Жилые помещения как объекты жилищных прав

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие жилого помещения и его виды

2. Признаки жилого помещения

3. Назначение жилых помещений и пределы их использования

Заключение

Список литературы

Введение

Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - 12 янв. жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.

Жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет в конечном счете наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.

Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для целей временного проживания.

Другим примером расширения пределов использования жилого помещения является его использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В то же время осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по уровню шума, излучения и др.

Однако подобные критерии имеют декларативный характер, и по этой причине в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов граждан.

Сфера использования жилого помещения всегда вызывала множество как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного кодекса споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения.

Цель работы - рассмотреть назначение жилых помещений и пределы их использования.

Задачи:

1. Рассмотреть понятие жилого помещения и его виды;

2. Изучить признаки жилого помещения;

3. Раскрыть назначение жилых помещений и пределы их использования.

1. Понятие жилого помещения и его виды

В законодательстве понятие «жилое помещение» является достаточно сложным, а в научной литературе дискуссионным.

Например, А.А. Титов под жилым помещением понимает:

1) жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), то есть в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

2) отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, то есть вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

3) часть жилого дома, то есть не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

4) часть квартиры, то есть только комната (комнаты) в коммунальной квартире Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: Юрайт-Издат, 2009. - С. 86..

П.В. Крашенинников относит жилые помещения к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., 2008. - С. 25..

Законодателем понятие «жилое помещение» используется в нескольких значениях: как родовое понятие, включающее жилой дом, квартиру, комнату; как часть дома; как учетная категория наряду с жилым домом.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. При этом согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс РФ (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994. № 51-ФЗ // Российская газета. - 1994. - 8 дек. к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Такое недвижимое имущество в обязательном установленном порядке должно пройти процедуру признания государством права владельца путем его регистрации и внесения в соответствующий реестр.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами. В связи с этим было принято Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Российская газета. - 2006. - 28 окт..

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400. названы дача и летний садовый домик наряду с жилым домом, но как разные типы строений и целевого использования, функционального назначения. По мнению некоторых авторов, дом на участке будет являться жилым при условии возможности круглогодичного проживания в нем Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. - 2011. - № 4. - С. 83..

Конституционный Суд Российской Федерации признал пригодным для постоянного проживания жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, также указал, что такие жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.

14 апреля 2008 года Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции абзац 2 статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», устанавливающий запрет на регистрацию проживания в возведенном на садовом земельном участке жилом строении.

Как отметил Конституционный Суд РФ, потребуется внесение изменений в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Также Конституционный Суд РФ указал: поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления - утвердить правила землепользования и застройки. При этом не исключается возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК РФ).

Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что правовой режим жилых строений, при условии что они, во-первых, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, и, во-вторых, пригодны для постоянного проживания, определяется нормами жилищного законодательства Российской Федерации. А поскольку объектами жилищных прав являются жилые помещения, то указанные выше жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.

Конституционный Суд РФ указал на необходимость соблюдения самого важного принципа жилых помещений - принципа пригодности для постоянного проживания По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан: Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П // Российская газета. - 2008. - 26 апр..

В качестве особой разновидности жилого дома Жилищный кодекс РФ называет многоквартирный дом. Однако Жилищный кодекс РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом» Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2007. - № 4. - С. 6..

Понятие «многоквартирный дом» раскрывается в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Российская газета. - 2006. - 10 февр..

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам.

Согласно статье 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ // Российская газета. - 1999. - 6 апр. жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий.

В настоящее время жилое здание - это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку здание остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом промышленного производства или офисным зданием.

2. Признаки жилого помещения

Помещение является жилым, если оно соответствует установленным федеральными законами санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Однако вряд ли можно признать помещение жилым, если оно не предназначено для постоянного проживания, т.е. не имеет соответствующего назначения. К примеру, нежилое помещение, ранее переведенное из жилого помещения, может сохранить пригодность для постоянного проживания, т.е. может соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (при переводе квартиры в офис). Вместе с тем переведенное помещение жилым являться не будет, поскольку с переводом его в нежилое помещение изменилось предназначение помещения.

