Приватизация земельных участков
Процесс приватизации земли в России, земельная реформа. Общая характеристика законодательства о приватизации земельных участков. Основания приватизации и порядок приватизации государственных и муниципальных земель Российской Федерации в различных случаях.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 23.07.2011 |
| Размер файла | 100,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
50
Курсовая работа
Тема: "Приватизация земельных участков"
Оглавление
- Введение
- Глава I. Понятие приватизации
- § 1. Приватизация в России и земельная реформа
- § 2. Общая характеристика законодательства о приватизации земельных участков
- Глава II. Основания приватизации и порядок приватизации государственных и муниципальных земель РФ
- §1. В результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом земельном участке
- § 2. Собственником расположенного на участке объекта недвижимости
- § 3. При приватизации находящихся на земельном участке объектов недвижимости
- § 4. Собственниками помещений в многоквартирных домах
- § 5. Для садоводства, огородничества, дачного хозяйства
- Библиографический список
Введение
В последние полтора десятилетия, в период серьезных и радикальных изменений в политике и экономике России, одним из основных и определяющих эти изменения процессом стала приватизация. Она предполагалась как важный инструмент для перехода к рыночному хозяйству и, в особенности, к частной собственности. Социальная оценка приватизации не может быть сведена к определенной точке зрения, но по причинам непоследовательности, непроработанности реформ, связанных с приватизацией, отрицательная оценка ее населением явно преобладает. Но несмотря на противоречивость и явные недостатки регулирования этот процесс затронул значительную часть экономики страны. Естественно, приватизация земли стала одним из его главных элементов, так как приобретение частной собственности на землю является серьезной предпосылкой нормального развития рыночного хозяйства. Любая хозяйственная деятельность человека (сельское хозяйство, строительство, производство) осуществляется на определенной территории. Кроме того, эта деятельность может осуществляться как физическими, так и юридическими лицами, владеющими землей на различных правах. Этим объясняется большое количество различий и особенностей в регулировании приватизации земельных участков, а также важность правильного и последовательного правового регулирования в этой сфере, так как она касается самых разных отраслей человеческой деятельности.
Важность этого вопроса объясняет большое количество нормативных актов, содержащих нормы о приватизации и нормы, касающиеся приватизации, а также особое внимание, которое уделяется ей в юридической литературе.
Задача данной работы заключается в том, чтобы раскрыть содержание процесса приватизации земли. Для этого необходимо проследить историю этого процесса в контексте развития законодательства о приватизации в России за несколько лет, определить ее особенности и общие аспекты, круг нормативных актов, содержащих нормы о приватизации. Этим вопросам посвящена первая глава работы. Кроме того, нужно выделить различные основания приватизации земельного участка. В зависимости от таких оснований приватизация может производиться в разном порядке, разными субъектами и иметь отдельные важные отличия в каждом из случаев. Классификация этих оснований определяет структуру второй главы работы.
В рамках работы будут также затронуты некоторые проблемные моменты и вопросы, связанные с законодательством о приватизации. Например, обоснованно ли невключение крестьянского (фермерского) хозяйства в Закон о "дачной амнистии" как основания для бесплатной приватизации земельного участка? И не нарушают ли конституционные права граждан некоторые нормы земельного законодательства о приватизации?
Но основная цель работы - проанализировать действующее законодательство о приватизации и всесторонне охарактеризовать порядок приватизации в различных случаях.
Тема приватизации достаточно обширна. Ее можно рассматривать и с теоретической, и с исторической, и с экономической, и с правовой точки зрения. Весьма важными для создания эффективного законодательства о приватизации в будущем может стать анализ развития данного процесса в 90-е гг. и позже, сравнение нормативных актов разных лет и разных субъектов Российской Федерации, а также учет опыта иностранных государств.
