Бронирование жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Одним из конституционных принципов человека является обеспечение права на жилье, также обеспечение неприкосновенности жилья.

В данной работе рассматривается вопрос о понятии жилого помещения, его видах, а также требованиях, предъявляемых к ним.

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Виды жилых помещений установлены п.1 ст.16 ЖК РФ, которая воспроизводит норму ст.673 ГК РФ.

Порядок признания помещения жилым, и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством того, что то или иное право на недвижимость действительно существует. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.

Для обеспечения сохранения за гражданами прав на жилое помещение в случае их временного выезда в другую местность законодательство предусматривает возможность бронирования жилого помещения.

Порядок бронирования жилых помещений установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной Постановлением Совмина РСФСР от 31 июля 1984 года №336.

1. Понятие жилого помещения и требования, предъявляемые к жилому помещению

В соответствии с действующим законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. Понятие жилого помещения обладает рядом юридических признаков:

- изолированность. Под жилым помещением понимается только изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Поэтому нельзя, например, признать жилым помещением часть комнаты, так как такая часть составляет единое целое с остальной площадью и не может отчуждаться или приобретаться отдельно.

- недвижимость. Объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом. Признак "недвижимости" означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Таким образом, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, например: вагоны, бытовки, палатки и т.д.

- пригодность для постоянного проживания. Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, устанавливаемым Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Виды жилых помещений установлены п.1 ст.16 ЖК РФ, которая воспроизводит норму ст.673 ГК РФ.

· Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

· Квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

· Комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Ст.17 ЖК РФ, так же, как и иные положения ЖК РФ и ГК РФ, однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. В частности, ст.30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; ст.678 ГК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение только для проживания. Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение. Согласно ст.293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

П.2 ст.17 ЖК РФ разрешает использовать жилье (наряду с проживанием) для индивидуальной предпринимательской деятельности. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др. Вместе с тем п.3 ст.17 ЖК РФ запрещает организацию в жилых помещениях промышленных производств.

Порядок признания помещения жилым, и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. №47. Действие Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, независимо от формы собственности, расположенные на территории России. Данное Положение достаточно подробно регламентирует требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п.10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п.11), инженерным системам (п.12-14) и т.д.

Положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации, закреплено ст.18 ЖК РФ. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст.131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст.209 ГК РФ; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, ст.216 ГК РФ.

Регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе и на жилые помещения, осуществляется учреждениями юстиции в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. №219, а Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001г. №233.

Государственная регистрация является единственным доказательством того, что то или иное право на недвижимость действительно существует. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

Следует учитывать, что регистрации прав на жилье, возникающих из договора социального найма (гл.8 ЖК РФ), а также из договора коммерческого найма (гл.35 ГК РФ) законом не предусмотрено.

2. Бронирование жилого помещения

Для обеспечения сохранения за гражданами прав на жилое помещение в случае их временного выезда в другую местность законодательство предусматривает возможность бронирования жилого помещения.

Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются:

* при направлении на работу за границу - на все время пребывания за границей;

* при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях.

Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.

Нанимателем или членом его семьи бронирование жилого помещения должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда.

Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке.

В случае временного отсутствия нанимателя, кого-либо из членов его семьи или всех этих лиц временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.

Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.

Порядок бронирования жилых помещений установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной Постановлением Совмина РСФСР от 31 июля 1984 года №336.

За нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи.

Бронирование должно быть произведено гражданами не позднее шести месяцев с момента выезда.

При бронировании жилья местной администрацией выдается нанимателю для представления наймодателю охранное свидетельство (броня) по установленной форме. Срок действия брони исчисляется со дня его выдачи. Оно выдается по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от принадлежности жилого дома.

Забронированное помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых помещений.

Для получения охранного свидетельства наниматель должен подать заявление с приложением соответствующих документов (копия лицевого счета и др.).

Охранное свидетельство выдается в двух экземплярах, первый из которых представляется в жилищно-эксплуатационную организацию, а второй остается у нанимателя.

При продлении времени пребывания за границей, а также в иных случаях, охранное свидетельство выдается на новый срок по заявлению нанимателя.

Жилое помещение не бронируется:

* если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

* за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;

* за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного или муниципального жилищных фондов;

* за нанимателями в домах ЖСК и в домах, находящихся в собственности граждан.

Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в судебном порядке.

Выданное свидетельство может быть признано недействительным в судебном порядке.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.

Наниматель вправе заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства (брони).

При возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма.

В случае отказа поднанимателей или временных жильцов освободить это помещение они по требованию нанимателя подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

 Задача

жилой помещение недвижимость бронирование

Решением местной администрации Гусев с семьей из трех человек (жена, сын и мать 83 лет) был принят на учет для улучшения жилищных условий. При очередной проверке жилищных условий лиц, состоящих на учете, комиссия по жилищным вопросам установила, что сын Гусева в связи с поступлением в институт уехал на учебу в Москву, а мать умерла. В результате у Гусева, занимавшего однокомнатную квартиру площадью 14,9 кв.м. получилось, как было отмечено комиссией, по 7,45 кв.м на члена семьи, в то время как в соответствии с правилами на учет принимаются граждане, у которых на члена семьи приходится не более 7 кв.м. По предложению комиссии по жилищным вопросам администрация сняла Гусева с учета.

Допускается ли снятие с учета гражданина? Законны ли действия администрации в данном случае? В каком порядке Гусев можем обжаловать действия администрации?

При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, если за ними в соответствии с федеральным законодательством сохраняется жилое помещение, то сохраняется и право состоять на учете. Следовательно, за сыном Гусева, уехавшим на учебу в Москву, сохраняется право состоять на учете по улучшению жилищных условий, т.е. действия администрации в данном случае незаконны.

Гусев может обжаловать действия администрации в судебном порядке.

Заключение

Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является новым для российского гражданского законодательства. Безусловно, потребность в нем была очень велика.

Бронированию жилых помещений посвящены ст. ст.62-65 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Статья 62 ЖК РФ регламентирует общую специфику бронирования жилых помещений. Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу - на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора.

Нанимателем или членом его семьи бронирование жилого помещения должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда.

Статья 64 ЖК регламентирует порядок пользования забронированным жилым помещением. Наниматель вправе заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства.

При возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма. В случае отказа поднанимателей или временных жильцов освободить это помещение они по требованию нанимателя подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г. // "Российская газета", №237, 25.12.1993

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (по состоянию на 2010 год)

3. Афонин А.В. Жилищное право. - М.: ИТК Дашков и К, 2009

4. Беспалов Ю.Ф., Гордеюк Д.В., Егорова О.А. Жилищное право. - М.: ЮНИТИ, 2009

5. Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: ЮРКОМПАНИ, 2009

6. Жилищное право: учеб. / под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009

7. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Тихомиров М.Ю., 2009

8. Сергеев А.П. Жилищное право. - М.: КноРус, 2009

9. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2009

Размещено на Allbest.ru