Правовая экспертиза недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования».

В наши дни правовая экспертиза недвижимости - это обязательный этап сделки купли-продажи, который нужен покупателю для того, чтобы избежать возможные проблемы и претензии прежних собственников. Не исключено, что некогда нарушенные права собственников могут принести неприятности и денежные потери.

Для чего нужна правовая экспертиза?

Цель правовой экспертизы - это получение подтверждения чистоты объекта недвижимости еще до приобретения и выявление рисков, связанных с утратой прав собственности.

Для того чтобы собственники приобретаемых объектов недвижимости были уверены в выборе квартиры или другого объекта недвижимости, независимые юристы проводят специальную проверку пакета документов, предоставляемого на регистрацию сделки.

Для этого юристом, специализирующимся по вопросам недвижимости, совершаются следующие действия перед сделкой:

· проверяется подлинность и действительность предоставляемых документов;

· устанавливается основание для регистрации прав собственности;

· анализируются риски утраты права собственности;

· проверяется вероятность признания сделки недействительной;

· устанавливается наличие или отсутствие притязаний третьих лиц, наличие обременений;

· подготавливается отчет по совершаемой сделке.

1. Собственность

Термин «собственность» нередко употребляется в самых разнообразных значениях. В одних случаях его используют как синоним, эквивалент понятий «имущество» или «вещи», говоря, например, о «передаче собственности» или о «приобретении собственности». В других случаях считают, что речь идет о сугубо экономическом отношении, а иногда, напротив, это понятие отождествляют с чисто юридической категорией - правом собственности и т.д. В результате этой путаницы складываются ошибочные представления и стереотипы относительно собственности, в частности распространенное мнение о том, что экономические отношения собственности юридически всегда оформляются только с помощью права собственности.

В понятие «собственность» русский ученый И.А. Ильин включал:

Власть - полное господство непосредственно над вещами, а непосредственно над людьми;

Свобода означает, что собственнику разрешают все, что не запрещено законом;

Право не только юридическое, но и нравственно-социальное, патриотическое.

Поэтому отождествление собственности с материальными вещами или недвижимостью в действительности не соответствует содержанию. Имущество (вещи) сами по себе не являются собственностью, они являются носителями права собственности.

Собственность - это отношение людей к объектам материального мира, которое проявляется в экономических и производственных отношениях, распределении, обмене и потреблении различных благ, юридических нормах, а также в форме правил и морали.

Если обращаться к переводу с латинского слова «собственность», то оно означает правовое господство лица над материальной вещью (не физическое).

В понятии «собственность» различают форму и содержание:

материально-вещественная форма показывает, какие вещи по форме (объекту) присваиваются людьми;

содержание - это социально-экономическая сущность, которая отражает отношения между людьми по поводу присвоения и использования недвижимых вещей.

В экономическом смысле собственность - это форма отношения людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и др.

Собственность же в юридическом понимании показывает, как реальные имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, которые устанавливает государство в обязательном порядке для всех граждан.

Собственность - это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается.

Определяя содержание права собственности в субъективном смысле, ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ГК) устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право по владению, пользованию и распоряжению, как и субъективное право собственности в целом, представляют собой юридически обеспеченные возможности поведения собственника. Они принадлежат ему до тех пор, пока он остается собственником. В тех случаях, когда собственник не в состоянии эти правомочия реально осуществить (например, когда имущество арестовано), он не лишается ни самих правомочий, ни права собственности в целом.

2. Недвижимость как объект гражданского права

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК 1922 г. с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

2.1 Общая характеристика объектов гражданского права

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со статьей 129 Федерального закона от 18.12.2006 №231-ФЗ необходимо отметить, что:

1. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

2. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

4. Результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (статья 1225) не могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому. Однако права на такие результаты и средства, а также материальные носители, в которых выражены соответствующие результаты или средства, могут отчуждаться или иными способами переходить от одного лица к другому в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом (п. 4 введен Федеральным законом от 18.12.2006 №231-ФЗ).

По своим свойствам указанные объекты различны. Одни существуют в материальной форме (вещи), другие представляют собой действия человека (работы), третьи могут быть восприняты лишь на уровне осознания (нематериальные блага).

С учетом этого объекты гражданских прав подразделяются на материальные и нематериальные (идеальные). К первой группе относят: вещи; работы и услуги, а также их результаты, имеющие овеществленный либо иной материальный эффект (например, ремонтные работы, услуги по хранению вещей); имущественные права требования (такие, как денежные средства на банковском счете, доля в уставном капитале). Ко второй группе причисляют: результаты творческой деятельности (изобретения, произведения искусства); способы индивидуализации товаров и их производителей (товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования и т.д.); личные неимущественные права (право на имя, право на защиту чести и достоинства, право на личную неприкосновенность и др.).

