Купля и продажа недвижимости в Российской Федерации
Понятие, общая характеристика и виды договора купли-продажи в России. Общие положения купли-продажи: права, обязанности и ответственность сторон. Порядок рассмотрения споров, возникших по договору контрактации, его оформление, понятие и сущность.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курс лекций |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.06.2011 |
| Размер файла | 188,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Далее я хотела бы рассмотреть наиболее важные из существенных условий договора:
1. Количество и ассортимент определяется соглашением сторон.
2. Качество продукции должно соответствовать требованиям стандартов, правилам ветеринарного и санитарного надзора. Это соответствие должно быть удостоверено соответствующими определенными документами. Меры такого порядка служат целям обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, охраны окружающей среды.
3. Цены. Согласно Постановлению Правительства РСФСР от 19 декабря 1996г. « О мерах по либерализации цен «(п.1), закупаемая государством по договору контрактации сельскохозяйственная продукция оплачивается по свободным рыночным ценам. Правительство РФ по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ ежегодно устанавливает гарантированный уровень закупочных цен на сельскохозяйственную продукцию, сырье, продовольствие, требующихся для государственных нужд и определяет квоты для поставщиков (товаропроизводителей) на закупку сельскохозяйственной продукции, сырья, продовольствия по гарантированным ценам.
Исполнение договора должно осуществляться по ценам, существующим на момент его заключения; ни одна из сторон не может впоследствии расторгнуть договор на основании несогласия с урегулированной и установленной ранее ценой.
4. Формы расчетов. Условия о расчетах являются одним из самых значительных и важных для договора контрактации. Судя по практике, самое большое количество претензий и исков имеет место в связи с неисполнением обязательств по договору, связанных именно с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий по расчетам за товар.
Я бы хотел рассмотреть три вида расчетов, используемых по договору контрактации, выбор же формы расчетов зависит от таких факторов, как степень риска неисполнения обязательства, соотношение времени поставки продукции и оплаты за нее.
Итак, виды расчетов:
1) Предварительная оплата товара осуществляется в форме платежного поручения покупателя своему банку на оплату товара в соответствии с установленными ГК РФ правилами расчетов платежными поручениями (глава 46 параграф 2). Согласно Положению «О безналичных расчетах в РФ», утвержденному письмом Центрального Банка России 9 мая 1992г. №14 (раздел III), при выборе виде предварительной оплаты в качестве вида расчетов, в условия договора включаются:
а) Размер перечисленной денежной суммы. Обычно он определяется объеме полной стоимости товара при разовой поставке и в объеме полной стоимости очередной партии товара при поставке товара несколькими партиями.
б) Срок платежа. Как правило, его связывают с совершением отдельных действий, таких как получение от поставщика уведомления о готовности товара к отгрузке.
в) Номер расчетного счета поставщика, а также полное наименования банка и другие условия.
г) Условия санкции за просрочку обязательств по расчетам за товар.
Надо отметить, что предварительная оплата является наиболее надежным средством обеспечения исполнения обязательства по оплате ввиду того, что деньги поступают на счет поставщика еще до отгрузки товара, и со стороны поставщика не требуется никаких расходов, связанных с производимыми расчетами. Но в этом случае положение покупателя, выглядит не столь выгодным: у него не существует каких - либо гарантий своевременной поставки уже оплаченного товара, поэтому используется и другая форма расчетов - оплата против получения счетов, отгрузочных и иных документов.
2) Оплата товара против получения документов:
- осуществляется в форме аккредитива в соответствии с положениями главы 46, параграф 3 ГК РФ («Расчеты по аккредитиву»). По вышеназванному Положению « О безналичных расчетах « в условия о расчетах в таком случае включаются:
а) Вид аккредитива. Различаются покрытый (депонированный) и непокрытый (гарантированный) аккредитивы (ст.867 ГК РФ). В случае открытия покрытого аккредитива банк - эмитент обязан перечислить сумму аккредитива за счет плательщика или предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка - эмитента. При открытии непокрытого аккредитива у исполняющего банка есть право списания всей суммы аккредитива с ведущегося у него счета банка - эмитента.
