Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Эффективность управления недвижимым имуществом муниципальных учреждений
• Заключение
• Список литературы
• Введение
• В современный период развития рыночных отношений проблема совершенствования управления муниципальной недвижимостью приобретает особое значение.
• Для современной практики управления муниципальной недвижимостью характерно:
• - не использование рыночных подходов к управлению недвижимостью;
• - формирование имущественных отношений без учета требований рынка;
• - отсутствие эффективного информационного обеспечения;
• - неадекватная (нерыночная) оценка стоимости объектов недвижимости и арендной платы за их использование.
• В конечном итоге, все это приводит к снижению поступлений в доходную часть бюджета города, к неэффективному использованию объектов недвижимости, к низкой их привлекательности как объекта инвестиций.
• В условиях дефицита бюджета муниципалитета актуальной является изыскание резервов увеличения доходных статей со все большей ориентацией на недвижимость как на источник дохода.
• При этом особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических условий успешного хозяйствования субъектов муниципального уровня.

Эффективность управления недвижимым имуществом муниципальных учреждений

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей.

Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Источники права подразделяются на две основные группы:

1. федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

2. законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Однако это не освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр объектов недвижимости. Учетные карты должны составляться по каждому земельному участку, зданию, учреждению или предприятию. В реестре ежеквартально должны фиксироваться все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), ежегодно начисляется износ объекта.

Формирование объекта недвижимого имущества происходит в процессе его описание и индивидуализации. В результате чего объект недвижимого имущества получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера.

В состав недвижимого муниципального имущества входят:

1. здания и сооружения,

2. объекты жилого и нежилого фонда,

3. земельные участки, занятые строениями и сооружениями,

4. участки, необходимые для их содержания, за исключением земельных участков суммарной площадью не свыше 0,25 гектара, предоставленных гражданам для ведения садоводства или огородничества и находящихся в их собственности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью -- осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Таким образом, целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Управление системами объектов муниципальной недвижимости:

- управление системами жилой недвижимости;

- управление системами нежилой недвижимости

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ. Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений: отдел аренды нежилых помещений, отдел эксплуатации имущества, контрольно-аналитический сектор, сектор реестра, юридический отдел, организационный отдел, отдел по управлению муниципальными предприятиями и учреждениями, отдел приватизации, отдел аренды земельных участком, контрольно-аналитическое управление, отдел мониторинга земельных отношений, информационно-аналитический отдел.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет соблюдения инструкции по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. При этом, эксплуатирует объект пользователь -- арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.). Необходимым условием для обеспечения содержания объекта недвижимости является ведение технического паспорта, объединяющего сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняющего функции информационной системы.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта. В связи с этим, деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости. Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости (коммунальные платежи; отчисления в бюджет и внебюджетные фонды; затраты по содержанию объекта недвижимости.), и получить прибыль.

Коммунальные платежи определяются по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу.

Отчисления в бюджет и внебюджетные фонды, формируются на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости.

Расходы управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования прямых затрат, накладных расходов и налогов.

Договорная арендная плата будет отличаться от ее, получившейся в ходе начисления, лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности

Дополнительным источником доходов может служить объем услуг, оказываемых арендатором. К их числу можно отнести создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и мебели.

Потенциальный доход -- суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход -- это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

При учете вышеизложенного, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку.

На сегодняшний день в муниципалитетах страны нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г, не существует.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

В связи с этим, пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является, в первую очередь, совершенствование нормативно-правовой базы, а затем, решение следующих задач:

- полная инвентаризация объектов недвижимости;

- классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;

- рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;

- завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;

- осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);

- составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости - соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;

- продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;

- проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

- регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;

- действовать в интересах всех членов местного сообщества;

- обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, можно предложить систему стимулов:

- освобождение от арендной платы в объеме до 10 - 30% от сметной стоимости произведенных работ;

- увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

- возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.

недвижимость законодательство сфера

Заключение

Подводя итоги, можно сделать вывод, что эффективность управления недвижимым имуществом муниципальных учреждений напрямую зависит от:

- совершенствования нормативно-правовой базы, определяющей правоотношения между собственником и управляющим;

- инвентаризации, классификации, рыночной оценки и выбора способа управления объектами недвижимости;

- регламентирование методики расчета арендной платы, учитывающей качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели;

- создание привлекательных условий для арендаторов.

Список литературы

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - М.: Изд-во «АСВ», 2000г.

2. Гражданский кодекс РФ

3. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. - М.: Дело, 2001.

4. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. - М.: ИНФРА-М, 2002.

Размещено на Allbest.ru