Виды сделок с земельными участками

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

Часть I. Виды сделок с земельными участками

Часть II. Задачи

2.1 Задача 3, вопрос 3.1

2.2 Задача 5, вопрос 5.2

Библиография

Часть I. Виды сделок с земельными участками

Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части второй Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Существуют множество классификаций видов сделок по различным основаниям.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно подразделить на две группы. Украинцев О.А. Земельное право: учебный курс / М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010, С.264:

· сделки, связанные с переходом всех правомочий собственника и переходом земельного участка (например, купля-продажа земельного участка, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности);

· сделки, в результате которых передается часть правомочий собственника (аренда, ипотека и т.д).

Так, в зависимости от количества участников (сторон) сделки с землей подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (например, завещание). В отличие от односторонней, в дву- или многосторонней сделке (договоре) необходимо волеизъявление двух или более лиц, причем воля сторон должна совпадать, в противном случае сделка не будет считаться заключенной.

Выделяют возмездные и безвозмездные сделки (договоры). Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды земельного участка арендодатель обязан передать земельный участок во владение и пользование арендатору, но и вправе за это требовать уплаты последним соответствующей арендной платы.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить то или иное имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, на основании завещания и договора дарения земельный участок передается в собственность безвозмездно.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида Земельное право: Учебно-методический комплекс / Нецветаев А.Г. М.: МЭСИ, 2010. С.185.:

1. Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.

2. Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками считаются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых.

3. Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу.

В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречаются, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента: правообразующий, правоизменяющий и правопрекращающий.

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей (ст. 567--571 ГК РФ), дарения земельного участка (ст. 572--582 ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое имущество (ст. 554--557 ГК РФ). К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей.

Основным видом вышеуказанных договоров является договор купли-продажи земельного участка, общие правила заключения которого регулируются гражданским законодательством (ст. 450-490 ГК РФ).

Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. В соотвествии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, продавец земельного участка обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок, иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Установлена также ответственность за несоблюдение указанных требований.

В результате совершения договора мены земельных участков также осуществляется переход права собственности на них.

Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков, предусмотренные п. 2, 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются и к совершению договоров мены земельных участков. Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567--571 ГК РФ).

Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право дарить земельный участок или его часть.

Дарением, согласно определению этого договора, признаются как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер как реального, так и консенсуального договора. Дарение совершается по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.

Сравнительно недавно введены отношения ренты. Возможно, поэтому особенности заключения договоров ренты земельных участков в настоящее время земельным законодательством не установлены. Не уделяет внимания ренте и ЗК РФ. В целом рента по поводу земельных участков не имеет такого распространения, как, например, рента по поводу квартир.

В соотвествии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» одним из оснований возникновения права собственности на земельные участки является их приватизация. При этом предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, а в случаях предусмотренных п. 2, 4 ст. 28 ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации - бесплатно.

В соответствии с п. 8 ст. 27, п. 12 ст. 85, п. 6 ст. 95 ЗК РФ, п. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на приватизацию отдельных видов земельных участков.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Право земельного собственника заложить принадлежащий ему земельный участок - один из элементов определения его юридической судьбы.

В соответствии с п. 1 ст. 6, ст. 62, ст. 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности, за исключением земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров, а также земельных долей (п. 2 ст. 62, ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Одной из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире является аренда земельных участков.

Общие положения предоставления в аренду земельных участков определены гражданским законодательством, особенности аренды - ЗК РФ. Земельные участки могут быть предоставлены в аренду за исключениями, установленными ЗК РФ (п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным на это законом или собственником.

Можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.

Законодательно не урегулирован вопрос предоставления в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении. Формально такие землепользователи этого права лишены. Однако, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, а также наличие прямого запрета только на распоряжение земельным участком (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), представляется целесообразным опосредованное использование земельного участка путем сдачи в аренду Гольцблат А.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / М.: Статут, 2005..

В соответствии со ст. 1111 ГК РФ переход прав на земельный участок может быть осуществлен в порядке наследования, которое осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону. В соответствии с п. 2 ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком в порядке наследования может осуществляться как собственником земельного участка, так и лицом, обладающим правом пожизненного наследуемого владения земельным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 1179 ГК РФ существует особенность наследования земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства.

Помимо вышеперечисленных существует ряд договоров и сделок, право на заключение и совершение которых предоставлено как собственникам земельных участков, так и другим лицам. Кроме того, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть использованы для формирования уставного (складочного) капитала коммерческих обществ или товариществ.

Существуют и другие основания возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки, предусмотренные ЗК РФ, к которым можно отнести предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства (ст. 30 ЗК РФ), изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 55 ЗК РФ), а также принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком в случае его ненадлежащего использования (п. 1 ст. 54 ЗК РФ).

