Ипотечное кредитование населения и аспекты, препятствующие его развитие

В обращении Президента РФ В.В. Путина к Федеральному собранию сказано, что на условиях ипотеки гражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 с помощью займов и 25000 по договорам с рассрочкой платежа). Проведенный анализ показал, что 80% этих квартир были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир реализованы на условиях социальной ипотеки под 5 - 10% годовых в рублях на срок 5 - 20 лет. Эти условия существенно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих систем, предназначенных для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами - членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 - 7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 - 30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники.

В изменившихся условиях государство попыталось определить свою жилищную политику. На свет появилась Правительственная программа на 1993 - 1995 годы, названная коротко и ясно - "Жилище". За три года реализации Программы было построено 125 миллионов квадратных метров, а число очередников сократилось на 2,5 миллиона человек. Результат, в принципе, неплохой. Однако, вполне обоснованно отмечает Н. Кучер, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными организациями, неумолимо убывала. Другими словами, существенно изменились отношения в сфере жилищного строительства и источники финансирования. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для состоятельных людей, не появилось.

Для изменения сложившейся тенденции была принята Программа "Жилье-2000", но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку.

Корпорация "Жилищная инициатива" в середине 90-х гг. совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую комплексную программу ипотечного кредитования жилищного строительства, предусматривающую создание на территории России серии ипотечных банков. Предлагалось несколько схем ("Форвардкредитинвест", "Ретрокредитинвест", "Комбиинвест", "Фьючерсинвест", "Рентный залог") ипотечного кредитования жилищного строительства с привлечением сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости.

С мая 1994 г. Мосбизнесбанк начал предоставлять кредиты с использованием так называемого инструмента с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Индекс, используемый данным инструментом, позволял кредитору полностью или в значительной мере переадресовать риск процентной ставки залогодателю.

В конце 1998 г. в Ленинградской области было зарегистрировано ОАО "Северо-Западный фонд жилья и ипотеки", являющееся региональным отделением Российской ипотечной ассоциации.

Учредителями общества вместе с Ассоциацией, владеющей контрольным пакетом, выступили администрации Ленинградской и Новгородской областей, а также Великого Новгорода (24 процента), коммерческие предприятия и страховые общества. Руководство Фонда разработало 24 варианта ипотечного жилищного кредитования, которые должны были быть реализованы в северо-западных областях России.

С принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк - Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Принята Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведены организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества "Московское ипотечное агентство", предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 было учреждено открытое акционерное общество "Московское ипотечное агентство". Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП ОАО "Московское страховое строительное общество" (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

Во исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании).

Это позволило ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК) в 2002 - 2003 гг. заключить с 46 регионами Российской Федерации соглашения о совместной деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

В этот период в практике ипотечного кредитования наиболее весомыми были пять компаний:

- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);

- Инвестиционный фонд "США - Россия";

- Ипотечная программа Правительства Москвы;

- Региональные программы ипотечного кредитования в субъектах федерации;

- Система "Эффект".

По результатам исследования "РосБизнесКонсалтинг", среди российских банков, наиболее активно работающих на рынке ипотечных кредитов, отчетливо прослеживается высокая монополизация: из более чем 100 участвующих в ипотеке банков около 70% рынка приходится на несколько крупных кредитных организаций - Сбербанк (около 50%), DeltaCredit, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк.

Однако наибольший интерес представляет опыт регионов, где социальную ипотеку активно поддерживают региональные и муниципальные руководители, выделяя для нее средства. Именно регионы находят порой довольно нестандартные решения, чтобы способствовать решению жилищной проблемы, привлекая для этих целей дополнительные средства бюджета, предприятий, граждан. Ипотека жилища активно развивается в таких городах, как: Оренбург , Саратов, Рязань, Череповец, Тотьма, Великий Устюг, Кадников, Северодвинск, Вельск, Самарской, Саратовской, Нижегородской областях, Удмуртской Республике и Башкортостан, а также в закрытом территориальном образовании, например город Саров, и др. Данные отношения регулируются, наряду с федеральным законодательством, многочисленными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. В настоящее время их насчитывается свыше 220 актов. Некоторые из которых, например законы и постановления, принятые в 2004 - 2005 годах (свыше 30), приведены в библиографии.