Глава I. Понятие приватизации
§ 1. Приватизация в России и земельная реформа
В 1990-е гг. сложились две группы актов, регулирующих земельные отношения: законодательные и подзаконные (указы Президента и постановления Правительства). Направленность этих групп актов была противоположна: законы в основном способствовали сохранению существующей системы земельных отношений, указы же были направлены на ее трансформацию в "рыночном" направлении. "Победили" подзаконные акты. Пащенко Е.Г., Нахтаров В.В. Земельные отношения в современном мире/ "Закон" № 1, 2007. - С. 31
Главной целью правительственной земельной реформы, продолжающейся с 1989 г., видится приватизация земли, якобы должная стать средством появления класса частных собственников как основы эффективного землепользования. Однако для большинства граждан России процесс этот трудноуловим, так как обставлен дебрями юридических механизмов и информационным вакуумом. Люди не в состоянии оценить масштаб и перспективу происходящих земельных преобразований в целом по стране, но умудряются делать выводы из личной практики.
Попытка ввести на землю частную собственность была предпринята в 1989 г. Перед вторым Съездом народных депутатов СССР группа депутатов призывала к всеобщей политической забастовке, если вопрос о земле не будет включен в повестку дня. Дело закончилось тем, что Верховный Совет СССР 28 февраля 1990 г. принял Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле (с изменениями от 6 марта 1991 г., далее - Основы законодательства о земле). Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1990 г. N 10. Ст. 129-130 В результате борьбы в Основы законодательства о земле был введен компромиссный титул права на землю - право пожизненного наследуемого владения как ограниченное вещное право: "Граждане СССР имеют право на получение в пожизненное наследуемое владение земельных участков: для ведения крестьянского хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для садоводства и животноводства, для дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома, для традиционных народных промыслов. Законодательством союзных и автономных республик может быть предусмотрено предоставление земельных участков во владение и для других целей".
Впервые частная собственность на землю была закреплена в ст.2 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" (с изменениями от 27 декабря 1990 г., 24 июня,20 ноября 1992 г., 28 апреля 1993 г.) Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 "О земельной реформе" // Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. 1990. № 26. Ст. 327. и в ст.1 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с изменениями от 27 декабря 1990 г., 24 июня 1992 г., 28 апреля, 24 декабря 1993 г., 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. 1990. № 26. Ст. 324. Характерно, что на момент их принятия нормы этих законов о праве собственности противоречили Конституции РСФСР 1978 г. Конституция (Основной закон) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 12 апреля 1978 г. (с изменениями от 27 октября 1989 г., 31 мая, 16 июня, 15 декабря 1990 г., 24 мая, 3 июля, 1 ноября 1991 г.) // Ведомости Верховного Совета Российской Федерации 1978 г. № 15 ст. 407 15 декабря 1990 г. в нее были внесены изменения. Однако утверждать после этого, что право частной собственности на землю приобрело всеобъемлющий характер, не приходилось. Возможность предоставления земельных участков в собственность, хотя и была предусмотрена ст.12 Конституции РСФСР, но была ограничена 10-летним с момента приобретения права собственности мораторием на куплю-продажу земельных участков.
25 апреля 1991 г. был принят Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1303-1 (с изменениями от 28 апреля, 24 декабря 1993 г.) (далее - Земельный кодекс РСФСР) Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1303-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991 г. № 22. Ст. 768, который также предусмотрел право частной собственности граждан на землю (ст.7), назвал пожизненное наследуемое владение граждан правом (ст.7), подтвердил право аренды в качестве правового титула на землю для граждан и юридических лиц (ст.7 и 13), ввел в качестве права на землю бессрочное (постоянное) пользование земельными участками (ст.12), предусмотрел ряд иных элементов гражданско-правового регулирования к отношениям по поводу земельных участков. В.В. Чубаров. Вопросы взаимодействия гражданского и земельного законодательства в переходный к рыночной экономике период / "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". Июнь 2006 г. Статьи 26 и 27 ЗК РСФСР гласили: "Земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, предоставляются прежде всего для сельскохозяйственных целей. Для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются по согласованию с собственником земли, землевладельцем, землепользователем земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке".
