Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство общего и профессионального образования

Волжский Гуманитарный Институт

Волгоградского Государственного Университета

Кафедра правовых дисциплин

Дипломная работа

По гражданскому праву

На тему: "Объекты ипотеки (залога недвижимости)"

Волжский 1999г.

Содержание

Введение

Глава I. Понятие ипотеки ( залога недвижимого имущества)

Глава II. Понятие движимого и недвижимого имущества

Глава III. История становления института ипотеки

Глава IV. Предметы ипотеки по закону "Об ипотеке"

Глава V. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

Глава VI. Особенности ипотеки земельных участков

Глава VII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Глава VIII. Некоторые вопросы государственной регистрации и нотариального удостоверения недвижимого имущества и сделок с ним

Глава IX. Особенности ипотеки воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов

Заключение

Список литературы

Введение

ипотека имущество залогодатель кредитор недвижимость

Было бы, наверное, излишним в своём вступлении описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Напомню лишь известную истину, суть которой состоит в следующем - совокупность здоровых, последовательных и своевременных мер экономики и права - реальный путь к становлению российского государства, как достойной современности единицы мирового сообщества. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права. Светскость подавляющего большинства современных государства предопределяет единственно возможный каркас здания - государства: правовое регулирование всех сторон общественной жизни. Нормы права своей общеобязательностью, погрешностью во времени и действительностью в реальных условиях человеческого сообщества имеют значение, которое трудно переоценить. Многочисленные исследования, научные труды виднейших правоведов и учёных из других областей науки давно доказали, что закон - важнейший инструмент регулирования отношений в обществе. Этим же надо пользоваться самым активным образом. Насколько упорядоченнее, ровнее и спокойнее стучало бы сейчас сердце экономики российского государства, имей мы, а вернее система власти России, отлаженную, выверенную, а главное, действенную, правовую систему. Что этому мешает? Политические распри, отсутствие квалифицированных, желающих работать кадров, коррупция во всех звеньях власти, наконец, элементарная неопытность российского человека в чётких законах рынка.… Не будем вдаваться в причины правового бессилия современной России. Лишь повторю - надо работать с тем, что есть. Использовать все возможные правовые рычаги, которые худо-бедно присутствуют в российском правовом поле. Одним из по-настоящему действенных и весьма полезных в условиях рыночной практике юридических элементов является институт залога (залоговых отношений). В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости, денежных масс и ценных бумаг постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Но о сущности, особенностях залога и рождаемых им отношений чуть позже. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, о чём уже упоминалось и чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране. Но сегодня законодатель мало внимания уделяет специфике, присущей как использованию залога в различных сферах предпринимательской деятельности, так и отдельным видам залога, особенностям залога определённых объектов. Кроме того, стоит заметить, что законы устанавливают сегодня, к сожалению, только общие правила о залоге, чего явно недостаточно на практическом поле действия залоговых отношений. Этот пробел сейчас активно восполняется многочисленными подзаконными актами, которые расширяют сферу применения залога за счёт включения в круг обеспечиваемых им обязательств таких, которые возникают на основе норм административного права (например, залог, используемый таможенными органами для обеспечения уплаты таможенной пошлины, НДС, акцизов и др.). Однако недостаточность регулирования залоговых отношений именно на законодательном уровне весьма ощутимо. Наличие особенностей у различных видов залога, проблемы, присущие каждому из видов в отдельности, учитывая, что в условиях преобразования расчётно-кредитной системы основу инфраструктуры составляют коммерческие банки, являющиеся основными кредиторами-залогодержателями, а также принимая во внимание то обстоятельство, что особую сложность вызывает регулирование залоговых отношений, предметом которых является недвижимое имущество, причём каждый объект недвижимости обладает собственным правовых и экономических особенностей, где особенно важно на уровне закона закрепить гарантии реализации прав и законных интересов участников этих отношений, заставляют законодателя предпринимать попытки исправить существующее положение. Наиболее ярко эта тенденция проявилась в Законе РФ “Об ипотеке”. Некоторые вопросы данного Федерального закона и станут предметом данной работы.