Чаще всего региональные ипотечные программы реализуются местными властями, которые создают с этой целью муниципальные ипотечные фонды. Так, Постановлением главы администрации Архангельской области от 14 мая 2003 года N 79 утверждена Областная целевая программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования на территории Архангельской области (2003 - 2005 годы)".

В Омской области в 2002 году приняты Закон Омской области "О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области", Указ губернатора Омской области "О реализации форм государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования в Омской области", Положение о порядке государственной поддержки граждан в строительстве, достройке, реконструкции и приобретении жиль. В соответствии с указанными нормативными правовыми актами гражданам предоставляется ипотечный жилищный кредит в объеме 70% стоимости жилья сроком на 10 лет под 10% годовых. Работникам бюджетной сферы в районах Омской области государственная поддержка осуществляется на безвозмездной основе за счет средств областного бюджета в объеме 70% стоимости строительства индивидуального жилого дома. Указом губернатора Омской области "О мерах по развитию жилищного строительства в Омской области на 2003 - 2010 годы" в июне 2003 года принята Концепция развития жилищного строительства в Омской области на 2003 - 2010 годы, введена льготная приемка жилых домов для индивидуальных застройщиков. В Новосибирской области через уполномоченную организацию администрации области ГУЛ "Фонд жилищного строительства НСО" предоставляются займы на строительство или приобретение жилья работникам бюджетной сферы, сельского хозяйства, молодым специалистам под 5% годовых на срок до 5 лет.

Беспрецедентно низкую ставку ипотечного кредита - 5% годовых (срок кредита до 10 лет) - предложила Калужская областная администрация. Правда, эта ипотечная программа касается только молодых семей (до 30 лет), стоящим на учете в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, и имеет своей целью заменить бесплатную выдачу жилья. Наряду с решением квартирного вопроса ипотечные программы, с установленными льготами по кредитам, влияют на демографическую проблему, поскольку соотношение показателей смертности и рождаемости в этой и других областях настораживает. Например, если молодая семья не имеет детей, то больше 30% от стоимости жилья областной бюджет данной семье не предоставит. При наличии одного ребенка льготный кредит предоставляется до 40%, двух детей - до 50%. При погашении льготного кредита также учитывается рождаемость. После рождения в семье первого ребенка с нее спишут 20% долга; второго - 30% долга. После рождения третьего ребенка область обязуется погасить 50% стоимости квартиры. Для решения этой проблемы планируется, как минимум, выделять из областного бюджета 250 - 300 млн. рублей ежегодно.

Аналогичная направленность в Самарской области, где по Областной целевой программе "Молодой семье - доступное жилье" с рождением первого и второго ребенка размер ссуды уменьшается на 18 квадратных метров, а после рождения третьего ребенка - целиком погашается из бюджета области. Кроме того, Программа обеспечивает компенсацию первого взноса семьям бюджетников и тружеников села.

В 2004 году ипотечное кредитование молодых семей стало действовать в 63 регионах страны.

Предпринимаются в регионах попытки создания ипотечного жилищного кредитования для семей с низкими доходами . Принимаются местные ипотечные программы, основанные, как правило, на предоставлении займов, выдаваемых за счет региональных бюджетов под дифференцированные льготные процентные ставки (от 6 до 15%) на длительный срок погашения до 30 лет, с уменьшенным первоначальным взносом от 5 до 10%. При этом возможна предварительная система накопления в течение одного-двух лет с ежемесячным внесением платежей в размере платежа по кредиту. Практикуется субсидирование первоначального взноса или погашение части долга заемщика в течение определенного срока кредитования за счет статей бюджета, поддержки предприятий и т.п. Заемщики формируются из очередников, состоящих в списках на улучшение жилищных условий (так называемая социальная ипотека жилья).