В развитие земельной реформы были изданы Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 "О неотложных мерах по развитию земельной реформы в РСФСР", постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 4 сентября 1992 г. № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". Пащенко Е.Г., Нахтаров В.В. Земельные отношения в современном мире / "Закон". 2007. № 1.С. 29 В Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий определены условия выхода работников из таких предприятий со своими земельными и имущественными паями в натуре. Однако для отдельных сельскохозяйственных предприятий применяются особые условия реорганизации и приватизации. Это обусловлено необходимостью сохранения прежней специализации предприятий, функций и определения порядка использования государственной собственности. Крассов О.И. Право частной собственности на землю/ М.: Юристъ, 2000. - С. 95
Законом РФ от 9 декабря 1992 г. "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) Российской Федерации - России" Закон РФ от 9 декабря 1992 г. № 4061-I "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) Российской Федерации - России" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993 г. № 2. Ст. 55 в ст.12 Конституции РСФСР были внесены изменения, по которым полученные и приобретенные в собственность земельные участки могли быть отчуждены их собственниками без изменения целевого назначения земель и независимо от сроков поступления в собственность. Однако и здесь оставались ограничения: собственник вправе был продать участок либо местным Советам народных депутатов на тех же условиях, на которых участок был предоставлен; либо по договорной цене физическим и юридическим лицам, но только для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного или жилищного строительства. В остальном сохранялся 10-летний мораторий на продажу земельного участка третьим лицам, если участок был предоставлен в собственность бесплатно, и вводился 5-летний мораторий для лиц, приобретших земельный участок за плату. В.В. Чубаров. Вопросы взаимодействия гражданского и земельного законодательства в переходный к рыночной экономике период / "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". - Июнь 2006
Окончательно мораторий на куплю-продажу земельных участков для некоторых видов целевого использования был отменен Законом РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 “О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства”// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993 г. № 1. Ст. 26 Последний хотя и сузил, как верно утверждается в литературе, круг лиц, участвующих в сделке, гражданами РФ, однако ввел в гражданско-правовой оборот весьма существенную часть земельных участков. В соответствии с п.9 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями от 7 июля, 8 декабря 2003 г., 3 октября, 29 декабря 2004 г., 18 июня, 27, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 30 июня, 18 декабря 2006 г., 5 февраля, 24 июля, 18 октября, 8, 23 ноября, 1 декабря 2007 г., 22 июля 2008 г.) Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148; 2003. № 28. Ст. 2875; № 50. Ст. 4846; 2004. № 41. Ст. 3993; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 17; № 25. Ст. 2425; 2006. № 1. Ст. 3; Ст. 17; № 17 (ч. 1). Ст. 1782; № 27. Ст. 2881; № 52 (ч. 1). Ст. 1782; № 27. Ст. 2881; № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 7. Ст. 834 свидетельства о праве собственности на эти участки, выданные по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (с изменениями от 24 декабря 1993 г., 25 января 1999 г.) Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191. , признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п.1 Указа земельные участки и все, что прочно с ними связано, были названы недвижимостью. Совершение сделок с земельными участками подлежало регулированию гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и норм самого Указа. В п.3 Указа говорится: "Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом". Однако применение данного Указа вновь ограничивалось не только содержанием действовавшей ст.12 Конституции РСФСР 1978 г., но и реальными общественными отношениями и противостоянием в обществе по вопросу о частной собственности на землю.
Изданный еще до опубликования новой Конституции РФ Указ Президента от 24 декабря 1993 г. "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085. отменил Закон "О земельной реформе", некоторые положения Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и почти треть статей Земельного кодекса РСФСР, исключив из него понятие пожизненного наследуемого владения и положения о собственности на землю, в том числе о запрете предоставления земли иностранным гражданам в собственность. Земельный кодекс как самостоятельный нормативный акт практически перестал существовать. С этого момента начался период незаконной приватизации земли посредством "указного права". Пащенко Е.Г., Нахтаров В.В. Земельные отношения в современном мире / "Закон". 2007. № 1.С. 30
Разгосударствление основных средств производства, в том числе земли, повлекло их включение в сферу гражданского оборота, а значит, включение земельных отношений в сферу регулирования Гражданского кодекса РФ Часть первая ГК РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Часть вторая ГК РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410; Часть третья ГК РФ. 2001. № 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552; Часть четвертая ГК РФ от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5496. Кодекс ввел многообразие организационно-правовых форм юридических лиц, и по умолчанию земельного законодательства в каждой из них стало возможным вести сельскохозяйственную деятельность. В земельном праве не было учтено, что часть форм юридических лиц предназначена для привлечения капитала, нежели для организации деятельности, основанной на личном труде.
