Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Размещено на http://www.allbest.ru/

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МВД РОССИИ

специальный факультет

заочное отделение

Кафедра полиции общественной безопасности

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: Нотариат

на тему: Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Оглавление

Введение

1. Основные мировые системы нотариата

2. Понятие нотариата в Российской федерации

3. Субъекты и виды нотариальной деятельности

4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

5. Правила удостоверения нотариусом договора

Заключение

Список литературных источников

Введение

Защита субъектных прав и охраняемых законом интересов граждан в Российской Федерации возложена на различные государственные органы, к которым относится нотариат. Термин "нотариат" происходит от латинского "notarius", что означает писец, секретарь.

Нотариат представляет собой систему органов, на которую возложено удостоверение бесспорных прав и фактов, свидетельствование документов, выписок из них, придание документам исполнительной силы и выполнения других нотариальных действий в целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В сфере деятельности нотариусов остается достаточно много спорных вопросов, связанных правовым регулированием данной области с учетом современной действительности, а также с целесообразностью и потенциальными возможностями использования нотариата на российском правовом поле. Целью работы является исследование правового поля деятельности нотариата по удостоверению гражданско-правовых сделок в нашем государстве для определения наиболее сложных вопросов.

В настоящий момент можно выделить следующие проблемы российского нотариата:

- неэффективное использование нотариата в системе госрегулирования правоотношений в стране;

- возможное возникновение коррупции в данной сфере деятельности;

- отсутствие жесткого контроля уровня профессионализма нотариусов, а также отсутствие продуманной кадровой политики государства;

- понижение юридических и фактических полномочий нотариуса, а также снижение его социального статуса в обществе.

Актуальность темы заключается в том, что на современном этапе становления правового государства назревает проблема создания эффективной системы нотариата в России. Продуктивная работа нотариата снижает расходы государства на содержание и обеспечение судебной власти в 3-5 раз, а более широкое использование знаний и интеллектуального потенциала нотариата в условиях развития российского демократического общества могло бы обеспечить реальную защиту прав и законных интересов граждан при совершении различных сделок, предотвратить возможность возникновения споров уже на стадии совершения сделки, тем самым разгрузив суды и освободив от бремени возможных последующих судебных разбирательств участников сделки.

Кроме того, нотариусы могли бы способствовать укреплению авторитета государственных органов власти путем формирования у граждан уважение к закону, с учетом того, что большая часть населения России является юридически малограмотными в решении правовых вопросов. В то время как создание постоянных действующих структур, направленных на решение острых социальных проблем, только планируется государственными чиновниками, а нотариусы действуют во всех городах нашей страны в реальном времени и вполне способны справиться с юридической консультацией населения. Высокий профессиональный потенциал нотариата несопоставим с его крайне ограниченным использованием. В настоящий момент можно констатировать, что нотариат практически выведен из участия в гражданских договорных отношениях, а многолетний опыт применения юридических норм действующего законодательства нотариальными органами применяется в лучшем случае при удостоверении доверенностей, а в основном при свидетельствовании подлинности подписей и верности копий документов.

Роль современного нотариата в становлении правого государства является определенной, так как институт нотариата является важным звеном в правовой системе государства, выполняя задачу по предупреждению и сокращению юридических споров по всевозможным основаниям. Нотариусы, совершая нотариальные действия, способствуют укреплению законности и правопорядка в обществе, создают основу для стабильного развития гражданско-правовых отношений.

1. Основные мировые системы нотариата

В настоящее время в мире существует две основных системы нотариата - латинского и англосаксонского типа Ярков В.В. Основные мировые системы нотариата // Нотариус. - 1999. - №5. - С. 23..

Англосаксонская правовая модель основана преимущественно на судебном прецеденте, в силу чего основное внимание уделяется свидетельским показаниям как средству доказывания, в том числе и при исследовании письменных доказательств. Нотариус в правовой системе и нотариальные, как и иные письменные, документы не играют той роли, какая отведена им в странах латинского нотариата. Поэтому любые письменные документы в гражданском процессе стран общего права могут быть опровергнуты с помощью свидетелей. Нотариусы только выполняют удостоверительные функции (заверение копий, подписей, свидетельских показаний под присягой и т.д.). Основная же группа профессиональных юристов в США - это адвокаты, которые не исполняют публичных функций, а являются представителями конкретной стороны. При этом допускается смешение нотариальных и адвокатских функций.