Признак оборотоспособности объектов гражданских прав влечет за собой их классификацию на полностью оборотоспособные, ограниченные в обороте и изъятые из оборота (ст. 129 ГК РФ).

Большинство объектов гражданских прав являются полностью оборотоспособными: они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому на основании сделок либо в порядке правопреемства (например, при реорганизации юридического лица, в порядке наследования).

Ограниченно оборотоспособными являются объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо находиться в обороте по специальному разрешению или с соблюдением предусмотренных законом условий. Например, лишь на основании специальных разрешений осуществляется оборот оружия и боеприпасов, наркотических средств и психотропных веществ.

Изъятыми из оборота являются объекты, прямо указанные в законе. К ним относятся вещи, которые находятся, как правило, в федеральной собственности и не могут переходить в собственность иных лиц: например, земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы.

2.2 Недвижимость как объект гражданского права, классификация объектов недвижимости

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

· земельные участки

· здания, строения, сооружения

· помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) Земля

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

· под жилье (селитебная территория),

· под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,>

· под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),

· под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),

· под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

· под дачное и садово-огородное использование,

· под жилую застройку,

· промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

· сельскохозяйственного назначения,

· природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,

· лесного фонда, водного фонда,

· участки недр,

· земли резерва, назначение которых не определено

2) Жилье (жилые здания и помещения):

· многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

· индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы)

3) Коммерческая недвижимость:

· офисные здания и помещения административно-офисного назначения

· гостиницы, мотели, дома отдыха

· магазины, торговые центры

· рестораны, кафе и др. пункты общепита

· пункты бытового обслуживания, сервиса

4) Промышленная недвижимость:

· заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

· мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения

· паркинги, гаражи

· склады, складские помещения

5) Недвижимость социально-культурного назначения:

· здания правительственных и административных учреждений

· культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

· религиозные объекты

Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно - квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь - офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

· частные - находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

· государственные - находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

· муниципальные - находящиеся в муниципальной собственности

· общественные - находящиеся в собственности общественных объединений

· коллективные (смешанные) - находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

2.3 Субъекты недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.
Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки и другие организации.
Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства.

Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

В законодательном порядке субъектами недвижимости являются:

· гражданин (физическое лицо) - Человек как субъект гражданских (имущественных и неимущественных) прав и обязанностей;

· юридическое лицо - организация (объединение лиц, предприятие, учреждение), являющаяся субъектом гражданских прав и обязанностей. Это социальное (коллективное) образование вступает в хозяйственные связи от своего имени как самостоятельная целостная единица. Примером может служить фирма - хозяйственное, промышленное или торговое предприятие (объединение), пользующееся правами юридического лица;

· государство и муниципальные образования (органы местного управления и самоуправления).

3. Правовое регулирование сделок с недвижимостью

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций» [1]. Ученый говорил о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

Указанные тенденции нашли свое законодательное закрепление. Действующее законодательство предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

3.1 Переход прав собственности при сделках с недвижимостью

недвижимость право сделка собственность

Собственник недвижимости вправе осуществлять любые сделки, которые предполагают оформление перехода права собственности на недвижимость. Это могут быть сделки по купле-продаже, мене, дарению, наследству. Возникновение, прекращение, ограничение или изменение прав должно регистрироваться Федеральной регистрационной службой, в течение 1 месяца с момента подачи документов.

Оформление перехода права собственности осуществляется одновременно с регистрацией сделки с недвижимостью. Такие процедуры проводятся на основе правоустанавливающих документов, к примеру, договора купли-продажи. В этом случае продавцом составляются и подготавливаются необходимые документы, подтверждающие его права на объект недвижимости, и необходимые для проведения процесса государственной регистрации. Договор составляется между участвующими сторонами - продавцом и покупателем, обязательно в 2 образцах. В котором прописываются все сведения об объекте недвижимости, о продавце и покупателе, об их правах и обязанностях, и условиях сделки. Само заявление о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью составляется, как продавцом, так и покупателем.

Оформление перехода права собственности является произведенным с момента занесения соответствующих записей о регистрации в Единый государственный реестр прав. До момента подачи документации на государственную регистрацию, необходимо произвести оплату стоимости недвижимости (или ее части) покупателем - продавцу, и передачу объекта продавцом - покупателю. После проведения государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью Федеральной регистрационной службой, права собственности переходят к покупателю, и он может не только использовать данный объект недвижимости, но и распоряжаться им по своему усмотрению.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

3.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8); право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.

Легальное понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено законодателем в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г.).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом №122-ФЗ от 22.08.2004 г.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 №225-ФЗ).

