Договор коммерческого найма и его соотношение с общими положениями об аренде

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

на тему:

Договор коммерческого найма и его соотношение с общими положениями об аренде



Содержание

Введение

§1. Понятие и элементы договора коммерческого найма

1.1 Понятие договора коммерческого найма

1.2 Предмет договора коммерческого найма

1.3 Объект договора коммерческого найма

1.4 Субъекты договора коммерческого найма

§2. Содержание договора коммерческого найма

2.1 Форма и порядок заключения договора коммерческого найма

2.2 Права и обязанности нанимателя и наймодателя

2.3 Прекращение договора коммерческого найма

§3. Договор коммерческого найма и смежный гражданско-правовой договор

3.1 Сравнительный анализ договора коммерческого найма и договора аренды

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Каждый имеет право на жилищеКонституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Российская газета. 25.12.1993 г. №237; 21.01.2009 г. №7.. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения - это и один из видов гражданско-правовых договоров, и, одновременно с этим, основной договор жилищного права.

Исследование правовой природы договора коммерческого найма является весьма актуальным в настоящее время, так как соответствующие нормы, а, следовательно - и вид гражданско-правового договора, получили широкое применение на практике.

Однако, не смотря на свою распространенность,правоотношения в сфере коммерческого найма жилого помещения имеют свои проблемы применения. Регулирование договора найма жилого помещения сразу двумя кодифицированными актами -Гражданским кодексом Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации с комментариями к последним изменениям. Официальный текст по состоянию на 15 сентября 2011 года. Эксмо. 2011 г. (далее - ГК РФ) и Жилищным кодексом Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации. Официальный текст с изменениями и дополнениями по состоянию на 10 сентября 2011 года. Эксмо. 2011 г. (далее - ЖК РФ) - не могло не повлечь разночтений и неоднозначных толкований.Это, в свою очередь, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Кроме того, нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

Целью данной работы является раскрытие содержания договора найма жилых помещений, а так же проведение его анализа в соотношении с общими положениями об аренде.

Отсюда вытекают следующие задачи:

- исследование правовой природы договора коммерческого найма;

- определение порядка использования договора коммерческого найма путем обозначения прав и обязанностей сторон в договоре;

- изучение судебной практики по рассмотрению споров о договорах коммерческого найма жилых помещений;

- выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа договора коммерческого найма со смежным видом договора - договором аренды.

Объектом исследования данной работы выступает договор коммерческого найма жилого помещения. Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения, основу которого составляет ГК РФ и ЖК РФ.

При работе над темой были использованы функциональный и сравнительный методы.

Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: Крашенинниковым П.В, Кириченко О.В., Кудряшовым А.В., Брагинским М.И., Витрянским В.В., и другими.

§1. Понятие и элементы договора коммерческого найма

1.1 Понятие договора коммерческого найма

Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права,который оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма.Договор коммерческого найма - это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору ТкаченкоС.В., КудряшовА.В., ТкаченкоВ.В. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения: Учебное пособие. - Самара, 2008. С. 17..

В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Однако в силу специфики объекта этого договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательстваСвит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.. Так, из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть.

Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФКорецкий А. Д. Договорное право России. Основы теории и практики реализации. М., 2004. С. 34 - 35..

Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов - предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи, по мнению Г.Ф. Шешко, целесообразно, чтобы ЖКРФ установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого» найма, нежели установленные положениями гл. 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ.Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? // Жилищное право. 2005. №7. С. 2.

ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет;

2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

1.2 Предмет договора коммерческого найма

Основное требование, которое законодатель выдвигает для того, чтобы гражданско-правовой договор считался заключенным, - согласование сторонами всех существенных условий. В качестве одного из них ссоответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ выступает предмет договора. Однако легальное определение данной юридической категории в законодательстве отсутствует, что породило ряд разночтений в понимании предмета договора как в научном мире, так и в правоприменительной практике.

В юридической литературе высказаны различные точки зрения соотношении понятий предмета и объекта договора найма жилого помещения. Так, Л. Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом - предоставление права владения и пользования этим помещениемГрудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. Под ред. Н. М. Коршунова. М. 2005. С. 162.. По мнению О. Б. Новиковой указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Также она считает, что в ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагает уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения»Новикова О. Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. 2007. № 2. С. 18..

