Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Правовая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и форма договора

1.2 Стороны по договору и их права и обязанности

1.3 Ответственность по договору

2. Составить сравнительную таблицу

3. Анализируя нормы законодательства, оценить ситуацию: При принятии результата работы по договору подряда заказчик обнаружил существенные недостатки в работе. Назовите меры ответственности, которые заказчик в данном случае может применить

Список используемой литературы



Введение

договор аренда право обязанность ответственность

Понятие гражданского права многозначно. Прежде всего, этим термином обозначают соответствующую отрасль права, т.е. совокупность (систему) правовых норм, регулирующих имущественные, а также связанные и некоторые не связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на независимости, имущественной самостоятельности и юридическом равенстве сторон в целях создания наиболее благоприятных условий для удовлетворения частных потребностей и интересов, а также нормального развития экономических отношений в обществе. Участниками регулируемых гражданско-правовых отношений являются физические лица), юридические лица, государство (в качестве унитарного, федеративного или конфедеративного центра и административно-территориальных единиц), а также муниципальные образования.

Гражданское право является необходимым элементом правовой системы государства. В настоящее время гражданское право стало правом повседневной жизни, регулирующим сферу обычных социальных отношений, касающихся всех индивидов, от рождения до смерти. Гражданское законодательство определяет: правовое положение участников гражданского оборота; основания возникновения права собственности и других вещных прав; порядок осуществления прав собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Гражданское право регулирует: договорные и иные обязательства; имущественные отношения; связанные с имущественными личные неимущественные отношения. При изучении основ гражданского права необходимо изучить его основополагающие проблемы.

В данной работе изучены и выполнены следующие вопросы гражданского права: рассмотрена правовая характеристика договора аренды; составлена сравнительная таблица: товарищество на вере и полное товарищество: их общие и отличительные черты; проанализирована конкретная ситуация по договору подряда. Работа состоит из введения, основной части и списка литературы.



1. Правовая характеристика договора аренды

Источники правового регулирования:

§ 1 гл.34 ГК РФ -- нормы носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование, а также распространяются на другие виды договоров аренды, но лишь в той части, которая не регламентируется специальными правилами (прокат, лизинг и т. д.);

нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков -- гл.17 ГК РФ, Земельный кодекс РФ;

передача в пользование участков недр, водных объектов, лесов -- Закон о недрах, Водный кодекс, Лесной кодекс;

специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств -- Воздушный кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания, Кодекс внутреннего водного транспорта;

нормы гл.34 ГК РФ, а также специальное законодательство, регулирующее особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства -- о сделках, обязательствах, договорах и др.

1.1 Понятие и форма договора

Договор аренды -- гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606 ГК РФ от 26.01.1996 №14-ФЗ. Часть 2).

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года, и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок договора определяется сторонами в договоре. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п.2 ст.610 ГК РФ).

Признаки договора аренды:

- передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

- срочный характер договора (закон не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков);

- аренда -- возмездный договор, за предоставление имущества взимается арендная плата;

- предметом договора может быть только имущество (движимое, недвижимое) наделенное индивидуально-определенными признаками.

Юридическая квалификация договора: двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный.

1.2 Стороны по договору и их права и обязанности

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Арендодатель -- собственник имущества либо лицо, им уполномоченное (ст.608 ГК РФ), например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования.

Арендатор -- любое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора аренды арендодателями и арендаторами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).

1.3 Ответственность по договору

Права и обязанности сторон договора аренды определяются в договоре.

Арендодатель обязан:

передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ). Как правило, под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.

предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут и т. д.). При несоблюдении этой обязанности, предусмотренной ст. 613 ГК РФ, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан:

использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);

вносить арендную плату;

производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ);

возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Арендатор наряду с правом пользования приобретает право владения арендованным имуществом -- вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника -- предъявление виндикационного иска); арендатор становится собственником плодов, продукции, доходов от правомерного использования арендованного имущества (ст. 606 ГК РФ).

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства.

Правовая регламентация процесса внесения улучшений в имущество осуществляется ст. 623 ГК РФ.

Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъять.

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Права арендодателя:

требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;

требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Права арендатора:

распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя -- сдавать имущество в субаренду(поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды (ст. 615 ГК РФ);

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК РФ). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор;

истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ);

при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

если арендодатель не произвел капитальный ремонт в срок установленный договором, то:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Статья 612 ГК РФ определяет ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.



