Теоретические основы оценки доходной недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Теоретические Основы Оценки Доходной Недвижимости

1.1 Понятия оценки, оценка как деятельность и как процесс

Оценочная деятельность [Х] - это деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. Оценку можно рассмотреть как единство трех аспектов:

Во-первых, оценка, это деятельность, т.е. последовательных стандартных процедур, регламентированных действующим законодательством.

Во-вторых, оценка -- это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.

В-третьих, оценка это результат, ? оценка может быть представлена как вещный результат: документ «Отчет об оценке» форма и реквизиты которого регламентированы в ФСО-3.

Субъекты оценочной деятельности: согласно ст. 4 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (ОЦЕНЩИКИ), а с другой ? потребители их услуг (ЗАКАЗЧИКИ) .

Субъекты оценочной деятельности: согласно ст. 4 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», объектами оценочной деятельности признаются: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей (имущество); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи; права требования, обязательства (долги); услуги, работы, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте .

1.2 Государственное и общественное регулирование оценочной деятельности в России

В настоящее время в РФ осуществляется как государственное, так и общественное регулирование оценочной деятельности.

Государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется уполномоченными Правительством Российской Федерации органами в соответствии с ФЗ № 135 и Федеральными стандартами оценки. В связи с тем, что некоторые аспекты оценочной деятельности в ФСО разработаны недостаточно, при ее регулировании осуществляется экстраполяция на российскую действительность положений МСО (Международные стандарты оценки). Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности на территории РФ. В соответствии со ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ОЦЕНЩИКИ ? физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ № 135. Согласно ст. 16 ФЗ № 135 деятельности лишь профессиональные независимые оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они владеют соответствующими методиками и не заинтересованы в недооценке или завышении стоимости имущества. Независимые оценщики не могут быть аффинированным лицами, либо лицами, имеющими какой-либо имущественный интерес в объекте оценки, не могут состоять в близком родстве с заказчиком отчета по оценке.

Федеральные стандарты оценки (ФСО) []:

ь ФСО?1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

ь ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» , раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

ь ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» , устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

ь ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

ь ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» , устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

ь ФСО-6 , утвержденный от 7.11.2011 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», содержит требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков и является обязательным к применению аттестационной комиссией Национального Совета по оценочной деятельности при определении уровня знаний при проведении единого квалификационного экзамена.

Международные стандартные оценки (ФСО) [Х,Х]:

ь МСО-1 «Рыночная стоимость как база оценки», Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости

ь МСО-2 «Базы оценки, отличие от рыночной стоимости», преследует двоякую цель: во-первых, определить и разъяснить базы стоимости, отличные от Рыночной Стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, провести различие между ними и Рыночной Стоимостью.

ь МСО-3 «Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации», Цель настоящего Стандарта - дать основные рекомендации Оценщикам, проводящим оценку для использования ее результатов в финансовых отчетах и связанной с ними документации.

ь МСО-4 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечение долговых обязательств», определяет принципы, руководствуясь которыми Оценщик может проводить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и прочих организаций, занимающихся финансированием на основе обеспечения определенным имуществом (основными активами) в отличие от необеспеченного кредитования физических лиц и предприятий.

Общественное регулирование оценочной деятельности осуществляется в РФ после введения СРО. Основная задача действующей редакции Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ? ослабить государственное регулирование оценочной деятельности [Х] и усилить влияние саморегулирования в профессиональном движении оценщиков. Важным шагом в данном направлении является отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. В соответствии с Федеральным законом от 31.12.2005 г. N 200-ФЗ "О внесении изменений в статью 18 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" с 1 июля 2006 года прекращено лицензирование оценочной деятельности. Лица, имевшие по состоянию на ''30'' июня 2006 года лицензии на осуществление оценочной деятельности, были вправе осуществлять ее до ''01'' января 2008 года в соответствии с Федеральным законом от ''29'' июля 1998 года № 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'' в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №157-ФЗ от ''27'' июля 2006 года ''О внесении изменений в Федеральный закон ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации''. Этот факт изменил всю систему принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков и сместил вектор с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом ? качеством оказания услуг по оценке имущества.

Необходимость введения саморегулирования: обусловлена, прежде всего, публичным характером деятельности оценщика, необходимостью обеспечения профессиональных стандартов работы, стандартов качества, стандартов ответственности. Несомненно, саморегулирование является реальным механизмом обеспечения ответственности профессиональных стандартов. Введено для того чтобы качественно повысить уровень оценочной деятельности в РФ.

Саморегулируемые организации: В соответствии со ст.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Саморегулируемые организации способствуют развитию профессии посредством организации дополнительного обучения и повышения квалификации своих членов, установления этических норм и профессиональных правил, контролируют работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. Помимо этого саморегулируемые организации оценщиков выступают гарантом перед потребителями оценочных услуг за деятельность своих членом. Для этих целей они формируют компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки. В некоторых случаях саморегулируемые организации вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, вплоть до исключения из состава членов, что фактически является лишением права заниматься оценочной деятельностью.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций.

В соответствии с п.1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности. В настоящее время Минэкономразвития России разработаны три базовых федеральных стандарта оценки: "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3). В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности. Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков. Национальный совет по оценочной деятельности участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов и дает рекомендации по их утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков и т.д.