Долгая и трудная история Федерального закона “Об ипотеке ( залоге недвижимости)”, которая началась ещё в 1990 году, завершилась, наконец, преодолением вето Президента Российской Федерации. Закон подписан Президентом 16 июля 1998 года, был опубликован и вступил в силу. О достоинствах и недостатках данного закона будет ещё неоднократно сказано в данной работе, но стоит заметить, что он вобрал в себя массу положений необходимых для регулирования вопросов ипотеки. Закон подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов). Данные особенности отдельных объектов ипотеки и присущие им проблемы в современной российской правовой и экономической действительности будут подробнее рассмотрены далее.

В то же время неразрешённой осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости в первую очередь возможности ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Но этот и многие другие вопросы мы рассмотрим чуть позже, а пока для более целостного восприятия темы необходимо наиболее точно определить место ипотечных норм в системе права и соотношений Закона об ипотеке с другими законами.

Гражданский Кодекс чётко определяет в п. 2 ст. 334, что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами ГК о залоге п. 2.3 ст. 1 Закона об ипотеке. В чём заключается приоритет ипотечных норм, и каковы его пределы, где и в какой степени он может отступать от норм ГК? Вышеизложенная норма ГК говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке - в данном случае оба нормативных акта поставлены вровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Система правовых норм в таком случае выстраивается довольно чётко: на верхнем уровне находятся специальные нормы ГК и Закона об ипотеке. При этом очевидно, что внутренних противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п. 2. Ст.3 ГК о том, что “нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу”. Всё же авторитет Гражданского Кодекса несравнимо высок. Из этого следует вывод о внутренней соподчинённости ипотечных норм высшего уровня. На нижнем уровне находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке в случаях, когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами О. Плешанова. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция №10.98.8 .

Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять чётко определённое место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права - в первую очередь, конечно, земельное право. Поэтому место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации (пока не подписанным Президентом), Федеральными законами “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, ”О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другими нормативными актами российского законодательства.

Глава I. Понятие ипотеки (залога недвижимого имущества)

Пункт 1 статьи 1 Закона об ипотеке представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимости (недвижимого имущества). Одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества, другой стороны - залогодателя. Сходное определение залога даёт и ГК (ст. 334).

Итак, есть две стороны одного договора - должник и кредитор. Причём это может быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды, подряда, займа, кредитного договора и иного, не ограниченного федеральным законом (ст.2 Закона “Об ипотеке”). Те же стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущества, принадлежащего должнику или третьему лицу (ст. 1 Закона “Об ипотеке”). Должник по основному договору (или третье лицо в нём не участвующее, но представляющее недвижимость для залога) становится залогодателем (п.2 ст.335 ГК), а кредитор - залогодержателем (п.3 ст.335 ГК). Заложенное недвижимое имущество являет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно он является собственником заложенного имущества. Установлению данного правила при этом виде залоговых отношений есть и другие объективные причины, которые мы рассмотрим чуть позже. Залогодержатель же, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Специфика его права состоит в том, что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им данным имуществом. Проявляется это в том, что залогодатель, по общему правилу может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом, договором об ипотеке или не вытекает из содержания закладной ¹¹ Вишневский А.А. Залоговое право. Уч и практическое пособие - М.:Век, 1995

. Залогодатель сохраняет права пользования заложенным имуществом - это следует из самой сути ипотеки и любое условие договора об ипотеке, ограничивающее это право ничтожно (ст.29 Закона “Об ипотеке”), за ним сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”).

Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия залогодержателя. А, вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет право завещать заложенное имущество и все условия договора об ипотеке, ограничивающие это его право, называет ничтожными. Также залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование (п.1 ст.40 Закона “Об ипотеке”), совершать перезалог (последующую ипотеку) заложенного имущества в обеспечение другого обязательства того же или другого должника тому же или иному залогодержателю (ст.143 Закона “Об ипотеке”). К обязанностям залогодателя относятся: недопущение ухудшения заложенного имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что называется нормальным износом (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”); содержание и ремонт заложенного имущества (ст.30); страхование заложенного имущества (ст.31); принятие мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения (ст.32); защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц (ст.33) и др.

Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает основную сумму, обеспеченную ипотекой полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (ст.3 Закона “Об ипотеке”). В той же статье предусматриваются следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой: в возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени), вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченное ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством или федеральным законом; в возмещение возможных судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества. Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (п.3 ст.31 Закона “Об ипотеке”); выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами предусмотренными законом без специальной доверенности в случае, если сам залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного имущества (п.2 ст.33) ; вправе проверять по документам и фактическое начисление, состояние и условие содержания заложенного имущества, тем самым осуществляя необходимый контроль (п.2 ст.34 Закона “Об ипотеке”); требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем обеспечении залогодателем сохранности заложенного имущества. Это о субъектах ипотечного правоотношения. И ещё немного о самом залоге, его видах.

Закон о залоге (не путать с законом “Об ипотеке”) предусматривает регулирование трёх видов залога: залог с оставлением имущества и залогодателя, залог с передачей заложенного имущества (вещей) залогодателя (заклад) и залог прав. В отличие от залога с оставлением имущества у залогодателя (например, ипотека - залог недвижимого имущества), заклад - предполагает передачу имущества во владение залогодержателя. Причём залогодержатель получает право пользования имуществом, только если это прямо предусмотрено договором. При этом доходы и иные имущественные выгоды, получаемые в результате пользования таким объектом, должны направляться либо на покрытие расходов по содержанию предмета заклада, либо на покрытие долга или процентов по долгу.

Возвращаясь к залогу с оставлением имущества у залогодателя, стоит отметить, что ипотека не единственная его разновидность. При залоге ценных бумаг они могут передаваться в депозит нотариальной конторы. Такой залог, так же как и залог с передачей имущества на время во владение и пользование третьего лица, считается залогом с оставлением имущества у залогодателя.

Гражданский кодекс (ст.338) выделяет два основных вида залога - без передачи и с передачей заложенного имущества залогодателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога делится на следующие подвиды: ипотека ( п.2 ст.334 ГК ); залог товаров в обороте (ст. 357 ГК ); твердый залог или заклад ( п.2 ст.338 ГК ). Последний характеризуется как индивидуально-определенная вещь, оставленная у залогодержателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе. Кроме того, Гражданским кодексом (ст.336) и законом о залоге (ст. ст. 54 - 58) предусматривается самостоятельный, обладающий специфическими чертами вид залога - залог прав ( требований ). Он отличается тем, что в залоге могут быть как вещные, так и обязательственные права (требования), причем временного характера, но с определенным сроком действия и до истечения срока их действия. Таковы основные виды залога и раз уж зашла речь о возможной двоякой природе залоговых отношений, было бы уместно определить относимость данных отношений к обязательственному и вещевому праву, что поможет составить более чёткое мнение о сущности, залога как такового.

Многие специалисты придерживаются мнения, что залоговое право следует относить к числу вещных прав. Такого же мнения придерживались и дореволюционные российские юристы. И принятый в 1922 году Гражданский Кодекс РСФСР рассматривает залог как вещное право, регулируя нормами, содержащимися в его подразделах III и III-а раздела “Вещное право”.

Гражданский Кодекс не раскрывает понятие “вещное право”, лишь перечисляя виды этого права (ст. 216 ГК РФ). Тем не менее, данный институт гражданского права можно отнести к традиционно изучаемому институту российской юриспруденции. Остановимся на общепринятом понятии вещевого права, которое понимается как право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путём непосредственного воздействия на вещь, находящуюся в сфере его хозяйственного господства ¹¹ Гражданское право. Часть 1/ Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого М. 1997..

Вещные права имеют двойственный характер, поскольку определяют два рода отношений: Субъекта к вещи и субъекта - к другим участникам хозяйственных отношений, в связи с чем обладают следующими признаками:

объектом вещного права является вещь, с которой у субъекта существует неразрывная связь, обусловленного господством над ней;

господство над вещью осуществляется непосредственно, без привлечения участия других субъектов гражданских отношений для реализации права;

вещные права относятся к разряду абсолютных, в связи, с чем предполагают их полную защиту от действий третьих лиц (выражающуюся в форме запрещений) и реализуются в полном следовании за субъектом вплоть до момента волеизъявления самого субъекта относительно судьбы принадлежащей ему вещи ¹¹ Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) М. 1995.

