Земельное право

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Единый сельскохозяйственный налог, субъекты налогообложения

2. Оценка земли. Методы определения стоимости земельного участка различных категорий земельного фонда

3. Ответственность за нарушения земельного законодательства, виды, их общая характеристика

Список используемой литературы

сельскохозяйственный налог земельный законодательство

1. Единый сельскохозяйственный налог, субъекты налогообложения

Единый сельскохозяйственный налог -- система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (специальный налоговый режим), установленная главой 26.1 НК и вводимая в действие законом субъекта РФ.

Перевод организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей на уплату налога производится независимо от численности работников.

Организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, являющиеся сельскохозяйственными товаропроизводителями, переводятся на уплату налога при условии, что за предшествующий календарный год доля выручки от реализации сельскохозяйственной продукции, произведенной ими на сельскохозяйственных угодьях (объектах налогообложения в соответствии со ст. 346.3 НК), в том числе от реализации продуктов ее переработки, в общей выручке этих организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей от реализации товаров (работ, услуг) составила не менее 70%.

Уплата налога организациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями предусматривает замену для них совокупности налогов и сборов, подлежащих уплате в соответствии со ст. 13, 14 и 15 НК, за исключением следующих налогов и сборов: 1) НДС; 2) акцизов; 3) платы за загрязнение окружающей природной среды; 4) налога на покупку иностранных денежных знаков и платежных документов, выраженных в иностранной валюте; 5) государственной пошлины; 6) таможенной пошлины; 7) налога на имущество физических лиц (в части жилых строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности индивидуальных предпринимателей); 8) налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения; 9) лицензионных сборов.

Организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, переведенные на уплату налога: 1) уплачивают страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в соответствии с законодательством РФ о пенсионном обеспечении; 2) не освобождаются от обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК (ст. 346.1).

Налогоплательщики -- организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, являющиеся сельскохозяйственными товаропроизводителями (п. 1 ст. 346.2 НК). Объект налогообложения -- сельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности, во владении и (или) в пользовании (ст. 346.3 НК). Налоговая база -- сопоставимая по кадастровой стоимости площадь сельскохозяйственных угодий, признаваемых объектом налогообложения. Методика определения сопоставимой по кадастровой стоимости площади сельскохозяйственных угодий устанавливается и утверждается Правительством РФ (ст. 346.4 НК). Налоговый период -- квартал (ст. 346.5 НК).

Налоговая ставка устанавливается законодательными (представительными) органами субъектов РФ в рублях и копейках с одного сопоставимого по кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий, расположенных на их территориях. Размер налоговой ставки определяется как отношение одной четвертой суммы налогов и сборов, подлежавших уплате сельскохозяйственными товаропроизводителями в бюджеты всех уровней в соответствии с общим режимом налогообложения за предшествующий календарный год, за исключением налогов и сборов, обязанность по уплате которых сохраняется при переходе на уплату единого сельскохозяйственного налога, к сопоставимой по кадастровой стоимости площади сельскохозяйственных угодий. В случае, если сельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности, во владении и (или) в пользовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, расположены на территориях нескольких субъектов РФ, которые ввели налог, при определении размера ставки налога сумма налогов и сборов распределяется между соответствующими субъектами РФ пропорционально площадям сельскохозяйственных угодий, расположенных на территориях этих субъектов РФ. Размер налоговой ставки для налогоплательщиков, у которых сумма полученного дохода за налоговый период в расчете на сопоставимый по кадастровой стоимости гектар сельскохозяйственных угодий более чем в 10 раз превышает ее кадастровую стоимость, увеличивается на 35%. Законодательные (представительные) органы субъектов РФ вправе повышать (понижать) налоговую ставку не более чем на 25% для отдельных категорий налогоплательщиков (ст. 346.6 НК).

Сумма налога исчисляется налогоплательщиком как произведение налоговой ставки и налоговой базы (ст. 346.7 НК). Налог уплачивается налогоплательщиком по месту нахождения сельскохозяйственных угодий в срок не позднее 20 го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 346.8 НК).

Суммы налога, уплачиваемые организациями, зачисляются на счета органов федерального казначейства для их последующего распределения по следующим нормативам: 1) федеральный бюджет -- 30,0% общей суммы налога; 2) Федеральный фонд обязательного медицинского страхования -- 0,2%; 3) территориальные фонды обязательного медицинского страхования -- 3,4%; 4) Фонд социального страхования РФ -- 6,4%; 5) бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты -- 60,0% общей суммы налога.