Также аккредитивы делятся на безотзывные (ст.869 ГК РФ) и отзывные (ст.868 ГК РФ) - следовательно, важно указать в договоре, что аккредитив является безотзывным (который не может быть отменен без согласия получателя средств, то есть поставщика ); если же это не указано, то аккредитив считается по умолчанию отзывным, а следовательно, может быть изменен или отменен банком - эмитентом без предварительного уведомления получателя средств.
б) Полное наименование и почтовый адрес банка - эмитента.
в) Способ извещения поставщика об открытии аккредитива (обычно выплаты по аккредитиву осуществляются после предоставления предварительно оговоренных документов).
г) Срок открытия и действия аккредитива, а также сроки предоставления документов после отгрузки товаров.
Этот момент весьма важен, так как покупатель фактически выводит из своего оборота денежные средства, и при неисполнении договора за время действия аккредитива деньги обесцениваются, что ведет к естественной потере прибыли. Следовательно, необходимо четко определить сроки предоставления документов для получения выплаты, включить в него необходимое время для отгрузки товара. Весь этот срок не должен превышать время действия аккредитива.
3) Последующая оплата товара.
В этом случае товар переходит в распоряжение покупателя еще до момента его оплаты. Вся величина риска, связанного с реализацией товара, также лежит на покупателе. Следовательно, к нему переходит право собственности на полученный товар. Особенностью последующей оплаты товара является использование различных видов оплат:
а) В форме платежного поручения в течение определенного в договоре срока после поставки товара.
б) Платежное требование.
в) Платежное требование - поручение.
В двух последних случаях оплата происходит лишь после акцепта (понятие акцепта дается в ст.38 ГК РФ), причем срок для акцепта равен трем дням.
г) Оплата с использованием векселя.
д) Расчеты казначейскими обязательствами - они выпускаются в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 9 августа 1994г. №906 и Положением «О порядке размещения и обращения казначейских обязательств», утвержденным Министерством Финансов РФ 21 сентября 1994г.
Этими обязательствами Министерство расплачивается с предприятиями, в том числе и находящимися на бюджетном финансировании, по текущей задолженности федерального бюджета. Владелец этих обязательств может рассчитываться лишь с теми поставщиками, с которыми разрешен расчет именно данным выпуском казначейских обязательств.
Все же в основном к договору контрактации применяются расчеты по инкассо (гл.46 параграф 4 ГК РФ). При наличии устойчивых хозяйственных связей расчеты производятся путем платежей не реже трех раз в месяц; сроки оплаты за сельскохозяйственную продукцию при инкассовой форме оплаты равны 10 дням, а в отношении скоропортящихся продуктов - до 5 дней после поступления расчетных документов в банк плательщика.
Заканчивая изложение материала о существенных условиях договора контрактации можно отметить, что при отсутствии этих существенных условий в тексте договор не может считаться заключенным.
1.3 Способы заключения договора контрактации
Существует несколько способов заключения договора контрактации:
1) Путем составления единого документа;
2) Путем обмена письмами, телефонограммами, телетайпами, и с использованием других электронных средств связи, но при этом следует учитывать, что данные, содержащиеся на носителях, должны удовлетворять условию ясности содержания и определенности стороны - отправителя (ст.438 ГК РФ).
3) Путем добровольного принятия хозяйством на себя исполнения государственного заказа на поставку продукции в федеральные фонды и фонды субъектов Федерации (ст.438 ГК РФ).
Порядок заключения договора контрактации определен в ст.5 Закона РФ от 2 декабря 1994г. «О закупке и поставке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд».
Первый этап состоит из того, что Правительство РФ и органы исполнительной власти субъектов РФ определяют объем закупок и поставок по видам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 5 лет и ежегодно, а затем заранее доводят эти объемы до сведения государственных заказчиков.