2. Составить сравнительную таблицу

Товарищество на вере (ТНВ) - товарищество, в котором наряду с полными товарищами имеется хотя бы один участник другого типа -- вкладчик (коммандитист), который не участвует в предпринимательской деятельности и несет риск лишь в пределах своего вклада в складочный капитал ТНВ.

Полное товарищество (ПТ) - товарищество, участники которого (полные товарищи) от имени товарищества занимаются предпринимательской деятельностью и несут ответственность по его обязательствам не только своими вкладами в складочный капитал ПТ, но и принадлежащим им имуществом.

Основные характеристики	Общие и отличительные черты
	Полное товарищество (ПТ)	Товарищество на вере (ТНВ) (коммандитное)
Правовые основы	Ст. 66-86 ГК РФ
Порядок создания	По инициативе учредителей (нормативно-явочный)
Состав участников	Индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации	Полные товарищи -- индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Вкладчики -- граждане и юридические лица
Учредительные документы	Учредительный договор, который должен содержать следующие сведения: наименование хозяйственного товарищества; место его нахождения; порядок управления деятельностью товарищества; условия о размере и составе складочного капитала товарищества; о размере и порядке изменения долей каждого из участников в складочном капитале; о размере, составе, сроках и порядке внесения ими вкладов; об ответственности участников за нарушение обязанностей по внесению вкладов
Фирменное наименование	Должно содержать слова «полное товарищество» и име-на (наименования) всех участ-ников или имя (наименование) не менее одного участника и слова «и компания»	Должно содержать слова «товарищество на вере» и имена (наименования) всех полных товарищей или имя (наименование) не менее одного полного товарища и слова «и компания»
Имущественная основа	Складочный капитал, состоящий из стоимости вкладов участников	Складочный капитал, состоящий из стоимости вкладов полных товарищей и вкладчиков
Управление	По общему согласию всех участников или большинством голосов	Осуществляют полные товарищи (по общему согласию или большинством голосов). Вкладчики в управлении не участвуют
Ведение дел	Осуществляется совместно или поручается отдельным участникам	Осуществляют полные товарищи (по общему согласию или большинством голосов). Вкладчики в управлении не участвуют.
Ответственность участников	Субсидиарно отвечают своим имуществом по обязательствам товарищества	Полные товарищи субсидиарно отвечают своим имуществом по обязательствам товарищества. Коммандисты несут риск убытков в пределах внесенного вклада
Распределение прибыли	Пропорционально долям участников в складочном капитале



3. Анализируя нормы законодательства, оценить ситуацию: при принятии результата работы по договору подряда заказчик обнаружил существенные недостатки в работе. Назовите меры ответственности, которые заказчик в данном случае может применить

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

Подрядчик обязан:

выполнить работу по заданию заказчика на свой риск и сдать ее результат заказчику. Если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или соглашением сторон, риск случайной гибели результата работы до его передачи заказчику несет подрядчик (п. 1 ст. 705 ГК РФ);

выполнить работу надлежащим образом (в соответствии с условиями договора, а при их отсутствии -- обычно предъявляемым к работам требованиям соответствующего рода). Требования к качеству работы предъявляются в пределах разумного срока с момента ее завершения (но не более двух лет), а в случае, когда правовым актом, договором или обычаями делового оборота предусмотрен гарантийный срок -- в течение данного срока (п. 2 и 3 ст. 724 ГК РФ);

выполнить работу своим иждивением (из своих материалов на своем оборудовании, своими силами и средствами) -- ст. 704 ГК РФ.

Заказчик вправе:

1) в любое время проверить ход выполнения и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика (п. 1 ст. 715 ГК РФ);

2) отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения вызванных этим убытков, если подрядчик явно не успевает закончить работу в срок (п. 2 ст. 715 ГК РФ);

3) в любое время до сдачи результата работ отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику за уже выполненную работу и возместив убытки расторжением договора (ст. 717 ГК РФ);

4) при очевидной некачественности работы установить подрядчику разумный срок для устранения недостатков, либо поручить другому лицу исправить недостатки и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 715 ГК РФ);

5) в случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены;

- возмещения собственных расходов на устранение недостатков (если это предусмотрено договором).

