Договор аренды и его разновидности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

на тему: «Договор аренды и его разновидности»

Содержание

1. Введение

2. Общая характеристика договора найма (аренды)

2.1 понятие договора

2.2 права и обязанности сторон

2.3 прекращение договора

2. Разновидности договора найма (аренды)

3.1 договор проката

3.2 договор найма (аренды) земельных участков

3.3 договор найма здания или другого капитального сооружения

3.4 договор аренды транспортных средств

3.5 договор аренды коммунального и государственного имущества

3.6 договор лизинга

Заключение

Список использованной литературы

1. Введение

договор аренда наем

В период формирования рыночной экономики, развития частной инициативы, отказа от регулирования хозяйственных отношений волевыми методами договор превратился в одно из основных средств с помощью которого хозяйствующие субъекты могут упорядочить и регламентировать свою деятельность.

Отказ от директивных начал в организации хозяйственных связей позволил субъектам хозяйственного права заключать договоры, ориентируясь только на своей воле и своих интересах. Заключение договора заключается автономно, стороны свободны в определении его условий.

Известно, с какими сложностями, в том числе и юридическими, связано осуществление хозяйственной деятельности в Украине.

Большое количество нормативно-правовых актов, коллизии в законодательстве, не совсем четкая система работы государственных органов создают массу проблем для ведения хозяйственной деятельности субъектов гражданского права.

Знание вопросов найма (аренды) как одного из основных и распространенных видов договоров в сфере предпринимательства является важной предпосылкой успешной практической работы.

Для этого юристу-хозяйственнику необходимо владеть вопросами найма земельных участков, зданий или других капитальных сооружений, транспортных средств, договоров лизинга. Знать основные характеристики договоров аренды, поднайма, предмет и срок договора, права и обязанности сторон, основания прекращения договоров аренды, а также специальные правила, которые касаются разновидностей договоров найма (аренды). Ознакомиться с бухгалтерским учетом операций по аренде, арендной платой.

Целью данной курсовой работы является углубленное изучение вышеперечисленных вопросов, изучение не только законодательства Украины, но и порядок заключения и исполнения многочисленных договоров аренды.

Также, в данном курсовом проекте проиллюстрированы многие законодательные положения конкретными примерами из судебной практики применения законодательства в Украине. Материалы опубликованной и неопубликованной судебной практики свидетельствуют о том, что суды пока еще только вырабатывают общие подходы к толкованию и применению отдельных норм права.

2. Общая характеристика договора найма (аренды)

Аренду имущества в сфере хозяйствования регулирует параграф 5 главы 30 Хозяйственного кодекса Украины (далее ХК) и глава 58 Гражданского кодекса Украины ( далее ГК).

Согласно ст.284 ХК по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Согласно ст. 759 ГК по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на неопределенны срок.

2.1 понятие договора

Договор найма (аренды)- это договор по которому одна сторона (наймодатель, арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне нанимателя арендатору) имущество в пользование за плату и вернуть имущество после окончания срока договора.

Характерные отличия договора аренды от других договоров:

1) наниматель получает имущество не в собственность, а во временное пользование;

2) предметом данного договора могут быть только индивидуально-определенные, неупотребляемые вещи, не уничтожаемые в процессе их использования;

3) возмездный договор- по этому признаку он отличается от договора ссуды.

Договор аренды - двухсторонний и возмездный, может быть как консенсуальным, так и реальным. К форме договора аренды применяются общие правила о форме сделок.

Круг имущества, которое может быть предметом договора найма, определен в ст.760 ГК. Это может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании.

Согласно ст.763 ГК договор найма заключается на срок, установленный договором. Законом могут быть установлены предельные сроки договора аренды отдельных видов имущества. Также, договор может быть заключен на неопределенный срок, но обязательно при расторжении договора необходимо предупредить контрагента об отказе за определенное время в письменной форме за один месяц (недвижимого имущества- за три месяца).

Исходя из смысла ст.774 ГК, наниматель с согласия наймодателя может сдать нанятое имущество другому лицу в поднаем, заключив с таким лицом договор поднайма. Отношения поднайма имеют производный, зависимый характер от отношений найма. Наниматель может пользоваться имуществом только в соответствии с назначением, определенным в договоре найма. Срок договора поднайма не должен превышать срока договора найма. Прекращение договора найма влечет прекращение договора поднайма. Передача имущества в поднаем допускается только с разрешения наймодателя, если иное не предусмотрено договором или законом.

2.2 Права и обязанности сторон

Стороны в договоре аренды - арендодатель и арендатор. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. Арендодателями могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные им лица.