Второй этап характеризуется тем, что государственные заказчики не позже, чем за 3 месяца до начала следующего года сообщают поставщикам об объеме закупок и поставок сельскохозяйственной продукции. Здесь речь идет об оферте, причем из общего смысла закона явствует, что договор в этом случае будет заключаться в обязательном порядке по ст.445 ГК РФ, которая предусматривает, что Кодексом и другими законами могут предусматриваться случаи, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно. В таком случае потенциальный поставщик должен направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (к проекту договора прилагается протокол разногласий) в течение 30 дней со дня получения оферты.
Помимо вышеназванного Закона обязательность заключения договора предусматривает и Закон РФ «О государственном материальном резерве». По этому Закону обязаны заключить договор поставщики, занимающие доминирующее положение на рынке, а также предприятия, у которых оборонный заказ превышает 70% производства. Кстати, и Закон РФ от 7 февраля 1992г. « О защите прав потребителей» в ст.26 закрепляет положение, по которому исполнитель, занимающий доминирующее положение на рынке, обязан заключить договор на выполнение работ и оказание услуг по требованию гражданина (потребителя), если не докажет, что эти работы и услуги выходят за рамки его уставной деятельности или производственных возможностей.
Третий этап - это непосредственное заключение договора.
Стороны в договоре контрактации.
Прежде чем рассматривать непосредственно стороны, я бы хотела заметить, что в порядке заключения договора контрактации наличествует определенная структура. Прежде всего, стоит отметить существование своеобразных уровней заключения договора Контрактации.
Они различаются в зависимости от субъекта, формирующего заказ:
Первый уровень - заключение договора в целях обеспечения государственных федеральных нужд (федеральный фонд).
Второй уровень - заключение договора для региональных государственных нужд (региональные фонды).
Различия названных уровней состоят в следующем:
1) По территориальному охвату и целям.
Федеральный фонд создается для удовлетворения потребностей в сельскохозяйственной продукции районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий, экологически неблагополучных мест, и т. п.
Региональные фонды образуются для удовлетворения нужд субъектов РФ.
2) По источникам финансирования.
Федеральный фонд финансируется из федерального бюджета и различных внебюджетных источников; региональные фонды черпают средства из местных бюджетов, и плюс к этому те же внебюджетные источники.
3) По субъектам, разрабатывающим программы поставок.
Этими субъектами являются либо Правительство РФ, либо органы исполнительной власти субъектов РФ.
Основные обязанности заготовителей по договору контрактации:
1) Своевременная приемка продукции по месту ее нахождения, если иное не предусмотрено договором, и обеспечение ее вывоза (ст.536 ГК РФ).
2) Оплата продукции.
3) В соответствии с ст.534 ГК РФ, государственный заказчик вправе полностью или частично отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена государственным контрактом, но лишь при условии возмещения поставщику убытков, принесенных ему таким образом. Убытки при этом возмещаются пост.15 ГК РФ, если иное не установлено договором.
4) Обязанность возвратить тару и средства пакетирования (ст.517 ГК РФ).
5) Обязанность проверки количества и качества получаемого товара (ст.513 ГК РФ).
6) Обязанность произвести расчеты в установленной договором форме. Говоря о расчетах, я отметила, что чаще всего по договорам контрактации они производятся в форме инкассо, однако, действующий ГК РФ устанавливает, что если в договоре порядок расчета не определен, то расчеты производятся посредством платежных поручений.
Существуют и иные обязанности, предусмотренные по отношению заготовителей.
2. Поставщики (товаропроизводители) в роли поставщиков могут выступать:
а) Любые сельскохозяйственные предприятия, непосредственно производящие сельскохозяйственную продукцию.
б) Крестьянские (фермерские) хозяйства.
в) Граждане, предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица ст. 17 Закона РСФСР от 22 ноября 1990г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Основные обязанности поставщиков:
1) Обязанность передать продукцию заготовителю в количестве и ассортименте, предусмотренных договором (ст.537 ГК РФ).
2) Доставка продукции, если это предусмотрено договором контрактации (ст.536 ГК РФ).
3) Хозяйство обязано предоставить контрактанту необходимую сопровождающую документацию в полном объеме.
4) Днем исполнения хозяйством обязательства считается дата составления приемного документа при сдаче продукции в хозяйстве, или на приемосдаточном пункте заготовителя, а при отгрузке - день сдачи продукции органам транспорта.