Если недостатки существенны и неустранимы в согласованный срок, либо появляются вновь, заказчик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (в течение двух лет со дня передачи работ, если иное не установлено законом, договором, обычаями делового оборота).

Срок исковой давности по требованиям к качеству работ составляет один год, он начинает течь со дня заявления о недостатках, сделанного в пределах гарантийного срока, а если он составляет менее двух лет, то в пределах двух лет.

Рассмотрим меры ответственности по договорам в разрезе разновидностей подрядных отношений.

Так, по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу (п. 1 ст. 730 ГК РФ).

Последствия недостатков в выполненной работе. В случае ненадлежащего качества выполняемой работы заказчик вправе требовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков (п. 1 ст. 737 ГК РФ). Соответствующие требования заказчик вправе предъявить, если недостатки обнаружены в течение гарантийного срока, а когда он не установлен, то в разумный срок, не позднее двух лет (в отношении недвижимости -- пяти лет со дня передачи результата работы). Если недостатки результата работы представляют опасность для жизни или здоровья, заказчик может требовать безвозмездного их устранения в течение 10 лет с момента принятия результата работы (п. 2 ст. 737 ГК РФ).

При нарушении сроков устранения недостатков подрядчик уплачивает заказчику неустойку в размере трех процентов от цены работы за каждый день просрочки (ст. 30, 31 «Закона о защите прав потребителей»).

В случае неявки заказчика в течение 2 месяцев, подрядчик вправе (после предупреждения) продать результат работы по разумной цене и внести выручку (за вычетом причитающихся ему платежей) на имя заказчика в депозит нотариуса или суда (ст. 738 ГК РФ).

В случае ненадлежащего исполнения или неисполнения работы заказчик наделен теми же правами, что и покупатель по договору розничной купли-продажи.

Если работа выполняется из материала заказчика, то он должен быть оплачен и оценен. Цена материала устанавливается в квитанции, но может быть оспорена в суде. При утрате материалов заказчика подрядчик должен их возместить, а при невозможности -- выплатить двухкратный размер их стоимости.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Последствия строительства с недостатками такие же, как в обычном подрядном договоре. Особенности заключаются в том, что:

требования могут быть заявлены в пределах не двух, а пяти лет со дня передачи ему объекта;

если на объект установлен гарантийный срок -- то в пределах гарантийного срока. Время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, в гарантийный срок не засчитывается.

По государственному или муниципальному контракту на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд (далее государственный или муниципальный контракт) подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие, связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы, и передать их государственному или муниципальному заказчику, а государственный или муниципальный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату (п. 2 ст. 763 ГК РФ).

Ответственность за нарушение государственного или муниципального контракта:

государственный или муниципальный заказчик несет ответственность за несвоевременную передачу оборудования для монтажа, если это обязательство по государственному контракту возложено на него. Размер санкций устанавливается при заключении государственного или муниципального контракта;

за виновное нарушение сроков строительства подрядчик уплачивает штраф за каждый день просрочки до фактического завершения строительства. При уменьшении средств финансирования подрядных работ и изменения в связи с этим сроков строительства подрядчик вправе потребовать от государственного или муниципального заказчика возмещения убытков (п. 1 ст. 767 ГК РФ).

Изменение условий государственного или муниципального контракта, не связанные с обстоятельствами, указанными в п. 1 ст. 767 ГК РФ, в одностороннем порядке или по соглашению сторон допускается в случаях, предусмотренных законом (п. 2 ст. 767 ГК РФ).



Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.12.1995. (ред. от 17.07.2009)

2. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - 845 с.

3. Гражданское право: Учебник: в 3-х т. Т.2./ Отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: КОНТРАКТ, 2005. - 848 с.

4. Гречихо Е.С. Договор аренды (имущественный найм). - М.: Эксмо, 2005. - 160 с.

5. Киминчижи Е.Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения / Е.Н.Киминчижи // Налоги: газета. - 2009. - №4.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Под ред. О.Н.Садикова. -- М.: Книжный мир, 2004. - 940 с.

7. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю.Кабалкина. -- М.: Астрель, 2004. - 1069 с.

8. Савелов В.П. Хозяйственное (предпринимательское) право. Учебный курс / В.П.Савелов. - М.: МИЭМиП, 2009. - 216 с.

9. Волкова М.А. Гражданское право Учебный курс. Часть 2 / М.А.Волкова. - М.: МИЭМиП, 2009. - 125 с.

Размещено на Allbest.ru