Также в соотвествии с гл. I.1 ЗК РФ к сделкам можно отнести и действия собственников земельных участков, направленные на раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку они также влекут за собой, как минимум, изменение прав на земельные участки.

2. Задачи

2.1 Задача 3, вопрос 3.1

Домовладение №13 принадлежит на праве общей долевой собственности F, W и N. До 1999 доля каждого из них составляла 1/3.

Земельный участок площадью 0,30 га при домовладении до 1996г. находился в пользовании F, W и N.

В 1996 г. F, W и N приватизировали земельный участок в соответствии с долями в праве собственности на домовладение.

Соответственно, каждый из них стал собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью.

В 1999 г. соотношение долей в праве собственности на дом изменилось.

N на своем земельном участке построил жилую пристройку к дому и стал собственником 2/3 дома, следовательно F - 1/6 и W - 1/6. Такое соотношение долей в праве собственности на домовладение было признано решением суда.

N обратился в суд с иском о разделе земельного участка в соответствии с долями в домовладении, так как F и W возражали против варианта раздела земельного участка, предложенного N.

3.1. Оцените правомерность требований N. Если ситаете, что прав N - составьте проект искового заявления N, если считаете, что правы F и W - составьте проект их отзыва на исковое заявление N.

Решение:

Из условий задачи видно, что между F, W и N имеются правоотношения земельно-имущественного характера.

Для рассмотрения спора по существу необходимо обратиться к нормам Гражданского Кодекса РФ, а именно ст.245, 263, а также ст.33, 35 Земельного Кодекса РФ.

Определим круг вопросов подлежащих обоснованию:

1. Правомерность постройки на участке;

2. Правомерность передела земельного участка в связи с возникновением новых долей в домостроении.

1. Руководствуясь п.1 ст.263 ГК РФ, «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку… при соблюдении градостроительных норм» можно установить, что N имел право возвести жилую пристройку, если были соблюдены градостроительные нормы.

В соответствии с п.3 ст.263 ГК РФ «Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное на принадлежащем ему участке», соответственно N приобрел право собственности на возведенную им пристройку.

Положения п.3 ст.245 ГК РФ устанавливают «Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество». В связи с чем, судом и была увеличена доля N в общей долевой собственности до 2/3 дома.

2. Относительно требований N относительно изменения его доли на земельный участок, считаю их неправомерными. Новая пристройка была возведена N на его доле земельного участка, что соответствует п.1 ст.263 ГК РФ. Никаким образом возведение нового строения не изменило его права собственности на данный участок в соответствии с пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», возникло изменение права собственности на постройку, но не на сам участок. В связи с чем, считаю требования N безосновательными. В связи с чем, составим отзыв на исковое заявление N.

Отзыв на исковое заявление (о разделе земельного участка)

N обратился в Одинцовский городской суд Московской области с иском к F и W с иском о разделе земельного участка, расположенного по адресу Московская область, г.Одинцово, ул. Школьная, д. 5.

Ответчики с заявленными требованиями не согласны по следующим основаниям:

Домовладение №13 принадлежало на праве общей долевой собственности F, W и N до 1996 г.

Земельный участок площадью 0,30 га при домовладении до 1996 г. находился в пользовании F, W и N. В 1996 г. F, W и N приватизировали домовладение в равных долях по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Таким образом, у F, W и N возникло два самостоятельных права, а именно: право собственности на 1/3 дома и право собственности на 1/3 земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В 1999 г. N на своем земельном участке построил жилую пристройку к дому. В соответствии с п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, что и было признано решением суда, определившим соотношение долей в праве собственности на дом: N - 2/3 дома, F и W - по 1/6 дома.

П. 2 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, то есть подразумевается, что N возводил жилую пристройку на своем участке, и изменение его доли должно касаться, учитывая нормы ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, только того улучшения, которое он произвел (пристройки) и не касается самого земельного участка.

Помимо этого п. 2. ст. 254 Гражданского кодекса Российской Федерации при разделе общего земельного участка, и выделе из него доли, признает доли участников общего имущества равными.

Кроме того, минимальный размер земельного участка из земель поселений, предоставляемого гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства в Одинцовском районе, установлен равным 0,08 га, а признание доли N в праве собственности на земельный участок в размере 2/3 повлечет за собой уменьшение долей F и W до 1/6, а их площадь уменьшится до 0,05 га, что в свою очередь является нарушением нормы п. 1 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного

просим:

В удовлетворении исковых требований N о разделе земельного участка отказать.