Изменение и расторжение договора контрактации:
Порядок изменения и расторжения любого договора установлен ст.45 ГК РФ (первая часть Кодекса является общей основой для частного применения ее норм в конкретных случаях, регулируемых во второй части). По взаимному согласию сторон ими составляется дополнительное соглашение в той же форме, что был заключен договор. Регулируются также случаи одностороннего расторжения договора. Статья 450 ГК РФ (первая часть ) и ст.523 ГК РФ, конкретизирующая общие положения (вторая часть Кодекса ), предусматривают отказ от исполнения договора поставки товара. К договору контрактации применяются правила поставки, так как ст.535 ГК РФ распространяет действие правил о поставке на отношения, не урегулированные нормами параграфа, посвященного контрактации.
Односторонний отказ или изменение договора контрактации допускается в случае существенного нарушения договора одной из заключивших его сторон.
Под существенными нарушениями договора ст.450 ГК РФ понимает такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, вследствие которого эта сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с ст.523 ГК РФ нарушение договора поставки поставщиком считаются существенными, если:
- он поставил продукцию ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок;
- им неоднократно нарушались сроки поставки.
Исходя из вышеназванной статьи ГК РФ, нарушение договора поставки покупателем считается существенным в следующих случаях:
- при неоднократном нарушении сроков оплаты товаров;
- при неоднократной не выборке товаров.
Договор поставки, а следовательно, и договор контрактации, считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон (ст.523 ГК РФ).
В случае расторжения договора сторона - инициатор этого действия должна сделать другой стороне предупреждение не позднее, чем за 1 месяц.
2. Ответственность сторон договора, порядок рассмотрения споров, возникших по договору контрактации
Претензионный порядок предусматривает, что претензия включает в себя следующие положения:
а) Обстоятельства, на которых основываются требования, а также доказательства, их подтверждающие.
Например, если поставщик не произвел поставку продукции, своевременно оплаченную покупателем, покупателю следует ссылаться на пункты договора, устанавливающие порядок и сроки поставки, на платежные документы, на факты, которые могут доказать то, что товар не получен, и т.п.
б) Требования заявителя (о поставке товара, о выплате штрафов, пени, неустойки и т.п.).
в) Сумма претензии и ее расчет (обычно оформляется как приложение к претензии).
г) Ссылка на законодательство, нормы права, в соответствии с которыми заявляемые требования являются законными.
д) Перечень прилагаемых к претензии документов (копии платежных поручений, выписок банка по счету, кредитного договора). Копии должны быть скреплены подписями и печатями заявителя.
Возможно предъявление претензии посредством заказного или ценного письма; можно переправить ее телеграфом, вручить под расписку.
Представитель ответчика, если он принимает претензию, должен расписаться и поставить дату получения претензии с приложениями. Составляется два экземпляра надлежащих документов. Если в течение 3 дней с даты вручения претензии стороне от нее не получен ответ, либо получен неудовлетворительный ответ, заявитель получает право обращения с иском в арбитражный суд.
К иску прилагается экземпляр претензии с отметкой ответчика о получении, почтовая квитанция или иной документ, подтверждающий факт, что претензия была надлежащим образом направлена.
Далее решающую роль играет арбитражный суд, но в процессе его работы возникает масса проблем: к примеру, в настоящее время часто происходит откладывание судебных разбирательств, иногда на целый месяц, по самым разнообразным причинам, от болезни судьи до необходимости сбора дополнительных доказательств.
Замена претензионного порядка более простой процедурой необходима, так как она ведет к значительной экономии времени и денег, что очень важно в условиях инфляции. Новый порядок рассмотрения споров является дополнительной гарантией защиты прав сторон договора. Новшеством и одновременно гарантией прав является положение, разрешающее рассмотрение спора третейским судом по взаимному согласию сторон. Это нововведение способствует компромиссному решению сторонами спорных вопросов.
Помимо судов споры могут решать некоторые несудебные органы. Например, спорные вопросы по качеству зерна могут решаться с помощь Государственной хлебной инспекции по месту приемки зерна.