Суммы налога, уплачиваемые крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями, зачисляются на счета органов федерального казначейства для их последующего распределения по следующим нормативам: 1) федеральный бюджет -- 10,0% общей суммы налога; 2) бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты -- 80,0%; 3) Федеральный фонд обязательного медицинского страхования -- 0,2%; 4) территориальные фонды обязательного медицинского страхования -- 3,4%; 5) Фонд социального страхования РФ -- 6,4% общей суммы налога.

Распределение сумм налога, подлежащих зачислению в бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты, устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами законодательных (представительных) органов субъектов РФ (ст. 346.9 НК).

Налогоплательщики обязаны вести учет своих доходов (расходов) и объектов налогообложения в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Налоговая декларация представляется налогоплательщиком в налоговый орган по месту нахождения сельскохозяйственных угодий не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. Форма налоговой декларации и порядок ее заполнения утверждаются МНС по согласованию с Минфином. Перевод на уплату налога не освобождает организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальных предпринимателей от обязанностей, установленных действующими нормативными правовыми актами РФ, по представлению в налоговые органы бухгалтерской отчетности и иной отчетности, предусмотренной законодательством о налогах и сборах (ст. 346.10 НК).

2. Оценка земли. Методы определения стоимости земельного участка различных категорий земельного фонда

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р. Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

· Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель поселений.

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории параметрами ценообразующих факторов.

На основе факторного анализа этих параметров - уровня развития транспортной и инженерной инфраструктуры, уровня развития социальной сферы, состояния окружающей среды, архитектурно-художественной и исторической ценности застройки и ландшафта, природно-рекреационного потенциала территории и других - выделяются однородные по общности признаков группы административных районов, группы поселений и кадастровые кварталы на территории городов. Затем на основе рыночных сделок с застроенными и незастроенными земельными участками, гаражами, квартирами определяются аналитические зависимости изменения стоимости земли для различного сочетания ценообразующих факторов с последующим присвоением показателей стоимости земли тем поселениям и кварталам, по которым отсутствует земельный рынок.

· Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ

Эта методика предназначена для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Оценка производится методом капитализации расчетного рентного дохода. Дифференциальный рентный доход определяется как разность продуктивности сельскохозяйственных культур и цены производства. Цена производства рассчитывается на основе оценочных затрат на производство сельскохозяйственных культур. Сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода (1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России) составляет расчетный рентный доход. Произведение расчетного рентного дохода на сроки его капитализации (33 года) представляет собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий.

Исходной информацией для проведения таких расчетов служат: многолетняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивность пастбищ, многолетних насаждений и цены реализации продукции сельского хозяйства в субъекте РФ, оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам в субъекте РФ, структура посевных площадей.

· Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ

Данные правила предназначены для проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в границах конкретных землевладений.

Правила основаны на дифференциации базовых показателей кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных земель субъекта РФ. Такая дифференциация по конкретным земельным объектам осуществляется путем корректировки базовых показателей согласно индивидуальным ценообразующим факторам - плодородию, технологическим свойствам почв, месторасположению участка.

В качестве исходной информации для расчетов применяются показатели: бонитета почв; энергоемкости обработки почв; рельефа, каменистости и контурности участка; удаленности от хозяйственного центра, баз реализации продукции и материально-технических баз; высоты над уровнем моря для горных и пригорных зон.

Правила используются для оценки сельскохозяйственных угодий в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть использованы для определения сельскохозяйственных угодий худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию, а также при установлении стартовой цены при продаже и определении арендных ставок для земель сельскохозяйственного назначения.

· Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда вне черты городских и сельских поселений.

Методика предназначена для определения уровней кадастровой стоимости земель лесного фонда и предусматривает оценку по зонам, субъектам Российской Федерации, лесхозам, а также по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйственного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается на основе кадастровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Далее годовой рентный доход капитализируется с коэффициентом капитализации 0,02.

Определение кадастровой стоимости участков земель лесного фонда в границах лесхозов проводится на основании базовой кадастровой оценки земель по зонам, субъектам РФ и лесхозам с учетом типов участков лесных земель.

Необходимой информацией для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда являются: данные по оценочной продуктивности в натуральном выражении;, средневзвешенная цена 1 м3 древесины, оценочные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческих расходов;, количество лет в средневзвешенном обороте рубки.

Результаты кадастровой оценки земель лесного фонда намечено использовать для целей налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть использованы для определения земель лесного фонда худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию.

· Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности вне черты поселений.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земель для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Данная методика не применяется для государственной кадастровой оценки земель недропользований.

Кадастровая стоимость земель промышленности вне черты поселений формируется с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная земельная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями субъекта Российской Федерации; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода в отраслях народного хозяйства и различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка, в том числе относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, зависящая от уровня развития инженерно-транспортной системы и интенсивности ее использования.