В Белгородской области, обращает внимание Н. Кучер, в рамках Федеральной программы "Свой дом" (сельский вариант ипотеки), льготные кредиты на строительство и развитие подворий стали выдавать на условиях погашения их сельхозпродукцией. Опыт был подхвачен и другими регионами.

Например, в Липецкой области сегодня половина всего индивидуального строительства идет по белгородскому методу, причем займы населению выдаются не столько деньгами, сколько строительными материалами, изделиями, услугами. За три года по этой схеме в Липецкой области введено более 100 тысяч квадратных метров жилья.

Липецкая ипотечная корпорация способствовала получению участниками Программы более 200 млн. рублей субсидий и кредитов. Тем не менее липецкие власти намерены увеличить финансовую подпитку Программы ипотеки жилья, чтобы активизировать строительство доступного жилья и ускорить его реализацию нуждающемуся в улучшении жилищных условий населению. Параллельно ведутся поиски иногородних строительных компаний, которые могли бы участвовать в конкурсном распределении стройплощадок ипотечных домов.

Банк "Сосьете Женераль Восток" (BSGV) также собирается открыть филиалы в Самаре, Нижнем Новгороде и Новосибирске, специализированный ипотечный центр.

АИЖК, традиционно ориентированное на провинцию, уже получило из регионов заявки по рефинансированию кредитов на 12 млрд. руб.

Абсолют-банк (выдает ипотечные кредиты с декабря 2003 года) в 2004 году снизил ставки по займам, увеличил срок кредитования до 15 лет, ввел льготный период погашения основного долга в первые 12 мес. Банк разрешает не страховать титульное право по новостройкам по истечении двух лет с момента приобретения квартиры, кроме того, заемщику в качестве бонуса выдается кредитная карта с лимитом кредитования до 5% от суммы кредита.

Известно, что государственные или муниципальные жилищные фонды находятся вне рыночного регулирования. Учредителями таких фондов обычно выступают администрации городов, муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов - бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки. Стратегической задачей на сегодняшний день является целевое направление муниципалитетам средств из федерального, регионального бюджетов и внебюджетных фондов для развития и укрепления положительных начинаний. Национальная система жилищного ипотечного кредитования не может не опираться на систему местных органов власти.

Они обеспечивают своих граждан жильем, строителей - работой и получают дополнительные налоговые поступления.

Банкам это менее интересно из-за длительного срока кредитования (иногда до 25 лет) и необходимости контроля за экономическим состоянием банка со стороны ипотечных фондов. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы жилищного ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависят от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. Определяющими для системного понимания сущности права граждан на жилище на современном этапе по-прежнему должны являться конституционные нормы, заложенные, в частности, в статьях 2, 20, 27, 40, 42. Совершенно обоснованно рядом ученых высказывается мнение о возможности отнесения права на жилище к категории неотъемлемых прав человека. Именно такая позиция соотносится с нормами международно-правовых актов о правах человека - Всеобщей декларации прав человека, Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод и др.

Частные субъекты рынка недвижимости полагают, что распространение "региональной бюджетной ипотеки" наносит ущерб эффективному рынку, приучая потребителей к неоправданно низким ценам кредита. По их мнению, широко такие схемы распространиться не могут именно из-за их крайней экономической неэффективности для кредиторов.

Так, по мнению М.П. Логинова, подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций. Е.Л. Смирнова считает, что "система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер. Создание субсидируемой системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение с большой долей вероятности может привести к гибели слабых ростков банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом существуют сомнения в том, что бюджет страны сможет в течение многих лег выдержать нагрузку такого субсидирования".

Итак, в России более 10 лет предпринимаются усилия по внедрению системы жилищного ипотечного кредитования: приняты основные законы, имеется практический опыт, сделаны первые выводы, а некоторыми участниками ипотечного рынка выработаны стандарты работы.