В этой связи возникает вопрос: являются ли понятия «предмет договора» и «объект договора» синонимами или представляют собой самостоятельные элементы договора.Сам ГК РФ их не различает, поскольку именует конкретные блага из числа объектов гражданских прав то «объектами» договора, то его «предметами». Такая непоследовательность законодателя основана на философском определении понятий «объект» и «предмет», в соответствии с которым не в строгом смысле предмет и объект отождествляются. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта. Например, О. В. Кириченко полагает, что предметом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, которое в свою очередь является и объектом этого договораКириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения. Современное право. 2007. № 6. С.18..

Однако, необходимо учитывать, что предмет это существенное условие любого договора, по предмету различают виды и разновидности договоров. Поэтому наиболее правильной представляется точка зрения О. С. Иоффе, по мнению которого, предмет договора составляют юридический объект - действия и материальный объект - вещь или иное благо, на которое направлено поведениеИоффе О. С. Договор найма жилого помещения. Гл. 12 // Советское гражданское право. Т. 1. // Под.ред. Иоффе О. С., Толстого Ю. К., Черепыхина Б. Б. Л. 1971. С. 168. .

1.3 Объект договора коммерческого найма

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ, который в п. 2 ст. 15 говорит о том, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей средыКириченко О. В. Указ.соч. С. 18..

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.

1.4 Субъекты договора коммерческого найма

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникаютТолстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. М., 2007. С. 75..

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности. Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником.

В соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан - нанимателей, нет. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, которые определяются исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц.Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий:получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя); подобное вселение не должно влечь за собой нарушение требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека (указанное правило не распространяется на несовершеннолетних детей нанимателя)(ст.679 ГК РФ).

Помимо лиц, имеющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, в качестве сторон в жилых правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателяТолстой Ю. К. Указ.соч. С. 80.. В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том что, сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.



§2. Содержание договора коммерческого найма

2.1 Форма и порядок заключения договора коммерческого найма

Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежамТкаченко С.В., Кудряшов А.В., Ткаченко В.В. Указ.соч. С. 17..

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением. Стороны вправе заключить договор и в нотариальной форме, которую обязаны соблюдать при изменении и расторжении договора.

По способу заключения договор коммерческого найма жилых помещений подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК РФ, - свободы договоров. То есть наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Глава 35 ГК РФ особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК РФ («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение ст. 671 ГК РФ договора найма жилого помещения в качестве одного из основных его признаков.

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение в соответствии со ст.687 ГК РФ является одним из оснований расторжения договора найма жилого помещения.

В этой связи интерес представляет дело, рассмотренное президиумом МОС по надзорному представлению прокурора на решение Раменского городского суда Московской области, которым были удовлетворены требования ЗАО «Мособлстрой№26» о взыскании задолженности по оплате жилья, расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении семьи А. из спорной квартиры и отказано в удовлетворении встречных требований А. о признании недействительным договора коммерческого найма, признании права пользования спорной квартирой на условиях социального найма.Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 год.

Текст обобщения размещен на сайте Московского областного суда www.mosoblsud.ru.

Возлагая на ответчиков ответственность за невыполнение ими обязанностей по оплате жилья, в виде выселения из спорного жилого помещения, суд лишь ограничился указанием на несвоевременность внесения платы и ее неполный объем. При этом в нарушение закона суд не только не установил причины, но и период времени, в течение которого ответчики не исполняли обязанности по внесению платежей.

Вместе с тем указанные обстоятельства имеют значение для разрешения спора, поскольку иск мог быть удовлетворен лишь при установлении судом совокупности условий - установлении факта невнесения платежей и отсутствии уважительных причин для их невнесения.

При этом в силу положений ст. 401 ГК РФ на общество (кредитора) возлагается обязанность доказать сам факт нарушения обязательства-невнесение платежей, а на ответчиков обязанность по представлению доказательств, подтверждающих наступление обстоятельств, делающих невозможным исполнение обязательства.

Указанные положения закона судом учтены не были.

Поэтому президиум МОС принял новое решение, в соответствии с которым отказал в удовлетворении требований общества о расторжении договора и выселении ответчиков.

ГК РФ (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. При этом существует одно ограничение: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК РФ («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным, однако условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК РФ возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Кроме прочего, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, ГК РФ признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок(ст. 684), т.е. право на пролонгацию. К договорам коммерческого найма на срок до одного года (кратковременный наем) нормы о пролонгации не применяются, если иное не предусмотрено договором.