Обязанности арендодателя:

1) передать арендатору имущество незамедлительно или в срок определенный договором аренды (ст. 765ГК);

2) передать арендатору вещь в комплекте и в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и ее назначению (ст.767 ГК);

3) предупредить о правах третих лиц на вещь, переданную в найм;

4) производить за свой счет капитальный ремонт вещи, переданной в найм, если другое не предусмотрено законом или договором (ст.776 ГК).

Обязанности нанимателя:

1) своевременно вносить плату за пользование вещью (ст.782ГК). Если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течении трех месяцев подряд, то арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возврата вещи;

2) пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора (ч.1. ст 773 ГК)- т.е. использовать ее в тех целях, для которых она предназначена. Например, при аренде нежилого помещения наниматель не в праве переоборудовать его в жилое, поскольку при этом меняется назначение имущества.

3) Поддерживать вещи в исправном состоянии;

4) Производить за свой счет текущий ремонт вещи, если иное не установлено законом или договором (ст.776 ГК);

5) При прекращении договора найма незамедлительно вернуть арендодателю вещь в состоянии, в котором она была получен, с учетом нормального износа, или в состоянии обусловленном в договоре.

Если вещь невозможно вернуть в связи с ее гибелью или потерей, арендатор возмещает ее стоимость. В случае допущения арендатором ухудшения вещи, которые произошли по его вине, он обязан устранить ухудшения. Невозможность восстановление вещи или устранение ухудшения в ней дает право арендодателю отказаться от принятия вещи и потребовать возмещения убытков.

2.3 Прекращение договора

Основания прекращения договора:

1) смерть физического лица- нанимателя, если иное не установлено договором или законом, или ликвидация юридического лица, которое было нанимателем или наймодателем (ст. 781 ГК);

2) истечение срока договора найма, при условии, что наниматель не продолжает пользоваться вещью. Если нанематель продолжает пользоваться вещью после окончания срока договора найма, то, при о, договор считается установленным на срок, ранее установленным договором.

Приведу пример постановления суда, где основное из условий договора - срок - был решающим в вынесении решения.

СУДЕБНАЯ ПАЛАТА ПО ХОЗЯЙСТВЕННЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УКРАИНЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Понуждение продолжить действие договора аренды Вывод ВХСУ об отсутствии у истца преимущественного права напродолжение договора найма не является обоснованным и законным

Рассмотрев кассационную жалобу частного предпринимателя (далее - ЧП)

А. на постановление ВХСУ от 6 марта 2003 года по делу

по иску ЧП А. к Управлению рынков Полтавского облпотребсоюза, ЧП О. о понуждении продолжить действие договора аренды и признании договора недействительным, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины установила следующее.

В июне 2002 года ЧП А. обратился в суд с иском о понуждении Управления рынков Полтавского облпотребсоюза продолжить действие договора аренды помещения, расположенного на территории Полтавского рынка, который был заключен между истцом и Полтавским рынком 12 июня 1992 года сроком на десять лет. Также истец поднимал вопрос о признании недействительным договора аренды от 1 июня 2002 года, заключенного между Управлением рынков Полтавского облпотребсоюза и ЧП О. на указанное помещение. В обоснование своих требований истец ссылался на то, что имеет преимущественное право на продолжение действия договора аренды на новый срок перед третьими лицами.

Управление рынков Полтавского облпотребсоюза против иска возражало, утверждая, что требования истца беспочвенны и не основываются на действующем законодательстве.

О. отзыв на иск не предоставила.

Решением Хозяйственного суда Полтавской области от 18 октября 2002 года в иске отказано, поскольку по договору аренды, заключенному между истцом и Полтавским рынком 12 июня 1992 года, стороны не достигли согласия по всем существенным условиям договора, а потому его следует считать незаключенным. Также суд ссылается на то, что от лица арендодателя договор подписан ненадлежащим лицом.

Постановлением Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 17 декабря 2002 года указанное решение оставлено без изменений. Суд указал, что к данным правоотношениям не применяется Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества"

Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 6 марта 2003 года указанные судебные решения оставлены без изменений.

17 апреля 2003 года Верховный Суд Украины открыл производство по кассационной жалобе ЧП А., в которой заявитель просит отменить постановление ВХСУ от 6 марта 2003 года и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы сделана ссылка на неправильное применение судом норм материального права.

Кассационная жалоба подлежит удовлетворению на следующих основаниях.

Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы ЧП А., суд кассационной инстанции исходил из того, что постановление суда апелляционной инстанции, которым оставлено без изменений решение Хозяйственного суда Полтавской области, принято с соблюдением требований действующего законодательства.

С таким выводом ВХСУ согласиться нельзя.

Согласно статье 1 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", в редакции, действующей на момент заключения спорного договора, аренда имущества других форм собственности регулируется положениями этого Закона, если другое не предусмотрено законодательством Украины и договором аренды. Судами не было установлено, что договор, заключенный между истцом и Управлением рынков, предусматривал возможность регулирования отношений упомянутым Законом . Такой оговорки договор не содержит. Нет и соответствующих ссылок на установление ограничения или запрета такого регулирования законодательством.

