Эмфитевзис: от теории к практике

Размещено на http://www.allbest.ru/

Дмитрий Сичкарь, адвокат АК «Коннов и Созановский»

Эмфитевзис: от теории к практике

Эмфитевзис (гр. emphyteusis, от emphyteuo - прививаю, насаждаю) был известен еще в римском праве, как форма вечнонаследственной аренды. Появление данного института в римском государстве обусловлено наличием множества пустующих земель (особенно за пределами римской империи), которые необходимо было обрабатывать. Чтобы поднять земледелие и привлечь поселенцев на пустующие земли, пришли к мысли гарантировать им прочность обладания землей путем предоставления последней в неотъемлемое пожизненное или наследственное владение, под условием уплаты постоянного оброка. При этом размер оброка вначале вряд ли мог удовлетворить фискальные интересы государства. Это объяснялось тем, что главной целью было не столько получение доходов, сколько заселение страны и приспособление не культивированных еще земель для сельского хозяйства.

В украинском законодательстве появление эмфитевзиса связано с вступлением в силу 1.01.2004 г. Гражданского кодекса Украины. В последующем соответствующие нормы об эмфитевзисе появились и в ЗКУ Земельный кодекс Украины.

Эмфитевзис относится к вещным правам на чужое имущество (ч.1 ст. 395 ГКУ Гражданский кодекс Украины). Частью 1 ст. 102-1 ЗКУ определено право пользование чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникают на основании договора между собственником земельного участка и лицом, которое изъявило желание пользоваться данным земельным участком для таких потребностей, в соответствии с ГКУ.

Следует отметить, что в ГКУ праву пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей посвящены только 6 статей. Из этого следует, что во многом условия и варианты использования эмфитевзиса будут определять стороны в самом договоре эмфитевзиса.

Использование эмфитевзиса

Использование эмфитевзиса условно можно разделить на два этапа - до вступления в силу Закона 509-VI Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI и после. До вступления в силу данного закона:

1. Эмфитевзис мог использоваться как альтернатива аренде земельных участков государственной и коммунальной собственности. Это связано, в частности с тем, что Законом о бюджете на 2008 год Закон Украины «О государственном бюджете Украины на 2008 год и внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 28.12.2007 года № 107-VI, а также Законом 309-VI Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 03.06.2008 года № 309-VI в 2008 году был установлен аукционный порядок получения земельного участка государственной и коммунальной собственности в аренду.

2. Землепользователь мог отчуждать и вносить в уставный фонд право пользования земельным участком государственной и коммунальной собственности для сельскохозяйственных потребностей, в то время как в отношении права аренды существовал запрет на осуществления таких действий (ст. 8-1 Закона № 161-XIV Закон Украины «Об аренде земли»)

3. В отношении земель государственной и коммунальной собственности срок договора эмфитевзиса мог устанавливаться по желанию сторон без ограничений.

4. Эмфитевзис мог использоваться для получения нерезидентами земельного участка сельхозназначения на неограниченный срок, что фактически не отличало его от права собственности и позволяло обойти запрет на передачу земель сельскохозяйственного назначения иностранным субъектам на данном титуле (ч.4 ст. 22 ЗКУ).

Кроме того, к преимуществам эмфитевзиса можно отнести также то, что на него не распространяются ограничения, установленные п. 15 Переходных положений ЗКУ, поэтому он вполне свободно мог использоваться для операций с земельными участками товарного сельскохозяйственного назначения.

К сожалению, с принятием Закона 509-VI варианты использования эмфитевзиса существенно ограничились. Так, в частности передача земельных участков государственной и коммунальной собственности на условиях эмфитевзиса теперь осуществляется путем проведения земельных торгов (ч. 1 ст. 127 ЗКУ, ч. 1 ст. 134 ЗКУ). Исключения состаляют лишь случаи указанные в ч. 2 ст. 134 ЗКУ , к которым вряд ли возможно применить эмфитевзис.

Несмотря на попытку законодателя регламентировать порядок проведения земельных торгов, самые основные вопросы остались не разрешенными. Это касается отсутствия закона, который определял бы порядок проведения земельных торгов и лицензионных условий для их проведения.

Кроме того, Закон 509-VI в отношении государственных земель упразднил самую главную особенность эмфитезиса - возможность землепользователя распоряжаться данным правом. В соответствии с ч. 3 ст. 407 ГКУ право пользования земельным участком государственной и коммунальной собственности для сельскохозяйственных потребностей не может быть отчуждено его землепользователем, внесено в уставной фонд, передано в залог. Более того, срок договора о предоставлении права пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может превышать 50 лет (ч.1 ст. 408 ГКУ).

Очевидно, что для государственных и коммунальных земель эмфитевзис потерял свои отличительные свойства и преимущества, а это в свою очередь мало чем отличает его от долгосрочной аренды.