Базовый показатель кадастровой стоимости земель промышленности вне черты поселений на уровне субъекта РФ отражает различия в межрегиональной земельной ренте и определяется с учетом уровня социально-экономического развития, уровня развития транспортной инфраструктуры, природно-климатических условий и других факторов, которые влияют на ценность земель.

Для учета ценообразующих факторов, характерных для конкретного землепользования, базовый показатель корректируется с помощью поправочных коэффициентов, учитывающих отраслевую, локальную и инфраструктурную составляющие ренты. При этом рассматриваются месторасположение участка, развитость инженерно-транспортной инфраструктуры, рентабельность производственной деятельности по различным отраслям и другие факторы.

Кадастровая оценка земель специального назначения (обороны, безопасности и др.) и линейных объектов (железные и автомобильные дороги, трубопроводы, линии связи и др.) производится на основе данных о кадастровой стоимости преобладающего на территории данного административно-территориального образования типа земель: земли сельскохозяйственного назначения или земли лесного фонда.

Исходная информация, необходимая для применения методики включает: местонахождение и площадь земель объектов рассматриваемой категории, отраслевую принадлежность объектов, данные о транспортной и инженерной инфраструктуре, землях особо охраняемых территорий, кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда для рассматриваемой территории.

· Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений черты поселений.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений вне черты поселений.

Основным методическим подходом к кадастровой оценке этих земель является установление взаимосвязи (корреляционной зависимости) между существующими рыночными ценами на земельные участки этих объединений и ценообразующими факторами. К таким факторам относятся наличие обеспечивающей инфраструктуры, водоемов, лесов, качество земель и ряд других.

На основе этих данных строится регрессионная модель зависимости цены объединений (земель) и ценообразующих факторов.

Для построения регрессионной модели требуется информация о рыночных ценах земельных участков как минимум по 15 объединениям. В случае отсутствия такой информации модель создается на основе анкетирования специалистов, связанных с рынком земель садоводческих объединений.

Для использования данной методики необходима следующая информация: цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам; интенсивность транспортного сообщения; наличие электро-, газо- и водоснабжения; качество земель; удаленность от города -центра, леса, водоемов и т.д.

Методику предполагается использовать при оценке земель для целей налогообложения. Результаты оценки могут быть использованы также при установлении ставок арендной платы и стартовых цен при аукционной продаже земель , а также при анализе цен на землю, характерных для данного района, и оценке земель других видов использования.

· Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в субъектах РФ

Методика предназначена для кадастровой оценки земель, имеющих статус особо охраняемых территорий, что означает полное запрещение или частичное ограничение на них отдельных видов хозяйственной деятельности.

Земли особо охраняемых природных территорий (кроме земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов)

Кадастровая стоимость земель особо охраняемых природных территорий в субъекте РФ определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель по Российской Федерации на поправочные коэффициенты, характеризующие ценность экосистем и уникальность биоразнообразия. Средняя кадастровая стоимость определяется по величине валовой продукции, в качестве альтернативы производства которой общество предпочло строгую охрану природных экосистем и изъятие земли из хозяйственного использования под государственные природные заповедники. Отказ от хозяйственного использования земель, отведенных под заповедники, означает, что общество ценит альтернативную "полезность" охраны экосистем выше того объема продукции, которую на этих землях можно получить.

Необходимой информацией при определении поправочных коэффициентов к кадастровой стоимости земель отдельных регионов и типов экосистем является информация о местоположении и площади земель особо охраняемых природных территорий, типах экосистем, числе редких видов и степени сохранности естественных экосистем.

Земли рекреационного назначения и земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов

При проведении кадастровой оценки в субъекте РФ выделяются территории с рекреационными ресурсами всероссийского значения и регионального значения.

При оценка земель с рекреационными ресурсами всероссийского значения по каждому виду объектов оздоровительного и рекреационного назначения отбираются типовые объекты. Оценка производится методом остатка для земли на основе анализа финансовой информации по типовым объектам посредством выделения из общего дохода от продажи рекреационных услуг его доли, приходящейся на землю, т.е. земельной ренты. Далее земельная рента капитализируется. Объекты, не приносящие доход, например, зеленые пригородные зоны, оцениваются исходя из затрат, необходимых для их создания и эксплуатации.

Кадастровая стоимость земель с рекреационными ресурсами регионального значения определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель рекреационного назначения и земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов на поправочные коэффициенты, характеризующие общий уровень цен на землю в данном административно-территориальном образовании и рекреационную привлекательность территории.

Необходимой информацией для оценки являются данные о местоположении и типе объектов оздоровительного и рекреационного назначения, финансовых результатах их деятельности и природно-рекреационной привлекательности территории.

Земли историко-культурного назначения

Эти земли оцениваются на основе метода соотнесения, т.е. перенесения на них кадастровой стоимости земель садоводческих объединений как категории земель с наиболее развитым рынком земель вне поселений.

