Перевод земель из одной категории в другую

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

Земли сельскохозяйственного назначения;

Земли поселений;

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения косметической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

Земли особо охраняемых территорий и объектов;

Земли лесного фонда;

Земли водного фонда;

Земли запаса.

Отнесение земель к категориям перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:

Земель, находящихся в федеральной собственности ,- Правительством Российской Федерации;

Земель, находящих в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Земли, находящиеся в частной собственности;

Земли сельскохозяйственного назначения, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Земли иного целевого назначения, - органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Государственная дума Российской Федерации в третьем чтении приняла закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В нём определены порядок перевода земель, в том числе по решению суда, содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятие решений, а также основание для отказа в переводе, порядок обжалования решений.

В соответствии с п.3 п.2 ст.11 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года №172 Федерального закона перевод земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. В отношении земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных с добычей полезных ископаемых при наличии утверждённого проекта рекультивации земель.

Закон в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регулирует отношения, возникающие в связи с отнесением земель или земельных участков в составе таких земель к определённой категории и их переводам из одной категории в другую на территории Волгоградской области.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ

КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ (ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ)

Проводимые в России социально-экономические преобразования в значительной степени затронули проблему распределения и использования земельных ресурсов страны.

Земельные ресурсы, являясь основным национальным богатством страны, в силу своих природных и экономических качеств представляют собой объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость создания принципиально иной системы управления этими, отличающейся от управления другими видами материальных ресурсов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ все земли по целевому назначению подразделяются на различные категории. Для каждой категории земель предусмотрен свой правовой режим. В некоторых случаях может возникнуть необходимость изменить категорию земли, то есть перевести земельный участок из одной категории в другую. С 5 января 2005 года действует новый Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В нём определены порядок инициирования перевода земель, в том числе по решению суда, содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятия решений, а также для отказа в переводе, порядок обоснования решений. В частности, не допускается перевод земель в случае законодательного запрета на его осуществление; при наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы и в случае установления несоответствия целевого назначения земель утверждённым документом территориального планирования. С 28 мая 2006 года вступил в силу закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» на территории Волгоградской области.

Для того чтобы изменить категорию земельного участка, необходимо подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрения этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию указывается:

Кадастровый номер земельного участка;

Категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

Обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

Права на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию прилагается:

Землеустроительный проект, обосновывающий перевод земельного участка из одной категории в другую;

Выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке перевод, которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

Копию документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, который планируют перевести из одной категории в другую;

Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если её проведение предусмотрено федеральными законами;

Согласование правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством, когда такое согласование с правообладателем не требуется;

Согласование перевода земель сельскохозяйственного назначения с исполнительным органом государственной власти Волгоградской области, уполномоченным в сфере сельского хозяйства и продовольствия.

По результатам рассмотрения хозяйства органы исполнительной власти или органы местного самоуправления принимают решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в переводе.

Не всегда намериваясь изменить категорию земли, можно получить желанный результат. Законом предусмотрены основания для отказа в переводе земель в другую категорию.

Во-первых, это случай, когда с ходатайством обращается ненадлежащее лицо. Во-вторых, откажут также, если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону. Если ходатайство не подлежит рассмотрению по данным основаниям, то его возвращают заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин для отказа в принятии ходатайства в делопроизводство. Кроме того, перевод земель из одной категории не допускается:

В случае установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

При наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если её проведение предусмотрено федеральными законами;

Когда установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утверждённым документом территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной или лесоустроительной документации.

Акт об отказе в переводе земли может быть обжалован в судебном порядке. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления могут ходатайствовать об изменении категории земельных участков без согласия правообладателей. Данная ситуация возможна в случаях перевода земельных участков в другую категорию для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений. Если в результате будет принят акт о таком переводе, то правообладатели могут обжаловать данный документ в судебном порядке.