Система Международного союза латинского нотариата представляет собою международную неправительственную организацию, всемирное объединение национальных нотариальных организаций, включающих в себя нотариальные организации 82 стран Международный союз нотариата прирос новыми участниками// сайт Федеральной нотариальной палаты www.notariat.ru. - раздел Публикации. - 05.10.2010г., имеющих законодательство о нотариате «латинского типа». МСЛН был основан в 1948 г. на съезде в Буэнос-Айресе по инициативе аргентинского нотариуса Жозу Адриона Негреса Дударев А. Международно-правовые вопросы деятельности Международного союза латинского нотариата (МСЛН) // Нотариальный вестник. - 2000. - № 9. - С. 44.. Название «латинский» не несет в себе ни языкового, ни этнологического значения, а связано только с римским правом как источником тех правовых положений, которые признают особую повышенную доказательную силу нотариального документа.

В Международный союз латинского нотариата входят такие страны как Германия, Франция, Испания, Италия, Австрия, Бельгия, Нидерланды. Российская Федерация является членом данного союза с 1995 г., поддерживая с этой организацией постоянные рабочие связи. Союз оказывает большую поддержку возрождающемуся российскому нотариату Черемных Г. Г., Черемных И. Г. Нотариальное право РФ: Учебник. - М., 2004., С. 671-672..

Основными признаками, характеризующими нотариат латинского типа, являются:

- основная функция нотариуса состоит в придании частным соглашениям особой доказательной и исполнительной силы, защита публичного интереса;

- нотариус - есть публичное должностное лицо, получающее полномочия от государства, реализующее их от его имени и под его контролем;

- нотариус - в то же время является лицом свободной юридической профессии, т.е. он сам организует свою работу, находиться на самофинансировании и несет полую имущественную ответственность за причиненные убытки;

- нотариус за совершение нотариальных актов получает плату, размер и порядок которой устанавливается государством;

- нотариусы в обязательном порядке объединяются в коллективные органы (нотариальные палаты), выполняющие административные и контрольные функции.

В 1995 г. на конференции нотариатов Европейского Союза был принят Этический кодекс нотариусов Европы. В качестве основных принципов им провозглашены: лояльность и безупречный моральный облик нотариуса; беспристрастность и независимость нотариуса; обязанность сохранения тайны нотариального действия; юридическая и техническая компетентность нотариуса; обязанность страхования нотариальной ответственности нотариуса; свобода выбора нотариуса. Эти принципы явились основополагающими началами и для деятельности российского нотариата. Положения Профессионального кодекса нотариусов Российской Федерации Постановление собрания представителей нотариальных палат субъектов РФ от 18.04.2001г. №10 «О Профессиональном кодексе нотариусов РФ» // сайт Федеральной нотариальной палаты www.notariat.ru.- раздел Нотариат. полностью соответствуют нормам Европейского этического кодекса нотариусов.

2. Понятие нотариата в Российской Федерации

Конституция Российской Федерации гарантирует защиту прав и свобод человека Конституция Российской Федерации 1993г., Ст.2, ст. 19, ст. 35, ст. 45, ст. 48.; равенство прав и свобод независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии и т.п.⁶. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им². Конституцией гарантируется право наследования⁶. Каждый вправе защищать свои права, свободы и законные интересы всеми способами, не противоречащими закону⁶. Каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи.

Нотариат призван обеспечивать реализацию указанных конституционных прав граждан, путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации Основы законодательства РФ о нотариате, утвержденные ВС РФ 11.02.1993г №4462-1. Ст. №1. // Российская газета. - 1993. - №49..

Статья 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате рассматривает нотариат как систему органов и как специальные действия. Следовательно, значение термина «нотариат» неоднозначно. Традиционная точка зрения исходит из того, что нотариат считается системой специальных органов.

Наибольшее внимание понятию «нотариат» уделяет учебная дисциплина «Гражданское процессуальное право», рассматривающая его в рамках несудебной формы защиты гражданских прав. Учебник Гражданского процесса под редакцией М.К. Треушникова устанавливает, что «нотариат» представляет собой систему государственных органов и должностных лиц, на которые возложено удостоверение бесспорных прав и фактов, свидетельствование документов, выписок из них, придание документам исполнительной силы и выполнение других законом предусмотренных действий и в предусмотренном законом порядке в целях обеспечения защиты прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц Гражданский процесс. Учебник для вузов / Под редакцией М.К. Треушникова. - ОАО "Издательский Дом "Городец". - 2007.». Практически идентичное определение и в учебнике Гражданского процесса под редакцией В.А. Мусина, Н.А. Чечиной, Д.М. Чечота: «Нотариат представляет собой систему органов и должностных лиц, которые обеспечивают и осуществляют юридическую деятельность, направленную на подтверждение и закрепление бесспорных фактов и прав Гражданский процесс. Учебник / Под ред В. А. Мусина, Н. А. Чечиной, Д. М. Чечота. - М. - 2001.».