Результаты кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий намечено использовать в целях налогообложения, при расчете ущерба землям этой категории, анализе экономических решений, связанных с переводом земель из этой или в эту категорию, а также для сравнения с экономическими издержками, возникающими при отказе от хозяйственного использования земли.

· Методика государственной кадастровой оценки земель водного фонда на уровне субъектов РФ.

Методика предназначена для кадастровой оценки земель водного фонда по субъектам РФ. Действие методики не распространяется на оценку земель, покрытых водой внутренних морских вод, территориального моря Российской Федерации и подземных водных объектов.

Основой для расчета показателей кадастровой стоимости земель водного фонда является экономический эффект, получаемый в результате использования водных объектов различными водопользователями.

В основу оценки экономического эффекта от использования водных объектов положены платежи за пользование водными объектами и платежи за сброс загрязняющих веществ в водные объекты. Далее экономический эффект капитализируется с коэффициентом капитализации 0,08.

Необходимой информацией для кадастровой оценки земель водного фонда являются: площадь земель водного фонда, данные о суммах платежей за пользование водными объектами, за сброс загрязняющих веществ.

Результаты кадастровой оценки земель водного фонда намечено использовать для целей налогообложения.

· Методика государственной кадастровой оценки оленьих пастбищь.

Эта методика предназначена для государственной кадастровой оценки оленьих пастбищ на уровне оценочных зон (выделяемых на территории субъектов РФ) и административных районов и по отдельным хозяйствам (пастбищам).

Оленьи пастбища являются частью земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, вместе с тем специфика их хозяйственного использования предполагает определенные особенности в оценке их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость 1 га оленьих пастбищ на уровне оценочных зон определяется путем капитализации расчетного рентного дохода от их использования. Расчетный рентный доход определяется на основе потенциального поголовья оленей, стоимости продукции от их забоя, средних затрат на содержание оленей и реализацию продукции из них, площади оленьих пастбищ в оценочной зоне.

Кадастровая стоимость конкретных оленьих пастбищ по отдельным хозяйствам формируется на основе базовых оценок кадастровой стоимости пастбищ на уровне оценочных зон и учета ряда ценообразующих факторов: значимости сезонных пастбищ (доступность для использования в разные сезоны года и другие пастбищные условия) и качества пастбищ (доступность кормов, условия отдыха оленей, защита от неблагоприятных погодных условий, обеспеченность водоемом и др.).

При оценке в качестве основных материалов для характеристики пастбищных и хозяйственных условий оленеводства используется ресурсная оценка земель районов Крайнего Севера, выполненная Научно-производственным центром "Север" РосНИИземпроекта , включающая эколого-хозяйственную классификацию оленьих пастбищ, схему организационно-технологических уровней оленеводства, характеристику пастбищ по условиям выпаса, а также "Карту ресурсов оленьих пастбищ", "Карту бонитетов оленьих пастбищ", геоботанические карты по административным районам субъектов Российской Федерации, отнесенных к районам Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, на территории которых имеются оленьи пастбища, типовую структуру и стоимость продукции домашнего северного оленя, среднегодовые затраты общинно-родового хозяйства на производство и реализацию продукции оленеводства.

· Методика государственной кадастровой оценки земель запаса.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель, владение или пользование которыми прекращено и которые на момент их учета не подлежат налогообложению.

К таким землям относятся как освоенные, так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки.

Кадастровая оценка земель запаса определяется путем умножения кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий, таких как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, на понижающие коэффициенты, учитывающие затраты на вовлечение земель запаса в хозяйственный оборот.

Кадастровая оценка земель запаса осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется кадастровая стоимость 1 га земель запаса на уровне административного района. На втором этапе определяется кадастровая стоимость конкретного земельного участка, при этом учитывается временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот, а также инженерно-геологические условия для строительства на этом участке и местоположение земельного участка.

Необходимой информацией при определении кадастровой оценки земель запаса являются: кадастровая стоимость земель по всем видам угодий, входящих в состав земель запаса; расчетные затраты на вовлечение земель в хозяйственный оборот; временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот; инженерно-геологические показатели, характеризующие условия строительства на этих участках; местоположение земельного участка.

Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель запаса намечено использовать для создания налоговой базы при вовлечении этих земель в хозяйственный оборот, а также для определения стартовых цен на такие земельные участки при проведении аукционов по передаче этих участков в собственность или аренду.

· Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв.

Метод применяется для оценки сельскохозяйственных угодий в целях повышения эффективного использования земельных ресурсов страны в новых условиях хозяйствования и охраны почвенного покрова.

При оценке земель сельскохозяйственных угодий по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв первоначально необходимо определить потребительную (нормативную) стоимость оцениваемого земельного участка, которая зависит от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местоположения.