Решение о переводе земель в другую категорию или об отказе в таком переводе принимается в следующие сроки:

В течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, правительством РФ;

В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства - исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. По результатам рассмотрения принимается акт об отказе в переводе. Данный акт направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней с момента его принятия. Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определённый срок.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе, направляют копию такого акта в течение 10 дней со дня его утверждения в орган по ведению государственного земельного кадастра для внесения в течение 7 дней изменений в соответствующие документы. О внесённых изменениях орган по ведению государственного земельного кадастра уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель. Они также обязаны известить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение 7 дней изменений в связи единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изменение категории земель или земельных участков в составе таких земель считается с момента внесения данных о таком переводе в записи единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Одни из краеугольных принципов земельного законодательства - это приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды. В этой связи действующим законодательством определены два очень важных понятия, характеризующих земельные ресурсы. Это категория земель и их разрешённое использование.

В первой статье Земельного кодекса РФ установлен один из важнейших принципов земельного законодательства: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.

Деление земель по целевому назначению должно служить определению специфического деления земель РФ, для установления их правового режима использования и охраны. В соответствии со ст.7 Земельного кодекса все земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

Земли сельскохозяйственного назначения;

Земли поселений;

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

Земли особо охраняемых территорий и объектов;

Земли лесного фонда;

Земли водного фонда;

Земли запаса.

Совершенно понятно, что законодателями это сделано для охраны земель и недопущению использования их не по назначению, которое может привести к потере земельным участкам своих первоначальных свойств, к их безвозмездной утере. Всё это вполне вписывается в рамки земельного законодательства, ещё одним принципом которого является приоритет сохранения особо ценных земель и земель, особо охраняемых территорий, согласно которому, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаления значения земель других категорий. Следует отметить, что хотя законодательством земли Российской Федерации, и разделены на соответствующие категории, однако в том же законе отсутствует чёткое общее определение того, что же это за понятие - категория земель. В Земельном кодексе приводится только определение непосредственно самих категорий земель, закрепляющих уже ранее возникших понятие и способов их хозяйственного оборота, а также перечень земель, входящих в данную категорию. Например, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Основным следствием отнесения к этой или иной категории земель является использование их в строгом соответствии с их целевым назначением, для каждой из категорий, которых является четкое определение их правового режима. Это является ограничением права собственности на земельные участки, где собственник имеет право использовать свой земельный участок только в соответствии с законом. Любое действие по распоряжению своим имуществом в данном случае, которое не соответствует закону, может рассматриваться как нарушение земельного законодательства и будет иметь негативные для его собственника, в применении к нему санкций за нарушение земельного законодательства, вплоть до принудительного изъятия земельного участка.

Ещё одно понятие - разрешённое использование земельного участка. Оно заключается в определении правового использования земельных участков исходя из отнесения их к соответствующему зонированию территории. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования земель в РФ устанавливаются федеральными законами. Это положение является очень важным, так как устанавливает единый порядок зонирования для всей территории РФ. В соответствии с федеральными законами может быть установлен особый режим использования указанных земель. Определение разрешенного использования земель для строительства зданий, сооружений приведён в ст.4 Градостроительного кодекса РФ: «разрешённое использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве - использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством РФ, а также сервитуты». Данное определение раскрывает градостроительные требования, связанные с застройкой земельных участков и адресованных лицам, имеющим соответствующие права на земельные участки.

Категория земель и разрешённое использование являются близкими, по сути, понятиями, однако между ними есть значительные отличия. Прежде всего, понятие категории земель даётся непосредственно в законе (ст.7 Земельного кодекса) исходя из сложившихся условий землепользования в РФ. Всего, как уже указывалось, категорий земель 7 и их число не может быть увеличено. Напротив, число видов разрешённого использования гораздо больше и определяются они локальными актами. При этом, несмотря на то, что число видов разрешённого использования больше, но их перечень также конечно конечен и определяется системой классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятый и введённый в действие Приказ Госкомзема России №84 от 22 ноября 1991 года.

В этом документе приводится перечень функционального использования земель (разрешённое использование земельных участков) и вид использования зданий (строений), сооружений. При этом в каждой из категорий земель могут быть различные виды разрешённого использования земельных участков. То есть деление земель по категориям носит общий характер, в то время как такое понятие как разрешённое использование земель является более узким, конкретизирующим правовой режим использования земель соответствующих категорий.

К тому же порядок перевода земель из одной категории в другую является более сложным, чем изменение разрешённого использования земель. Так, в соответствии со ст.8 Земельного кодекса отнесение земель к категориям, и их перевод из одной категории в другую осуществляется:

Земель, находящихся в федеральной собственности, правительством РФ;

Земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, органами исполнительной власти, субъектов РФ.