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

2.2 Права и обязанности нанимателя и наймодателя

коммерческий найма аренда наниматель

В качестве пользователя жилым помещением наниматель наделяется следующими правами:

- вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

- разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

- передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаемПостановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». Собрание законодательства РФ 30.01.2006. № 5. Ст. 546.;

- с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами.

- пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

- производить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

- осуществлять переоборудование занимаемого по договору жилого помещения, если это не приведет к существенному изменению условий пользования жилым помещением;

- заключать договор найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

- расторгать договор коммерческого найма (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

- заменять его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ).

На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей, а именно отсутствуют следующие права: правовселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественное право возобновить договор на новый срок; право на замену нанимателя в договоре; льготный годичный срок, отводимый судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение)Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч.2. (постатейный). 4-е изд., исп. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики. Рук.авт. коллектива и отв. ред. Садиков О. Н. М., 2004. С. 303.. Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правамиСвит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения. Закон. 2005. № 6. С.65..

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ:наниматель обязан использовать жилое помещение по целевому назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии,своевременно вносить плату за жилое помещение,самостоятельно вносить коммунальные платежи (если договором не установлено иное).Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества.

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии, требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678).

По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное жилое помещение фактически и юридически) в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).Помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лицаСвит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения. Закон. 2005. № 6. С. 69..Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

- осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ);

- не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ).

2.3 Прекращение договора коммерческого найма

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. Непродолжительные сроки, установленные для погашения ответчиком долга, могут оформляться определением суда об отложении разбирательства по делу. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений - краткосрочный найм. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения.

О.В. Кириченко считает это «значительным пробелом в его правовом регулировании». «При этом возникает закономерный вопрос, - пишет она, - почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постатейный. Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010.), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения?» Резюмируя изложенное, она предлагает урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрацииКириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма помещения.Юрист. 2007. №4. С. 6..



§3. Договор коммерческого найма и смежный гражданско-правовой договор

3.1 Сравнительный анализ договора коммерческого найма и договора аренды

Отношения коммерческого найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются недостаточно урегулированными в действующем законодательстве. Так в ГК РФ и в ЖК РФ отсутствуетточное определение договора коммерческого найма жилого помещения, устанавливающее существенные отличительные признаки данного понятия и его содержание. В кодексах он именуется договором найма жилого помещения.

Из легального определения видно, что договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Подобная характеристика сближает рассматриваемый договор с таким гражданско-правовым договором, как договор аренды. Отсюда для уяснения сущности и правовой природы договора коммерческого найма жилого помещения необходимо провести сравнительный анализ данного договора со смежным гражданско-правовым договором. Такой анализ в силу недостаточности правового регулирования данного договора позволит выявить возможность изменения и дополнения соответствующих статей гл. 35 ГК РФ по аналогии закона, ссылаясь на положения указанных выше договоров Там же..

Договор коммерческого найма, являясь гражданско-правовым договором, относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование, что сближает его с договором аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК РФ).

Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 ГК РФ(«Договор найма жилого помещения») и ст. 606 ГК РФ («Договор аренды»), имеют ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различий в определениях того и другого договора следует отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК РФ, предметом договора аренды является имущество. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК РФ предметом договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) в отличие от договора аренды отсутствует указание на временный его характер, но выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора «для проживания в нем».

Применительно к вопросу разграничения договора коммерческого найма жилого помещения и договора аренды отмеченные различия имеют неодинаковое значение. В настоящее время вслед за законодателем профессоры Е.А. Суханов Гражданское право: Учебник. Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 16, М.И.Брагинский и Витрянский В.В. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 680считают договор найма жилого помещения (включая обе его разновидности - договор коммерческого и социального найма) самостоятельным типом (видом) договоров. Сторонники другой точкизрения, такие как профессор Маслов В.Ф.Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 20, рассматривают договор найма жилого помещения как разновидность договора имущественного найма - аренды. Интересной представляется точка зрения М.А. Кисляковой, согласно которой сущностных различий между договором аренды и договором найма вообще не существует, а разделение этих договоров проводится только в правоприменительной практике, которая исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда - к нежилымКислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости. Современное право. 2003. N 10. С. 4..Общим признаком для обоих договоров выступает их предмет - недвижимость, следовательно, по мнению Кисляковой, нет необходимости выносить договор найма в отдельную главу ГК РФ, а нужно сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды. Термин «наем» целесообразно при этом оставить только для договора социального найма.