Функции права и обязанности СРО:

ь контроль над осуществлением оценщиками оценочной деятельности

ь стандартизация деятельности в рамках самой саморегулируемой организации, а также в рамках Национального совета СРО, который сейчас сформирован.

дополнительные функции: раскрытие информации, и обеспечение информационной прозрачности, а также другие функции и права, установленные, в том числе, ст. 6 Федерального закона от 01.12.2007 г. N315-ФЗ "О саморегулируемых организациях".

Самые главные направления: контроль и стандартизация, плюс информационное обеспечение, которое призвано обеспечить прозрачность оценочной деятельности.

Вступление в члены СРО: Согласно ст. 24 Закона "Об оценочной деятельности" для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

ь документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

ь справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

СРО оценщиков при приеме физических лиц в свои члены вправе предъявлять иные требования, связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие Закону "Об оценочной деятельности" и другим федеральным законам. Решение о принятии в члены СРО оценщиков принимает её коллегиальный орган. Сведения о лице, в отношении которого принято положительное решение, вносятся в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков в течение трех дней со дня представления таким лицом договора обязательного страхования ответственности, отвечающего требованиям, установленным статьей 24.7 Закона "Об оценочной деятельности", и внесения установленных саморегулируемой организацией оценщиков взносов. Такому лицу в течение десяти дней со дня внесения сведений о нем в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков выдается документ о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

Основание для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков: им являются

ь несоответствие лица требованиям ст. 24 Закона "Об оценочной деятельности";

ь несоответствие лица требованиям, утвержденным саморегулируемой организацией оценщиков для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков;

ь исключение лица из членов иной саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований Закона "Об оценочной деятельности", принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и федеральных стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем три года.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ОЦЕНЩИКИ ? физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ № 135. Согласно ст. 16 ФЗ № 135 деятельности лишь профессиональные независимые оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они владеют соответствующими методиками и не заинтересованы в недооценке или завышении стоимости имущества. Независимые оценщики не могут быть аффинированным лицами, либо лицами, имеющими какой-либо имущественный интерес в объекте оценки, не могут состоять в близком родстве с заказчиком отчета по оценке.

1.3 Понятие и классификация доходной недвижимости

Согласно ст.130 ГКРФ [Х], к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Доход -- денежные средства или материальные ценности, полученные государством, физическим или юридическим лицом в результате какой-либо деятельности.

Коммерческая недвижимость - это любая недвижимость, которая приносит доход, причем, это не только офисы, но и складские помещения, магазины, торговые площади и т.д. Коммерческая недвижимость всегда высоко оценивалась, а за последние годы цены выросли во много раз и продолжают расти дальше. Квартиры на первых этажах уже продают как коммерческую недвижимость, точнее квартира остается, а вот цена существенно меняется. Любая компания, особенно крупномасштабная, не может обойтись без приобретения коммерческой недвижимости и чем выше статус компании, тем представительнее должен выглядеть ее офис. Здесь опять же есть вариант купить помещение, а можно взять в аренду, все это зависит от количества располагаемых средств. И в первом и во втором случае любая компания, в собственных интересах, должна проверить документацию и состояние объекта.

Любая коммерческая недвижимость имеет свою цену, к тому же непостоянную. На нее влияет инфляция, спрос, физическое состояние. Расчетом цены на такую недвижимость занимаются специальные оценочные компании, их оценка является независимой и служит как бы балансом между спросом и предложением на рынке недвижимости.

Развитие коммерческой недвижимости является и отличным бизнесом, который у нас начал развиваться совсем недавно, поэтому многие инвесторы предпочитают вкладывать свой капитал именно в эту сферу. Такое вложение предполагает особую выгоду, которая заключается в том, что наибольшие затраты вкладчик несет при приобретении недвижимости и доход, соответственно, получает сразу при продаже. Если же собственник выступает в роли арендатора, то доход к нему поступает постепенно, но стабильно.

Коммерческая недвижимость - один из секторов рынка недвижимости. Рассмотрим подробнее понятие «рынок недвижимости» и его структуру.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). Процессы функционирования рынка недвижимости: процесс производства (создания), процесс потребления (использования) и процесс обмена объектов недвижимости (процесс смена права собственности на объект) и процесс управления рынком.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка, процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка. Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют: земельные участки; жилье (жилые здания и помещения); нежилые здания и помещения, строения, сооружения. Использование каждого элемента может иметь одну цель, поэтому каждый из этих элементов можно отнести к доходной недвижимости. Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: земельные участки

Жилье (жилые здания и помещения): многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.); индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

Коммерческая недвижимость: офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и др. пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения; паркинги, гаражи; склады, складские помещения

Недвижимость социально-культурного назначения: здания правительственных и административных учреждений; культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты ; религиозные объекты.

Коммерческая недвижимость делится на Офисную, Складскую , Торговую.

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов доходной недвижимости.

Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

1.Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника [Х]

2.Классификация Московского исследовательского форума 2003г. [Х]

3.Классификация Московского исследовательского форума 2006г. 

4.Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань)

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

1.Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника []

2.Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) []

3.Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres

4.Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлагают рынку его наиболее активные игроки - риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

1. Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank

2. Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно [Х Вольнова]. Т.о., все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала. Специалистами компании «Сибирский оценщик» [Х] разработана краткая емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включает в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

недвижимость объект стоимость

Размещено на Allbest.ru