Ипотечное кредитование населения и аспекты, препятствующие его развитие

Наряду с перечисленными нормативными актами реализацию заложенного имущества невозможно осуществить без законодательства об исполнительном производстве. По мнению В.С. Ема, авторами Закона "Об исполнительном производстве" полностью проигнорирован принцип специальности залога. Следствием этого является потеря самого смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов. Анализируемое противоречие между Законом об ипотеке и Законом "Об исполнительном производстве" при решении вопроса о возможности преимущественного удовлетворения требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества должно быть решено в пользу Закона об ипотеке.

Принципы специальности и старшинства залогового права, отмечает В.С. Ем, нарушаются и иными нормами Закона "Об исполнительном производстве", например, в ст. 78, определяя очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, Закон отнес требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды к четвертой очереди, а требования залогодержателя - к пятой очереди, включив их в число остальных требований в порядке поступления исполнительных документов. Налицо противоречие. В противовес предписаниям п. 2 ст. 41 Закона об ипотеке ст. 78 Закона "Об исполнительном производстве" без каких-либо ограничений устанавливает приоритет требований государства перед требованиями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет конфискованного недвижимого имущества, находящегося в залоге у третьих лиц.

Противоречие в вопросе об очередности удовлетворения требований из стоимости заложенного имущества между нормами Закона об ипотеке и нормами Закона "Об исполнительном производстве" является отражением конфликта между публичным и частным интересом. В сложившейся ситуации, по мнению В.С. Ема, более справедливым и юридически оправданным будет решение возникающих споров на базе норм, сформулированных в Законе об ипотеке. Должно действовать правило, что требования залогодержателя удовлетворяются в первоочередном порядке преимущественно перед другими кредиторами (п. 2 ст. 41).

Очевидно, что нормы залогового законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с реализацией имущества должника, нуждаются в дальнейшей унификации с учетом специфики продаваемого имущества должника.

По действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК).

Таковы условия ипотеки жилища, то есть в финале - без квартиры и без всего, что вложено залогодателем за несколько лет.

Правда, в законодательстве предусмотрено: "В том случае, когда сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю" (п. 6 ст. 350 ГК РФ).

Однако при полном отстранении залогодателей от процедуры реализации заложенного жилища вряд ли можно надеяться на возврат разницы. Для специализированных организаций, действующих от имени банков, главное, чтобы реализуемая цена на жилище покрывала все затраты залогодержателя, даже если она занижена по сравнению с фактической ценой.

По обоснованному мнению В.С. Ема, представляется целесообразным проведение оценки имущества, являющегося предметом залога, специалистами, аттестованными судами. Не забывая при этом интересы главного действующего лица - собственника жилища.

Но и этого недостаточно. Некоторые правоведы находят употребимым понятие банковского залога, в силу которого, по их мнению, банк вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного решения) при неисполнении обязательства должником.

Например, В.М. Будиловым, О.М. Свириденко вносится предложение о целесообразности введения отдельной нормой института обеспечительного права собственности, который известен праву ряда стран и используется в качестве одного из способов обеспечения обязательств. Суть его состоит в том, что право собственности на определенное имущество должника временно передается кредитору в обеспечение исполнения обязательства. При условии исполнения обязательства заложенное имущество подлежит возврату. В случае неисполнения обязательств или банкротства должника кредитор сохраняет право собственности на заложенное имущество и имеет возможность использовать данное имущество для удовлетворения своих требований, возникающих из основного обязательства должника. То есть кредитор реализует заложенное имущество без каких-либо ограничений и покрывает в полном объеме задолженность должника, а остаток от реализованного возвращает последнему.

О.М. Свириденко высказывает предложение по законодательному изменению самого понятия залога. В действующем законе конструкция залога состоит в том, что залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства получает не предмет залога, а право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, которое, естественно, может быть реализовано. Однако предварительно необходимо обратить взыскание на заложенное имущество. Таким образом, проходит достаточно много времени, в результате чего у кредитора из-за изъятия из оборота заемных средств по основному обязательству возникают дополнительные убытки и в целом залог теряет свое истинное предназначение. Во избежание такой ситуации в правоприменительной практике некоторые банки-кредиторы и заемщики добровольно соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, однако в этом случае следует констатировать, что между сторонами имеет место отступное, предусмотренное статьей 409 ГК РФ, а не реализация прав залогодержателя. Таким образом, в настоящее время мнение о том, что в рамках действующего законодательства можно реализовать заложенное недвижимое имущество, передав его кредитору-залогодержателю, не состоятельно, хотя, возможно, и перспективно в будущем.