Ипотечное жилищное кредитование, отмечает В.В. Меркулов, как любое значимое экономическое явление, имеет триединую сущность: экономическую, юридическую, организационно-финансовую.

В настоящее время действующее законодательство по ипотеке не решает вопрос о целевых дотациях для потребителей, она остается пока "дотационной" в различных формах для строителей жилья, агентств по ипотечному кредитованию. Поэтому для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку. Проблемы становления системы жилищного ипотечного кредитования, ипотеки жилища выходят далеко за рамки сугубо экономических задач. Они в значительной степени определяют общегосударственную стратегию и направление развития общества . Крайне необходимо, чтобы государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов являлась неотъемлемым элементом государственной жилищно-социальной политики. Недопустимо самоустранение государства от регулирования системы ипотеки жилища.

В то же время не обойтись без создания государственного жилищного ипотечного банка, под гарантию государства по экономическим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность) и другим рискам . И даже он должен осуществлять свою деятельность под контролем государства, например, за явным занижением залоговой цены и установлением выгодной для себя разницы между суммой ипотечного кредита и стоимостью заложенной недвижимости и др.

Организационно-правовые формы кредитной организации определены Федеральным законом от 2 декабря 1990 года N 395-1 (в ред. от 21.07.2005 N 106-ФЗ) "О банках и банковской деятельности" (далее - Закон о банках) - хозяйственные общества (в форме акционерных обществ и в форме обществ с ограниченной или дополнительной ответственностью), образуемые на основе любой формы собственности.

Независимо от вида хозяйственного общества имущество, находящееся в ведении Государственного жилищного ипотечного банка (далее - Ипотечный банк), которым он будет распоряжаться, может быть разделено на части с различным правовым режимом. Нахождение определенной части имущества на положении имущества самого Ипотечного банка (его собственного имущества) не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он совершает те или иные действия по поручению и от имени Российской Федерации (ч. 3 ст. 125 ГК РФ), т.е. в качестве ее представителя. Средства бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, свободные денежные средства и иные объекты собственности, находящиеся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, могут быть использованы для формирования уставного капитала кредитной организации на основании соответственно законодательного акта субъекта Российской Федерации или решения органа местного самоуправления в порядке, предусмотренном Законом о банках и другими федеральными законами.

Согласно той же статьи 9 Закона о банках кредитная организация, в конкретном случае Ипотечный банк, операции с указанными средствами и расчеты с ними осуществляет по специально заключаемому на конкурсной основе договору, обеспечивая целевое использование бюджетных средств, выделяемых для осуществления федеральных и региональных программ по жилищному ипотечному кредитованию нуждающихся граждан, под гарантию государства по экономическим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность) и другим рискам. Соответствующий договор должен содержать взаимные обязательства сторон и предусматривать их ответственность, условия и формы контроля за использованием бюджетных средств. Как было сказано выше, Ипотечный банк должен осуществлять свою деятельность под контролем государства. Участвуют от государства, не исключается при этом использование Ипотечным банком конструкции смешанного договора (с элементами договора в пользу третьего лица - граждан-залогодателей жилища). Речь идет о сделках, совершаемых в интересах, в пользу третьих лиц для достижения социальных и управленческих целей, в целях защиты прав, законных интересов граждан, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

По общему правилу кредитная организация не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности непосредственно представляемого (ст. 182 ГК РФ). Таким образом, в последнем случае ответственность по сделкам и обязательствам, в которые Ипотечный банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с Ипотечным банком могут нести Российская Федерация и Банк России. Например, с целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Данное положение корреспондируется со статьей 9 Закона о банках, которая не исключает случаи, когда государство либо Банк России сами приняли на себя такие обязательства.

Органы законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное кредитование относится к таким случаям, когда деятельность Ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих мер, для защиты прав граждан-залогодателей.