Согласно статье 17 Закона после окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок.

Кроме того, как было установлено судами первой и апелляционной инстанций, пункт 13 договора, заключенного между истцом и Управлением рынков Полтавского облпотребсоюза, тоже содержал положение, в силу которого после окончания действия договора арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на продолжение договора.

Требование Закона и приведенное положение договора не было соблюдено ответчиком, который после окончания десятилетнего срока действия договора с истцом заключил договор с другим лицом. Судебные решения не содержат ссылок на то, что арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности. Они приняты без учета того, что арендатор, исполняющий надлежащим образом свои обязанности, имеет преобладающее право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок.

Вывод ВХСУ об отсутствии у истца преимущественного права на продолжение договора найма в связи с тем, что собственник на свое усмотрение владеет, пользуется и распоряжается надлежащим ему имуществом (статья 4 Закона Украины "О собственности" не является обоснованным и законным.

Учитывая нарушения ВХСУ, судом апелляционной и первой инстанций требований Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" и положений договора, который основывается на Законе, все постановленные по делу судебные решения подлежат отмене, а дело направляется на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть приведенное и постановить решения согласно закону.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 111-17 - 111-20 Хозяйственного процессуального кодекса Украины

Судебная палата

ПОСТАНОВИЛА:

кассационную жалобу ЧП А. удовлетворить;

постановление ВХСУ от 6 марта 2003 года, постановление Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 17 декабря 2002 года и решение Хозяйственного суда Полтавской области от 18 октября 2002 года отменить;

дело направить на новое рассмотрение в хозяйственный суд первой инстанции.

Постановление является окончательным и обжалованию не подлежит. ["Юридическая практика", N 25 (287), 24 июня 2003 года]

3) гибель вещи, переданной в найм;

4) переход вещи в собственность нанимателя в результате подажи, дарения, поскольку здесь происходит совпадение должника и кредитора в одном лице.

Новеллой ГК является норма, согласно которой стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается (ч.2 ст.770 ГК).

Прекращение договора также возможно в форме его расторжения, что возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из них.

Наймодатель имеет право потребовать расторжения договора найма, если наниматель:

1) пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;

2) без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;

3) своим нерачительным поведением создает угрозу повреждения вещи;

4) не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта возложена на нанимателя (ст.783 ГК).

Наниматель имеет право потребовать расторжения договора найма, если:

1) наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;

2) наймодатель не исполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи (ст.784 ГК).

Следовательно, договор найма может быть расторгнут по требованию нанимателя по основаниям, предусмотренным законом.

В новом ГК более гибко, нежели в ранее действовавшем законодательстве, определены последствия улучшения нанимателем вещи, переданной ему в пользование. Ст.778 ГК определяет права и обязанности сторон договора найма в связи с улучшением вещи.

3. Разновидности договора найма.

Наряду с общими правилами, ГК предусматривает специальные правила, регулирующие разновидности договора найма: договор проката, договор аренды земельных участков, договор найма здания или другого капитального сооружения, договор аренды транспортных средств, доовор лизинга.

3.1 Договор проката

Согласно ст.787 ГК по договору проката наймодатель, который осуществляет предпринимательскую деятельность по передаче вещей в найм, берет на себя обязательство передать движимую речь нанимателю в пользование за плату на определенный срок.

Особенности этого договора:

публичность;

предметом договора может быть только движимая вещь;

наниматель не имеет права на заключение договора поднайма; наниматель не имеет преимущественного права на покупку вещи в случае ее продажи наймодателем;

капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет наймодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине нанимателя;

плата за прокат вещи устанавливается за тарифами наймодателя.

3.2 Договор найма (аренды) земельных участков

По договору найма земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный в договоре срок в пользование и владение за плату.

Земельный участок может передаваться вместе с насаждениями, сооружениями, водоемами, которые находятся на них или без них (ст.792 ГК).

В Украине сегодня много нерешенных вопросов по поводу аренды земли, передачи ее в собственность. Особенно это касается вопросов аренды земли сельскохозяйственного назначения. Этот вопрос заслуживает отдельного глубокого изучения.

Рассмотрим особенности данного вида договора и основные нормативно-правовые акты, которые регулируют аренду земли.

Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998г. с его последующими редакциями.

Согласно ст. 93 Земельного кодекса Украины (далее ЗК) право аренды земельного участка- это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

В соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» (далее Закон) аренда земли- это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки. Закон не содержит ограничений относительно круга лиц, могущие быть арендаторами.