Следует помнить, продолжает О.М. Свириденко, что указанные условия, включенные сторонами в договор залога, в условиях нынешнего правового режима могут оказать негативные последствия для залогодержателя, поскольку в этом случае у недобросовестного залогодателя имеется реальная возможность признать договор залога с условием о реализации заложенного недвижимого имущества притворным, то есть прикрывающим намерения сторон в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства прибегнуть к отступному, а не к реализации прав залогодержателя, как они определены действующим законодательством. Следовательно, в этом случае кредитор должен знать, что при таких условиях у него будет право воспользоваться положениями об отступном, а не положениями о залоге <*>. В завершение вносится предложение о законодательном закреплении альтернативной формы реализации заложенного имущества, что означало бы реализацию не только с торгов, но и иным способом.

В законодательстве содержатся робкие попытки воспрепятствовать закреплению указанной позиции. Так, в одном пункте ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного недвижимого имущества удовлетворяются по решению суда. Здесь же, во втором абзаце допускается: "Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога".

Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно (п. 7 ст. 350 ГК).

По мнению С. Сарбаш, механизм реализации предмета залога в случае неисполнения обеспечительного обязательства несовершенен из-за длительности, высокой стоимости и других проблем.

Например, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 78 Закона "Об ипотеке" (в ред. от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ)).

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.

Гражданское законодательство России, Закон об ипотеке предоставляют сторонам залогового правоотношения избежать процедуру публичных торгов, выйдя за рамки залоговых отношений и воспользовавшись институтами новации и отступного (ст. ст. 409 и 414 ГК РФ). Иными словами, залогодатель и залогодержатель вправе заключать между собой соглашение, согласно которому кредитное обязательство прекращается путем передачи залогодателем предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п. 3 ст. 55 Закона в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, удостоверенном нотариально и заключенном после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К такого рода соглашениям, по мнению Т.А. Фадеевой, применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии".

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. (п. 46) указано, что "действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства" . В этом случае стороны такого соглашения не являются сторонами залоговых правоотношений, ибо оно прекращается, а выступают субъектами особого договора об отступном (ст. 409 ГК РФ).

По Германскому законодательству, реализация заложенного имущества регламентируется положениями договора о залоге, если должник не выполнит своих обязательств. Обычно в договоре указывается, что залоговый кредитор вправе реализовать заложенное имущество от своего имени либо от имени должника по справедливому усмотрению, в том числе и в свободной продаже. Но при этом не исключается распродажа заложенного имущества заемщиком либо содействие в реализации . При данных отношениях возможные реальные излишки от реализации подлежат возвращению залогодателю.

Правовые системы различных государств по-разному подходят к правовому регулированию права собственности и иных вещных прав. Например, в Англии и США принудительное исполнение обязательства в натуре является исключительным средством правовой защиты. Независимо от договоренности сторон возможность обращения на заложенную недвижимость решает суд по своему усмотрению.

Следует иметь в виду, что нормы ГК РФ о залоге предусматривают отчуждение и иное распоряжение заложенным имуществом с согласия залогодержателя, то есть Гражданский кодекс не запрещает продажу заложенного имущества иным способом, чем путем его продажи с торгов. Но даст ли такое согласие залогодержатель на распоряжение заложенным имуществом залогодателю, при столь выгодных условиях обращения взыскания и реализации, регламентированных Федеральными законами. Поэтому целесообразно, чтобы специальное законодательство об ипотеке предусматривало возможность продажи своего имущества залогодателем для зачета требований залогодержателя.

Безусловно, при этом необходимо учитывать ст. 353 ГК РФ: "В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. При этом правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное". Поэтому продажа заложенного имущества, осуществленная в ином порядке, чем предусмотрено ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (то есть путем продажи с публичных торгов), не является основанием для прекращения залога на это имущество. Продажа заложенного имущества вне процедуры обращения на него взыскания вырученных денежных сумм будет недостаточна для полного удовлетворения всех обеспеченных залогом требований залогодержателя, и не произойдет прекращения залога в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, лицо будет приобретать имущество, обремененное залогом, и единственным способом прекращения залога в данном случае будет заключение лицом, приобретающим имущество, договора с залогодержателем, притом такой договор желательно заключить одновременно с подписанием договора купли-продажи заложенного имущества.