Что касается использования договора эмфитевзиса как основания для осуществления строительства на сельскохозяйственных землях (например, на землях для ведения садоводчества), то здесь следует отметить несколько спорных моментов. Как известно для осуществления строительства объектов используют другое вещное право - суперфиций. В связи с этим, по идее для застройки сельхозземель должен использоваться именно этот договор. Данной позиции придерживается Госкомзем, который в своем Письме Письмо Госкомзема от 20.10.2008 № 14-17-7/11974 «Относительно заключения договора эмфитевзиса и возможности на основании него осуществлять строительство на землях сельскохозяйственного назначения» разъяснил, что законодательством прямо не предусмотрена возможность застройки земельного участка сельскохозяйственного назначения сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства, на основании договора эмфитевзиса. Такие действия связанные со строительством и соответственно имеют признаки права пользования земельным участком для застройки (суперфиций). Однако с таким выводом трудно согласится. Использование земельного участка для сельскохозяйственных потребностей включает в себя, кроме всего прочего, также размещение сельскохозяйственной инфраструктуры, среди которой можно выделить: производственные и жилые объекты фермерского хозяйства (включая фермерскую усадьбу); необходимые для ведения садоводчества здания и хозяйственные сооружения; сельские зеленые усадьбы, размещенные на землях личного крестьянского хозяйства и т.п.

Составление Договора

Как уже отмечалось выше, право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей. Типового и примерного договора эмфитевзиса украинское законодательство не содержит. Поэтому при его составлении можно использовать Типовый договор аренды земли Постановление КМУ «Об утверждении Типового договора аренды земли» № 220 от 03.03.2004 , с учетом особенностей характерных для договора эмфитевзиса, закрепленных в ГКУ и ЗКУ.

Конечно в каждом конкретном случае контрагенты будут прописывать в договоре свои особые условия, отражающие пожеланиям, интересы и характер взаимоотношений сторон. Отметим только основные положения, которые необходимо указывать в договоре эмфитевзиса.

Предмет договора. Итак, вначале необходимо обозначить предмет договора, которым будет передача собственником земельного участка в пользование другому лицу для сельскохозяйственных потребностей. Однако понятие сельскохозяйственных потребностей можно толковать достаточно расширено, поэтому в договоре следует конкретизировать цели использования земельного участка, которые также будут зависеть от целевого назначения земельного участка.

Срок договора. Как уже отмечалось выше, по сроку договора эмфитевзиса существуют ограничения только в отношении государственных земель. Что касается остальных земель, то срок пользования земельным участком может быть неограниченным и устанавливается в договоре по согласию сторон. В то же время, рекомендуется в договоре указывать конкретный срок, поскольку согласно ч. 2 ст. 408 ГКУ, если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может отказаться от договора, предварительно предупредив об этом другую сторону не менее чем за один год.

Форма договора. Законодательство не содержит требований у форме договора эмфитевзиса. Тем не менее, статус правоподтверждающего документа обязывает стороны заключать его в письменной форме. Кроме того положения ст. 206 ГКУ делает невозможным заключение его в другой форме.

Плата за эмфитевзис. Согласно ч. 2 ст. 409 ГКУ собственник земельного участка имеет право на получение платы за пользование им. Размер платы, ее форма, порядок и сроки ее выплаты устанавливаются договором. Как видим, плата за пользование земельным участком может осуществляться в различной форме (натуральной, денежной и. т.п.) при этом вне зависимости от формы собственности на земельный участок (для сравнения, плата за аренду государственных и коммунальных земель устанавливается только в денежной форме) Разумеется, в случае если будет установлена денежная форма оплаты, собственнику следует учитывать также свои расходы на оплату земельного налога.

Права и обязанности сторон. Их объем устанавливается в договоре в зависимости от пожеланий и интересов сторон с учетом требований уставленных ГКУ и ЗКУ. Для землепользователей, учитывая особенности земель сельскохозяйственного назначения, обязательным является эффективно использовать земельный участок согласно его целевому назначению, повышать его плодородие, применять природоохранные технологии производства, удерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации. Помимо этого, не лишним будет дополнить договор правами и обязанности землепользователя указанными в ст.ст.95, 96 ЗКУ. Кроме того, в договоре следует детально указать положения касающиеся возможности землепользователя распоряжаться правом пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей. При этом, в случае продажи права пользования земельным участком собственник этого земельного участка имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение, по цене, которая объявлена для продажи, или на других равных условиях (ч. 2 ст. 411 ГКУ). Землепользователь обязан в письменном виде сообщить собственнику земельного участка о продаже права пользования им. Если в течение одного месяца собственник не пришлет письменное согласие на покупку, право пользования земельным участком может быть продано другому лицу. Следует отметить, что собственник земельного участка в случае продажи землепользователем права пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей другому лицу, имеет право на получение процентов от цены продажи (стоимости права), установленных в договоре.