Форма договора: в соответствии со ст.14 Закона договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

Порядок заключения договора.

1) заключает данный договор лицо, у которого земельный участок находится только в собственности;

2) подача заявления в соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления;

3) рассмотрение заявления в соответствии с порядком установленным Земельным кодексом;

4) заключение договора;

5) передача земельного участка, границы которого определены в натуре, в аренду без изменения его целевого назначения, осуществляется без разработки проекта его отвода;

6) при поступлении двух или более ходатайств на один и тот же участок, арендодатель проводит аукцион или конкурс;

7) заключенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации договоров аренды земли утвержден Постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.1998г. №2073.

Срок действия договора аренды земли определяется по согласованию сторон, но не может превышать пятьдесят лет (ст.19 Закона).

Следовательно, в отличии от общих правил найма (аренды), нормы об аренде земли устанавливают максимальный срок действия этого договора.

Существенные условия договора.

1) объект аренды(место расположения и размер земельного участка);

2) срок действия договора аренды;

3) арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственность за ее неуплату.

4) Условия использования и целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка;

5) Условия возврата земельного участка;

6) Существующие ограничения относительно использования земельного участка;

7) Определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части.

8) Ответственность сторон.

Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

План или схема передаваемого в аренду земельного участка; кадастровый план земельного участка с отражением ограничений в его использовании и установленных земельных сервитутов;

Акт определения границ земельного участка в натуре;

Акт приемки-передачи объекта аренды;

Проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных законом.

Нормы Закона, регулирующие арендную плату за аренду земли, предоставляют значительную свободу сторонам- размер, форма, сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.2 ст.21 Закона).

Прекращение договора.

Ст. 31 Закона называет пять оснований прекращения договора аренды земли.

1) истечение срока, на который он был заключен;

2) выкуп (изъятие) земельного участка для общественных нужд и принудительное отчуждение по мотивам общественной необходимости, в порядке установленном Законом;

3) объединение в одном лице собственника и арендатора;

4) смерть физического лица-арендатора, осуждение его к лишению свободы;

5) ликвидация юридического лица-арендатора.

Договор аренды также может быть расторгнут с согласия сторон. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, в отличии от договора аренды государственного и коммунального имущества, Закон «Об аренде земли» тщательно регламентирует как в целом прекращение, так и расторжение договора аренды.

3.3 Договор найма здания или другого капитального строительства

Особенности договора найма здания или другого капитального строительства определены ст.ст. 793-797 ГК. Эти особенности касаются:

1) формы договора и его регистрации. Договор найма здания заключается в письменной форме; этот договор на один год и более подлежит нотариальному удостоверению; если этот договор заключается менее чем на год, он подлежит государственной регистрации;

2) передачи здания или другого капитального сооружения в найм и его возврата. Передача оформляется соответствующим документам (актом), который подписывается сторонами договорами; с этого момента исчисляется срок договора;

3) предоставления нанимателю права пользования земельным участком одновременно с правом найма здания нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели договора;

4) платы за пользование, как здания, так и за пользование земельным участком.

Пример договора аренды здания или другого капитального сооружения приведен в Приложении 1.

3.4 Договор найма (аренды) транспортных средств

Ст.ст. 795-805 ГК определяют особенности предмета, формы и др. договора аренды транспортных средств.

Предметом договора найма транспортного средства могут быть воздушные, морские, речные суда, а также наземные самоходные транспортные средства и т.п., т.е движимое имущество.

В связи с появлением данного вида договора аренды актуальным является вопрос, что следует понимать под транспортным средством. Можно ли к ним относить такие виды имущества, которые самостоятельно перемещаются в пространстве, или также объекты, которые нуждаются в дополнительных тяговых механизмах, например, железнодорожные вагоны и платформы, автомобильные прицепы, контейнеры и прочее.

Следует отметить, что в этом плане имеет место как расширительное так и ограничительное толкование «транспортного средства».Так, В.В.Витрянский под транспортными средствами понимает не только объекты, способные к самостоятельному передвижению, но и подвижной состав, или иначе перевозочные средства. Другие исследователи, как в прошлом , так и в настоящее время, перевозочные средства и подвижной состав выделяют в отдельную имущественную группу, в отличие от технических устройств, способных к самостоятельному перемещению в пространстве. К транспортным средствам нельзя относить оборудование, смонтированное на шасси: генераторы, компрессоры; так же как и специальные машины, созданные на базе автомобиля или трактора: экскаватор, скрепер, бетономешалка и т.п.

Договор найма транспортного средства заключается в письменной форме. Если договор заключается с участием физического лица, то удостоверяется нотариально.

Наниматель самостоятельно осуществляет использование транспортного средства в своей деятельности и имеет право без согласия наймодателя заключать от своего имени договор перевозки, а также иные договоры в соответствии с назначением транспортного средства.