В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, какой признак является определяющим в понятии жилого помещения в целях отграничения его от нежилого помещения: предназначенность, пригодность, либо и предназначенность, и пригодность являются определяющими признаками жилого помещения?

В теории вопрос о признаках жилого помещения как критериях деления помещений на жилые и нежилые решается неоднозначно. По утверждению одних ученых, пригодность для постоянного проживания граждан выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. - 2006. - № 8. - С. 14.. В свою очередь, другая группа ученых выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. - М.: Контракт, 2007. - С. 65.. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Инфра-М, 2005. - С. 735.. При этом вплоть до настоящего времени в юридической литературе нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения.

По мнению Конституционного Суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. № 7-П), в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Таким образом, КС РФ в качестве определяющего признака называет фактическую пригодность для проживания.

И.Д. Кузьмина выделяет в качестве основного признака жилого помещения предназначенность для постоянного проживания граждан. По ее мнению, предназначенность помещения для жилищных целей - изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2010. - № 9. - С. 30..

Предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 16.). В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (статья 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан.

В том случае, когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым. При этом нормы раздела II Положения о признании помещения жилым, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания.

Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что и предназначенность, и пригодность для постоянного проживания граждан являются определяющими признаками жилого помещения.

В части 2 статьи 15 ЖК РФ пригодность жилого помещения определяется через постоянное проживание граждан. При этом в части 1 статьи 17 ЖК РФ предназначенность рассматривается просто как проживание граждан, т.е. в отличие от статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года ЖК РФ не делает акцент на постоянном проживании.

По утверждению М.Ю. Тихомирова, положения статьи 17 ЖК РФ логичны, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам. - М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011. - С. 24.. Данное утверждение не вызывает сомнений, если речь идет о характере использования жилого помещения. Однако статья 17 ЖК РФ, используя термин «предназначенность», указывает не на характер использования, а на признак жилого помещения, т.е. на характеристику объекта.

Действительно, именно постоянное, а не временное проживание граждан позволяет признать объект жилым. Помещение считается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений // Российский судья. - 2006. - № 12. - С. 29..

По мнению П.В. Макеева, именно из категории постоянного проживания выводятся соответствующие санитарные и технические требования, требования пожарной безопасности, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению правового режима помещения как жилого. В случае использования категории временного проживания в определенной степени снижался бы уровень санитарных и технических требований к жилому помещению и в этом смысле его можно было бы рассматривать как место пребывания, а не как место жительства, что вряд ли следует считать правильным. Кроме того, только постоянное проживание граждан как основная характеристика жилого помещения позволяет отграничить его от таких объектов, как гостиницы, дома отдыха, пансионаты, санатории и другие строения и помещения для временного проживания Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан // Жилищное право. - 2010. - № 11. - С. 110..

Исходя из положений главы 9 ЖК РФ, указывающих на предназначенность для временного проживания граждан жилых помещений специализированного фонда, Ю.О. Гаврилова предлагает уточнить, что к объектам жилищных прав относятся помещения, не только пригодные для постоянного проживания, но и пригодные для временного проживания граждан Гаврилова Ю.О. Объекты жилищных прав в системе жилищного обеспечения военнослужащих, проходящих военную службу по контракту // Актуальные проблемы правового регулирования материального обеспечения военнослужащих. - М.: За права военнослужащих, 2006. - С. 152..

Жилое помещение может использоваться в качестве специализированного жилого помещения только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Анализ Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений: Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697., показывает, что в качестве специализированного жилого помещения используется жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, при наличии специфических требований. К таким требованиям указанные Правила относят: пожарную и экологическую безопасность, наличие благоустроенности, наличие необходимого для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудования.

Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет более жесткие (в сравнении с обычным жилым помещением) требования к специализированному жилому помещению. Однако указанные специфические требования, по мнению В.А. Лапача, лишь уточняют, но никак не изменяют основного назначения жилого помещения. В случае исключения жилого помещения из специализированного фонда такое помещение утрачивает видовую характеристику, но сохраняет общий правовой режим жилого помещения Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. - 2006. - № 8. - С. 19..

Представляется, что предназначенность для временного проживания как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения - постоянное проживание граждан. Предназначенность для временного проживания граждан жилого помещения специализированного жилищного фонда лишь указывает на цель использования жилого помещения - временное проживание отдельных категорий граждан.

С признаком жилого помещения, предназначенностью для постоянного проживания тесно связана такая категория, как назначение жилого помещения. Так, например, в части 1 статьи 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, в статьях 93 - 98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяются через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в пунктах 1, 2 статьи 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория «назначение» раскрывается через категорию предназначенности.

Предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т.е. определяет его функциональную характеристику - постоянное проживание граждан.

3. Назначение жилых помещений и пределы их использования

жилой помещение проживание

Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет в конечном счете наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.

Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. В связи с этим жилое помещение должно использоваться только для постоянного проживания граждан.

Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для целей временного проживания (например, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании (ст. 30 ЖК РФ)).

Данная возможность использования жилого помещения отвечает основным началам жилищного законодательства, а именно что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (ст. 1 ЖК РФ). Кроме того, обозначенный предел использования жилого помещения гарантирован конституционным правом на свободу передвижения, обладая которым граждане могут проживать в жилом помещении как постоянно, так и временно.

Другим примером расширения пределов использования жилого помещения является ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

При этом к допускаемой к осуществлению в жилом помещении профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ряд авторов относит деятельность врачей, занимающихся частной практикой, учителей, писателей, научных работников, музыкантов, поэтов, фотографов, художников, аудиторов, юристов, портных и т.д. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. - М.: Контракт, 2007. - С. 75.

В то же время осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по уровню шума, излучения и др.

Однако, как отмечается в литературе, подобные критерии имеют декларативный характер, и по этой причине в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов граждан Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: Юрайт-Издат, 2005. - С. 112..

Действительно, сложно себе представить, что ветеринар или музыкант, используя квартиру для осуществления профессиональной деятельности, не нарушит права и законные интересы соседей. В связи этим получается, что положением ч. 2 ст. 17 ЖК РФ законодатель делает возможными на практике ситуации нарушения прав и интересов граждан.

Например, согласно ст. 15 Закона Германии «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» порядок пользования индивидуальной (квартирой) и общей собственностью может регулироваться соглашением домовладельцев. При отсутствии соглашения домовладельцы могут большинством голосов принять решение о порядке пользования находящимися в индивидуальной собственности частями здания (квартирами) и общей собственностью с учетом особенностей соответствующего имущества.

Как видно, право Германии позволяет сбалансировать, с одной стороны, отношения, связанные с защитой прав и интересов собственников квартир, не допустить их нарушения, а с другой - отношения, связанные с различными видами использования квартиры.

Учитывая отсутствие в законодательстве Российской Федерации возможности соглашением между собственниками решать вопрос допустимости (недопустимости) использования жилого помещения для тех или иных видов профессиональной деятельности, обусловленных защитой прав и интересов собственников квартир, такую роль должен взять на себя законодатель Макеев П.В. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу Российской Федерации // Юрист. - 2008. - № 12. - С. 38..

Представляется, что наиболее целесообразным в решении данного вопроса является нормативное определение перечня видов профессиональной деятельности, для осуществления которых допускается использовать жилое помещение. К примеру, адвокат, нотариус, врач (окулист, невропатолог), художник, фотограф и другие, т.е. те виды профессиональной деятельности, осуществление которых по своей природе не способно вызвать нарушения прав и законных интересов других граждан.

