Правовая природа ипотеки

Заложенное имущество с согласия залогодержателя может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества. Скорее всего, это положение чисто теоретическое, так как вряд ли в условиях рыночных отношений залогодержатель (кредитор) захочет разрешить залогодателю (должнику) отдать заложенную недвижимость третьему лицу и к тому же на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, а также для целей, не соответствующих назначению имущества. Если кредитор согласится на это, то он рискует надолго остаться кредитором по отношению к третьему лицу и должнику-залогодателю, даже несмотря на то, что в п. 4 ст. 40 Закона об ипотеке говорится о том, что предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

Пробелом закона является отсутствие упоминания о случаях реорганизации, а также не являющейся формой правопреемства ликвидации юридических лиц. Тем не менее ст. ст. 57 - 60 Гражданского кодекса позволяют в некоторой степени компенсировать невнимание законодателя. В частности, важное значение имеют положения ч. 2 ст. 60 ГК, которые позволяют кредиторам реорганизуемого юридического лица требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения вызванных этим убытков.

2.3 Государственная регистрация ипотеки

Поскольку предметом ипотечных правоотношений является недвижимое имущество, то встает вопрос о государственной регистрации этих отношений. Следует иметь в виду, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке более не требует нотариального удостоверения договора ипотеки, однако если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.

Суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права, обременения или сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Так, ипотечная сделка считается совершенной с того момента, когда у заемщика есть государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости с обременением в виде залога.

На практике это означает внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей страны, и ведение этого Реестра должно также осуществляться по общим правилам. Наиболее общие положения, касающиеся ведения Реестра, содержатся в ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с указанной статьей Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Конкретная информация, касающаяся процедуры такой регистрации содержится в ряде подзаконных актов.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного Реестра.

Согласно п. 2.1 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Следует отметить, что, согласно ст. 26 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки является публичной, что выражается в праве любого лица получить в органах Федеральной регистрационной службы сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Нормы Закона об ипотеке имеют приоритет по отношению к Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, при расхождении указанных Законов применяться будут нормы Закона об ипотеке. Например, такое расхождение существует между п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и специальными правилами Закона об ипотеке, касающимися государственной регистрации ипотеки указанных в п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации объектов. Закон об ипотеке не содержит специальных правил, касающихся указанных объектов. В п. 1 ст. 33 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрено принятие специальных правил, на уровне закона, касающихся государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Эти нормы будут специальными по отношению к указанной статье Закона о государственной регистрации. Поскольку они до настоящего времени не приняты, будут действовать соответствующие положения транспортных уставов и кодексов, касающиеся государственной регистрации.

Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, и в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 2 названного Закона под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Регистрация охраняет интересы не только самих владельцев прав, но и других участников гражданского оборота, в особенности потенциальных контрагентов, которые должны быть уверены в существовании права, знать о предшествующих обременениях недвижимости. Императивное требование о регистрации прав и сделок с недвижимостью таким образом способствует обороту недвижимости, создавая надежные юридические гарантии для сторон правоотношений и препятствуя совершению недобросовестных сделок.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Важной гарантией стабильности гражданского оборота является правило о публичности (открытости) ипотеки, позволяющее любому лицу получить выписку из Единого государственного реестра, содержащую описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, в том числе и об ипотеке.

Регистрация имеет правоустанавливающее значение, поскольку именно с даты регистрации договор залога недвижимости считается заключенным и вступает в силу, а для третьих лиц ипотека считается возникшей. Поэтому с этого момента ипотека приобретает приоритетный характер по отношению к любым правам на недвижимость, возникшим позже.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона об ипотеке удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Закона об ипотеке.

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной (п. 4 ст. 10 Закона об ипотеке). Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (п. 5 ст. 10 Закона об ипотеке).

Хотя положения ст. 10 Закона об ипотеке соответствуют положениям ст. 339 ГК РФ, тем не менее законодатель не устранил одно противоречие, существующее уже многие годы между этими двумя статьями двух законодательных актов. Согласно правилам п. п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Идентичная норма содержится в абз. 3 п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке. Вместе с тем п. 2 этой же статьи предусматривает: "Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации". Однако недействительность договора и его незаключенность - абсолютно разные правовые понятия, поэтому вступление в силу, заключение и действительность договора не могут быть связаны с одним и тем же моментом - моментом государственной регистрации. Государственную регистрацию договора об ипотеке осуществляет специальное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы. Процедура государственной регистрации производится в порядке и на основании ст. ст. 2, 4, 9, 12 - 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Названный Закон урегулировал большинство вопросов, связанных с государственной регистрацией договора об ипотеке (как сделки с недвижимостью) и собственно ипотеки (как ограничения вещного права на недвижимое имущество), а также перехода вещного права на недвижимое имущество от залогодателя к залогодержателю или иному новому собственнику. Здесь следует обратить внимание на очень важный момент. Нельзя путать государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки в порядке п. 3 ст. 339 ГК РФ с государственной регистрацией ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в порядке, установленном п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 29 Закона о государственной регистрации и гл. IV Закона об ипотеке, это две разные процедуры, хотя и взаимосвязанные. Регистрация договора об ипотеке предшествует регистрации ипотеки как обременения (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). Ипотека как обременение считается возникшей для залогодателя и залогодержателя с момента государственной регистрации договора об ипотеке. Закон об ипотеке в ст. 21 предусматривает возможность отказать в государственной регистрации ипотеки и отложить государственную регистрацию ипотеки. В пункте 1 статьи 21 Закона об ипотеке содержится отсылочная норма на Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установивший основания для отказа в государственной регистрации прав. При этом особо подчеркивается, что приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускается. Отказ, отложение, уклонение от государственной регистрации ипотеки согласно ст. 27 Закона об ипотеке могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством РФ. Так, в соответствии со ст. 29 АПК РФ арбитражным судам подведомственны споры, связанные с обжалованием действий государственных органов, когда в качестве истцов выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели (в случаях когда обжалуется деяние, касающееся его предпринимательской деятельности). В остальных случаях обжалование рассматривается в судах общей юрисдикции.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс РФ; Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. Анализ данных нормативных актов показывает, что, к сожалению, законодательство в области залога непоследовательно и полно противоречий.