2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земельный участок кадастровый №34:16:12 00 06:314, площадью 50000 кв.м., намеченный для перевода из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности… и иного специального назначения, расположен на территории Безымянского сельского поселения Михайловского муниципального района, на расстоянии 0,8 км на юго-запад от с. Староселье.

Участок располагается на землях сельскохозяйственного назначения и намечен для обустройства придорожного сервиса.

Намеченный к переводу земельный участок площадью 50000 кв.м. сформирован из земель сельскохозяйственного назначения Администрации Михайловского муниципального района, в границах Безымянского сельского поселения. При выборе местоположения земельного участка площадью 50000 кв.м. учитывались экологические, социальные и другие последствия размещения образуемого землепользования, а также перспективы использования данной территории.

Местоположение участка определено кадастровым планом. Выписка из государственного земельного кадастра с кадастровым планом, прилагается (№3416/201/09-5500 от 04 декабря 2009 г.).

Земельный участок, намеченный для перевода, не имеет примыканий к сооружениям энергетики, транспорта, связи, промышленности.

Размещение объекта на указанной территории не противоречит материалам градостроительной документации Михайловского муниципального района.

Территория, на которой расположен участок, намеченный к переводу, относится к подзоне тёмно-каштановых почв.

Почвообразующие породы и продукты их изменения составляют 95-98% всей почвенной массы, а свойства их определяют химический состав почв, как правило, наследуется от материнских пород.

Согласно карте почвообразующих пород Волгоградской области, на территории Безымянского сельского поселения наиболее распространены отложения четверичной системы, представленные покровными глинами и суглинками.

Покровные глины и суглинки занимают территорию между долиной р. Медведицы и северной границей области, юго-западную часть Иловлинско-Медведицкого междуречья. Представляют собой коричневые или тёмно-коричневые карбонатные глины и тяжёлые суглинки, как правило, пористые, нередко лёссовидного облика. Происхождение их окончательно не выяснено, хотя в разных районах отмечены покровные отложения элювиального характера.

В тектоническом отношении район лежит в наиболее погруженной части Воронежского кристаллического массива. Поэтому здесь были благоприятные условия для накопления осадков и выравнивания поверхности. В результате этого, а также устойчивых тектонических процессов, образовались плоские равнинные поверхности. Здесь можно встретить ледниковые, делювиальные покровные суглинки и глины.

Незначительный наклон местности и отсутствие больших высот в рельефе, обусловили слабую линейную водную эрозию и малый плоскостной смыв по склонам. Четверичные покровные глины и суглинки по минералогическому составу и физико-химическим свойствам являются лучшими почвообразующими породами на территории области. На них сформировались наиболее плодородные почвы.

На надпойменной террасе р. Медведицы почвообразующими породами служат тяжёлые и средние суглинки, местами засолённые в сильной степени легкорастворимыми слоями. На второй надпойменной террасе - кварцевые пески. Анализ состояния почвенного покрова земельного участка, намеченного к переводу, был проведён по материалам почвенного обследования бывшего колхоза «Безымянский» Михайловского района Волгоградской области. Почвенное обследование совхоза было проведено специалистами Волгоградского филиала института «Южгипрозем» в 1975 году. В связи с давностью обследования, в 2008 году было проведено дополнительное изучение почвенного покрова переводимого участка, с уточнения границ распространения, площадей и состава почвенных комплексов данной территории.

Согласно материалам дополнительного почвенного обследования, почвенный покров описываемого земельного участка, площадью 50000 кв.м. представлен почвенными контурами №77 и №89 (№77 - лугово-каштановые среднемощные супесчаные почвы; №89 - лугово-каштановые среднемощные легкосуглинистые, супесчаные почвы в комплексе с солонцами луговыми солончаковатыми средними, мелкими среднесуглинистыми, легкосуглинистыми 25-50%).

3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Перевод данного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности возможен и не противоречит требованиям Федерального закона.

В связи с изъятием земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, для обустройства придорожного сервиса, была произведена его комплексная экономическая оценка.

К показателям экономической оценки относятся:

Кадастровая стоимость;

Нормативная цена.

Для всех расчётов оценки земельного участка основой послужила почвенная карта бывшего совхоза «Безымянский» Михайловского района Волгоградской области.