При определении потребительной (нормативной) цены применяются следующие показатели:

· ставка земельного налога за 1 га;

· площадь оцениваемого участка.

Потребительная (нормативная) цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие местоположение участка, вид использования участка, зону нахождения участка, индекс инфляции.

Рыночная (базовая) стоимость оцениваемого участка зависит от цели отвода земли и определяется на основе потребительной (нормативной) цены путем корректировки на индекс спроса и предложения.

Метод рекомендуется использовать в ситуации, когда нужно обеспечить экономическое регулирование земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, дарении, налогообложении, определении размера арендной платы.

· Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв.

Метод применяется для оценки сельскохозяйственных угодий в целях повышения эффективного использования земельных ресурсов страны в новых условиях хозяйствования и охраны почвенного покрова.

При оценке земель сельскохозяйственных угодий по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв первоначально необходимо определить потребительную (нормативную) стоимость оцениваемого земельного участка, которая зависит от уровня плодородия, технологических особенностей участка и его местоположения.

При определении потребительной (нормативной) цены земельного участка с учетом естественного плодородия почв применяются следующие показатели:

· ставка земельного налога за 1 балл среднеобластного балла бонитета почв;

· площадь оцениваемого участка.

Потребительная (нормативная) цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие местоположение участка, вид использования участка, зону нахождения участка, индекс инфляции.

Рыночная (базовая) стоимость оцениваемого участка зависит от цели отвода земли и определяется на основе потребительной (нормативной) цены путем корректировки на индекс спроса и предложения.

Метод рекомендуется использовать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, дарении, налогообложении, определении размера арендной платы, при отводе земель для различных нужд.

· Метод оценки отдельно взятого земельног участка по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв (по доходности на единицу почвенно-экологического индекса)

Метод используется при слежении за охраной почвенного покрова (с помощью расчета почвенно-экологического индекса за период от одного до другого тура обследования); для оценки в денежном выражении положительного или отрицательного изменения плодородия в результате производственной деятельности человека в ситуациях, когда нужно определить рыночную стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога; для расчета размера компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные нужды.

В основе метода лежат две основные составляющие:

· почвенно-экологический индекс (ПЭи) - балл бонитета, отражающий уровень плодородия почв с учетом конкретных климатических условий и рельефа;

· тарифная категория типа почвы оцениваемого участка.

Расчет ПЭи базируется на результатах почвенно-агрохимических обследований и данных климатических условий региона. Величина ПЭи представляет собой произведение почвенного, агрохимического и климатического индексов, расчет которых производится с помощью коэффициентов, отражающих влияние на уровень плодородия почв тех или иных показателей.

Доходность с единицы площади, деленная на размер ПЭи, дает тариф (стоимость) 1 балла, выраженный в кадастровых ценах.

Произведение почвенно-экологического индекса (ПЭи) на тариф и поправочный коэффициент к тарифной категории на лимитирующие факторы дает цену почвы 1 гектара данного участка.

Чтобы перейти от цены почвы к стоимости участка, необходимо учесть технологические свойства участка, его местоположение, культурно-техническое состояние кормовых угодий, цель отвода, инфляцию и индекс спроса и предложения.

· Метод массовой оценки стоимости земель крупных массивов сельскохозяйственного назначения по доходности на единицу почвенного плодородия.

Метод применяется при оценке стоимости земельных участков крупных массивов.

Цена почвы зависит от потенциального плодородия на фоне конкретных климатических условий и природных особенностей окружающего ландшафта (т.е. почвенного-экологического индекса). Второй составляющей стоимости почвы является тарифная категория, которая обусловливается величиной среднегодового дохода в растениеводстве на единицу почвенно-экологического индекса.

Для расчета почвенно-экологического индекса определенного массива почвы используются среднестатистические данные почвенно-агрохимического обследования и обобщенные климатические показатели данного региона.

Потребительская стоимость земельного массива отдельного типа почвы рассчитывается путем перемножения:

· тарифной цены за 1 балл бонитета почвы;

· площади оцениваемого массива;

· поправки к цене земли на технологические свойства;

· почвенно-экологического индекса;

· инфляционного индекса к определенному году;

· поправочного коэффициента к тарифной категории на окультуренность участка;

· коэффициента на местоположение участка;

· коэффициента к цене участка в зависимости от вида угодий;

· коэффициента к цене земли кормовых угодий в зависимости от культур-технического состояния.

Расчеты по данному методу можно использовать для оценки в денежном выражении положительного или отрицательного изменения плодородия в результате производственной деятельности человека; в ситуациях, когда нужно определить рыночную стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога, для получения компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные нужды.

· Доходный подход к оценке сельскохозяйственных угодий. Метод прямой капитализации при оценке сельскохозяйственных угодий.