Наниматель обязан поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии. Расходы, связанные с использованием транспортного средства, в том числе уплатой налогов и других платежей, несет наниматель.

Страхование транспортного средства осуществляется наймодателем. Порядок страхования ответственности нанимателя за вред, который может быть причинен другому лицу в связи с использованием транспортного средства, устанавливается законом.

Наниматель обязан возместить убытки, причиненные в связи с утратой или повреждением транспортного средства, если он не докажет, что это произошло по его вине. Он обязан возместить вред, причиненный другому лицу с использованием транспортного средства, в соответствии с главой 82ГК.

В ст. 805 ГК регламентированы особенности найма транспортного средства с экипажем, который его обслуживает. Управление и техническая эксплуатация транспортного средства переданного в найм с экипажем, проводятся с экипажем. Экипаж не прекращает трудовых отношений с наймодателем. Расходы на содержание экипажа несет наймодатель.

Экипаж транспортного средства обязан отказаться от выполнения распоряжений нанимателя, если они противоречат условиям договора найма, условиям использования транспортного средства, а также, если они могут быть опасны для экипажа, транспортного средства, прав иных лиц. Законом могут устанавливаться и другие особенности договора найма транспортного средства с экипажем. Пример договора аренды транспортного средства в Приложении 2.

3.5 Договор аренды государственного и коммунального имущества

Этот договор, будучи разновидностью договора найма, характеризуется существенными особенностями в сравнении с ним. Основными нормативно-правовыми актами являются: Закон Украины «О аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.192г. с последующими редакциями, дополнениями и изменениями, методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества. Утверждена Постановлением КМУ от 04.10.1995г. №786 в редакции от 19.01.2000г. №75. и ряд других.

В отличии от найма, в Законе «О аренде государственного и коммунального имущества» дано определение понятия аренды.

Аренда - основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Объекты аренды четко определены Законом.

Согласно ст. 4 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» объектами аренды являются:

- целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков). Целостным имущественным комплексом является имущественный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения;

- недвижимое имущество (строения, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;

- имущество не вошедшее в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).

Стороны - арендатор и арендодатель.

Ст. ст. 5,6 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» указывают круг арендодателей и арендаторов.

Арендодатели:

-Фонд государственного имущества, его региональные отделения и представительства - в отношении целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков);

- органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом- в отношении целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества;

- предприятия- в отношении отдельно определенного имущества (кроме недвижимого).

Арендаторы - хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурных подразделений; другие юридические лица и граждане Украины, иностранных государств, международные организации, а также лица без гражданства.

Форма договора. Закон не содержит специальных требований относительно формы договора аренды. Следовательно здесь применяются общие правила договора найма (аренды).

Срок договора. Регулирование срока договора аренды государственного и коммунального имущества имеет определенную специфику. Согласно Закону Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», срок договора определяется по соглашению сторон.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора аренды в течении одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены ранее договором.

Следовательно, правила продолжения действия договора аренды данного вида имущества характеризуются:

-договор считается не возобновленным ,а продленным;

- договор продлевается не на определенный срок, а на тот же срок и на тех же условиях;

-действие этих правил связывается не только с отсутствием возражений со стороны арендодателя, но и с отсутствием возражений любой из сторон. Кроме этого, правила аренды государственного и коммунального имущества предусматривают, что по истечению срока договора аренды арендатор, исполнявший надлежащим образом свои обязанности, имеет преимущественное права, при прочих равных условиях, на продление договора аренды на новый срок (ст.17 Закона).

Таким образом, как указывает Президиум Высшего арбитражного суда Украины в разъяснении от25.05.2000г. , если после окончания срока действия договора аренды арендодатель передал спорное имущество в аренду другому лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в хозяйственный суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие этого договора на новый срок и о признании договора с новым арендатором недействительным.

Существенные условия договора:

- объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации);

- срок, на который заключается договор;

- арендная плата с учетом ее индексации;

-порядок использования амортизационных отчислений;

- восстановление арендованного имущества и порядок его возврата;

- исполнение обязательств;

-ответственность сторон;

-страхование арендатором взятого имущества;

Обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

Отсутствие в договоре аренды всех существенных условий является основанием для признания такого договора незаключенным и прекращения производства по делу о признании его недействительным.

Арендная плата.

Ст. 19 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» детально регламентирует вопросы, связанные с арендной платой, в частности:

1) дает определение арендной платы;

2) ограничивает максимальный размер арендной платы;

3) указывает порядок зачисления и использования арендной платы- она зачисляется на специальные счета и используется для финансирования капитальных вложений;

4) указывает органы, которые определяют методику расчета, размеры и порядок использования арендной платы;

5) предусматривает возможность предоставления льгот по арендной плате;

6) указывает, что взыскание задолженностей по арендной плате проводится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса;

7) устанавливает формы арендной платы, как правило, в денежной форме;

8) регламентирует изменение размеров арендной платы. Размер может быть изменен по соглашению сторон.