3.1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Положение распространения на земли всех категорий основного целевого назначения, за исключением тех земель, для которых действующим законодательством установлен иной порядок возмещения потерь.

Землеустроительный проект формирования землепользования несельскохозяйственного назначения включает следующие разделы:

Размещения земельного участка и объектов строительства;

Площадь земельного участка, состав представляемых и включаемых в санитарную (охранную) или защитную зону земельных угодий и их кадастровая оценка;

Площадь, состав и кадастровая оценка угодий;

Площадь, состав и кадастровая оценка угодий, предназначенных для размещения объектов, вносимых с отводимых земель или с земель санитарной (охранной) или защитной зоны;

Условия и сроки восстановления нарушенного производства;

Условия и сроки снятия, хранения (консервации) и использования нарушаемого плодородного слоя почвы;

Условия и сроки рекультивации земель;

Размер земельного налога с предоставляемых земель до изъятия и предполагаемый размер налога после их изъятия;

Условия и сроки изъятия, занятия и использования предоставляемых земель.

При выборе земельных участков под объекты несельскохозяйственных назначений в землеустроительном проекте рассматриваются варианты их размещения. Лучший вариант выбирается на основании сравнения технико-экономических показателей. При этом учитываются экономические, социальные и другие последствия размещения образуемого землепользования и перспективы использования данной территории. Землеустроительный проект подлежит государственной экологической экспертизе.

При ограничении прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов или ухудшении качества их в результате влияния деятельности предприятий, организаций, учреждений и граждан размеры убытков и потерь устанавливаются землеустроительным проектом, включающим следующие разделы:

Площадь, состав и кадастровая оценка угодий, на которые распространяется ограничение прав пользователей земли или ухудшение качественного состояния их земель;

Влияние ограничения прав пользователей земли или ухудшения качественного состояния их земель на продуктивность земельных угодий и доходности производства;

Меры по сокращению или устранению дальнейшего влияния ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;

Условия и сроки восстановления нарушенного производства;

Размер земельного налога, взимаемого до и после ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель.

При расчётах размеров возмещения убытков применяются действующие на момент изъятия земельных участков или на момент составления акта цены на оборудование и материалы, а также расценки на строительно-монтажные и другие работы.

Землеустроительные проекты составляются землеустроительными организациями и представляются местными территориальными отделами Управление Роснедвижимостью, соответствующими органами местного самоуправления в качестве материалов, обосновывающих их решения в области регулирования земельных отношений.

При временном (до 3-х лет) изъятии земельных участков убытки и потери возмещаются при предоставлении земель в пользование и уточняются после освобождения этих участков. Уточнённые размеры убытков и потерь отражаются в акте, составленном при приёмке участка по истечении срока временного пользования, по нормативам и ценам, действующим на момент акта.

Расчёты убытков и потерь во всех случаях согласовываются с заинтересованными сторонами и оформляются актом, который регистрируется местной администрацией. Споры о размерах возмещения убытков и потерь размещаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией или судом.

3.2 ПОРЯДОК ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ

В соответствии с Положением «О порядке возмещения убытков собственником земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства», утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.93 года №77, устанавливается порядок возмещения, всем землепользователям убытков (включая упущенную выгоду), причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства.

Возмещению подлежат:

Стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по переносу их на новое место;

Стоимость плодово-ягодных, защитных и иных выращенных хозяйством многолетних насаждений;

Стоимость урожая сельскохозяйственных культур, а также другие убытки землепользователей, связанные с изъятием земельных участков и временным изъятием их.

В соответствии с Земельным кодексом РФ убытки причиненные изъятием (выкупом) или временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных и общественных нужд, а также ограничением прав пользователей земли в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объёме (включая упущенную выгоду) в расчёте на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства пользователями земли, понесёнными эти убытки.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки, а также предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами, деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение качества их земель ст.57 Земельного кодекса РФ.

Убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупаемую цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:

Соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

Решение суда.

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение убытков осуществляется за счёт средств соответствующих бюджетов или лицам, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицам, деятельность которых вызвана необходимостью установления охранных, санитарно-защитных зон и влечёт за собой ограничение прав собственников земельных участков либо ухудшения качества земель. Размер убытков, причиненных собственниками земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственникам земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждёнными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ.