Метод предназначен для оценки стоимости земельного участка путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т. е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.

Применение данного метода основывается на том, что стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем за счет реализации прогнозируемых объемов выращиваемых сельскохозяйственных культур. Стоимость земельного участка определяется как частное от деления величины чистого дохода на норму (коэффициент) капитализации.

Чистый доход определяется путем исключения из расчетного действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.

Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка о чистом доходе и стоимости ряда сопоставляемых земельных участков.

· Методические рекомендации по оценке сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента.

Оценка сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента основывается на методе капитализации дохода.

Оценка стоимости земельных участков включает следующие этапы:

расчет показателей нормальной урожайности зерновых культур участка;

определение показателя зернового эквивалента с учетом чистого дохода, получаемого от всех возделываемых сельскохозяйственных культур в данной зоне;

расчет чистого дохода с 1 га от возделывания зерновых культур с учетом показателя зернового эквивалента;

определение чистого дохода с 1 га от выращивания зерновых культур с учетом влияния местоположения земельного участка;

установление срока капитализации чистого дохода и расчет стоимости земельного участка.

· Метод сравнения рыночных продаж в оценке земель.

Метод предназначен для определения рыночной стоимости земельных участков всех категорий земель, например, сельскохозяйственных (включая садово - огородные, дачные участки) и земель населенных пунктов.

Оценка участков производится путем сравнения их с аналогичными, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом. Метод рекомендуется применять при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках. До начала применения метода необходима проверка полученной информации и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Для определения цены рассматриваемого участка подыскивается максимально схожий с ним участок с известной ценой. Если по каким- либо показателям (элементам сравнения) участки различаются, производится корректировка цен.

Метод построен на последовательном выполнении следующих действий:

Подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа: имущественные права, размер участка, цена продажи, условия продажи, условия финансирования, время продажи, местоположение, экономические характеристики, физические характеристики, характер пользования участком и т. д. Для сельскохозяйственных земель добавляются следующие элементы сравнения: вид сельскохозяйственных угодий или землепользования, качество почв и рельефа, урожайность, близость к рынкам сбыта, работы по улучшению участка (мелиорация и др.), структура посевных площадей и др.

Сравнение оцениваемого объекта и аналогичных объектов по отдельным элементам.

Корректировка цен, позволяющая учесть различия между участками и привести их в соответствие. Корректировка осуществляется путем прибавления (или вычитания) определенной суммы (она может быть выражена в процентах) к стоимости объекта сравнения в зависимости от того, имеет участок сравнения плюсы или минусы по рассматриваемому элементу. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей, установление стоимости оцениваемого земельного участка производится путем расчета среднего значения откорректированных цен.

· Метод сравнимых продаж стоимости базового участка.

Данный метод основан на определении рыночной стоимости оцениваемого участка путем анализа сравнимых продаж стоимости базового (стандартного) участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли.

Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок для определенной территориально-оценочной зоны, где расположен оцениваемый объект, со стандартным значением параметров элементов сравнения для этой зоны.

Сопоставление можно проводить по единичному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в одном районе или соседнем и многие элементы сравнения близки друг к другу, а различаются лишь по одному - двум факторам. При сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцененные участки.

Более точный результат дает сопоставление с базовым (стандартным) участком, для создания которого в каждой оценочной зоне региона желательно иметь соответствующую выборку участков не менее пяти.

Общий поправочный коэффициент к цене базового участка, цена единицы площади и размер оцениваемого участка при умножении дают стартовую рыночную стоимость.

· Метод оценки стоимости земли с учетом её экологического состояния.

При реализации различных форм обращения земли (купли - продажи, дарения, передачи в собственность, по наследству и др.) требуется оценка её стоимости с учетом экологического фактора. Метод предназначен для оценки земель, загрязненных промышленными и радиоактивными отходами.

В основу метода положено отношение дифференциальной ренты к норме ссудного процента (кредитной ставке).

Использование метода предполагает наличие земельных паспортов на каждый участок поля с информацией, включающей: чем и когда загрязнен этот участок, какие работы выполнены по снижению загрязнения и т. д.

Алгоритм расчета включает в себя такие параметры, как:

· дифференциальная рента загрязненной земли;

· коэффициент капитализации;

· коэффициент экологической опасности земли;

· районные и областные баллы для данной пашни;

· коэффициент удаленности от областного центра.

3. Ответственность за нарушения земельного законодательства, виды, их общая характеристика

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность применения к нарушителям земельного законодательства всех видов юридической ответственности: административной, уголовной, дисциплинарной, материальной и специальной (земельно-правовой).

Лица, виновные в совершении земельных правонарушений привлекаются к ответственности в порядке, установленном законодательством.