По общему правилу ГК РФ залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Данное правило распространяется лишь на заложенное имущество, реализуемое в порядке, определенном ст. 350 ГК РФ, но не распространяется на суммы, вырученные от реализации заложенного имущество в ином порядке, чем предусмотрено в указанной норме.

Анализ действующего законодательства по реализации заложенного жилища позволяет сделать вывод, что в правовом регулировании данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания на заложенное жилище имеются проблемы, требующие своего совершенствования. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом. При этом нельзя забывать о коррумпированности судебной системы и жестких законов, направленных против должников. Поэтому с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества, в частности жилища, статьи 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны содержать альтернативные варианты реализации. Ипотечная система будет работать только тогда, когда будут усовершенствованы механизмы гарантирования государством прав собственника, в частности, включающие право залогодателя на свободную продажу жилища.

Совершенствование правового регулирования ипотеки жилища возможно после проведения мониторинга всего законодательства в этой области отношений для придания ему конституционной направленности.

Заключение

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее.

В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.

Крайний консерватизм и преобладание запретительных тенденций в отношении залога сельхозугодий нельзя, конечно, отнести к достоинствам законодательства, но в то же время это и не является его индивидуальным недостатком: просто такова общая ориентация нынешней законодательной практики. Так как в Государственной Думе на протяжении длительного времени преобладали представители левых течений, то другого просто не могло быть.

Впрочем, было бы неверным утверждать, что законодательство полностью свободно от собственных недостатков. Так, например, в главе 7 ФЗ «Об ипотеке» законодатель иногда откровенно путает государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки с недвижимостью с государственной регистрацией самой ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество. Кроме того, совершенно не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это - один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Имеющиеся недостатки не носят характера неразрывно связанных с основными положениями законодательства и вполне могут быть устранены в ходе текущей законотворческой работы. А расширение сферы действия Закона в области земельных отношений, видимо, произойдет уже на ином этапе общественного развития, возможно, весьма отдаленном во времени.

В заключение необходимо отметить следующее. Принятие и вступление в силу Закона «Об ипотеке» почти завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Совместно с ЗКРФ, Законом о государственной регистрации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности» и Градостроительным кодексом РФ, устраняет характерные для первых лет реформ пробелы в праве в части регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Таким образом, положение дел в сфере законодательства постепенно выправляется.

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что урегулированные законодательством отношения можно уже сейчас квалифицировать как стабильные. Они не очень сильно подвержены риску, связанному с переменами в политике и в законодательстве.

После изучения законодательства об ипотеке у нас появились два предложения. Первое из них связано с тем, чтобы предоставить банкам больше гарантий возврата денег залогодателем. Главной причиной невозврата денег является проблема выписки несовершеннолетних из квартир, приобретенных под ипотеку.

По существующему на данный момент законодательству выписать из квартиры несовершеннолетнего, без прописки его на другую жилую площадь, нельзя. Этим пользуются многие мошенники: приобретают квартиру под залог, прописывают в нее несовершеннолетнего и перестают выплачивать проценты банку. Банк, в свою очередь, максимум, что может сделать - это обязать по суду недобросовестного плательщика выплатить сумму и проценты, но отобрать квартиру он не имеет права.

Для компенсации потерь от таких мошенников, банк вынужден устанавливать высокие проценты.

Чтобы решить эту проблему нужно либо запретить прописывать несовершеннолетних в квартиры, купленные под залог, либо разрешить их выписывать из таких квартир по решению суда.

Для этого, однако, необходимы изменения в Гражданском кодексе, что весьма проблематично, а также это вызовет большие возражения, особенно со стороны коммунистов. Но без этих изменений серьезных положительных сдвигов в сфере ипотеки не будет.

Второе мое предложение касается ипотеки сельскохозяйственных земель. В данный момент по существующему законодательству залог таких земель запрещен, хотя в большинстве развитых стран это является одним из фундаментальных аспектов отношений в агропромышленном комплексе. Так, например, в США почти все мелкие фермеры стартовый капитал берут в банках под залог своей земли.