В развитие земельной реформы Президентом был подписан Указ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (с изменениями от 25 января 1999 г.). Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (с изменениями от 25 января 1999 г.) // СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026 Согласно этому Указу должна была завершиться выдача свидетельств о собственности на земельные доли.
Сдерживание гражданско-правового оборота земель с помощью различных политико-правовых инструментов, в том числе публично-правовых ограничений, продолжалось и в дальнейшем. Речь идет не об изъятии либо об ограничении в обороте тех земельных участков (res extra commercium), которые действительно должны быть из него изъяты либо ограничены (см. ст.27 ЗК РФ), и не о разумном применении иных публично-правовых средств при регулировании имущественных отношений с землей (целевое использование земли и т.п.). Речь идет о сознательной политике Российского государства, которая на протяжении 1990-х гг. вынуждена была балансировать на грани между существовавшими в обществе полярными взглядами по поводу права частной собственности на землю. Это, в свою очередь, влияло на содержание земельного законодательства. Соответственно, не во всем "рыночными" были и те имущественные отношения по поводу земли, которые складывались в обществе. Ожидать в этой ситуации всеобъемлющего гражданско-правового регулирования имущественных отношений по поводу земельного участка не приходилось. В.В. Чубаров. Вопросы взаимодействия гражданского и земельного законодательства в переходный к рыночной экономике период / "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". Июнь 2006
§ 2. Общая характеристика законодательства о приватизации земельных участков
Под приватизацией понимается передача находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст.217 ГК РФ).
Есть несколько объяснений тому, что земельным законодательством определены некоторые особые правила приобретения прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Первое заключается в том, что при переходе прав на земельный участок частным лицам естественным образом сокращается площадь земель, находящихся в так называемой публичной собственности. Поэтому процедура перехода требует обеспечения не только прав и интересов лиц, приобретающих земельные участки, но и соблюдения интересов государства, муниципального образования, общества. Для этого вводятся ограничения оборота земельных участков, а также условия, уменьшающие возможность злоупотреблений со стороны должностных лиц, предоставляющих земельные участки.
Второе объяснение связано с тем, что в Российской Федерации не завершена земельная реформа и большой перечень земельных участков переходит из государственной собственности в собственность граждан и юридических лиц в особом порядке. Например, приобретение земельных участков, находящихся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения, а также граждан и юридических лиц, не предусмотренных ст.20 ЗК РФ в качестве обладателей права постоянного (бессрочного) пользования. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. - С. 99
В современных условиях правовую основу приватизации земельных участков составляют различные нормативные акты в зависимости от приватизируемого объекта. Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем объектов недвижимости на основании положений Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля, 10 мая,19 июня, 24 июля, 30 октября, 8 ноября 2007 г., 13 мая, 14, 22, 23 июля 2008 г. далее - ЗК РФ) Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 10 мая 2007 г.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711; № 41. Ст. 3993; № 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; Ст. 17; №10. Ст. 763; № 30 (ч. 2). Ст. 3122; Ст. 3128; 2006. № 1. Ст. 17; № 17 (ч. 10. Ст. 1782; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2880; Ст. 2881; № 31 (ч. 1). Ст. 3453; № 43. Ст. 4412; № 50. Ст. 5279; Ст. 5282; № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 23; Ст. 24; № 10. Ст. 1148; № 21. Ст. 2455, ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г., 5 января, 17 апреля, 27 июля,19 декабря 2006 г., 5 февраля, 26 апреля, 10 мая, 24 июля, 8 ноября 2007 г., 13 мая, 22, 23, 24 июля 2008 г.) Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", иных нормативных актов; указанные нормативные акты применяются и тогда, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимости; приватизация же "свободных" земельных участков основывается на нормах ЗК РФ, федеральных законов "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также других нормативных актах.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" термина "приватизация земельных участков" не содержит. Статья 28 Закона, регулирующая отношения по отчуждению земельных участков, поименована как "Отчуждение земельных участков", но при этом помещена в главу V Закона "Особенности приватизации отдельных видов имущества".