Разграничение видов ответственности:

Каждая из этих правовых форм ответственности применяется за совершение соответствующего правонарушения: дисципли­нарного проступка, административного проступка, уголовного пре­ступления, гражданско-правового нарушения. Понятие, виды, составы, содержание, меры ответственности предусмотрены в соответствующих отраслях законодательства: трудовом, административном, уголовном, гражданском. Важное практическое и научное значение имеет вопрос о правильном разграничении правонарушений.

Дисциплинарный проступок -- деяние в виде нарушения трудовой дисциплины при исполнении работы, и меры воздействия (предупреждение, выговор, отстранение от работы и др.) применя­ются руководителем предприятия в отношении работников, совер­шивших дисциплинарный проступок. Это делается в соответствии с КЗоТ РФ, а также уставами и положениями.

Административный проступок -- это деяние, не связанное с выполнением должностных функций или трудовой деятельностью. За такое нарушение виновные лица привлекаются не в порядке подчиненности, а специально уполномоченными органами -- государственными инспекторами, административными комиссиями в соответствии с КоАП РФ и другими законодательными акта­ми, предусматривающими административную ответственность.

Преступление -- это уголовно наказуемое, общественно опасное деяние (действие или бездействие), и этими признаками оно отличается от остальных правонарушений. Сами же преступления отличаются друг от друга степенью общественной опасности, что отражается на тяжести мер наказания.

Гражданско-правовая ответственность - наступает в случае причинения имущественного ущерба, поэтому существует понятие имущественной ответственности по ГК РФ. Она может быть самостоятельной или же может применяться наряду с уголовной, дисциплинарной, административной ответственностью, т. е. гражданско-правовая ответственность может "сопровождать" основные формы ответственности.

Основные виды и признаки земельных правонарушений:

1. Самовольный захват земель. Самовольным захватом признается владение земельным участком без законных на то оснований, т. е. при отсутствии правоустанавливающего документа. К категории самовольного захвата относятся также такие случаи как пользование предоставленным земельным участком до отвода его в натуре и выдачи правоустанавливающего документа, а также пользование участком по решению (разрешению) органа, не правомочного решать вопросы предоставления земель либо вынесшего незаконное решение под влиянием злонамеренных действий заинтересованных лиц. Вместе с тем, следует иметь ввиду, что самовольный захват лишь тогда является правонарушением, когда он совершен умышленно.

2. Самовольное возведение строений, сооружений и иных объектов. Самовольное, т. е. без оформления надлежащего разрешения, строительство может иметь место на предоставленном в установленном порядке для этих целей земельном участке и на самовольно захваченном участке.

В первом случае правонарушение не является чисто земельным, а лишь связано с земельными отношениями, однако рассматривается как неправомерное пользование землей и отнесено к перечню земельных правонарушений.

Во втором случае имеет место одновременно два земельных правонарушения, из которых одно (самовольный захват) является чисто земельным. Ответственность на виновное лицо в этом случае возлагается отдельно за каждое из них.

3. Захламление земель. Как вид правонарушения его следует отличать от загрязнения производственными отходами, под которыми понимаются вредоносные побочные продукты производства (шлаки, отстой, соли и т. п.). Под захламлением следует понимать превращение территории или участка земли в свалку предметов, деталей и частей автомашин, случайных вещей и т.д. Степень захламленности и возможность отнесения ее к правонарушению определяет должностное лицо, осуществляющее контроль, или специальная комиссия.

4. Загрязнение земель химическими или радиоактивными веществами, производственными отходами и сточными водами, заражение их бактериально-паразитическими и карантинными вредными организма­ми.

В настоящее время значительные площади сельскохозяйственных угодий заражены различными вредными организмами и веществами. Площадь земель, загрязненных выбросами, достигает 68 млн. га

5. Порча и уничтожение плодородного слоя почвы. Этот вид право­нарушений является результатом нерадивого, бесхозяйственного ис­пользования земель, в результате чего почвы истощаются, зарастают кустарником, переувлажняются, переуплотняются, заболачиваются я теряют свое главное природное качество - плодородие. Факт правонарушения и его экономическая негативная значимость определяется посредством специальных обследований.

6. Проектирование, размещение, строительство и ввод в эксплуатацию объектов, отрицательно влияющих на состояние земель, как особый вид земельных правонарушений, не является чисто земельным. Однако он рассматривается в качестве такового, т. к. производственная деятельность таких объектов наносит непоправимый ущерб земле, особенно в сфере сельскохозяйственного производства. Экологическое и земельное законодательство запрещает ввод в эксплуатацию подобных объектов под угрозой административной или уголовной ответственности.