Непосредственно к ответственности сторон по договору контрактации.
1. Ответственность государственного заказчика (контрактанта, заготовителя):
а) При неисполнении или ненадлежащем исполнении Правительством РФ или органами исполнительной власти субъектов РФ гарантий по выделению государственным заказчикам финансовых средств.
Вызванные этим убытки возмещаются поставщикам (хозяйствам) и покупателям из средств сельскохозяйственных бюджетов.
б) По общему правилу сторона, не исполнившая или ненадлежаще исполнившая обязательство, возмещает другой стороне причиненные убытки в порядке, предусмотренном в договоре или пост.15 ГК РФ, регулирующей порядок возмещения убытков.
в) Если государственный заказчик полностью или частично отказывается от закупки сельскохозяйственной продукции по договору контрактации, то он возмещает убытки в полном объеме, если иное не предусмотрено в договоре (по ст.534 ГК РФ).
г) За несвоевременную оплату закупленной и поставленной сельскохозяйственной продукции для государственных нужд, покупатель уплачивает пени в размере 2% от суммы несвоевременно оплаченной продукции за каждый день просрочки. А при просрочке более 30 дней в размере 3%. Пеня взыскивается в безакцептном порядке банками покупателя продукции с взиманием в свою пользу до 5% от суммы пени.
При этом надо помнить, что уплата неустойки и возмещение убытке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств не освобождает виновную сторону от исполнения обязательства в натуре (ст.396 ГК РФ), если иное не предусмотрено в договоре.
2. Ответственность хозяйства (поставщика).
а) Поставщик, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательство, может быть лишен полностью или частично права получения льгот. Но по статье 538 ГК РФ он несет ответственность лишь при наличии вины.
б) Если поставщиком не выполнен объем поставки, то ему грозит неустойка в размере 50% от стоимости недопоставленной продукции и убытки в части непокрытой неустойки.
в) При необоснованном уклонении поставщика от заключения государственного контракта на поставку сельскохозяйственной продукции в случаях, когда обязанность заключения этого договора установлена законом, поставщик уплачивает покупателю штраф в размере стоимости продукции, определенной в проекте. Также по статье 529 ГК РФ покупатель может обратиться в суд с требованием о понуждении поставщика заключить с ним договор.
По Закону РФ от 26 октября 1994г. «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции для государственных нужд» (п.б ст.8), сторона может быть освобождена от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательства по договору в случаях непредвиденных обстоятельств, возникших в результате событий чрезвычайного характера. Этот вопрос так же заслуживает отдельного рассмотрения, так как вызывает ряд проблем практического характера.
Освобождение хозяйств от уплаты штрафных санкций за невыполнение обязательств по договору контрактации.
Хозяйства освобождаются от ответственности за невыполнение обязательств или их ненадлежащее выполнение по причине стихийных бедствий и других неблагоприятных условий, либо по вине заготовителя.
Существует примерный перечень стихийных бедствий и других неблагоприятных условий, в результате которых может происходить гибель или повреждение сельскохозяйственных культур. Этот перечень приведен в Указе Президиума Верховного Совета СССР от 28 августа 1967г. «О государственном обязательном страховании имущества колхозов». Это засуха, недостаток тепла, излишнее увлажнение, вымывание, град, ливень буря, ураган, отсутствие необходимых для этой местности метеорологических и других природных условий, болезни или вредители растений, безводье или маловодье в источниках орошения. Надо сказать, что этот Указ с 1 января 1979г. стал распространяться и на совхозы и другие государственные сельскохозяйственные предприятия системы АП.
Также существует перечень стихийных бедствий и инфекций, от которых может произойти падеж, гибель, вынужденный забой, уничтожении животных (кроликов, пушных зверей). Этот перечень дан в Инструкции Министерства финансов СССР от 31 августа 1978 года №77 «По определению и выплате страховки колхозам, совхозам и другим государственным сельскохозяйственным предприятиям». В нем указываются землетрясение, буран, обвал, удар молнии, действия электрического тока. В названном Перечне есть положения, особенности, которые относятся к районам Крайнего севера и приравненным к ним районам. Это гибель в результате наста, гололедицы, замерзания, глубокого снежного покрова.