Весьма интересно, что такое разночтение "под копирку" было перенесено в региональное законодательство. Например, согласно ст.34 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" специально уполномоченный орган наделен компетенцией, в том числе, по принятию решений "о приватизации земельных участков". Однако ведомственный акт такого уполномоченного органа - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, регулирующий порядок рассмотрения данных вопросов (приказ от 6 мая 2002 г. № 11-пр), термина "приватизация земельных участков" не содержит и называет указанную процедуру "предоставление в собственность за плату". В частности, в одном из пунктов приказа ставится такая цель: "Утвердить Временный порядок принятия и рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц о приобретении в собственность за плату земельных участков государственной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения".
Земельный кодекс РФ, как и Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", несколько раз упоминает о приватизации земель. В ст.1 Кодекса содержится ссылка к принципу государственного регулирования приватизации земли, ст.36 устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков для собственников зданий, строений и сооружений, ст.28 и 85 рассматривают возможность запрета на приватизацию земельных участков из состава земель отдельных категорий. Вводный закон закрепляет правило, согласно которому приватизация зданий, строений и сооружений не допускается без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, когда такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п.7 ст.3). Кроме того, данным Законом был введен временный запрет на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст.8).
Согласно п.2 ст.3 Закона о приватизации его действие распространяется только на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы ("отчуждении", а не "приватизации"): "Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы". ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
Анализ данной нормы в совокупности с нормой ст.28 Закона позволяет сделать вывод о том, что действие Закона распространено лишь на земельные участки, занятые приватизированным либо приватизируемым недвижимым имуществом. Таким образом, и подзаконные акты, принимаемые во исполнение Закона о приватизации, могут распространяться лишь на указанные правоотношения.
Последующее нормотворчество Правительства РФ позволяет сделать вывод об изменении подходов к определению понятийного принципа данного процесса. Так, постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 уже содержит термин "приватизация земельного участка".
приватизация земельный участок российский
Особое значение для реализации отношений по поводу приобретения земельных участков из государственных земель сельскохозяйственного назначения имеет статья указанного Федерального закона, согласно которой до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды; приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. С. 100
Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержит термин "приватизация земли". Однако применительно к сельскохозяйственным угодьям, предоставленным сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, данный Закон предусматривает их бесплатное предоставление гражданам на праве общей собственности, но не приватизацию: "Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации" (п.4 ст.10). Аналогично в отношении фонда перераспределения земель Закон предусматривает их предоставление в собственность на безвозмездной или возмездной основе. Таким образом, в данном Законе нет четкого определения приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
Можно заметить, что и Земельный кодекс РФ, предоставляя гражданам, обладающим земельными участками на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, право однократно бесплатно приобрести их в собственность, не называет данные процедуры приватизацией. Кузнецов Д. Понятие приватизации земельных участков в российском законодательстве / Хозяйство и право. - 2004. - № 7
Что касается ограничений объектов права собственности, то закон регламентирует предельные размеры земельных участков, которые могут передаваться в собственность граждан из государственных и муниципальных земель. Так, в соответствии со ст.33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законодательством субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Однако практика свидетельствует о довольно распространенных нарушениях указанного правила, когда предоставляемые в собственность граждан земельные участки для садоводства, дачного и индивидуального жилищного строительства (так называемого коттеджного строительства) значительно превышают установленные размеры. Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сборник статей. Отв. Ред. И.А. Иконицкая. М.: Волтерс Клувер. 2009.С. 21 - 22
Статья 27 ЗК определяет виды земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности, тем самым очерчивает круг объектов права частной собственности. Земельные участки, которые не подлежат приватизации, делятся на две группы: земли, изъятые из оборота, и земли, ограниченные в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, также не предоставляются в частную собственность, однако федеральными законами могут быть предусмотрены исключения из этого правила.