Другая точка зрения исходит из того, что нотариат представляет собой, прежде всего, систему специальных нотариальных действий. Данное определение оправдано тем, что научная литература рассматривает нотариальную деятельность как категорию. Чаще всего оно встречается в литературе, посвященной непосредственно нотариату. Например, О.В. Романовская определяет нотариат следующим образом: «Это система специальных уполномоченных органов, действующих от имени государства и осуществляющих на профессиональной основе нотариальные действия в случаях и порядке, установленном действующим законодательством Романовская О.В., Романовский Г.Б. Организация нотариата в России. Учебное пособие. - М., 2001.».

Основы законодательства РФ о нотариате не включают в себя официальное понятие нотариата, но в них часто идет речь о нотариальной деятельности Основы законодательства РФ о нотариате, утвержденные ВС РФ 11.02.1993г №4462-1. Часть 6 ст. 1, ст. 3, 5, 18 и т. д.// Российская газета. - 1993. - №49.. В региональных законах, в отличие от федерального акта, предпринимаются попытки нормативно определить понятие нотариата. Например, статья 2 Закона Республики Карелия «О нотариате» закрепляла, что «нотариат в Республике Карелия - это система органов и должностных лиц, призванных обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, укреплять правопорядок и законность путем правильного и своевременного совершения нотариальных действий, направленных на юридическое закрепление прав и обязанностей». Однако следует отметить, что это, пожалуй, единственное нормативное закрепление понятия нотариата.

3. Субъекты и виды нотариальной деятельности

Нотариат в России представляет собой систему органов, а также должностных лиц, которым, в соответствии с Основами и иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, предоставлено право совершать нотариальные действия.

Все субъекты нотариальной деятельности могут быть разделены на несколько групп:

1. Субъекты, имеющие право совершать нотариальные действия. Это основная, определяющая группа субъектов, поскольку именно посредством их действий по совершению нотариальных действий осуществляется собственно нотариальная деятельность.

Данную группу составляют:

- нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе (за 2009 год их численность сократилась на 59 должностей и на 1 января 2010 года составила 38 действующих нотариусов и 10 вакантных должностей Информационно-аналитический отдел ФНП. Аналитическая записка к статистическому отчету «О деятельности нотариальных палат субъектов Российской Федерации и нотариусов, занимающихся частной практикой в 2009 году» // Нотариальный вестник. - 2010. - №6.);

- нотариусы, занимающиеся частной практикой (на 1 января 2010 года их количество составило 7 446 нотариусов и 175 вакантных должностей¹³);

- глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения, уполномоченные на совершение нотариальных действий в установленных законом случаях;

- должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение нотариальных действий в установленных законом случаях.

Иными словами, в систему нотариата входят как собственно нотариусы, так и должностные лица, для которых нотариальная деятельность является только дополнительной функцией. Соответственно статус каждого субъекта различается. В полном объеме нотариальные действия совершают нотариусы, как работающие в государственных нотариальных конторах, так и частнопрактикующие. Их параллельное существование и развитие отражает сложный и постепенный процесс социально-экономических преобразований, возникновения и развития новых форм и организационных структур в правоохранительной сфере.

Статья 2 Основ законодательства РФ о нотариате содержит общее правило: «При совершении нотариальных действий нотариусы обладают равными правами и несут одинаковые обязанности независимо от того, работают ли они в государственной конторе или занимают частной практикой. Оформленные нотариусами документы имеют одинаковую юридическую силу Основы законодательства РФ о нотариате, утвержденные ВС РФ 11.02.1993г №4462-1 // Российская газета. - 1993. - №49.». Однако, равенство в правах провозглашается только в отношении совершения нотариальных действий.

Среди основных сходств между государственным нотариусом и нотариусом, занимающимся частной практикой, следует отметить следующие:

а) нотариусы совершают все нотариальные действия от имени Российской Федерации.