Кроме профессиональной деятельности ч. 2 ст. 17 ЖК РФ в качестве допускаемой к осуществлению в жилом помещении относит также индивидуальную предпринимательскую деятельность. Вместе с тем использование жилого помещения в качестве офиса для размещения персонала юридического лица по-прежнему запрещено. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Впервые предусмотренная в ЖК РФ возможность использования жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности совершенно необоснованна.

Данное положение фактически разрешает индивидуальному предпринимателю в отличие от юридического лица заниматься продажей товаров или оказанием услуг без перевода используемого жилого помещения в нежилое. Как верно отмечает И.А. Емелькина, учитывая, что индивидуальный предприниматель вправе открыть свой офис в жилом помещении, а юридическое лицо сделать этого не может, существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности «схем», согласно которым предприниматели вместо создания юридического лица будут осуществлять свою деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых помещениях Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Цивилист. - 2006. - № 3. - С. 97..

Помимо этого, в литературе справедливо указывается, что разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего соседей по подъезду, а также клиентов предпринимателя. Отмечается малая вероятность того, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать права и законные интересы других жильцов.

Думается, что достижение целей использования помещения в предпринимательской деятельности, а также защита интересов других лиц способны обеспечить законодательное требование о переводе жилого помещения в нежилое.

Практически при переводе проводятся работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, направленные, если это обусловлено предстоящими видами предпринимательской деятельности, на устранение вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, что в дальнейшем исключит возможные нарушения прав и законных интересов граждан. Кроме того, в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ установлен ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в состав нежилого фонда. Часть из них напрямую направлена на устранение предполагаемых нарушений прав и законных интересов граждан.

Во-первых, перевод жилого помещения в нежилое возможен, если переводимое жилое помещение имеет отдельный вход, а если доступ к переводимому жилому помещению осуществляется с использованием помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то перевод такого помещения в нежилое возможен, если существует техническая возможность организовать отдельный вход для подобного помещения. Указанное требование еще на этапе принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое способствует устранению возможных споров по поводу использования в коммерческих целях общего имущества: лестниц, коридоров, лифтов.

Во-вторых, перевод жилого помещения в число нежилых возможен, если оно не является частью жилого помещения либо не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. В данном случае все помещение (здание) будет использоваться не по назначению, а не его часть, тем самым права и законные интересы граждан, проживающих в жилом помещении с индивидуальным предпринимателем, использующим, к примеру, одну комнату одновременно и для проживания, и для предпринимательской деятельности, будут защищены в случае перевода от возможных нарушений.

Учитывая положение ГК РФ, допускающего размещение предприятий, учреждений, организаций только после перевода такого помещения в нежилое, исходя из общего вида деятельности индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, становится очевидной необходимость в целях недопущения возможных нарушений прав и законных интересов граждан исключить индивидуальных предпринимателей из перечня субъектов, имеющих право использовать жилое помещение в своей деятельности без перевода его в нежилое.

Несмотря на расширение пределов использования жилого помещения, законодатель сохранил ряд ограничений. Одним из таких ограничений является запрет на размещение промышленных производств в жилых домах (п. 3 ст. 288 ГК РФ), жилых помещениях (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Как видно, объекты размещения промышленных производств отличаются. В одном случае это жилые дома, в другом - жилые помещения. По этой причине нормы указанных статей в литературе толкуются по-разному. Так, например, с одной стороны, А.Д. Куликов определяет запрет размещения промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. - С. 53..

С другой стороны, как отмечает А.А. Титов, если руководствоваться формулировкой ч. 3 ст. 17 ЖК РФ (не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: Юрайт-Издат, 2009. - С. 89.. Кроме того, в литературе и судебной практике встречается позиция, согласно которой собственник жилого помещения только после перевода его в нежилое может осуществлять в нем промышленное производство.