Деятельность Государственного жилищного ипотечного банка как юридического лица должна быть основана на нормах Конституции РФ, Закона о банках, ГК РФ и другого действующего законодательства.

Установление особого статуса, льготного правового режима деятельности Ипотечного банка обусловлено специфическим характером выполняемых им задач, например активное участие в договорных отношениях, с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. Минимизация риска последних с помощью изучения застройщиков, инвесторов, риэлторов и др., с которыми заключает договоры клиент при жилищном ипотечном кредитовании, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений. Статья 9 Закона о банках не исключает такую возможность.

Например, в соответствии с Банковскими актами 1979, 1987 гг., принятыми в Великобритании (особенно акту 1979 года), банки должны предоставлять гарантии вкладчикам на случай кризисных ситуаций в экономике Англии. Законом утверждена "схема защиты депозитов" вкладчиков, которая предусматривала набор обязательных для банков действий.

"Кредитная организация не может быть обязана к осуществлению деятельности, не предусмотренной ее учредительными документами, за исключением случаев, когда кредитная организация приняла на себя соответствующие обязательства, или случаев, предусмотренных федеральными законами" (ст. 9 Закона о банках).

Учитывая конституционную, социальную значимость для государства жилищных ипотечных отношений, представляется необходимым широко использовать возможности, предоставленные законодательством, учитывать особенности отношений по ипотеке жилища. Ипотечный банк действительно должен стать уникальным юридическим лицом, участвующим в экономическом обороте и одновременно наделенным определенными властными функциями по его регулированию. Гражданско-правовые сделки, совершаемые Ипотечным банком, должны являться для него основными инструментами и методами управления в жилищно-ипотечной сфере. В частности, для обеспечения доступного рынка жилья в России деятельность Ипотечного банка, исключая излишние посреднические звенья, в отличие от ОАО "АИЖК", должна осуществляться на первичном рынке ипотечных кредитов, с использованием одноуровневой модели финансирования жилищного строительства, с государственной поддержкой нуждающихся граждан в жилище. Специфическая особенность титульного владения принадлежащего ему имущества могла бы заключаться в обязанности Ипотечного банка осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения указанным имуществом не только в своих интересах, но и в интересах граждан нуждающихся в жилище, а значит, и общества и государства в целом. К одним из основных функций Ипотечного банка целесообразно отнести:

разработка и проведение единой государственной жилищной ипотечной политики на основе предоставленных Правительством Российской Федерации государственных гарантий Российской Федерации;

жилищное ипотечное кредитование.

Главными целями Ипотечного банка могли бы быть, например, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы Российской Федерации, повышение ее эффективности и надежности. Перечисленные цели Ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое использование бюджетных средств на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических отношений.

Кроме того, при применении Ипотечным банком льготного жилищного ипотечного кредитовании своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Использование бюджетных средств, предоставленных в качестве бесплатного ресурса Государственному жилищному ипотечному банку, должно напрямую отражаться на выдаче кредитов по жилищной ипотеке по нерыночным процентным ставкам. Другими словами, социальную ипотеку жилища необходимо применять воедино с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования, исходя из доходов граждан и социальных норм жилья. Например, Будапешт выдал ипотечных кредитов в 100 раз больше, чем Москва. Среди всех программ целевой поддержки учителей, врачей и малообеспеченных граждан наиболее эффективной оказалась программа субсидирования процентной ставки.

Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника договорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

В свою очередь, залогодатели должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника долгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно ввести для Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим.

При этом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

Все перечисленные льготы для специального банка должны отражаться на условиях кредитования залогодателей, чтобы быть доступными для широкого круга населения. При правильной организации дела, отмечает президент Международной академии ипотеки И. Грачев, бюджетные вливания составляют около 10% от тех сумм, которые приносят в систему граждане. То есть для государства цена вопроса - 5 млрд. долларов за 5 лет. Это для нашей страны сущая мелочь, какие-то копейки в сравнении со стабилизационным фондом или золотовалютным резервом. Но мы сможем решить проблемы трети населения".