Казалось бы, таким образом в последнее десятилетие ситуация в данной области наконец-то в корне изменилась с принятием указанных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Конечно, принятие Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон "О залоге", в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление нового закона было вызвано насущной необходимостью.

Ведь ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют, разумеется, дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства в области ипотеки Федеральный Закон "Об ипотеке" не лишен, как уже подчеркивалось, определенных несоответствий.

Так, например, одной из наиболее противоречивых является глава X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание". В соответствии с данной главой, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке", реализуется путем продажи с публичных торгов за изъятиями, установленными указанным Законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже ипотечного имущества, равно как и организация процесса проведения их специальными органами, на которые возлагается исполнение судебных решений, осуществляется (определяется) процессуальным законодательством, если законом об ипотеке не установлены иные правила. Однако, нормы процессуального законодательства о порядке проведения публичных торгов, на которые ссылается Федеральный Закон "Об ипотеке", не получили достаточной разработки, что, безусловно, настораживает правоприменителя и осложняет реализацию заложенного имущества.

Не разрешенными остаются вопросы регистрации прав на объекты незавершенного строительства. Отсутствие ясности в отношении оборотоспособности земли в российском законодательстве коснулось и законодательства об ипотеке. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договора об ипотеке.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

I. Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации принята на всенародном голосовании 12.12.1993 года // СЗ РФ. - 2009. № 4. - Ст. 445.

2. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

3. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30.11.1994 г. № 52 - ФЗ // СЗ РФ от 05.12.1994 года № 32 ст. 3301, часть вторая от 26.01.1996 г. № 15 - ФЗ // СЗ РФ от 29.01.1996 года № 5. Ст. 410.

5. Федеральный закон от 02.10.2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4849.

6. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" // СЗ РФ. 2004. №34. Ст. 3532.

7. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" // СЗ РФ. 2003. № 46 (ч.2). Ст. 4448.

8. Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" // СЗ РФ.1998. № 31. Ст. 3813.

9. Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке" // СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

10. Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

11. Закон от 29.05.1992 года № 2872-1 "О залоге" // ВСНД и ВС РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.

12. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // СПС Консультант Плюс.

II. Специальная и научная литература

13. Агарков М.М. Гражданское право / М.М. Агарков. - М.: Норма, 2008. - С. 648.

14. Актуальные проблемы гражданского права: сборник статей / Российская школа частного права. - М.: Норма, 2007. - С. 303.

15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Эксмо, 2006. - С. 686.

16. Бунич Г.А. Гражданское право: общая часть / Г.А. Бунич. - М.: Дашков и К, 2007. - С. 376.

17. Генкин Д.М. Советское гражданское право / Д.М. Генкин. - М.: Юристъ, 1962. - С. 332.

18. Гомола А.И. Гражданское право: Учебник / А.И. Гомола. - М.: Академия, 2009. - С. 409.

19. Гражданское право России: курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Бристъ, 2009. - С. 204.

20. Гражданское право современной России. Очерки теории / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Юнита-Дана, 2008. - С. 591.

21. Гражданское право. Том 1. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЭК, 2008. - С. 391.

22. Гражданское право. Том 1. / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Контакт "Инфра-м", 2007. - С. 483.

23. Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. В.Ф. Яковлева. - М.: Рагс, 2008. - С. 503.

24. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. СПб.: Юрид. центр Пресс, - 2007. - С. 519.

25. Елисеев И.В. Гражданское право. Том 1 / И.В. Елисеев. - М.: Дашков и Ко, 2008. - С. 423.

26. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев-СПб., 1912. С. 16.

27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части 1 (постатейный) / Под ред. Л.П. Ануфриевой. - М.: ВК, 2007. - С. 431.

28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части 1 / Под ред. Е.А. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2006. - С. 418.

29. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части 1 / Под ред. Е.А. Абовой, М.М. Богуславского, А.Г. Светланова. - М.: Юрайт, 2006. - С. 350.

30. Корецкий А.Д. Договорное право: понятие и содержание // Закон и право, 2005. - № 8. - С. 42 - 46.

31. Корнеева И.Л. Гражданское право Российской Федерации / И.Л. Корнеева. - М.: Инфра-м, 2008. - С. 485.

32. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Мозолина В.П. - М.: Норма, 2008. - С. 489.

33. Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная / В.В. Пиляева. - М.: Кнорус, 2008. - С. 769.

34. Победоносцев К.П. Курс гражданского права / К.П. Победоносцев. Т. II. СПб.: Лев и Сова, 2007. - С. 527.

35. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. - М.: Норма, 2007. - С. 352.

36. Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства / Под ред. В.Н. Литовкина. - М.: Городец, 2008. - С. 319.

37. Шафир А.М. Гражданское право / А.М. Шафир. - СПб: Лев и Сова, 2007. - С. 306.

III. Справочники, энциклопедии, Интернет:

38. Гришин А.В. Справочник по Гражданскому праву Российской Федерации / А.В. Гришин. - М.: Экзамен, 2008. - С. 869.

39. Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка / В. Даль. - М.: "Русский язык", 2006. Том 2. С. 708.

40. Ожегов С.И. Словарь русского языка / С.И. Ожегов. - М.: "Русский язык", 2005. - С. 463.

Размещено на Allbest.ru