В результате можно выделить один самый важный признак договора коммерческого найма жилого помещения, отграничивающий его от договора аренды, - потребительский характер данного договора. Выделение в ГК РФ такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договора найма жилого помещения в качестве самостоятельного, отличного от других гражданско-правовых договоров. Кроме того, особая значимость проблемы обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением потребности граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилого помещения к типу договоров имущественного найма (аренде), несомненно, разрушило бы относительное единство жилищного законодательства Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ.соч. С. 681..

Таким образом, потребительская направленность договора коммерческого найма жилого помещения позволила выделить его в отдельный тип договора, отличный от договора аренды. В связи с этим к договору коммерческого найма не применяются как общие положения договора аренды, так и нормы, регламентирующие аренду отдельных видов имущества, в частности зданий и сооружений. Но в то же время сходство данных договоров позволяет в случае наличия пробелов в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения применять по аналогии закона общие положения договора аренды и отдельные положения договора аренды зданий и сооружений, являющихся, как и жилые помещения, недвижимым имуществом, при условии, что это не противоречит императивным требованиям указанной главы и сущности рассматриваемого договора.



Заключение

В результате исследования темы коммерческого найма было установлено, что договор коммерческого найма жилых помещений представляет собой вид гражданско-правового договора по поводу пользования гражданами жилыми помещениями за плату. Целью данного договора для наймодателя является извлечение прибыли от использования своего имущества.

Правоотношения, возникающие в связи с договором коммерческого найма жилых помещений, регулируются и ГК РФ, и ЖК РФ. Указанный договор выступает самостоятельным видом договора. Вместе с тем его правовая природа весьма схожа с договором аренды, но это сходство является условным и может применяться только для восполненияпробелов в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения общими положения об аренде.

Коммерческому найму жилых помещений посвящена отдельная глава ГК РФ (гл. 35), которая определяет в качестве существенных условий договора предмет, цену и срок найма.

Наймодателем может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения, пригодного для проживания. Законодатель в качестве нанимателя определил исключительно гражданина, придав, таким образом, договору коммерческого найма потребительский характер (для удовлетворения жилищных потребностей).

После заключения договора стороны наделяются целям рядом прав и обязанностей, связанных с использованием жилого помещения, его ремонтом и реконструкцией, оплатой коммунальных услуг, вселением иных граждан и т.п. Полный круг прав и обязанностей, отводимых сторонам, определяется ими самостоятельно.

Статья 674 ГК РФ определяет, что договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании принципа свободы переговоров. Однако, не смотря на то, что объектом договора является недвижимое имущество, законодателем не установлена обязанность его государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На мой взгляд, это является существенным упущением со стороны законодателя.



Список использованной литературы

I. Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ). Российская газета. 25.12.1993 №237; 21.01.2009 №7.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации с комментариями к последним изменениям. Официальный текст по состоянию на 15 сентября 2011 года. Эксмо. 2011.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. Официальный текст с изменениями и дополнениями по состоянию на 10 сентября 2011 года. Эксмо. 2011.

4. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». Собрание законодательства РФ 30.01.2006. № 5. Ст. 546.

II. Судебная практика

5. Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 год.Текст обобщения размещен на сайте Московского областного суда www.mosoblsud.ru.

III. Учебная и специальная литература

6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 680

7. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постатейный. Подготовлен для системы Консультант Плюс, 2010.

8. Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. Под ред. Н. М. Коршунова. М. 2005.

9. Иоффе О. С. Договор найма жилого помещения. Гл. 12 // Советское гражданское право. Т. 1. // Под.ред. Иоффе О. С., Толстого Ю. К., Черепыхина Б. Б. Л. 1971.

10. Кириченко О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения. Современное право. 2007. № 6.

11. Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма помещения. Юрист. 2007. №4.

12. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости. Современное право. 2003. №10.

13. Корецкий А. Д. Договорное право России. Основы теории и практики реализации. М., 2004.

14. Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986.

15. Новикова О. Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. 2007. № 2.

16. Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. Пособие. Отв. ред. В. П. Мозолин М., 2005.

17. Ткаченко С.В., Кудряшов А.В., Ткаченко В.В. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения: Учебное пособие. Самара. 2008.

18. Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. М., 2007.

19. Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? // Жилищное право. 2005. №7.

20. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч. 2. (постатейный). 4-е изд., исп. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики. Рук.авт. коллектива и отв. ред. Садиков О. Н. М., 2004.

21. Гражданское право: Учебник. Под ред. Е.А. Суханова. Т. 2. М., 1993.

Размещено на Allbest.ru