б) все нотариусы, не зависимо от их правового статуса, назначаются на должность приказом Министра юстиции Российской Федерации (начальником Управления юстиции). Назначение происходит с согласия Федеральной нотариальной палаты.

в) нотариусы имеют личную печать с изображением Государственного герба Российской Федерации, указанием фамилии, инициалов, должности нотариуса и места его нахождения или наименования государственной нотариальной конторы, штампы удостоверительных надписей, личные бланки или бланки государственной нотариальной конторы.

г) нотариус имеет право совершать законодательно предусмотренные нотариальные действия в интересах лиц, обратившихся к нему; составлять проекты сделок, заявлений и других документов, изготовлять копии документов и выписки из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных действий; истребовать от лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий; представлять заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие необходимые документы, получать свидетельство в соответствии с действующим законодательством.

д) нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий; обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности; обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам.

е) нотариусы обязаны по требованию нотариальной палаты представлять ей сведения о совершенных нотариальных действиях, документы, касающиеся финансово-хозяйственной деятельности и личные объяснения.

Различия между нотариусами, занимающимися частной практикой и государственными нотариусами:

а) государственные нотариальные конторы открываются и упраздняются Министерством юстиции Российской Федерации или по его поручению органами юстиции на местах. Нотариусы, занимающиеся частной практикой, открывают нотариальную контору в том округе, где определено его рабочее место органом юстиции и нотариальной палатой. Он вправе открывать в любом банке расчётный и другие счёта, в том числе валютный, иметь имущественные и личные неимущественные права и обязанности, нанимать и увольнять работников, распоряжаться поступающим доходом, выступать в суде, арбитражном суде от своего имени.

б) нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, взимает пошлину, которая поступает в местный бюджет, а частный нотариус - тариф, при этом он сам уплачивает государственные налоги. Размеры тарифа и пошлины одинаковы и устанавливаются на законодательном уровне.

в) государственный нотариус получает строго фиксированную заработную плату, а частные нотариусы не ограничены в зарплате, уровень её в значительной степени зависит от их способностей и профессиональной подготовки.

г) нотариусам, работающим в государственной нотариальной конторе, рабочее помещение (офис) предоставляется государством, оно же выделяет деньги на его ремонт, приобретение оргтехники и другие нужды; нотариусы, занимающиеся частной практикой, приобретают все за свой счёт.

д) круг полномочий по совершению нотариальных действий у государственных нотариусов шире, так как они могут выдавать свидетельства о праве на наследство и принимать меры по охране наследственного имущества.

Нотариальные действия, совершаемые как государственными нотариусами, так и нотариусами, занимающимися частной практикой:

1) удостоверение сделок, в том числе доверенностей, завещаний, договоров (купли-продажи, мены, залога движимого и недвижимого имущества, другие виды договоров);

2) выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

3) наложение и снятие запрещения отчуждения имущества;

4) свидетельствование верности копий документов и выписок из них;

5) свидетельствование подлинности подписи на документах;

6) свидетельствование верности перевода документов с одного языка на другой;

7) удостоверение факта нахождения гражданина в живых;

8) удостоверение факта нахождения гражданина в определённом месте;

9) установление тождественности гражданина с лицом, изображённым на фотографии;

10) удостоверение времени предъявления документа;

11) передача заявлений физических и юридических лиц другим физическим или юридическим лицам;

12) принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг;

13) совершение исполнительных надписей;

14) совершение протестов векселей;

15) предъявление чеков к платежу и удостоверение неоплаты чеков;

16) принятие на хранение документов;

17) совершение морских протестов;

18) обеспечение доказательств.

В случае отсутствия в населённом пункте нотариуса нотариальные действия совершают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий. При этом перечень нотариальных действий разрешенных Основами законодательства РФ о нотариате ограничен до: удостоверения завещания, удостоверения доверенности, принятия мер к охране наследственного имущества, свидетельствования подлинности документов и выписок из них, свидетельствования подлинности подписи на документах. Законодательными актами Российской Федерации на рассматриваемых выше лиц может быть возложено совершение также иных нотариальных действий.