В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст. 131, ст. 164 ГК РФ).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом случае.

Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

В ГК РФ по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

По результатам правовой экспертизы регистратор принимает одно из возможных решений:

зарегистрировать право, сделку;

приостановить государственную регистрацию;

отказать в государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним осуществляется в срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним» (6)). Течение срока начинается на следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующее дате приема число следующего месяца, т.е. срок государственной регистрации - календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.

Итак, значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов:

Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Во-вторых, государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество.

В-третьих, только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Как мы уже подчеркнули, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - подробнейше регламентированная деятельность.

4. Земельные отношения

В соответствии со статьей 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:

- земля как природный объект и природный ресурс;

- земельные участки;

- части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Более детальное определение давалось в Федеральном законе от 2 января 2000 года «О государственном земельном кадастре»: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено Федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В качестве неделимого земельного участка следует признавать земельный участок, полученный путем раздела, который далее не может быть разделен на части без изменения его целевого назначения. Как правило, неделимым земельным участком является земельный участок, на котором расположено здание, строение или сооружение. Земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством, также признаются неделимыми.

Исходя из целевого назначения, земли в соответствии со статьей 7 ЗК РФ подразделяются на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Целевое назначение определяет правовой режим земель и порядок их использования.

Порядок проведения землеустройства устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества определяется как деятельность уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений.

Основным юридическим следствием принятия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, обусловленных спецификой данных отношений в сфере регулирования земельного законодательства.

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным.

Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Заключение

Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки.

Правовая экспертиза ставит своей целью определение объема прав на объект недвижимости. Определяют правовой режим не только объекта, но и правовое положение продавца и покупателя.

Примерная последовательность проведения правовой экспертизы состоит в следующем.

При проведении оценки не редки случаи, когда представленные документы не подтверждают или не полностью характеризуют право на объект. Такие обстоятельства могут характеризовать проведенную ранее сделку как недействительную. Для того чтобы этого не случилось, необходимо определить объем прав на недвижимость, которую предстоит оценивать. С этой целью целесообразно, если это юридическое лицо, проверить учредительные документы и установить правовой режим. Если имущество находится на праве хозяйственного ведения, следует убедиться, что собственник дал согласие на распоряжение имуществом.

При оперативном управлении предприятием вопросы по оценке целесообразно решать собственником, как правило, Мингосимуществом.

При заказе оценки со стороны физического лица проверяют и объем прав собственника, и его дееспособность, и права супругов при совместной собственности.

Если в сделке принимает участие посредник, то необходимо убедиться, есть ли договор между посредником и собственником. Имущество, находящееся в собственности ООО, ОАО, ЗАО и находившееся роли в собственности государства, проверяется:

· на соответствие документации закону на приватизацию;

· на анализе документов купли-продажи.

При экспертизе правоустанавливающих документов проверяется правильность их оформления, регистрации и соответствие законодательству, правомочия лиц подписавших документы.

При изучении правового положения земельного участка следует обратить внимание на использование его по назначению, объем прав владельца участка и содержание сделки. Последовательность действий может выглядеть таким образом:

· определение соответствия правового решения субъекта (продавца, покупателя, арендодателя), правового режима объекта (имущество);

· проверка наличия необходимых правоустанавливающихся документов, их достоверности;

· установление правомерности совершаемой сделки;

· установление наличия или отсутствия ограничений или запретов, связанных с объектом.

Правовая экспертиза документов - это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом; проверка зарегистрированных ограничений, обременений (арестов, залогов и пр.) (ст. 9, 13 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним» (6)).

Список литературы

1. Бузырев В.В., В.С. Чекалин Экономика жилищной сферы М: Издательство ИНФРА-М, 2001 г., 256 с.

2. Варламов А.А., Комов Н.В., Шяманаев В.С., Хлыстун В.Н. Государственное регулирование земельных отношений. М.: Колос, 2000.

3. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003.

4. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью.-М: 1999 г., 567 с.

5. Ершов В.А. Всё о земельных отношениях. Кадастровый учет. Право собственности. Купля-продажа. Аренда. Налоги. Ответственность. - М: 2009 г.

6. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2000.

7. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2000.

8. Кузин Н.Я., Мищенко В.Н. Экспертиза и управление недвижимостью. Пенза, ПГАСА, 2002 г., 192 с.

9. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 2002.

10. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002.

11. Налоговый, жилищный, градостроительный, земельный, гражданский кодексы.

12. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.

13. Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758-1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост; Исследовательский центр частного права. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001.

14. Правовые системы гарант и консультант+

15. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002.

16. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М: 2006 г., 653 с.

Размещено на Allbest.ru