Заключение о возможности освобождения хозяйства от имущественной ответственности за невыполнение обязательств по продаже сельскохозяйственной продукции государству, то есть по договор контрактации, по вышеперечисленным причинам выдается сейчас Государственной хлебной инспекцией при Правительстве РФ, государственной инспекцией по заготовке и качеству продукции. Оно составляется главным инспектором по проверке, непосредственно в хозяйстве и заготовительном пункте. В нем указываются причины невыполнения обязательств, действительный размер потерь и другие значительные обстоятельства дела.
При подготовке заключения учитываются размеры причиненного хозяйству ущерба. Он устанавливается и оформляется соответствующим актами районного агропромышленного объединения, органами Госстраха.
Гидрометслужбой, а также органами ветеринарной службы о причинах заболевания и падежа животных. Подготовленное заключение подписывается главным государственным инспектором по закупке и качеству продукции, скрепляется печатью Государственной инспекции.
Надо еще раз отметить, что сторона, не исполнившая обязательств по договору, несет ответственность только при наличии своей вины. Поэтому в случае не дополучения заготовителями сельскохозяйственной продукции от хозяйств по договору контрактации, заготовители также должны освобождаться от материальной ответственности за недопоставку другим субъектам продукции в свежем или переработанном виде, если представят соответствующие доказательства отсутствия свое вины.
На практике довольно обширный и не совсем четко определенный перечень форс - мажорных обстоятельств, а также явная лояльность государственных органов по отношению к государственным заказчикам и заготовителям приводит к тому, что вышеназванные субъекты договора контрактации не несут значительной ответственности за свои неправомерные действия, которые они имеют возможность «списать» на форс - мажорные обстоятельства. Эта ситуация занимает место в длинном ряду проблем, имеющих место в сфере действия не только договора контрактации, но и других договоров на сегодняшний день.
В заключение хотелось указать на заметные противоречия и недостатки в правовом регулировании договора контрактации, а также на некоторую его неактуальность для сегодняшнего дня, когда все активней развиваются рыночные отношения. Все же нельзя забывать о существовании контрактации, что закреплено законодательно, и в первую очередь, в Гражданском Кодексе РФ 1996г. Следовательно, этот договор либо требует более детальной и четкой разработки, внесения изменений соответствии с экономической политикой государства и общеправовыми принципами, либо упразднения как института Гражданского права и применения к отношениям, регулируемым им сейчас, смежных договоров. Но очевидно одно - проблема договора контрактации существует и требует позитивного решения в целях усовершенствования не только конкретного института права, но и всего гражданского законодательства.
Список литературы
1. Учебник « Хозяйственное право « / Мартемьянов B.C.
2. Учебник « Гражданское право «, том 2 / Суханов Е.А.
3. Учебник « Аграрное право « / ред. Быстрова Г.Е.
4. Журнал « Хозяйство и право «№10, 1996г. - статья « Договор контрактации» / Веденин Н.Н.
5. Гражданский Кодекс РФ 1996г.
6. Закон «О закупке и поставке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» от 2 декабря 1994г.
7. Закон РСФСР 1991г. «О конкуренции и ограничении монопольной деятельности на товарных рынках»
8. Закон РФ «О государственном материальном резерве» от 29 декабря 1994г.
9. Закон РФ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» от 10 ноября 1994г.
10. Постановление Правительства РСФСР от 19 декабря 1991г. «О мерах по либерализации цен»
11. Положение «О безналичных расчетах в РФ» от 9 мая 1992г.
12. Постановление Правительства РФ от 9 августа 1994г. №906
13. Положение «О порядке размещения и обращения казначейских обязательств» от 21 сентября 1994г.
14. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992г.
15. Положение «О лицензировании деятельности по закупке, поставке, переработке, хранению и реализации зерна и продуктов его переработки для государственных нужд» от 9 июня 1995г.
16. Закон РФ «О племенном животноводстве» от 3 августа 1995г.