Из всех вышеперечисленных законодательно закреплённых является только третий признак (п.4 ст.216 ГК), остальные до сих пор вызывают споры. Но если ипотека обладает этими признаками, то её следует применить к вещным правам. Прежде всего, о неразрывной связи вещи и обладающей ею субъекта.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная, индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее определение предмета ипотеки). То есть объектом ипотечного права является вещь. При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имуществом, независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминалось выше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться только законом, договором или волей залогодателя. Следовательно, неразрывная связь залогодержателя с вещью ,безусловно, присутствует, чего нельзя сказать в отношении господства над ней.

Согласно ст.338 ГК, имущество, на которое установлена ипотека, не может быть передано залогодержателю. Поэтому полное господство (в смысле, близком к понятию “владение” и “распоряжение”) над недвижимым имуществом в данной ситуации просто невозможно. Кроме того, норма вышеуказанной статьи является императивной и, следовательно, не предусматривает волеизъявление сторон. Однако некоторые специалисты считают, что данный признак вещных прав является скорее специальным, нежели общим для всех вещных прав, поскольку, например, вещи могут быть объектом не только вещных прав, но и обязательственных, а так же объекты вещных прав не всегда сводятся только к вещам.

Залогодержатель, как уже говорилось, не получает полного господства над вещью, имея однако определённые полномочия, необходимые для обеспечения сохранения целостности и стоимости предмета ипотеки, определённой в договоре. А значит и второй признак вещных прав не может быть в данном случае признан показательным.

Что же касается третьего признака, то действительно, ипотека обладает таким характерным свойством вещных прав, как право следования. То есть право, как бы следует за вещью. Где бы не находился предмет ипотеки, в чей бы собственности он не находился, он будет оставаться предметом ипотеки до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.

Интересным в данном контексте представляется и позиция залогодержателя относительно возможности защищать им свои права на вещь. Ст.347 ГК фактически приравнивает залогодержателя к “владельцу, не являющемуся собственником” (ст. 305 ГК), предоставляя ему защиту его права наравне с собственником, а так же и против собственника, но только в том случае, когда предмет залога находится или должен находиться у него, невозможно при ипотеке. Получается, что данное преимущество не действует, а положение ст.347 ГК на ипотечные отношения не распространяются¹¹ А.В. Лопатников. К вопросу о сущности ипотечного правоотношения // Юрист №7, 98. Единственным способом защиты своего права по сохранению стоимости предмета залога, которым может воспользоваться залогодержатель при ипотеке, является требование, выдвигаемое в форме иска, которое и призвано исключительно на принципах справедливости защитить права залогодержателя. Основаниями для предъявления данного требования являются:

оспариваемое действие должника должно находиться в прямой связи с его неоплатностью;

право предъявления данного иска может принадлежать только такому кредитору, чьё требование подлежит принудительному исполнению, то есть признано судом и основано на необходимости оспорить юридические действия должника и устранить препятствия к удовлетворению требований кредитора;

оспариваемое действие должно причинять вред кредитору;

оспариваемое действие следует после возникновения права кредитора;

злой умысел должника²² Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве М. 1995.

Не вдаваясь в подробный анализ вышеперечисленных оснований (некоторые специалисты оспаривают необходимость последних двух), заметим только, что, данное требование по своей сути не носит вещно-правового характера, несмотря на то, что нацелено на сохранение закреплённой в договоре стоимости заложенного имущества.

Таким образом, ипотечное право обладает лишь некоторыми проявлениями признаками вещного права, что вряд ли может являться достаточным основанием для причисления данного права к вещным. О том же говорит и безусловная акцессорность залога, зависимость от основного обязательства, что не свойственно вещным правам и противоречит их природе. Вместе с тем, всё вышеизложенное свидетельствует о безусловной особенности залогового права (а ипотеки, в частности), которое обладая проявлениями вещных прав, тем не менее, к ним не относится. Кроме того, причисление залогового права к вещным правам лишило бы его ряда преимуществ и создало бы препятствия для построения естественных экономических отношений на практике.

Ряд современных отечественных и зарубежных юристов предлагают охарактеризовать залог, как вещный способ обеспечения обязательств, что представляется наиболее удачным определением. Тем не менее, вычленение особенных сторон залогового права, носящих вещно-правовой или обязательственно-правовой характер, является ошибочным, поскольку обедняет одни стороны данного явления и видоизменяет другие, искажая его сущность. Таким образом, рассмотрение ипотеки было бы гармоничным в системе средств обеспечения исполнения обязательств, что отвечает сущности и назначению ипотеки при условии сохранения “вещного” элемента, что служит непосредственно защите интересов залогодержателя.