Расчёт определения размеров убытков (ежегодный доход) на пашне площадью 5,0 га со средней урожайностью 1,5 ц с 1 га зелёных кормов.

Стоимость 1 т зелёного корма - 1700 руб.

Недополученный валовой сбор - 850 руб.

5,0 * 1,0 * 1700 = 850 руб.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земельным участком. Они вызываются прекращением ежегодного пользования и получение от этого дохода. Упущенная выгода исчисляется умножением величины ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий количеству лет.

850 * 1,7 = 1445 руб.

Всего убытков, включая, упущенную выгоду:

1445 + 850 = 2295 руб.

3.3 КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ И НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА

ЗЕМЛИ

Кадастровая стоимость - это капитализированный расчётный рентный доход.

Для целей налогообложения в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая является интегральным показателем оценки качества земель с учётом состава угодий и их качества, площади, местоположения, степени востребованности, природных свойств. Для земельных участков, которые уже используются уже для сельскохозяйственного производства, наиболее важным являются показатели, свидетельствующие о плодородии, физико-химическом составе почв, наличии питательных веществ.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением показателей общей земельной ренты на установленный срок её капитализации (33 года). Кадастровая стоимость определяется с учётом (С.П.Б.) индекса технических свойств, удалённости и капитализации расчётного рентного дохода.

С.П.Б. является основным показателем плодородия почв. На данном участке величина его составляет 59,99 балла, что на 10,01 балла (или на 14,3%) ниже среднего показателя С.П.Б. по юго-восточной части Михайловского муниципального района, входящий во второй земельно-оценочный район, который составляет 70 балла.

Таким образом, в результате визуального полевого почвенного обследования участка площадью 5,0 га, намеченного для перевода в категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения установлено, что почвенный покров переводимого участка представлен комплексами лугово-каштановых среднемощных супесчаных почв. Удельный показатель дан в приложении на странице и .

Общий уровень земельной ренты (расчётный рентный доход) складывается из её дифференциальной части и абсолютной ренты. Дифференциальная рента - это дополнительный доход (сверхнормативный доход), образующийся на землях лучшего качества и месторождения. Абсолютная рента - это минимальный доход, установленный на 1 га сельскохозяйственных угодий единым по всей России в размере 12 руб/га, независимо от их качества и местоположения. Общий рентный доход на территории бывшего совхоза «Безымянский» составил 0,0873 руб.кв.м.

По результатам «Государственной кадастровой оценки» земель сельскохозяйственных угодий Безымянского сельского поселения Михайловского муниципального района Волгоградской области, проведённой ЮРЦКЦ «Земля» город Тагонрог 2002 года и согласованными с Росземкадастром и утверждёнными губернатором Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка бывшего совхоза «Безымянский» Михайловского района составила 2,8809 руб/кв.м., соответственно кадастровая стоимость данного участка площадью 50000 кв.м. - 144045,00 рублей.

Согласно Федеральному закону №172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» кадастровая стоимость участка не должна превышать средний уровень кадастровой стоимости по Михайловскому муниципальному району 2,8809 руб/кв.м.

Расчёт кадастровой стоимости показан в таблице 3.3.1

Таблица 3.3.1 Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесённых к первой группе в составе земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровый номер земельного участка	Площадь, кв.м.	Балл бонитета	Индекс технологических свойств	Удалённость, экв.м.	Расчётный рентный доход, руб.кв.м.	Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка первой группы, руб/кв.м.
1	2	3	4	5	6	7
	613909000	70	1,08	29	0,0617	2,0377
	50000	59,99	1,08	10	0,0873	2,8809

земельный кодекс кадастровый

4 ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

РЕКУЛЬТИВАЦИЯ

4.1 ПРАВОВАЯ ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ

В России, из хозяйственного оборота ежегодно выпадает тысячи и тысячи гектар плодородной земли, там, где природой созданы наиболее благоприятные условия для сельскохозяйственного производства и проживания человека. Ухудшение экологических условий имеет особенно глубокий резонанс из-за высокой плотности населения. К тому же, все технологические и антропогенные нарушения имеют возможность изменить санитарное состояние в месте их образования. Ухудшают условия жизнеобитания людей, подчас вызывая аллергии или распространённые заболевания.