На территории иностранных государств нотариальные действия по просьбе российских граждан совершают должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на их совершение. Разрешенные им виды нотариальной деятельности:

1) удостоверение сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;

2) принятие мер к охране наследственного имущества;

3) выдача свидетельства о праве на наследство;

4) выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

5) свидетельствование верности копий документов и выписок из них;

6) свидетельствование подлинности подписи на документах;

7) свидетельствование верности перевода документов с одного языка на другой;

8) удостоверение факта нахождения гражданина в живых;

9) удостоверение факта нахождения гражданина в определенном месте;

10) удостоверение тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

11) удостоверение времени предъявления документов;

12) принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг;

13) совершение исполнительной надписи;

14) принятие на хранение документов;

15) обеспечение доказательств;

16) совершение морских протестов.

Конкретное содержание полномочий по совершению нотариальных действий консульскими учреждениями закреплено в договорах о правовой помощи и консульских конвенциях, заключаемых с каждым в отдельности государством.

Следующая группа субъектов нотариальной деятельности:

2. Органы нотариального самоуправления в Российской Федерации: Федеральная нотариальная палата и нотариальные палаты субъектов в составе Российской Федерации.

Нотариальная палата -- это некоммерческая организация, представляющая собой профессиональное объединение, основанное на обязательном членстве нотариусов, занимающихся частной практикой. Нотариальные палаты охватывают весь частный нотариат. Также членами нотариальной палаты могут быть не только нотариусы, но и лица, получившие или желающие получить лицензию на право занятия нотариальной деятельностью.

Верхнюю точку в иерархии всех нотариальных палат занимает Федеральная нотариальная палата, которая является некоммерческой организацией, представляющей собой профессиональное объединение нотариальных палат субъектов РФ. Она осуществляет координацию деятельности нотариальных палат, а также представляет их интересы в органах государственной власти и управления, предприятиях, учреждениях, организациях; обеспечивает защиту социальных и профессиональных прав нотариусов, занимающихся частной практикой; участвует в проведении экспертиз проектов законов Российской Федерации по вопросам, связанным с нотариальной деятельностью; обеспечивает повышение квалификации нотариусов, стажеров и помощников нотариусов; организует страхование нотариальной деятельности; представляет интересы нотариальных палат в международных организациях. Основная функция каждой нотариальной палаты заключается в организации контроля за исполнением профессиональных обязанностей нотариусами.

3. Органы государственной власти Российской Федерации и субъектов в составе Российской Федерации:

- Министерство юстиции Российской Федерации, министерства и управления юстиции субъектов в составе Российской Федерации;

- суды Российской Федерации;

- налоговые органы;

- иные государственные органы (органы, осуществляющие контроль за соблюдением законодательства о труде; соответствующие органы, контролирующие соблюдение требований санитарного, экологического, противопожарного, архитектурно-градостроительного и иного законодательства).

Из всех органов данной группы с точки зрения управления нотариатом представляется самым важным Министерство юстиции Российской Федерации, наделенное властными полномочиями по организации нотариата и контролю за ним.

Министерство юстиции Российской Федерации и его территориальные органы осуществляют в сфере нотариата следующие функции: контроль за исполнением профессиональных обязанностей, в том числе правил нотариального делопроизводства, государственными нотариусами; контроль за исполнением правил нотариального делопроизводства нотариусами, занимающимися частной практикой; ведение и формирование реестра государственных нотариальных контор и контор нотариусов, занимающихся частной практикой; выдача лицензии на право нотариальной деятельности; открытие и упразднение государственных нотариальных контор в субъектах Российской Федерации; наделение на конкурсной основе нотариусов полномочиями по совершению нотариальных действий от имени Российской Федерации; удостоверение подлинности подписи нотариуса и оттиска его печати при легализации документов, представляемых физическими и юридическими лицами в компетентные органы иностранных государств; утверждение совместно с Федеральной нотариальной палатой порядка определения количества должностей нотариусов в нотариальном округе, изменения территории деятельности нотариуса, учреждения и ликвидации должности нотариуса; образование совместно с Федеральной нотариальной палатой апелляционной комиссии по рассмотрению жалоб на решения квалификационных комиссий по приему экзаменов у лиц, желающих получить лицензию на право осуществления нотариальной деятельности.

В систему нотариата можно включить также группу:

4. Субъекты, содействующие осуществлению нотариальной деятельности. К ней относятся помощники нотариуса; стажеры нотариуса; технические секретари; работники нотариуса, занимающегося частной практикой; иные лица (субъекты), обеспечивающие осуществление нотариальной деятельности (переводчики, организации, осуществляющие страхование деятельности нотариусов, занимающихся частной практикой, должностные лица и органы, предоставляющие информацию по запросам нотариусов).