Но промышленное производство не может быть размещено не только в жилых помещениях: жилом доме, квартире, комнате, но и в нежилых помещениях в многоквартирном доме и в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, поскольку согласно ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в жилой и общественно-деловой зоне, в которых размещаются объекты жилищного фонда: жилые и многоквартирные дома, не должны размещаться производственные объекты (промышленные, коммунально-складские и иные производственные объекты).

Рассматривая данный вопрос, нельзя не обратить внимание на формулировку «промышленное производство». Указанная формулировка в литературе послужила основой для вывода о возможности размещения в объектах жилищного фонда непромышленных производств Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Дело, 2005. - С. 41..

В связи с законодательным запретом на размещение в жилой и общественно-деловой зоне, в том числе в жилых и многоквартирных домах, промышленных, коммунально-складских и иных производственных объектов размещение непромышленных производств в объектах жилищного фонда - жилых и многоквартирных домах также недопустимо.

В последнее время в законодательстве имеет место использование формулировки «производство» без указания на промышленный характер. Так, например, согласно п. 4.10 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. № 109, в многоквартирных домах не допускается размещать производственные помещения. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 использует формулировку «производство» вместо употреблявшейся ранее «промышленное производство».

В связи с этим, а также учитывая, что в объектах жилищного фонда - жилых и многоквартирных домах не допускается размещать любое производство, представляется правильным формулировку «промышленное производство» заменить на формулировку «различного вида производство».

На основании изложенного П.В. Макеев предлагает ч. 2, 3 ст. 17 ЖК РФ сформулировать следующим образом Макеев П.В. Об особенностях использования жилого помещения по законодательству Российской Федерации // Юрист. - 2009. - № 2. - С. 19.:

«2. Допускается использование жилого помещения для временного проживания граждан, для осуществления профессиональной деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Перечень видов профессиональной деятельности устанавливается Правительством Российской Федерации.

3. Не допускается размещение в жилых и многоквартирных домах различного вида производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, а также использование жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности допускаются только после перевода такого помещения в нежилое».

При этом в целях исключения противоречий между ЖК РФ и ГК РФ соответствующие изменения требуется внести и в п. 3 ст. 288 ГК РФ.

Заключение

Таким образом, помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.

Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

1) представлять собой изолированное помещение;

2) являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить соразмерный срок для его ремонта.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - 12 янв.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994. № 51-ФЗ // Российская газета. - 1994. - 8 дек.

3. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 16.

4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

5. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ // Российская газета. - 1999. - 6 апр.

6. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Российская газета. - 2006. - 28 окт.

7. Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений: Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697.

8. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Российская газета. - 2006. - 10 февр.

9. По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан: Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П // Российская газета. - 2008. - 26 апр.

10. Гаврилова Ю.О. Объекты жилищных прав в системе жилищного обеспечения военнослужащих, проходящих военную службу по контракту // Актуальные проблемы правового регулирования материального обеспечения военнослужащих. - М.: За права военнослужащих, 2006. - С. 152-164.

11. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Дело, 2005. - 742 с.

12. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. - 2006. - № 8. - С. 14-21.

13. Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Цивилист. - 2006. - № 3. - С. 97-101.

14. Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений // Российский судья. - 2006. - № 12. - С. 29-33.

15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Инфра-М, 2005. - 873 с.

16. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. - М.: Контракт, 2007. - 650 с.

17. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. - 524 с.

18. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М., 2008. - 572 с.

19. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2010. - № 9. - С. 30-37.

20. Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. - 2006. - № 8. - С. 19-25.

21. Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. - 2011. - № 4. - С. 83-89.

22. Макеев П.В. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу Российской Федерации // Юрист. - 2008. - № 12. - С. 38-44.

23. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан // Жилищное право. - 2010. - № 11. - С. 101-112.

24. Макеев П.В. Об особенностях использования жилого помещения по законодательству Российской Федерации // Юрист. - 2009. - № 2. - С. 19.

25. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: Юрайт-Издат, 2009. - 686 с.

26. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам. - М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011. - 621 с.

27. Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2007. - № 4. - С. 3-8.

Размещено на Allbest.ru