Под охраной земли понимают систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, предотвращении их необоснованных изъятий сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земли, на воспроизводство и повышение плодородия почв. В городских условиях наиболее существенное значение отводят мероприятиям по рациональному использованию земель, предотвращению их нецелевого использования.

Согласно п.1 ст.9 Конституции РФ земли и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это означает (в том числе), что земли должны использоваться способом, обеспечивающими сохранение экологических систем, способность земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иной видов деятельности (п.1 ст.12 Земельного кодекса РФ).

Являясь следующим природным объектом, земля во многом влияет и определяет состояние вод, недр, лесов. Юридические меры по охране земель характеризуются тремя понятиями: сохранение (использование земли такими способами и приёмами, при которых не наступает ухудшение качеств состояние земельных участков); восстановлении (главным образом - меры по рекультивации земель) и улучшение (меры мелиоративного характера, в результате которых земля повышает социальную ценность) благоприятного состояния земель.

Охрана земель имеет цели:

Предотвратить деградацию, загрязнение, нарушение земель, другие негативные воздействия хозяйственной деятельности;

Обеспечить улучшение и восстановление земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другими негативными воздействиями хозяйственной деятельности.

Таким образом, мероприятия по охране земель имеют предупредительное или восстановительное значение.

В целях охраны земель должны разрабатываться федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие перечень обязательных мероприятий по охране земель с учётом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий. Оценка состояния земель и эффективности предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учётом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований.

Предупредительное значение имеют мероприятия по охране земель, предусмотренные как в Земельном кодексе РФ, так и законодательством об охране окружающей природной среды. В частности, для оценки состояния почв в целях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством РФ устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ. Для проверки соответствия почвы экологическими нормативами проводятся почвенные, геоботанические, агрохимические и иные обследования.

Поскольку важнее всего предотвратить вредные воздействия на земельный участок, Земельный кодекс РФ предусматривает, что внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышение плодородия почв запрещаются в случаях их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным требованиям.

4.2 РЕКУЛЬТИВАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ

Рекультивация земель являются составной частью мероприятий по охране природы в целом и в частности по нейтрализации разрушительных воздействий промышленности на окружающий ландшафт, имеет большое социальное, экономическое и экологическое значение.

После окончания открытой разработки месторождений полезных ископаемых в соответствии с законодательством предприятия не позднее чем через год после завершения работ должны провести рекультивацию нарушенных земель.

Проектом рекультивации предусматривают проведение комплекса мелиоративных, сельскохозяйственного и гидротехнических работ. Как правило, рекультивация нарушенных земель выполняется в три этапа:

На первом этапе выбирают способ рекультивации, определяют целевое использование земель, устанавливают требования к последующим этапам рекультивации и методы выполнения работ, составляют технико-экономические обоснования и рабочие проекты по рекультивации.

На втором этапе проводят горнотехническую рекультивацию. Она включает формирование отвалов, выемку и складирование плодородной почвы, придание откосам удобной формы, покрытие отвалов плодородным слоем, приведение мелиоративных работ, строительство инженерных сооружений.

Третий этап включает агрохимические мероприятия, направленные на восстановление плодородия нарушенных земель и их озеленение.

При проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых плодородный слой снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель. Использование плодородного слоя почвы для целей, не связанных с сельским и лесным хозяйством, допускается только в исключительных случаях, при экономической нецелесообразности или отсутствии возможностей использовать его для улучшения земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.

В целях охраны земель на собственников земельных участков, землепользователей, землевладельце и арендаторов земельных участков помимо общих обязанностей, установленных в ст.42 Земельного законодательства РФ, возможна обязанность проводить мероприятия по:

Сохранению почв и их плодородия;

Защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, иссушения, захламления отходами производства и потребителей, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

Защите сельскохозяйственных угодий и других земель от загрязнения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьями, иных видов ухудшения состояния земель;

Ликвидация последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

Сохранению достигнутого уровня мелиорации;

Рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, современному вовлечению земель в оборот;

Сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

4.3 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ СТИМУЛИРОВАНИЯ

ОХРАНЫ ЗЕМЛИ

Экономическое стимулирование охраны и рационального использования земель осуществляется в порядке, установленном бюджетным и налоговым законодательством. Меры стимулирования применяются в отношении собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, экологически грамотно ведущих своё хозяйство (ст.13, п.8 Земельного кодекса РФ).