4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Статья 153 ГК РФ дает понятие сделки как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления. В связи с тем, что сделка предполагает намерение лица приобрести определенные юридические права и обязанности, для ее совершения необходимо желание лица, заключающего сделку. Такое желание называют внутренней волей, которую необходимо довести до сведения других лиц. Способом выражения внутренней воли является волеизъявление. Волеизъявление принимает форму определенного действия - подписание договора, составление завещания, выдача доверенности и др.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ, в зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают - односторонними, двусторонними и многосторонними.

Для совершения односторонней сделки достаточно волеизъявления одной стороны. Примером односторонней сделки служит завещание, доверенность, принятие наследства или отказ от него.

Для двух - или многосторонних сделок необходимо, чтобы волю выразили двое и более лиц, и эта воля совпала. Такие сделки называются договорами. Договоры в нотариальной практике чаще встречаются в виде двусторонних сделок.

Форма сделок может быть устной или письменной, письменная форма подразделяется на простую и нотариальную (ст. 158 ГК РФ).

Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем оставления документа, отражающего содержание подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, совершается удостоверительная надпись (ст. 163 ГК РФ).

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок признается обязательным в двух случаях:

- по закону;

- по соглашению сторон (даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется).

Гражданский кодекс Российской федерации содержит прямые указания об обязательной нотариальной форме таких сделок как:

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, это указано в п. 2 ст. 185 ГК РФ;

- в соответствии с п. 3 ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ удостоверяется в нотариальном порядке;

- в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен; Так, например, в п. 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего арбитражного суда № 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд указал, что при разрешении споров, связанных с залогом движимого имущества или прав на имущество, следует учитывать, что такой договор залога подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор в соответствии с пунктом 2 статьи 163 должен быть заключен в нотариальной форме (пункт 2 статьи 339 ГК РФ).

- в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается обязательное нотариальное удостоверения уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме;

- также договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ не содержит исчерпывающего списка сделок, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Такое требование может содержаться и в ином федеральном законе, например, в Семейном кодексе РФ предусматривается нотариальная форма брачного договора (п. 2 ст. 41СК РФ); соглашения об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ). Нотариусом могут быть удостоверены не только сделки, прямо указанные в законе, но и любые не противоречащие закону сделки (ст. 53 Основ законодательства о нотариате).

На основании ст. 164 ГК РФ:

- сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

5. Правила удостоверения нотариусом договора

Договор купли-продажи части недвижимого имущества

Любое имущество, в том числе и недвижимое, может находиться в собственности двух и более лиц. Такое имущество принадлежит каждому из этих лиц на праве общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже (а также мене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лице с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В ходе продажи продавец может изменить объявленную цену и другие условия продажи. В случае если данные изменения увеличивают возможности других лиц как покупателей (уменьшается цена, предоставляется или увеличивается рассрочка и т. д), участники общей собственности извещаются в указанном выше порядке.

Вышеуказанные правила об обязательном извещении других участников общей собственности об отчуждении своей доли не применяются в случае дарения доли в общем имуществе и передаче за выплату ренты. Не применяется преимущественное право при завещании и залоге доли.

В договоре об отчуждении доли в недвижимом имуществе указываются идеальные (арифметические) доли (1/2 и т. д). Конкретные части недвижимого имущества (комнаты и т.п.) указываются в том случае, если они совпадают с идеальными.

Арифметические доли исчисляются из размера общей площади или стоимости объекта недвижимости. При отчуждении жилого дома или квартиры можно исчислить доли из размера общей или жилой площади. В любом случае в договоре необходимо указать способ исчисления отчуждаемой доли.

Что касается реальных частей объекта недвижимости (комнат, частей или этажей в жилом доме), то на практике они могут не совпадать с идеальными долями. В этом случае владение и пользование конкретными частями объекта недвижимости осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Сделки с жилыми домами

Совершить отчуждение жилого дома вправе только его собственник, что должно подтверждаться правоустанавливающим документом.

Правоустанавливающим документом на жилой дом могут являться:

- нотариально удостоверенный договор купли-продажи (мены, дарения) жилого дома, по которому лицо приобретает право собственности на дом, если права возникли до 31 января 1998 года (договоры, относящиеся к периоду 1931-1936 гг. , могли быть засвидетельствованы коммунальным органом);

- свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество выданное органом Федеральной регистрационной службы.