Определение перечня земельных участков, которые не могут быть приватизированы, - основание для вывода о том, что все остальные участки, не включенные в этот перечень, могут быть объектами права собственности.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ, и др.
В ФЗ о приватизации (п.8 ст.28) указан несколько иной перечень земельных участков, которые не могут быть приватизированы. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 146 - 147
В соответствии с ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждение имущества в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключительно на возмездной основе. Однако возможна приватизация земельных участков на безвозмездной основе. Если возмездная приватизация осуществляется путем заключения договора купли-продажи, то при бесплатной приватизации заключение договора необязательно. Право частной собственности на земельный участок возникает на основании административного акта полномочного органа. Федеральный законодатель не требует помимо такого акта о предоставлении земельного участка обязательного оформления во всех случаях соответствующей гражданско-правовой сделки. Вместе с тем, бесплатное приобретение земельного участка может быть оформлено в договорной форме.
Земельным законодательством предусмотрены следующие случаи бесплатной приватизации земельных участков. Во-первых, граждане, уже владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, вправе переоформить имеющийся титул на право собственности. Во-вторых, граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки в связи с тем, что на них расположены жилые дома, приобретенные в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" (т.е. до 1 июля 1990 г.), вправе зарегистрировать право частной собственности на такие земельные участки. В-третьих, лица, владеющие помещениями в жилом доме или сооружениями, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, вправе приобрести право общей долевой собственности на земельный участок в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В-четвертых, юридические лица определенных организационно-правовых форм (благотворительные и религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов), имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести в собственность эти земельные участки. По мнению некоторых специалистов, здесь имеет место дискриминация остальных организаций (нерелигиозных и не имеющих отношения к инвалидам), что напрямую нарушает нормы Конституции РФ, в частности, о недопустимости дискриминации по признакам религиозной принадлежности, об отделении церкви от государства и т.д. Измайлова М. Новый порядок приобретения прав на государственные и муниципальные земельные участки // Корпоративный юрист. - 2008. - № 2. - С. 10 И, наконец, граждане "льготных категорий" вправе приобрести земельные участки в собственность для строительства, либо для целей, не связанных со строительством.
Отметим, что в первом случае может быть приватизирован земельный участок вне зависимости от того, расположено ли на нем недвижимое имущество или нет; во втором, третьем и четвертом случаях - приватизируется застроенный земельный участок; в двух последних - передаче в частную собственность подлежат незастроенные земельные участки. Шатрова О.В. Бесплатная приватизация земельных участков в поселениях /"Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", № 4, июль-август 2006 г.
Земельное законодательство (п.2 ст.15 ЗК) закрепляет право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, т.е. равное право на приватизацию земельных участков.
Законодательство не установило никаких особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки. Право собственности на земельный участок юридического лица не связано с его организационно-правовой формой и подчинено общим нормам гражданского законодательства, определяющего режим имущества юридического лица. Законодательство не предусматривает различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности юридических лиц, и в содержании принадлежащих им полномочий. Равноправие всех так называемых форм и видов собственности обеспечивается единым для всех субъектов механизмов реализации права собственности и защиты прав собственника.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства могут иметь в собственности землю. Основные ограничения прав указанных лиц на приобретение в частную собственность земельных участков состоит в следующем. Согласно п.3 ст.15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 146 - 147
Действующее российское законодательство содержит множество противоречий при регулировании отношений, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в государственной собственности. Необходимо внесение изменений и дополнений в действующие Земельный кодекс РФ, Закон о приватизации, иные федеральные законы с целью введения единого и четкого определения не только понятия "приватизация земельного участка", но и критериев ее возмездности либо безвозмездности, порядка принятия решений уполномоченными органами. Кузнецов Д. Понятие приватизации земельных участков в российском законодательстве / Хозяйство и право. - 2004. - № 7
Глава II. Основания приватизации и порядок приватизации государственных и муниципальных земель РФ
§1. В результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом земельном участке
Прочная юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок. Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве.