В заключении о понятии и сущности ипотеки стоит отметить следующее.

Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы, нотариального удостоверения и регистрации (ст. ст. 334, 339 ГК, ст. ст. 8-10, 19 Закона “Об ипотеке”).

Залогом может быть обеспечено только действительное требование. Если отсутствует обязательство, обеспеченное залогом - нет оснований для признания залога действительным. Залогом должно быть обеспечено конкретное обязательство, которое вытекает из соответствующего договора. В том случае, если обеспеченное залогом обязательство отсутствует, у кредитора не возникает право удовлетворения своих требований обеспеченных залогом. Это немаловажно в практической деятельности.

И, наконец, стоит упомянуть о том, что залог может возникать не только по договору, но и по закону (п.3 ст.334 ГК) (например, комиссионеру из комиссионного поручения, вещи, переданные перевозчику - ст.359 ГК ). В будущем, по мнению юристов, институт удержания имущества должника в таких случаях заменит применение залога по закону.

Глава II. Понятие движимого и недвижимого имущества

Ключевым понятием данной работы является представление предметов ипотеки как недвижимого имущества - их правовой и экономической сущности. Поэтому необходимо чётко представлять себе такую весьма сложную категорию гражданско-правовых объектов, как недвижимое имущество.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением¹¹ Д.А. Добаткин Вещи, включаемые в состав недвижимости. // Юридический мир, январь 1998г.

. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Например, недвижимостью по Французскому гражданскому кодексу являются земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст. 594 Французского ГК). Вообще, французская доктрина смешивает относимости вещи и недвижимости “по назначению” - предметы, которые собственник поместил на свою недвижимость для её обслуживания и эксплуатации (например, животные, земледельческие орудия, промышленное оборудование и т.д.) и “по природе” - способу прикрепления недвижимости (например, сама земля, растения, строения, трубопроводы), хотя связь между этими признаками не всегда присутствует¹¹ Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. Январь 1998.

Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятие “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18,56).

Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается с одной стороны в: 1) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и 2) в совокупности прав на чужие действия …, а с другой 1) совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, 2) совокупности обязательств, лежащих на нём” ²² Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) М, 1995.

Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“, включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.

Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Так, примером, что далеко не всем перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” - продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.

К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Однако, по мнению практиков “рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно”¹¹ Голиева Р.Ф. Сделки с землёй в нотариальной практике // Нотариус 1997 №6 с.50. Ведь при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря достижениям благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя). Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу - Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”¹¹ Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право №9 1995

. Земля, безусловно обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Глава III. История становления института ипотеки

Полноценное представление о предмете ипотеки не представляется возможным получить без знания истории становления такого правового института как ипотека. Несколько слов об этом.

Залог, как гражданско-правовой институт имеет длинную историю развития. Не меняя своей сущности, как средства обеспечения обязательства, он значительно изменил свои основные элементы. Анализ залогового законодательства показывает, что этот институт возник одновременно с пользованием частной собственности. Возможности передачи в залог общинной, семейной и других видов коллективной собственности было исключено или существенно ограничено.

История залога исчисляется, таким образом, многими столетиями. Ещё в Вавилоне в VI веке до н.э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог ценностей. В известном древнеиндийском источнике права Законах Ману (II в. до н.э.) залогу были уже отведены отдельные нормы (сдача имущества под залог - одно из восемнадцати оснований судебного разбирательства).

Однако, наиболее развитую форму залоговое право получило в Древнем Риме. Это обусловлено высоким уровнем развития экономических, а вместе с ними и правовых отношений, и именно регулирование экономики правом уменьшало возможность вмешивания административных мер. Как только одно лицо пообещало другому выдать ссуду, оно стало задумываться о гарантиях её возврата. А когда кредит получил широкое распространение, поиски способов обеспечения возврата ссуды стало предметом деятельности юристов. И такие способы были найдены - неустойка, поручительство, залог ¹¹ Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развития залоговых правоотношений // Юрист №3 1997.