Прекращение договора. Правила прекращения договора содержаться в ст.26 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества».

1) истечение срока на который он был заключен;

2) приватизации объекта аренды;

3) Банкротства арендатора;

4) Гибели объекта аренды.

Договор может быть расторгнут и с согласия сторон. По требованию одной из сторон договор прекращается на основании решения суда. Неисполнение обязанности о внесении в установленный срок арендной платы является основанием для расторжения договора аренды.

Например, решением арбитражного суда, оставленный без изменения надзорной инстанцией, удовлетворен иск предприятия (далее - истец) к издательству (далее- ответчик) о расторжении договора аренды и возврате арендованных помещений в связи с неисполнением условия договора о внесении арендной платы.

В заявлении в Высший арбитражный суд ответчик просил отменить решение, ссылаясь на расчеты, проведенные по Методике №786, так как размер арендной платы для ответчика должен иметь льготный характер, отличный от указанного в договоре.

Проверив материалы дела, судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений. Пришла к выводу, что решение и постановление арбитражного суда отвечает фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Согласно заключенному сторонами договору аренды ответчику передали в аренду нежилое помещение для размещения редакции газет. Размер арендной платы был установлен в соответствии с Методикой.

Материалы дела свидетельствуют о нарушении ответчиком обязательства о внесении в течении года арендной платы в размере, установленном в договоре, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Доводы ответчика, что необходимо рассчитать арендную платы в новом размере, на основании Постановления КМУ от 18.05.98г. № 699 «О внесении изменений в постановление КМУ по вопросам регулирования арендных отношений». Они не заслуживают внимания, поскольку нормативное установление нового фиксированного размера арендной платы для определенного круга арендаторов, не свидетельствует об автоматическом внесении изменений в этой части уже в действующий договор. К тому же процедура внесения таких изменений, в том числе в целях приведения условий договора в соответствии с действующим законодательством, исчерпывающе урегулирована ст.21 названного Закона, согласно которой споры по изменению арендной платы разрешаются в судебном порядке.

Учитывая это, судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, постановлений, определений, постановление арбитражного суда оставили без изменений. [Бизнес. Бухгалтерия.-2001-№18/2-С.29-30].

3.6 Договор лизинга

В течении трех последних десятилетий резко возросла в мире популярность лизинга. Вместо того чтобы занимать деньги для покупки самолета, компьютеров, реактора или спутника, компании берут его в лизинг. Распространенность лизинга объясняется, в частности, рядом его преимуществ по сравнению с простым владением имущества. В частности, арендатор получает возможность использования дорогостоящей техники без больших начальных капиталовложений, для ускорения темпов обновления основных фондов. Лизингом вправе заниматься любые юридические и физические лица, которые имеют средства для инвестирования. В отличии от старого ГК, новый ГК предусматривает договор лизинга и содержит основные правила (ст.ст.806-809 ГК).

Договор лизинга - это договор, по которому одна сторона (лизингодатель) передает или обязуется передать другой стороне (лизингополучателю) в пользование имущество, принадлежащее лизингодателю на праве собственности и приобретенное им без предварительной договоренности с лизингополучателем (прямой лизинг). Или имущество, специально приобретенное лизингодателем у продавца (поставщика) в соответствии с установленными лизингополучателем спецификацией и условиями (косвенный лизинг), на определенный срок и зп установленную плату.

Формы лизинга

1) обратный (возвратный) лизинг - это договор лизинга, который предусматривает приобретение лизингодателем имущества у собственника и передачу этого имущества ему в лизинг.

2) паевой лизинг- это осуществление лизинга при участии субъектов лизинга на основании заключения многостороннего договора и привлечения одного или нескольких кредиторов, которые инвестируют свои средства.

3) Международный лизинг-это договор дизинга, осуществляемый субъектами лизинга, которые находятся под юрисдикцией разных государств или в случае, если имущество или платежи пересекают государственные границы.

Предметы лизинга

Согласно ст. 807 ГК предметом договора лизинга может быть неупотребляемая вещь, определенная индивидуальными признаками, отнесенная в соответствии с законодательством к основным фондам. Не могут быть предметом лизинга земельные участки аи другие природные объекты, а также иные вещи установленные законом.

Лизинг представляет собой трехсторонний комплекс отношений, в которых лизинговая компания (арендодатель) по указанию пользователя (арендатора) приобретает у изготовителя оборудование (суда, самолеты, платформы для бурения, ЭВМ и т.д.), которое затем сдает пользователю в аренду.