Статья 35 ЗК предусматривает гарантии обеспечения прав на землю при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. В этой статье есть норма о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила п.1 ст.36 ЗК.
Если право собственности на недвижимость переходит к нескольким сособственникам, порядок использования земельного участка может определяться либо с учетом долей в праве собственности на здание, строение или сооружение или принимается во внимание ранее сложившийся порядок использования земельного участка. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 148 - 149
В абз.2 п.7 ст.36 ЗК РФ предлагаются следующие критерии определения границ. Границы и размеры земельного участка устанавливаются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Кроме этого, при определении площади земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, применяется п.2 ст.35 и п.3 ст.33 ЗК РФ. В частности, в п.3 ст.33 ЗК РФ говорится, что для обозначенных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Согласно судебной практике, указанный в данных статьях порядок применяется не только к гражданам - на основании п.1 ст.33 ЗК РФ, но и в случае предоставления участков в собственность юридическим лицам. Измайлова М., Макаров Р. Новый порядок приобретения прав на государственные и муниципальные земельные участки// "Корпоративный юрист", № 2, 2008
Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, который занят продаваемой недвижимостью и необходим для использования последней по назначению.
Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, то согласно норме п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение строения проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и отчуждения строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст.27 ЗК РФ.
Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // "Законодательство", N 10, октябрь 2005 г.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
При прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, как предусматривает ст.272 ГК, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. В случае отсутствия или недостижения такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Эти нормы гражданского законодательства нужно применять с учетом ЗК. Пункт 1 ст.272 ГК должен применяться с учетом того, что указанное в нем право пользования земельным участком в ЗК заменено на право собственности или аренды. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 150
§ 2. Собственником расположенного на участке объекта недвижимости
Отношения по приобретению права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимости регулируются различными правовыми нормами: Земельным кодексом РФ (ст.36), ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (ст.3), ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" должен применяться исключительно к приватизации земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, что следует из природы регулируемых этим законом отношений. До 1 июля 2006 г. названный нормативный акт прямо закреплял, что решение о продаже земельного участка должно приниматься органом, принявшим решение о приватизации объекта недвижимости (ч.2 п.3 ст.28): "Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения". Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г.) Эта норма, безусловно, подтверждала сделанный вывод.
Если земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическому лицу, то право на него подлежит переоформлению по правилам, определенным в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Также до 1 января 2010 г. в соответствии с ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были приватизированы. Во всех остальных случаях применяются общие нормы ст.36 ЗК РФ.
Согласно п.1 ст.36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию государственных и муниципальных земельных участков или получение их в аренду имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами.
Предусмотрены особенности определения права собственности (и иных прав) на земельный участок в зависимости от того, на каких титулах лица владеют объектами недвижимости, находящимися на неделимом земельном участке (п.3 и 4 ст.36 ЗК).
Так, если все здание принадлежит нескольким собственникам и находится на неделимом земельном участке, то эти лица, по общему правилу, вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора). Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а другая часть - на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, то допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Особенность содержания такого договора - включение в него условия о том. Что стороны дают согласие на вступление в данный договор в будущем других владельцев помещений в этом здании. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 151 - 152
Сразу после вступления в силу ЗК РФ в практике возник вопрос о том, кому принадлежит право выбора одного из двух титулов на землю, предусмотренных ст.36 ЗК РФ (собственность или аренда): собственнику здания либо собственнику здания и собственнику земельного участка совместно. Иными словами, проблема состояла в том, может ли собственник земельного участка оказать собственнику здания в приватизации земли и настаивать на предоставлении права аренды.