Несмотря на то, что новый Закон «Об обороте сельскохозяйственных земель» разрешает куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения, это не окажет серьезного влияния на развитие агропромышленного комплекса, так как у большинства фермеров и мелких предприятий не хватит денег на выкуп земли. Поэтому они по-прежнему будут арендовать землю.

Хотя, этот запрет можно и обойти. Так, согласно п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрещается ипотека сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Но можно сельскохозяйственные угодья можно сдать в аренду (даже без изменения их целевого назначения) несельскохозяйственной организации, а она, в свою очередь, имеет право их заложить.

В связи со всем выше сказанным мы абсолютно уверены, что агропромышленный комплекс в Российской Федерации не будет так развит как в Европе и США, пока не будет разрешен залог земель сельскохозяйственного назначения.

Однако участникам гражданского оборота лучше исходить из того, что законодательство, которое существует на данный момент, серьезных изменений не претерпит. А поэтому при планировании и осуществлении своей деятельности в области ипотеки необходимо развивать исходя из того, что законодательство, существующее на данный момент - это надолго.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. Официальное издание. - М.:ТК Велби. - 1993.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. от 30 ноября 1994. Собрание законодательства РФ.1994. №32, ст. 3301.

3. "Гражданский кодекс Российской Федерации " от 18.12.2006 N 230-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 24.11.2006) (ред. от 01.12.2007)

4. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Юрайт. 1999.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Под.ред.Т.Е.Абовой, А.Ю.Кабалкина.- Юрайт, 2004

6. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный). Изд. 2-е, испр. и доп. /Под ред. О.Н. Садикова. М., 2003.

7. № 102-ФЗ//Собрание законодательства РФ. №29. ст.3400.

8. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Федерального закона // от 29 июля 1998 г. # 135-ФЗ, в ред. от 27 февраля 2003 г.

9. Обзор судебной практики ВС РФ по гражданским делам. // Бюллетень ВС РФ. 2003.№6.

10. Постановление Пленума Постановление Пленума ВС РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996. « О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».

11. Закон РФ от 29.05.1992 года № 2872-1 «О Залоге» (с изм. внесен ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ).

12. Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» в ред. ФЗ от 27.12.2005 № 197-ФЗ.

13. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (N 314 (в ред. от 15.03.2005) )

14. Федеральный закон от 29.12.2004 N 192-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах"

15. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

16. Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

17. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. ФЗ от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ.

18. Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 30. Ст. 3594.

19. Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 31.

20. Распоряжение ФКЦБ России «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 26.02.2000. № 195-р // Вестник ФКЦБ России. 2000. № 2.

21. Постановление Президиума ВАС № 7965/95 от 02.07.96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда. 1996. № 10. С. 68 (Приводится по: Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. М., 2000.).

22. Постановление № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего. Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.2001 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. № 9.

23. Информационное письмо ВАС РФ № 26 от 15.01.2005 // Бизнес-адвокат. 2005. № 2.

24. Вестник ВАС РФ. 1996. №10.

22. Алексеев С. С. Философия права. М, 1998.

23. Адамович Г. О некоторых способах обеспечения кредитных обязательств // Хозяйство и право. 1996. N 9.

24. Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру. Инфра-М, 2004.

25. Александров А.Д. О некоторых изменениях и дополнениях, внесенных в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Юридический мир. 2002. N 5.

26. Белов В. Договор займа (кредитный договор) или договор займа и кредитный договор // Бизнес и банки. 1996. N 37;

27. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. N 5 (май). 2000; Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. N 3. 2003;

28. Вишневский А.А. Банковское право Англии. М.: Статут, 2000;

29. Валуйский А. Залог: обеспеченное существование // Бизнес-адвокат. 2001. N 4;

30. Воронова Л.К. Правовое регулирование кредитно-расчетных отношений в народном хозяйстве. Киев: Головное изд-во "Выща школа", 1988;

31. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. N 2. 2004;

32. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений // Система КонсультантПлюс. 2005.

33. Гуртов В.К., Марголин А.М., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: Изд. РАГС, 2002.

34. Горбунова Е. Региональный вариант // Все о жилье (приложение к "Строительной газете"). 1998. N 17;

35. Ем В.С. и Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. N 3. С. 8 - 17; Карпов М.В. Кредитный договор: Диссертация на соискание канд. юрид. наук. М., 2002.

36. Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. 1995. N 11 - 12.

37. Калмыкова О.А. Отечественные и зарубежные модели ипотечного кредитования жилищного строительства в городе // Проблемы управления России в XXI веке: глазами молодых. Материалы межвуз. науч.-практ. конф., г. Саратов, 23 - 24 апреля 1999 г. Ч. 1. Саратов, 1999.

38. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. N 2

39. Киселев А.А. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 2.

40. Казаков В. Жилье станет доступным по закону // Русский курьер. 09.02.2005. N 22 (470).

41. Клименко А. Как развить ипотеку? // Регион: Политика, экономика, социология. 2000. N 4.;

42. Лапач В. Развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в новейшем российском законодательстве // Хозяйство и право. 2004. N 7.

43. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // Система КонсультантПлюс. 2005.

44. Лимаренко В.И. "Дом для Вашей семьи" на Большой Волге": проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров, 1998.

45. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N 9. С. 117 - 118;

46. Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес адвокат. N 23. 2003;

47. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. Санкт-Петербург: Юридический центр Пресс, 2003.

48. Малышев К. Гражданские законы Калифорнии в сравнительном изложении с законами Нью-Йорка и других восточных штатов с общим правом Англии и Северной Америки. Т. 2. СПб.: Изд. К.Л. Риккера. 1906.

49. Малеин Н.С. Кредитно-расчетные правоотношения и финансовый контроль. М.: Наука, 1964.

50. Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. N 11. 2004;

51. Нечаев С. Банки готовятся к развитию ипотеки // Квадратный метр. 19.11.2004; Провкин И. Проблему жилья поможет решить ипотека // Российская Федерация сегодня. 2004. N 1.

52. Осокина И.Л. Система ипотечного кредитования в Германии // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4 (5) (ноябрь).

53.Ольшаный А.И. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. М.: Русская деловая литература, 1997; Аналитические записки.;

54.Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотеч. сделка. Закон и практика. СПб.: Питер, 2001.

55. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Деньги и кредит. 2005. N 1.

56. Провкин И. Проблему жилья поможет решить ипотека // Российская Федерация сегодня. 2004. N 1. С. 16 - 17.

57. Попков В.В. Банки на переходе. Изд. "ДеКА", 2001. С. 34.

Пискунова М.Г. Практические аспекты государственной регистрации ипотеки // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 2 - 3 (3 - 4).

58. Песина Л.М. Ипотечное кредитование в Чувашии: реальность и перспективы развития // Региональная инвестиционная политика: проблемы и перспективы развития: Материалы Всерос. науч.-практ. конф. Чебоксары, 2001.

59. Пирогов М.И., Конкин Н.Е. Закон Санкт-Петербурга "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" // Новое в законодательстве Санкт-Петербурга. 1999. N 2.

60. Пастухова Н., Рогожина Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М.: Фонд "Институт экономики города", 2002.

61. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. 1997. N 3. С. 53 - 57; Савченко Е. Белгородская модель: Беседа с губернатором Белгород. обл. Е. Савченко // Российская Федерация сегодня. 2004. N 2.

62. Рогожина Н. Особенности политики жилищного финансирования в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004. N 2.

63. Роньжин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист. 2004. N 7.

64. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.

65. Сойко Р.П. Способы обеспечения регрессного требования при предоставлении банковской гарантии и порядок прекращения гарантийных обязательств // Банковское право. N 3. 2003.

66. Свядосц Ю.И. § 8 "Права на чужие вещи" главы 9 "Вещное право" // Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Международные отношения, 1993.

67. Смирнова Е.Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений: Автореферат дис. к.э.н. Санкт-Петербург, 2004.

68. Титов А.А. Комментарий к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (постатейный) / Отв. ред. Исаков В.Б. М.: Юрайт, 1999;

69. Телятник Л.П. Две теоретические модели кредитных договоров, зависимость от правовых предпосылок / Рукопись депон. в ИНИОН РАН. Тернополь, 1991;

70. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). М.: Юрайт, 1999.

71. Эрделевский А.М. О государственной регистрации ипотеки // Система КонсультантПлюс. 2002; Замотаев С.Г. Правовой аспект возвратности ссуд // Банковское дело. 1997. N 6.

Размещено на Allbest.ru