17. Постановление Правительства РФ «О создании федеральной продовольственной корпорации и системы органов продовольственного рынка» от 3 октября 1994г.
18. Закон РСФСР «О крестьянском ( фермерском ) хозяйстве» от 22 ноября 1990г.
Тема лекции: Договор продажи недвижимости
Содержание
1. Понятие, значение и специфика
2. Объекты недвижимости
3. Форма договора и порядок его заключения
4. Исполнение договора продажи недвижимости
Список литературы
1. Понятие, значение и специфика
Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК).
Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В §7 гл.30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§1 гл.30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в §7 гл.30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.
При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов:
- во-первых, продаваемое недвижимое имущество;
- во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».
2. Объекты недвижимости
В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.
Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст.130ГК).
Таким образом, основными признаками недвижимости являются:
- во-первых, прочная связь с землей;
- во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п.3 ст.129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992г. №301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» Российская газета. 1992. 28 марта гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. №1 ст.26. предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собственность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право, продавать, их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Следует отметить, что в настоящее время в российском законодательстве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограничении оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п.2 ст.9) признается возможность нахождения в частной собственности (а, следовательно, и в имущественном обороте) земли и других природных ресурсов.
Однако следует согласиться с тем, что обороноспособными в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст.129 ГК). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом.
На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна, лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.
Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.
Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строительством объект как объект недвижимости может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственность.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по Договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.
В соответствии со ст.129 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В ст.219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993г. №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т. п. Закон РФ от 24 декабря 1992г. «Об основах федеральной жилищной политики». Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения.
К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.
3. Форма договора и порядок его заключения
Положения ГК о письменной форме сделки (п.1 ст.160) и о письменной форме договора (п.2 ст.434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (т. е. договоров) иными способами, установленными ГК. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК).
Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п.2 ст.434), и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п.1 ст.160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п.2 ст.295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п.1 ст.297 PJQ - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.
Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.
В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст.49 ГК). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.
Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п.1 ст.298 ГК). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право, осуществлять, приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается, на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.
Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК).
Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.
По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.
Как уже отмечалось, недвижимость - это, прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст.552-553).
Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
Подобные документы
Понятие, особенности, основные положения и обязанности сторон договора розничной купли-продажи. Общая характеристика и специфика договоров купли-продажи недвижимости. Порядок разрешения споров о возмещения вреда при несоблюдении условий договора и краже.
контрольная работа [21,6 K], добавлен 10.09.2010Признаки и виды договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи и правовые последствия его неисполнения. Права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений и земельных участков.
курсовая работа [61,5 K], добавлен 18.11.2023Понятие и существенные условия договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору. Розничная купля-продажа. Договор поставки и контрактации, поставка для государственных нужд. Особенности продажи недвижимости предприятия и жилых помещений.
курсовая работа [134,8 K], добавлен 08.11.2011Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.
курсовая работа [21,9 K], добавлен 28.05.2005История развития оборота недвижимости. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости, форма и порядок его заключения. Права и обязанности продавца и покупателя, ответственность сторон. Регулирование купли-продажи отдельных видов недвижимости.
курсовая работа [49,1 K], добавлен 08.01.2015Особенности правового режима недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи. Понятие договора купли–продажи недвижимости, права и обязанности сторон. Специфические черты ответственности за нарушение положений договора.
курсовая работа [39,3 K], добавлен 05.05.2011Общие положения о купле-продаже. Договор купли-продажи как основной вид гражданско-правовых обязательств. Содержание договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи. Условия договора и обязанности продавца и покупателя.
курсовая работа [40,6 K], добавлен 10.11.2010Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011Понятие, признаки, существенные условия и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости. Форма и стороны договора, порядок его исполнения. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости, правовая ответственность сторон по договору.
курсовая работа [34,9 K], добавлен 28.03.2015Цель гражданского регулирования купли–продажи товаров в розницу. Общие положения о договоре розничной купли-продажи. Порядок заключения договора, права и обязанности сторон по договору розничной купли–продажи. Особенности отдельных видов договора.
дипломная работа [93,8 K], добавлен 03.08.2012