Однако внимательное изучение ст.36 ЗК РФ дает основание для вывода о том, что право выбора титула на землю (собственность или аренда) принадлежит именно собственнику здания. Ни ЗК РФ, ни иные федеральные законы в этом случае не предписывают собственнику здания согласовывать выбираемый им титул с собственником земли, а также не наделяют собственника земельного участка полномочиями, позволяющими влиять на выбор титула на землю собственником здания.
Таким образом, если собственник здания выбирает право собственности на землю, а не право аренды, обращаясь в орган власти с соответствующим заявлением о приватизации земли, собственник земельного участка не вправе возражать против такого выбора и должен подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка. Данная позиция была полностью поддержана судебно-арбитражной практикой: "В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - КоАП)". Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесениям к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Под ред. Боголюбова С.А. СПб.: "Питер". 2009.С. 148
В случае признания решения органа власти об отказе в приватизации недействительным, а бездействия - незаконным арбитражный суд обязывает собственника земли подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в определенный срок собственнику здания. Если орган власти направил проект такого договора, но в последующем уклонился от его заключения, собственник здания вправе предъявить иск о понуждении собственника земли к заключению договора купли-продажи земельного участка (ст.445 ГК РФ). Оксюк Т. Некоторые аспекты приватизации государственных и муниципальных земельных участков // Корпоративный юрист. - 2008. - №2. - С. 6
Подобные документы
Раскрытие юридической природы и сущности приватизации. Изучение системы правового регулирования приватизации земельных участков в Российской Федерации. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков собственников недвижимости.
дипломная работа [71,5 K], добавлен 22.01.2015Понятие и правовые основы приватизации. Субъекты и объекты приватизации. Способы приватизации. Порядок приватизации. Особенности приватизации в России. Приватизация государственного и муниципального имущества продолжается.
реферат [15,2 K], добавлен 11.04.2004Понятие приватизации в соответствии с гражданским законодательством как разгосударствления собственности. Особенности приватизация земли для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, а также участков, занятых жилыми или производственными объектами.
курсовая работа [50,0 K], добавлен 10.02.2015Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Нормативно-правовое регулирование приватизации в Российской Федерации. Приватизация земельных участков под объектами недвижимости, рассмотрение проблем правоприменения.
дипломная работа [99,3 K], добавлен 24.07.2010Понятие приватизации государственного и муниципального имущества. Анализ нормативно-правовой базы процесса приватизации. Особенности, порядок и основные способы приватизации государственного и муниципального имущества. Субъекты и объекты приватизации.
курсовая работа [69,3 K], добавлен 25.08.2011Понятие, цели и принципы приватизации. История развития и нормативное регулирование приватизации в России. Деятельность Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики. Оценка приватизации государственного имущества в регионе.
курсовая работа [160,1 K], добавлен 10.01.2015Жилые помещения как объекты приватизации, анализ особенностей законодательства о приватизации жилых помещений в Российской Федерации и Великобритании. Понятие, принципы, особенности, порядок приватизации и реприватизации отдельных видов жилых помещений.
дипломная работа [140,8 K], добавлен 08.10.2010Сущность понятия "приватизация". Подготовка прогнозного плана (программы) приватизации. Основные принципы и субъекты приватизации. Способы приватизации: преобразование унитарного предприятия в ОАО; продажа акций ОАО на специализированном аукционе.
презентация [38,5 K], добавлен 07.06.2011Понятие и правовые основы приватизации государственного имущества в Российской Федерации. Субъекты и объекты приватизации. Мероприятия по приватизации государственного (муниципального) имущества в Ростовской области. Прогнозный план приватизации.
курсовая работа [403,8 K], добавлен 11.12.2013Понятие разгосударствления и его основные способы. Формы и принципы приватизации, ее объекты, модели, сроки. Особенности приватизации в России, странах СНГ и Западной Европы. Предпосылки и цели проведения, этапы, итоги и перспективы приватизации в России.
курсовая работа [71,8 K], добавлен 25.02.2011