На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.

Без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки властей) эту проблему не решить. Однако анализ принятого пакета законов о создании рынка доступного жилья рассеяли сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки. В наблюдательном совете АИЖК речь идет лишь о сохранении государственной поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Государственная поддержка ипотеке выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях - срок - 20 лет, ставка - 15% годовых, без учета "накруток". По данным агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб. На Всероссийской конференции "Инвестиции в недвижимость" отмечалось, что в 2005 году указанная система рефинансирования будет охватывать всю территорию страны. Механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, АИЖК на себя не принимает.

Остается только позавидовать жителям Ставропольского края. По сообщению пресс-службы губернатора, подписано соглашение о намерениях между краевым правительством и компанией U.A.P.E.-Holding (Франция). Согласно документу, французская компания готова в ближайшие пять лет инвестировать в экономику Ставрополя не менее 1,387 млрд. Euro. Эти деньги планируется направить на реализацию ипотечных программ, реконструкцию городов, развитие туристической и энергетической отраслей. Из них на программу ипотечного строительства в Ставрополе, Невинномысске, Пятигорске и Кисловодске планируется направить 500 млн. Euro. В дальнейшем аналогичные документы должны подписать и главы других субъектов, входящих в Южный федеральный округ. Об этом с французской компанией договорились в полпредстве президента при посредничестве Международного бизнес-клуба (МБК, Ростов-на-Дону). В пресс-службе отметили, что эти договоренности закреплены в соответствующих соглашениях, ранее заключенных руководством МБК и представителями U.A.P.E.-Holding. Срок освоения выделяемых средств - пять лет. Ожидается, что эти средства будут выделяться на 7 - 15 лет с процентной ставкой 3 - 4% годовых (ипотека - 20 - 25 лет под 2 - 3% годовых).

Полностью согласен с М.П. Логиновым: "Для России необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, с субсидированием кредитов. Участие региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения" и, что является одним из самых важных, повышает их надежность.

Основной источник долгосрочных ресурсов в настоящее время у отечественных кредитных организаций - иностранные финансовые институты, такие как американская правительственная корпорация по размещению частных инвестиций - OPIC и член группы организаций Всемирного банка - "Международная финансовая корпорация (International Finance Corporation). Именно она в конце 2003 года выделила Райффайзенбанку на ипотечное кредитование в России 80 млн. долл. сроком на 10 лет.

Фонд финансируется конгрессом США, вкладывает его деньги в российскую ипотеку под 12 - 15% годовых в валюте на 10 - 15 лет (если речь идет о готовом жилье) и 18 - 22% на строительство дома. Нетрудно отметить, что ставки по кредитам непомерно высоки (в самой Америке ставки по ипотечным кредитам составляют сейчас 3 - 5% годовых).

У инвестиционного Промэнергобанка также ставки по кредиту составляют 15% годовых в рублях при покупке жилья на рынке готового жилья (при кредитовании новостроек ставка составляет не менее 20% годовых до момента оформления права собственности с последующим снижением до 15%). При таких ставках через десять лет покупатель вернет банку либо фонду двойную стоимость квартиры. По данным аналитиков рейтингового агентства Standard&Poor's, реально люди гасят ипотечные кредиты в среднем через 3,5 года. Причина досрочного погашения кредита в том, что заемщики не уверены в завтрашнем дне. Высокие процентные ставки тоже торопят кредитополучателей рассчитываться по долгам. Все это говорит о том, что риск невозврата долга есть, но он минимальный. Для российского человека жилье - это все, а всем рисковать он не будет.

Вполне справедливо пишет А. Сологуб: "Проблему "длинных" денег для банков можно было бы решить за счет стабилизационного фонда. Однако государство не торопится выделять средства на ипотечное кредитование, предпочитая изымаемые у нефтяников деньги вкладывать в ценные бумаги и валюту других государств, поддерживая, таким образом, не российскую экономику, а экономику других стран" . Хотя инвестиции в жилищную ипотеку, строительный бизнес способны создать мощный импульс развитию многих отраслей промышленности страны, поскольку рост спроса на жилье повлечет за собой подъем производства в других отраслях.