Напротив, если произошло химическое или радиоактивное загрязнение земель, повлекшее за собой ухудшение качества земель или даже полную невозможность их использования по целевому назначению, то виновные в этом лица обязаны возместить убытки и потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (ст.57-58 Земельного кодекса РФ) и дезактивацию земель.

Экономический механизм стимулирования охраны земель предусматривает:

Выделение специальных средств на эти цели из бюджетов всех уровней (федерального, регионального, местного);

Освобождение землепользователей от оплаты за земельный участок, находящийся в стадии сельскохозяйственного освоения, а также занятые лесонасаждениями, сооружениями, выполняющие почвозащитные функции;

Компенсацию убытков, причинённых снижением доходов в результате временной консервации земель, нарушения условий землепользования вследствие стихийных бедствий, передачи земельных участков под объекты природоохранного назначения.

Если собственник земли или землепользователь произвёл затраты на охрану земель, повышения плодородия почв, допускается частичная или даже полная компенсация этих затрат за счёт бюджетных средств различных уровней в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.

Подчеркнём, что речь здесь именно о программах мероприятиях и связанных с ними затрат. Обычные, повседневные работы землепользователей, осуществляемые в рамках стандартных агротехнических приёмов (удобрения, прополка сорняка и т.д.), не нуждаются в специальных мерах стимулирования. Это обязанность каждого землепользователя. Более того, игнорирование иных агротехнических требований влечёт за собой административную ответственность.

Закон поощряет граждан, ведущих крестьянское хозяйство, сельскохозяйственные коммерческие организации, а также их руководителей и специалистов за улучшение качества земли, повышение плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда. Однако сами формы этого поощрения законом не уточняются.

Реально в качестве формы поощрения исполнительные органы власти могут использовать льготу при платежах за землю. Суть льготы: несмотря на возросший доход получаемый землепользователями в связи с улучшением качества земель, не повышать ставку земельной платы, по крайней мере, пока не окупятся сделанные вложения. Иными словами , дальнейшее повышение ставки платежей не должно «съедать» законную прибыль на вложенный капитал.

Развитие и совершенствование экономического механизма стимулирования охраны земель требует соответствующего развития землеустроительной службы. Нужна своевременная и чёткая фиксация результатов работ, проводимых пользователями земли. Более того, землеустроительная служба должна заранее знакомиться с проектом мелиорации и защиты земель, согласовывать сроки и порядок проведения работ, контролировать их проведение.

К мерам стимулирования охраны земель относятся установление повышенных цен на экологически чистую продукцию. Такая мера целесообразна, если учесть, что собственники земли и землепользователи ради прибыли нередко стремятся к чрезмерному применению удобрений и ядохимикатов, что делает продукцию низкокачественной и даже экологически опасной для потребления.

4.4 САНИТАРНО-ЗАЩИТНАЯ ЗОНА ПРЕДПРИЯТИЯ

В целях создания и обеспечения безопасной и безвредной для человека среды обитания и жизнедеятельности установлены санитарные правила, нормы и гигиенические нормативы.

Согласно Федеральному закону «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999г. №52-ФЗ ст.39: соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Санитарными правилами устанавливаются требования к размеру санитарно-защитных зон в зависимости от санитарной классификации предприятий, сооружений и иных объектов, размещению и организации их территории, а также благоустройству.

Санитарно-защитная зона является обязательным элементом любого промышленного предприятия и других объектов.

Для выбора места размещения объекта и последующего проектирования обязательно учитываются санитарные правила и нормы, в том числе СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Санитарно-эпидемиологические правила и нормы» (новая редакция), утверждённые постановлением Главного государственного врача РФ от 25 сентября 2007 года №74. В указанном СанПиНе произведена санитарная классификация предприятий. Согласно санитарной классификации предприятия подразделяются на пять классов, каждому из них определены минимальные размеры санитарно-защитных зон.

Объекты, намеченные к размещению на рассматриваемом участке площадью 50000 кв.м. (объекты придорожного сервиса) относятся к пятому классу, которому соответствует минимальная санитарно-защитная зона производства - 50 метров.

