Про один із них уже йшлося: це використання житлового приміщення наймачем або іншим громадянином, за дії якої наймач відповідає, не за призначенням. Друга обставина - систематичне порушення прав та інтересів сусідів. Для обох цих випадків встановлена ??особлива процедура. Спочатку наймодавець повинен попередити наймача про допущені останнім або особою, за дії якого він відповідає, порушення, вказавши на необхідність їх усунення. І тільки тоді, коли порушення не будуть усунені, у наймодавця з'явиться право порушити судовий розгляд, який здійснюється в описаному вже вище порядку. Мається на увазі, зокрема, можливість для суду або відразу ж винести рішення про виселення, або надати спочатку відповідачу термін (до одного року) для виправлення недоліків. Тоді позивачеві доведеться вдруге порушити справу про виселення, притому суд, у разі задоволення ним позову, і тоді вправі надати термін (до одного року) для виконання прийнятого рішення.

Аналіз судової практики свідчить, що справи у спорах про розірвання договору найму житла і виселення без надання житлового приміщення є досить поширеним явищем. Підготовка і розгляд даної категорії справ у суді потребує досить тривалого збору доказів та їх співставлення з тими підставами до розірвання договору оренди житла, що містяться у ЦК. Досить часто сторони, особливо позивач, не проводять належної оціночної роботи і аналізу доказів, приходячи до ситуацій, коли висунуті ними позовні вимоги не підпадають під жодну з підстав, зазначену в ст.825 ЦК, а тому є необґрунтованими. Наприклад, у справі про розірвання договору найму квартири та виселення, за якою винесено рішення Деснянським районним судом м. Києва від 25 листопада 2008 р. (справа №2-4347/08) http://reyestr.court.gov.ua/Review/4418059, співпозивачі не обґрунтували належним чином свої позовні вимоги. А саме, не було у діях співвідповідачів ознак невнесення орендної плати за більше ніж 6 місяців (в договорі було зазначено про безоплатну оренду), рівно як і не було вчинено жодних дій, що підпадали б під ознаки руйнування або псування житла наймачами. Співпозивачі отримали займану квартиру у спадок і здавали її в оренду, але раптом дана квартира знадобилася їм самим, ймовірно, для власного проживання. Проте суд зазначив, що дана обставина не буде підставою для розірвання договору найму і виселення співвідповідачів. Тому у задоволенні позову судом було відмовлено.

Такі випадки не є поодинокими, проте існують і ситуацію, коли договір найму судом розривається, а наймач виселяється. Але і в даному випадку суд іде на певні поступки, закріплені законодавчо і про які ми вже згадували - надання відстрочки виконання рішення на строк до одного року.

ВИСНОВОК

Отже, відносини, пов'язані із укладенням, зміною, виконанням і розірванням договорів найму (оренди) житла, з огляду на свою поширеність у сфері цивільного обігу, досить повно і чітко врегульовані нормами цивільного права України. Вони, конкретизуючись нормами житлового права, посідають чільне місце у системі договорів про передачу майна у користування.

Безумовно, найбільшої значущості даному виду договорів найму надає його предмет - житло як досить значне суспільне благо, що входить за своїм значенням до обсягу першочергових потреб людини.

У даній системі відносин, як ми переконалися, виникає багато негативних явищ, що пов'язані із неналежним виконанням сторонами - наймачем і наймодавцем - своїх обов'язків за договором. Наслідком цього є судова тяганина, прийняття досить суперечливих рішень і порушення права громадян на забезпечення житлом.

Великим недоліком цієї системи є, якраз, економічний момент, адже на сьогодні більша частина відносин в сфері оренди житла перебуває поза статусом офіційних.

Можливо, це наслідки наявності і певних прогалин у законодавстві, які зобов'язаний ліквідовувати законодавець прийняттям відповідних змін до чинного цивільного законодавства, адже, як ми зазначали на самому початку ця система досить динамічна, а тому і потребує належного правового регулювання.

Список використаних джерел

1. Конституція України. Від 28 червня 1996 р. {Текст відповідає редакції Конституції України, прийнятій на 5 сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 року}.

2. Житловий кодекс УРСР. Від 30 червня 1983 р. № 5464-X. Зі змінами і доповненнями станом на 01 вересня 2011 р. - К.: Видавничий дім «Скіф», 2011. - 74 с.

3. Цивільний кодекс України. Від 16 січня 2003 року. Зі змінами і доповненнями станом на 01.09.2011. - К.: ПАЛИВОДА А.В., 2011. - 500 с.

4. Про приватизацію державного житлового фонду. Закон України від 19 червня 1992 р. Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1992, N 36, ст.524

5. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Под редакцией М.И. Брагинского и В.В. Витрянского. - М.: Изд-во "Статут", 2003. - 526 с.

6. Цивільний кодекс України:Науково-практичний коментар. За заг. ред. Є.О. Харитонова, О.І. Харитонової, Н.Ю. Голубєвої. - К.: Всеукраїнська асоціація видавців «Правова єдність», 2008. - 740 с.

7. Житлове право України / М.К. Галянтич, Г.І. Коваленко. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - 480 с.

8. Житлове право України / За ред. В.С. Гопанчука, Ю.О. Заіки. - К.: Істина, 2003. - 208 с.

9. Мічурін Є.О. Правочини з житлом. - Харків: Юр світ, 2005. - 472 с.

10. Галянтич М.К. Теоретико-правові засади реалізації житлових прав громадян в умовах ринкових перетворень. - К.: Науково-дослідний інститут приватного права і підприємництва, 2006. - 512 с.

11. Житлове законодавство України: стан та шляхи удосконалення: Монографія / За заг. ред. М.К. Галянтича. - К.: КВІЦ, 2006. - 564 с.

Размещено на Allbest.ru