«____» _________________г. Подпись F и W

2.2 Задача 5, вопрос 5.2

Задача № 5

Земельный участок площадью 0,10 га находится в муниципальной собственности. Орган местного самоуправления передал этот земельный участок в аренду ЗАО сроком на 20 лет для обслуживания технического оборудования, находящегося на этом участке. ЗАО самовольно построило на этом участке здание и обратилось в суд с требованием о признании права собственности на самовольно возведенную постройку.

5.2. Разрешите дело по существу. Составьте проект решения суда.

Решение:

Изучив условия задачи, можно установить, что ЗАО и орган местного самоуправления состоят между собой в отношениях арендатора и арендодателя земельного участка.

Для разрешения спора по существу необходимо использовать ст.218, 222, 263 ГК РФ и ст.40, 41 ЗК РФ для решения следующих вопросов:

1. Возможна ли передача в аренду земли, находящейся в муниципальной собственности?

2. Может ли арендатор земли возвести на арендуемом участке постройку?

3. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку на арендуемом участке?

1. Право передачи муниципальной земли в аренду органом МСУ предусмотрено действующим законодательством, а именно ст.209 ГК РФ.

2. Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, в том числе в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ имеют право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Данную норму содержит и п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако данный земельный участок выделен был ЗАО для обслуживания технического оборудования, а не для строительства. Таким образом, ЗАО не соблюло целевое назначение земельного участка и требования градостроительных регламентов.

3. Поскольку ЗАО не соблюло все требования законодательства относительно здания, то его строительство в соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ признается самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в отдельных случаях только за собственником земельного участка, руководствуясь п.2,3 ст. 222 ГК РФ. В связи с чем, ЗАО поступило неправомерно и суд откажет ему в исковых требованиях.

Решение

именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № 000000/2011

«» __________2011 г.

Арбитражный суд г.Москвы в составе судьи А.В. Ивановой, рассмотрел дело по иску ЗАО к администрации муниципального образования «,,,,» города Москвы о признании права собственности на строение.

Изучив материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд

установил:

Между ЗАО и Департаментом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Москвы заключен договор аренды земельного участка № 3.4529.8 от 01 января 2003 г., согласно которому департамент передает, а общество принимает в аренду земельный участок площадью 0,10 га, расположенный по адресу: г. Москва, ул.______________ для обслуживания технического оборудования, находящегося на этом участке.

В 2008 году ЗАО было построено здание, общей площадью-__кв.м.

ЗАО обратилось в Арбитражный суд Республики г.Москвы с иском к администрации муниципального образования г.Москва о признании права собственности на самовольную постройку.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, указывая, что спорное здание является самовольно возведенным строением, право на которое не может быть признано за истцом, поскольку оно возведено на земельном участке, предоставленном истцу на праве аренды и не отведенном для целей строительства.

Третье лицо, Департамент имущественных отношений г.Москвы, также возражает против удовлетворения исковых требований по тем же основаниям.

Согласно п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, в том числе в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Данную норму содержит и п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом проектная и разрешительная документация на строительство объекта недвижимости, в отношении которого заявлено исковое требование, не представлена.

Земельный участок, на котором произведено строительство, отнесен к территориальной зоне инженерных и транспортных инфраструктур, в пределах которой строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками запрещается.

Таким образом, указанное строение в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не приобретает на нее право собственности.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 222 ГК РФ, ст.40, 41 ЗК РФ, суд

решил:

ЗАО в удовлетворении исковых требований отказать.

Судья О.В. Иванова

БИБЛИОГРАФИЯ

сделка земельный рента аренда

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44, ст. 4147.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3// Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32, ст. 3301.

3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5, ст. 410.

4. Часть третья Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г. № 49, ст. 4552.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I), ст. 16.

6. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44, ст. 4148.

7. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30, ст. 3018.

8. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 января 2002 г. № 4, ст. 251.

9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. № 29, ст. 3400.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Комментарий к Земельному кодексу РФ (постатейный) / Болтанова Е.С., Женетль С.З. М.: ИНФРА_М, 2010.

2. Земельное право: Учебно-методический комплекс / Нецветаев А.Г. М.: МЭСИ, 2010. С.185.

3. Украинцев О.А. Земельное право: учебный курс / М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010.

4. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 апреля 2008 г. № А33-1343/2008// Система ГАРАНТ, 2009 г.

5. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июля 2008 г. № А60-4268/2008-С3// Система ГАРАНТ, 2009 г.

6. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 сентября 2008 г. № А60-13936/2008-С1// Система ГАРАНТ, 2009 г.

7. Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ. Часть первая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2000-2006 годы// Под ред. Ю.В. Романца. М.: Норма, 2007 г.

Размещено на Allbest.ru