Площадь санитарно-защитной зоны участка - 53235 кв.м., или 5,32 га.

В санитарно-защитную зону входят земли Безымянского сельского поселения, в том числе:

Земли сельскохозяйственного назначения - 51135 кв.м.,

Земли промышленности - 2100 кв.м.

Земли сельскохозяйственного назначения - 51135 кв.м., в том числе:

Пашня - 51135 кв.м.

Земли промышленности - 2100 кв.м., в том числе:

Автодорога «Москва-Волгоград» - 2100 кв.м.

Кроме того, для трубопровода углеводородного сырья (газопровод низкого давления), для воздушной линии электропередачи (ЛЭП-10 КВ) устанавливаются санитарные разрывы (санитарные полосы отчуждения):

Газопровод низкого давления - 20 м.

ЛЭП-10 КВ «Михайловские электрические сети» - 10 м.

Минимальные расстояния учитывают степень взрывопожароопасности при аварийных ситуациях, степень воздействия электрического поля, создаваемые воздушными линиями электропередач (ВЛ).

Санитарный разрыв имеет режим СЗЗ, но не требует разработки проекта его организации. Площади санитарных разрывов в площадь СЗЗ не включаются.

Жилые помещения в санитарно-защитной зоне отсутствуют.

5. АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА ВЕДЕНИЯ

ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

В настоящее время разработано большое число программ для решения многих геодезических и землеустроительных задач.

Программы камеральной обработки геодезических измерений предназначены для более точной обработки результатов полевых измерений. С их помощью проводятся и простейшие геодезические расчёты, и уравниваются сложные сети полигонометрии. К таким программам относятся Пакеты «Фермер», «Сигма», «Армиг», «Магистр» и другие.

Пакеты программ этого типа предназначены для камеральной обработки результатов геодезических измерений. Входные данные для программ готовятся на основании полевых журналов.

Программы цифрового сбора информации предназначены для детализации карт и планов схематического кодирования, редактирования полученной цифровой карты оперативного получения информации о любом топографическом объекте.

Программа учёта землепользователей - самая большая группа программ. Представителями этой группы программ являются такие программы как «Зембанк», «Палан», «Ркад», «Сканер-карта» и другие.

Одной из типичных программ этого класса может служить программа «Палана». Программа обеспечивает регистрацию сведений о земельных участках по следующим показателям: кадастровый номер участка; информация об участке (целевое использование, целевое назначение, площадь и адрес), показатели (форма собственности, документы, стоимость, налог); землеустроительные дела, связанные с этим участком; документы, устанавливающие и удостоверяющие права на данный участок; список собственников и информации о них.

Ещё одним представителем этого класса является программа ведения земельного кадастра в районе «Ркад» версии 3.0. В отличие от предыдущей программы учёт ведётся по схеме «землепользователь - участок». Это позволяет собирать и классифицировать землепользователей по группам. Землепользователи подразделены на три группы, отражающие иерархию их связей. По полноте хранимой информации о каждом землепользователе программа аналогична предыдущей; кроме того, можно и выводить чертежи каждого из них или связанной группы.

Программа «Сканер-карта» предназначена для ведения земельного кадастра отображением и редактированием картографически привязанной информации.

Система позволяет выполнить интерактивную векторизацию сканированных планшетов карты. В текстовую базу вводится регистрационная информация об объекте и связывается с объектом. Что позволяет вести поиск информации в связанных базах.

Программа «Электронный атлас» предназначен для вывода на дисплей графической и смысловой информации, выполнение различного рода поисковой функции, расчёта расстояний и площадей, а также получения твёрдых копий.

Программа «Кадастровое бюро» предназначена для автоматизированного ведения системы земельного кадастра в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Программа позволяет вести регистрацию и учёт земель и землепользователей , получать юридически достоверную информацию о земле.

Программа проверки земельного кадастрового отчёта - «Форма 22». Комплекс программ формирования и проверки земельно-кадастровой отчётности предназначен для автоматизации деятельности работников областных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. Комплекс позволяет провести районные (городские) отчёты в базу данных; отредактировать отчёты; осуществить сведение районных отчётов в отчёт региона в га и тыс. га.

Базы данных земельно-законодательной информации. Программа этого класса позволяет вести базу данных, которая может легко корректироваться и обновляться. Имеется возможность поиска нормативного документа.