Неустойка - угроза уплаты процентов за несвоевременный возврат ссуды, безусловно, дисциплинировал должника, а если к моменту возврата кредита у должника не оставалось имущества даже для погашения основного долга, а не то чтобы ещё и уплаты неустойки. Что же касается поручительства, то где гарантия, что средств для погашения кредита не окажется не только у должника, но и у поручителя. В то же время получение ссуды с экономической точки зрения становится всё более необходимым, а должнику всё труднее добиться доверия кредитора, доверия, основанного только на личности должника. Но ведь сам ссудополучатель обладает, как правило, каким-то имуществом, которое он мог бы сделать вместо себя самого гарантом возврата долга. Для этого необходимо, чтобы имущество оставалось в наличии у ссудодателя до погашения ссуды, и чтобы он мог воспользоваться этим имуществом. Древнеримские юристы прошли долгий путь прежде чем выработали нормы залоговых правоотношений, которые затем успешно влились в современное право. Но со временем, сама жизнь подсказала древним юристам, что если заложенное имущество оставлять во владении и пользовании должника, лишив его лишь временного права отчуждения этой вещи, возможности своевременного возврата кредита возрастают. Такая форма залога, когда имущество оставляется во владении и пользовании залогодателя родилась в Греции и получила название ипотека.

В начальный период применения данной формы залога в случае неуплаты по договору кредитор, разрешая собственнику земельного участка взять инвентарь арендатора в своё владение. В более поздний период основным правом, принадлежащим кредитору в случае неполучения удовлетворения от должника в срок, состоит в реализации (продаже) заложенной вещи. И только в редких случаях кредитор выговаривал себе право оставить заложенную вещь за собой, да и то с разрешения канцелярии императора. Таким образом, можно констатировать, что продажа заложенного имущества вместо его обращения в пользу кредитора явилось значительным продвижением вперёд.

Что же до Древней Руси, то указание на залог встречается в истории русского права достаточно поздно. Первоначальной формой залога явилось передача заложенного имущества во владения, не собственность, а владение кредитора с правом пользования им. При не возврате долга к кредитору переходит и право собственности “а не будут деньги в срок, ся кабала на ту ножню и купчая грамота”. По уже Московскому закону 1557 года кредитор, имеющий в залоге имущество, обязан был в случае просрочки исполнения обязательства по возврату долга предупредить должника о возможности лишения права собственности на данное имущество, а затем только при свидетелях, продать заложенную вещь для удовлетворения своих требований, а излишки возвратить собственнику вещи. Подобную постановку о залоге недвижимости даёт Уложения 1649г. Алексея Михайловича. Впоследствии институт залога претерпевал множество регенераций, и только в 1800 г. с принятием Банкротского устава для недвижимости была окончательно отменена возможность обращения имущества в собственность кредитора. После 1917 г. резко сужается институт частной собственности и как, следствие, расширяется перечень имущества, не подлежащего залогу. Новое возрождение залогового законодательства Россия переживает в настоящее время. И именно сегодня особенно важно не повторять прежних российских и мировых законодательных ошибок в регулировании ипотечных отношений, чётко представлять себе сущность ипотечных отношений целиком и их основных составляющих, одной из которых является проблема предметов ипотеки.

Глава IV. Предметы ипотеки по закону "Об ипотеке"

Итак, ипотека-это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юридического или экономического характера, является недвижимость - конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом. Что относить к недвижимому имуществу, какие объекты считать таковыми уже обсуждалось выше и, надеюсь, определённое мнение по данному вопросу уже сложилось. Закон “Об ипотеке” в ст. 5 со ссылкой на ст. 130 Гражданского Кодекса перечисляет следующие предметы ипотеки: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст.63 закона “Об ипотеке”; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; другие предметы, допускаемые федеральными законами, в том числе Законом “Об ипотеке”. Подробно о каждом предмете ипотеки будет говориться чуть позже, а пока об общих проблемах всех предметов ипотеки, одной из самых интересных в ряду которых является проблема оборотоспособности предметов ипотеки. И для начала определимся относительно двух, на мой взгляд, равнозначных понятий - “предмет” и “объект” ипотеки. Законодатель не даёт конкретного их различия, но Закон “Об ипотеке” называет недвижимое имущество, регулируемое им - “предметами”, а слово “объект” уместное упоминать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав. Предприятие - гражданско-правовой объект, предмет ипотеки.