7. Нарушение сроков возврата временно занимаемых земель и невыполнение обязанностей по приведению их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Временно занимаемые земли - это земельные участки, предоставляемые в краткосрочное пользование (обычно на срок проведения ра­бот) для выполнения строительных, ремонтных, горнотехнических и иных работ. Они служат местом складирования материалов, перемещения фунтов, устройства временных карьеров и т. д. По миновании надобности эти земли должны быть приведены в исходное состояние с возмещением всех убытков и возвращены по прежней принадлежности.

8. Искажение сведений о состоянии использования земель. Очевидно, что в данном случае речь идет о должностном правонарушении, объектом которого являются сведения о земле. Очевидно также и то, что данная мера правовой ответственности налагается только на виновных должностных лиц (в основном на работников органов Росземкадастра).

9. Нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) граждан о предоставлении земельных участков и сокрытии информации о наличии свободного земельного фонда.

В условиях развития земельной реформы данное должностное правонарушение, имеющее административный характер, связано со значительными негативными последствиями для нормального регулирования земельных отношений и в то же время оно может быть связано с причинением вреда работником при исполнении им служебных обязанностей. Очевидно, что оно может служить основанием и для административной, и для материальной ответственности одновременно.

10. Уничтожение межевых знаков.

Межевые знаки в виде столбов, труб, курганов (чаще всего - столбов, окаймленных курганами) устанавливаются в поворотных точках границ земельных участков. Уничтожение этих знаков (чаще всего в процессе вспашки и других работ по обработке почв) по небрежности или злому умыслу является довольно частым правонарушением, служит основанием для возникновения земельных споров и связано с затратами на проведение восстановительных работ.

11. Нарушение утвержденной градостроительной документации при отводе земель.

Данное правонарушение связано с несоблюдением утвержденных в установленном порядке генеральных планов планировки и застройки городов и поселков городского типа, а также проектов детальной застройки других населенных пунктов, что приводит к. нарушению установленного порядка изъятия, предоставления и отвода земель.

12. Нарушение установленного режима использования земель природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного назначения, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению.

Правонарушение имеет экологический, природоохранительный аспект, выражается в виде охоты, рыбной ловли, уничтожения ценных пород леса, распашки земель, выпаса скота, иной хозяйственной деятельности, не связанной с целевым назначением этих земель.

13. Нерациональное использование сельскохозяйственных продуктивных земель.

Этот, не имевший ранее конкретных признаков показатель эффективности использования земель, получил в действующем законодательстве конкретную определенность. Нерационально используемыми следует считать такие земли, фактическая продуктивность которых за последние 5 лет на 20% и более меньше расчетной (предполагаемой), полученной по материалам кадастровой оценки. Поэтому сейчас имеется возможность документально подтвердить факт совершения данного правонарушения, исключить неоднозначность понимания нерациональности, и, стало быть, - возникновение споров.

14. Невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.

Охрана почв от ветровой и водной эрозии, а также улучшению ка­чественного состояния земель является обязанностью всех собственни­ков земли и землепользователей (ст. 13 ЗК РФ). Государственный земельный кадастр дает возможность достаточно определенно установить уровень качественного состояния земель и подверженности их эрозионным процессам.

15. Использование земель не по целевому назначению. Целевое на­значение предоставляемых субъектам земельных участков определяется в процессе предоставления их в собственность или пользование и фиксируется в правоустанавливающих документах. Предоставленный субъекту земельный участок может быть используем им только в соответствии с установленным назначением. Признаки целевого назначения участка обозначены в самом его определении. Отклонение от этих признаков в процессе использования земли указывает на совершаемое правонарушение.

16. Использование земельных участков способами, приводящими к порче земель или разрушению почвенного плодородия.

Содержание данного правонарушения предполагает технологические отклонения в способах использования земли (неправильная обработка почвы, приводящая к их разрушению, технологически не­правильный выпас скота, приводящий к уничтожению пастбищ и т. п.). Признаки наличия правонарушения устанавливаются по данным государственного земельного кадастра.

17. Систематическое невнесение платежей за землю.

Признак систематичности установлен законодательством в виде неуплаты земельного налога в течение двух лет подряд и непогашении задолженности в течение последующего одного года, а также арендной платы в сроки, установленные договором аренды.

В качестве признака правонарушения закон предполагает невнесение платежей. Таким образом, несвоевременное внесение платежей, хотя и систематическое, не является признаком данного правонарушения и не может служить основанием для привлечения к юридической ответственности.

Что касается арендной платы, то порядок и сроки выплаты ее устанавливаются договором аренды, однако и в этом случае невнесение ее по признакам, приведенным выше, следует считать правонарушением в редакции данного пункта и, следовательно, достаточным основанием для привлечения виновных к юридической ответственности.

18. Уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, выданных должностными лицами органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, по вопросам устранения нарушений земельного законодательства.