Прекращение эмфитевзиса

Случаи прекращения права пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей определены в ст. 412 ГКУ и 102-1 ЗКУ. Среди них: 1) объединение в одном лице собственника земельного участка и землепользователя; 2) истечение срока, на который было предоставлено право пользования; 3) выкупа в связи с общественной необходимости. Данный перечень не является исчерпывающим и к нему также можно отнести основания прекращения права пользования земельным участком предусмотренные ст. 141 ЗКУ. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 412 ЗКУ право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей может быть прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом.

аренда земля эмфитевзис

Регистрация эмфитевзиса

К сожалению, законодатель в ЗКУ забыл включить договор эмфитевзиса (равно как и договор суперфиция) в перечень документов, которые удостоверяют права на земельный участок (ст. 126 ЗКУ). Хотя и в ЗКУ и ГКУ закреплено, что правовым основанием для использования земельного участка на условиях эмфитевзиса является договор. Кроме того, к правам на земельный участок, которые возникают после их регистрации ЗКУ относит только: право собственности, право постоянного пользования и право аренды (ст. 125 ЗКУ)

В то же время, согласно ч. 1 ст. 4 Закона № 1952-IV обязательной государственной регистрации подлежат имущественные права на недвижимое имущество, которое находится на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, в частности право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис).

Еще раз хотелось бы отметить, что законодательством предусмотрено регистрация права, а не самого договора. Однако на сегодняшний день отсутствует механизм регистрации данного права, в частности до сих пор не создана единая система органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений. Кроме того «земельные» чиновники различного уровня негативно относятся к таким рода договорам.

Так, например, Государственный комитет по земельным ресурсам в своем Письме от 20.10.2008 г. № 14-17-7/11974 указал, что для получения земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование, рекомендуем заявителям (в частности гражданам и не государственным юридическим лицам) заключать договора аренды земли в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» и Типовым договором аренды. Тем не менее, данные рекомендации носят условный характер и не ограничивают право лиц заключить договор эмфитевзиса.

И все таки, каким же образом происходит государственная регистрация эмфитевзиса? Частью 4 Постановления КМУ № 1088 Постановление Кабинета Министров Украины «О создании единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 июля 2003 года № 1088 непосредственно установлено, что до создания государственного реестра прав на землю и недвижимое имущество:

- Центр ДЗК проводит регистрацию земельных участков и прав на них путем внесения записей о регистрации земельных участков и прав на них в базу данных государственного реестра земель, а коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации вносят данные об объектах недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, и права на них в базу данных государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество.

- администратором базы данных государственного реестра земель является Центр ДЗК;

- администратором базы данных государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество является «Информационный центр» Министерства Юстиции.

В свою очередь внесение в государственный реестр земель сведений об эмфитевзисе осуществляется согласно Временного порядка № 174 Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный Приказом Госкомзема № 174 от 02.07.2003 г..

При этом после предоставления землепользователем договора эмфитевзиса, Центр ДЗК вносит соответствующие записи в столбцах 39-48 регистрационной карточки земельного участка (Cведения о наличии ограничения (обременения) прав на земельный участок, земельные сервитуты, договора аренды (субаренды) земли), которая является составляющей Поземельной книги, а также вносит ведомости в базу данных Автоматизированной системы государственного земельного кадастра.

И хотя довольно спорным является отнесение эмфитевзиса к ограничениям (обременениям) на земельный участок, на сегодняшний день это практически единственная возможность зарегистрировать данное право.

Аналогичные выводы, правда в отношении суперфиция, были сделаны Госкомземом в своих Письмах: № 14-17-6/425 от 22.01.2008 г., № 14-17- 6/6604 от 23.06.2008.

В то же время, данные разъяснения в полной мере можно применить к процедуре регистрации эмфитевзиса.

В заключении хотелось бы отметить, что несмотря на законодательные ограничения, использование эмфитевзиса не потеряет своей актуальности, особенно среди частных земель. Как вариант, его смогут применять для получения прав на «мораторные» земли, устанавливая при этом в договоре столетние сроки использования земельных участков. Для предприятий специализирующихся на ведении сельского хозяйства, долгосрочное использование сельхозземель посредством эмфитевзиса создаст дополнительные гарантии закрепления прав на них, а возможность отчуждения данного права пользования обеспечит мобильность передачи земельного актива в случае реорганизации предприятия. Что касается использования эмфитевзиса в отношении сельхозземель государственной и коммунальной собственности, то в сегодняшних условиях, среди всех вариантов наиболее оптимальным будет приобретение корпоративных прав юридического лица, которое заключило договор эмфитевзиса до вступления в силу Закона 509-VI.

Размещено на Allbest.ru