Краткий анализ возвращения России к ипотечному кредитованию жилища свидетельствует о том, что и в России имеется положительный опыт некоторых регионов участия в решении государственной задачи, в частности, финансирования, применения дифференцированных схем ипотечного кредитования жилища, рассчитанные для разных категорий залогодателей и т.п.

Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики, через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.

Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе (см. следующий раздел работы).

II. Общая характеристика ипотеки

2.1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы

Термин "ипотека" используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.

Отдельный вопрос - о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. И оно может быть оспорено в суде.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если иного не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано как на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Поскольку ст. 76 Закона об ипотеке допускает ипотеку также таких объектов, как строящиеся жилые дома, то названные нормы подлежат применению также и к залогу не завершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека следующего имущества:

1) изъятого из оборота;

2) имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от ФЗ от 27.12.2005 № 197-ФЗ."Об исполнительном производстве" не может быть обращено взыскание (оно указано в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);

3) имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима в отношении жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы, и поэтому они не могут быть предметом ипотеки.

На первый взгляд все просто и понятно. Но в данном процессе значительно больше вопросов, нежели ответов на них. На рассмотрении наиболее часто встречающихся мы остановимся ниже.

А пока несколько слов о том, почему все, что так или иначе связано с ипотекой, становится интересным широкому кругу граждан страны.

Сложность реализации конституционного права на жилье является болезненным вопросом для большинства людей в России. Старые методы и подходы и раньше были малодейственны, а ныне попросту не работают. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиры, отвечающие современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

1. Нужны, во-первых, финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов людей, а во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

2. Необходимо разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

3. Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

4. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.

Некоторые действия в этом направлении предприняты, но они недостаточны.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье. Кроме того, ипотечный кредит выгоден тем, что фиксирует цену квартиры в момент ее покупки.

Предположим, вы купили квартиру по договору ипотеки в этом году, и она стоила 450 тыс. руб. В следующем году стоимость такой же квартиры уже будет составлять порядка 500 тыс. руб. (рост цен примерно 18 - 20% в год), понятно, что в этом году вы выигрываете 50 тыс. руб., поскольку сумма кредита, которую вам придется взять в банке, будет меньше ровно на эту сумму, а значит, и суммы, выплачиваемые вами в качестве процента по кредиту, будут значительно ниже.

По данным статистики, объем российского рынка ипотечного кредитования вырос с 2001 г. в 10 раз. Исследователи рынка недвижимости предполагают, что при таком развитии ипотеки объем этого сектора экономики вырастет в ближайшие три года до 3 млрд. долл. США, а возросшая конкуренция между банками будет способствовать снижению процентной ставки до 9%. В настоящее время наиболее распространенные размеры процентной ставки по ипотечному кредиту - 11 - 12%, а объем рынка составляет 500 млн. долл. США. Однако говорить о сформировавшемся рынке ипотеки в России пока рано.

Наглядным подтверждением тому служит тот факт, что даже в Москве, где уровень доходов населения в 2 - 3 раза выше уровня доходов населения других населенных пунктов России, к ипотечному кредитованию как к способу приобретения недвижимости обратилось менее 0,4% населения. В других городах России этот показатель колеблется от 0% до 0,8%. Причины такой непопулярности ипотеки - низкая платежеспособность населения, возникающая вследствие того, что средняя заработная плата в Российской Федерации сегодня составляет порядка 5,5 тыс. руб.; высокие процентные ставки по кредитам (при средней заработной плате, исчисляемой в рублях, достаточно трудно выплачивать проценты, начисленные на валютный заем); а также существенные пробелы в законодательстве, регулирующем ипотечное кредитование.