При отчуждении жилого дома его инвентаризационная стоимость определяется органами технической инвентаризации. Различные хозяйственные и бытовые постройки и сооружения (гараж, сарай, погреб, колодец и т. д), являются служебными строениями и при отчуждении дома составляют с ним единое целое. Поэтому, если в договоре не указано иное, они вместе с домом переходят к новому собственнику.

Удостоверение договора дарения имущества

Суть договора дарения заключается в безвозмездной передаче в собственность имущества одним лицом другому. Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Договор не считается дарением при наличии встречной передачи вещи или права, либо встречного обязательства. В таком случае сделка считается притворной, поскольку совершается с целью прикрыть другую сделку и признается ничтожной.

Дарение основано на взаимном соглашении, так как предполагает согласие одаряемого принять предъявленное ему имущественное право. Тем самым оно отличается от прощения долга, которое относится к сделкам односторонним. Ничтожным признается договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо в таких случаях применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Сторонами договора являются даритель и одаряемый: первый добровольно лишает себя определенного имущества, а второй - приобретает на него права. Предметом договора дарения могут быть вещи - движимые и недвижимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распоряжаться. Вещи, изъятые из оборота, не могут быть предметом договора дарения.

Нельзя забывать, что дарение не допускается:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других социальных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

Исключение из данного правила составляют подарки, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

Юридические лица, которым вещь принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, возможно по согласию всех участников совместной собственности.

Удостоверение договора займа

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключением с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 ГК РФ). Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения этого вида договора. Однако по желанию сторон договор займа может быть оформлен нотариально. Практика свидетельствует, что договоры займа довольно часто удостоверяются в нотариальных конторах.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а так же в случае, когда одной из сторон является юридическое лицо.

В подтверждение договора займа и его условий может быть предъявлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Договор об ипотеке

О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке".

Столь краткая информация о заключении договора означает следующее. Во-первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК). В-третьих. К ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ (п. 3 ст. 420 ГК РФ). В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему применяются нормы Закона "об ипотеке".

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды.

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона "Об ипотеке".

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке").

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации. Причем нотариально удостоверен и зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть только договор, содержащий все обязательные для договора об ипотеке данные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об потеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке").

В п. 3 ст. 10 Закона "Об ипотеке" говорится, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона удостоверяются закладной, то вместе с договором нотариусу представляется закладная. Нотариус согласно части второй п. 3 ст. 14 Закона делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (п. 4 ст. 10 Закона "Об ипотеке").

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (ст. 11 Закона "Об ипотеке").

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредит залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона).

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Рента - одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения, рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имущества.

Институт ренты мало изучен. В ГК 1964 г. только две статьи - 253 и 254, были посвящены близкому к ренте вопросу - купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только лицами нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья. А по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре - жилище, питание, уход и т. п. , но не деньги. В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1 ст. 589, ст. 596 ГК РФ).

В соответствии со ст. 583 ГК РФ сторонами договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и плательщик ренты, который со своей стороны обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различаются два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты, которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который, по общему правилу, вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т. п).

Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях - некоммерческие организации.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т. п. , должен заключаться сторонами в письменной форме. Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

Договор ренты не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 434, ст. 584), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, - с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 и ст. 584).

Пожизненное содержание с иждивением. Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержания. Подобная норма была введена лишь в 1964 г. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 253 и 254) названный договор получил квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид договора. Эти договорные отношения существенным образом отличались от обычной купли-продажи. Отчуждение касалось только одного объекта личной собственности - жилого дома. Условие о цене в общепринятом смысле здесь вообще не фигурировало, а выражалось в обязанности пожизненного материального обеспечения отчуждателя со стороны приобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также носило своеобразный характер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же названный договор выполнял функции материальной и социальной помощи дееспособным гражданам - престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное по возрасту (мужчина - 60 лет, женщина -55 лет) либо по состоянию здоровья (инвалид первой, второй или третьей групп). Считалось, что трудоспособный гражданин - собственник жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор купли-продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от требования покупателя.

В современных изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к новой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением получил дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику. Определено правильное место данному договору в системе обязательственных правоотношений гражданского законодательства - он рассматривается как особая разновидность нового гражданско-правового института - ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая недвижимость, т. е. квартира, дача, земельный участок и др. , принадлежащая собственнику - получателю ренты и передаваемая им в собственность плательщику ренты. При этом получатель ренты может передать свое недвижимое имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.