Таким образом, сделка финансового лизинга оформляется следующими документами:

1) договор купли-продажи (между лизинговой компанией и изготовителем) на приобретение оборудования, где лизинговая компания ) покупатель, а изготовитель - продавец;

2) договор лизинга (между лизинговой компанией и пользователем), в силу которого происходит передача во временное пользование (аренду) оборудования, купленного у изготовителя специально для этой цели;

3) протокол приемки, свидетельствующий о фактической поставке оборудования - предмета договора лизинга, его монтаже и вводе в эксплуатацию без претензий поставщику. Он подписывается всеми участвующими в лизинговой операции сторонами.

Такая трактовка комплекса лизинговых услуг соответствует Конвенции о международном финансовом лизинге.

Следует учитывать, что обычно в преамбулах лизинговых соглашений содержится указание на финансовый характер лизинга как особого вида долгосрочной аренды. Привлекательность финансового лизинга по сравнению с обычным лизингом состоит в том, что арендатор имеет опцион (преимущественное право) на покупку в конце аренды оборудования (машин), по номинальной заранее установленной цене. Обычно это символическая сумма, либо близкая к ней. Срок финансового лизинга соответствует примерно сроку амортизации оборудования - 10-15 лет, иногда более. Кроме того, при лизинге в первые годы платежи арендной платы меньше, чем суммы, уплачиваемые в погашение банковского кредита. Финансовый лизинг привлекателен и тем, что финансируется 100% арендуемого имущества, что очень выгодно арендатору, если речь идет о большой сумме. Техника осуществления финансируемых арендных операций состоит в следующем. Будущий арендатор сам определяет тип необходимого

оборудования, его качественную характеристику, описание условий и режимов работы оборудования и информирует изготовителя данного оборудования о своем намерении заказать оборудование через посредничество лизинговой компании. Затем фирма-арендатор обращается с запросом к лизинговой фирме, приложив к нему документы, характеризующие свое финансовое состояние и счет-проформу на требуемое оборудование. Если лизинговая фирма принимает положительное решение, то она доводит его до сведения фирмы-арендатора письмом, к которому прилагаются общие условия лизингового договора, а изготовитель (поставщик) оборудования информируется о намерении лизинговой фирмы оплатить заказываемое оборудование. Фирма-арендатор, ознакомившись с общими условиями договора лизинга (аренды), адресует лизинговой фирме письмо с подтверждением-обязательством и одним подписанным экземпляром общих условий лизингового договора, приложив к нему бланк заказа на оборудование. Этот бланк составляется фирмой-поставщиком и визируется фирмой-арендатором. При получении этих документов лизинговая фирма подписывает бланк заказа и посылает его поставщику оборудования. Фирма, изготовившая оборудование, отгружает его в адрес фирмы-арендатора, которая несет обязанность по приемке оборудования.

После отгрузки фирма-поставщик и фирма-арендатор подписывают протокол приемки, который высылается лизинговой компании. На основании этого документа лизинговая фирма оплачивает стоимость оборудования фирме-изготовителю. При долгосрочной аренде лизинговая фирма практически только финансирует сделку по предоставлению в распоряжение арендатора необходимого ему оборудования.

Таким образом, фирма-арендатор никаких договорных отношений с поставщиком не имеет. При этом, так как приемка оборудования и другие формальности осуществляется арендатором, лизинговая фирма не несет ответственности за бесперебойность работы оборудования и не предоставляет никаких гарантий.

Арендатор обязан использовать арендуемое оборудование строго в оговоренных целях, оно устанавливается в точно определенном лизинговым соглашением месте, откуда его нельзя перемещать без разрешения лизингодателя. Техническое обслуживание и ремонт оборудования арендатор осуществляет за свой счет.

Следует оговорить особо, что в лизинговом соглашении должно также содержаться наименование фирмы-поставщика предмета лизингового соглашения.

На практике лизинговая сделка может быть осуществлена как двумя, так и одним договором, связывающим всех ее участников.

Соглашение о лизинге должно содержать указание на тип необходимого оборудования, его качественные характеристики, описание условий и режимов работы оборудования. Вместо соглашения возможна ссылка на оферту (предложение), которая смогла быть составлена в форме письменного запроса, содержащего те же положения, а также формализованное предложение Пользователя о своем намерении заказать оборудование.

Платежи могут вноситься с авансом (депозитом), единовременно. Возможно указание в договоре на внесение минимальной лизинговой платы и сумм сверх нее, отражающих намерение Пользователя приобрести оборудование по истечении срока договора. Можно предусмотреть иной порядок внесения платежей. Данное положение зависит от финансового положения Пользователя. В сумме платежа помимо амортизационных отчислений следует учитывать процент за пользование оборудованием, т.е. Лизингодатель вправе претендовать не только на возмещение стоимости износа оборудования, но и на часть прибыли, которая могла быть получена в процессе его хозяйственного использования. Минимальный процент за пользования устанавливается, как правило, не ниже банковского.