Гражданский кодекс (ст.336) перечисляет следующие исключения по предмету ипотеки (залога): имущество, изъятое из оборота (например, оружие, наркотики и так далее); требования, неразрывно, связанные с личностью кредитора (требование о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, требования об алиментах); права, уступка, которых запрещена законом. А п.2 ст.6 закона “Об ипотеке” и п.2 ст.336 ГК ещё не допускают ипотеку недвижимого имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. (Кроме того, ч. 1 ГК содержит положение о возможности расширения круга объектов гражданских прав, которые не могут быть предметом залога. В соответствии с п. 2). Данная оговорка даёт возможность в законе залог практически любого имущества, поскольку ч.1 ГК не устанавливает критерий, на основании которого имущество может быть объявлено незалогоспособным. Что же касается указания на возможность запрета или ограничения залога имущества, на которое не может быть обращено взыскание, то оговорка эта представляется не слишком удачной, ведь если в залог передаётся имущество, на которое не может быть наложено взыскание, то это означает на практике, что возникает залоговое право, которое реально не может быть осуществлено. Было бы гораздо правильнее закрепить в законе императивное правило о том, что имущество, на которое не может быть обращено взыскание, не может являться предметом ипотеки.

Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте - явление в частном праве достаточно традиционное, распространённое и направлено на защиту, прежде всего публичных интересов. Как отмечал известный российский цивилист К.П. Победоносцев, “великое множество вещей по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может быть предметом частного имущества ”. В дореволюционном российском праве насчитывалось 5 классов изъятых их оборота объектов (дороги, межи, водные пути, сообщения и т.д.), также существовали и ограничения в обороте. Вопрос об изъятии объектов и гражданского оборота носит публичный и нередко политический характер, но находит своё выражение в том числе и в частноправовых нормах ¹¹ О. Плешанова. Объекты ипотеки // Российская юстиция №10 1998. . Да это объяснимо легко. Само значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) для функционирования государства и общества трудно переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборотоспособности этих объектов. Но не приводит ли это иной раз к нежелательным убыткам? Недоразвитость и некорректность норм права в регулировании данного вопроса лишь усугубляют реальное положение дел на рынке недвижимости и не только там.

Вот что происходит. Норма ст. 129 ГК носит отсылочный характер и определяет, что изъятые их оборота объекты “должны быть прямо указаны в законе”, а ограниченно оборотоспособных объектов “определяются в порядке, установленном законом”. Таким образом, Гражданский кодекс допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст.129 ГК). Закон “Об ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами”. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса между различными политическими силами. Она оставляет пространство для политических манёвров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова действительная роль Закона “Об ипотеке”, если правовой статус объектов будет определяться другими законами (фактически доминирующими)? Тем более норму п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать по принципу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке” (п.2 ст.334).

Также обращает на себя внимание опять же п.2 ст.6 Закона об ипотеке: “Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена”. Здесь усматривается уже иной подход, нежели тот который отражён в п.4. ст.1: здесь “разрешено всё, что прямо не запрещено”, то есть представлено достаточно понятный перечень ограничений. Речь идёт уже не о допуске оборота объектов, а о случаях прямого изъятия их из гражданского оборота и иных ограничениях. Из данной нормы следует, что Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается в противоречии с п.4. ст.1.

Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного владения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса. Понятие хозяйственного ведения отражено в ст.294 ГК. И ещё о некоторых условиях и особенностях предметов ипотеки.

Правила настоящего федерального закона применяются и к залогу незавершённого строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. Данный предмет ипотеки довольно спорен и подробнее о его положении в гражданско-правовом обороте поговорим позже.

Если иное не предусмотрено договором вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое (п. 3 ст.5 Закона об ипотеке). Принадлежность ст.135 ГК определяет как вещь, предназначенную для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п.4 той же статьи : “часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки”. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК) . Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды и все связанные с этим правоотношением вопросы регулируются главой 34 ч. II Гражданского кодекса), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным законом или не противоречит сущности арендных правоотношений. Пункт 4. Ст.6 Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согласия арендодателя на ипотеку данного объекта.

Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п.6 ст. 340 ГК). Подобное правило существует и в ряде государств - членов СНГ - Казахстане (ст. 43 Закона о залоге), Украины (ст.43 Закона о залоге). То есть, например, можно получить большие ссуды на покупку квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после её выкупа.

Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).