Пример договора лизинга в Приложении 3.

4. Заключение

Таким образом, рассмотрев в целом договор найма (аренды), все его существенные условия, а также разновидности договора аренды, можно сделать выводы.

Договор аренды на сегодняшний день в Украине один из наиболее востребованных в хозяйственной деятельности как одной из форм экономических отношений.

Растет интерес к лизингу и количество заключаемых лизинговых соглашений и на Украине. Благодаря финансовым и другим преимуществам, меньшему риску многие фирмы предпочитают лизинг существенной части своего имущества, нежели собственности на него.

Так как, предпринимательская деятельность представляет ценность не сама по себе, а в связи с тем, что посредством ее во многом происходит развитие экономики страны, обеспечиваются потребности не только предпринимателей, но и общества и государства в целом. Украина провозглашена, как социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Отказавшись от централизованного планового ведения хозяйства и резко ограничив государственный сектор экономики, поставленную задачу решить невозможно, не признавая и не придавая публичного значения предпринимательской деятельности. Хозяйствующие субъекты в своей деятельности уделяют особое внимание договорам аренды. Новый Гражданский Кодекс регулирует основные положения договора аренды и его разновидностей, тем самым, ориентируя предпринимателей в огромном количестве нормативно-правовых актов. Для лиц, осуществляющих торговую, внешнеэкономическую, инвестиционную деятельность, юристов особо полезным является знание соответствующего законодательства.

В данной курсовой работе раскрыты понятия как договора найма (аренды) в целом, так и его разновидностей. Приведены особенности и характерные черты договора аренды.

Рассмотрены по каждому договору все существенные условия: форма, сроки, арендная плата, стороны, права и обязанности, условия прекращения договора, а также выделены особенности каждого подвида аренды и его отличия.

Приведены примеры из судебной практики, которые раскрывают вопрос о необходимости соблюдения всех существенных условий договора и действующего законодательства.

Также, для дальнейшей практической деятельности представляется необходимым ознакомиться с основными договорами аренды. Так, в приложениях 1,2,3 приведены примеры самых распространенных договоров найма (аренды). Это договора аренды здания или другого капитального сооружения, транспортного средства, лизинга.

5. Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1) Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003г. № 435-IV//Офіційний вісник України, 2003, № 11 -С.610

2) Хозяйственный кодекс №436- IV- //Офіційний вісник України, 2003, № 11 -С.610

3) Земельный кодекс Украины

4) Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» о 10.04.1992г. в редакции Закона от 14.03.1995г.

5) Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998г. в редакции Закона от 02.10.2003г.

6) Закон Украины «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі» от 20.01.2006г.

7) Закон Украины «Про лізинг» от 16.01.1997г.//ВВР Украины.-1992- №47-С.68

8) Закон Украины « О финансовом лизинге» в редакции Закона от 11.12.2003г.

9) Постановление Кабинета Министров Украины «О порядке государственной регистрации договоров аренды земли» от 25.12.1998г. № 2073

10) Постановление Кабинета Министров Украины « Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества» от 04.10.1995г. №786

11) Письмо Высшего арбитражного суда Украины « О Законе Украины «Об аренде земли» от 14.01.1999г. №01-8/10

12) Положение о патенте на право аренды зданий (сооружений, помещений). Утверджено приказом Фонда государственного имущества Украины от 31.01.1995г. № 91.

Литература

13) Богданов Е.В. Предпринимательские договоры.-М.: Книга сервис.,2003.-192с.

14) Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая:Договоры о передаче имущества.М.: Бек., 2001г. 440с.

15) Гражданское право. Учебник. Ч.2/под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Книга сервис.,2000.-325с.

16) Гражданское право. Том 1,2 Учебник/под ред. Е.А.Суханова. 2-е изд. М.: Бек,1998.490с.

17) Луць В.В. Контракты в предпринимательской деятельности: Учеб. пособие. - К.: Аттика,1999.-352с.

18) Предпринимательское право в вопросах и ответах: Учебн. Пособие/Под ред. Саниахметовой Н.А. -Харьков: Основа, 2001.- 268 с.

19) Саниахметова Н.А. Юридический справочник предпринимателя. -Харьков:Одиссей, 2004. - 1052с.

20) Хозяйственное право: Ученик/Под ред.. В.К. Мамутова.-К.:Юринком Унтер, 2002.-912с.

21) Щербина В.С. Господарське право України: Навч. Посібник.-3-є вид., перероб. і доп. -К.: Юрінком Інтер,2002.-384с.

Размещено на Allbest.ru