Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовые проблемы приватизации земельных участков под объектами недвижимости

приватизация земельный участок муниципальный

На сегодняшний день для многих собственников объектов недвижимости остается актуальным вопрос выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При осуществлении приватизации земельных участков возникает ряд правовых вопросов. Так представляется уместным проанализировать один из принципов земельного законодательства закрепленный в п. 1 ст. 1 ЗК РФ, а именно принцип "единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов".

Единая правовая судьба представляет собой наличие одного права на участок и расположенную на нем постройку, исходя из текста ЗК, не вполне ясно, что все-таки сам законодатель понимает под содержанием этого принципа. Так, в п. 1 ст. 1 закреплено, что согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ, по сути, закреплена противоположная норма, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями. Более того, данная норма предполагает иной механизм реализации, заключающийся в том, что при отчуждении здания, строения, сооружения переход расположенного под ними земельного участка к новому собственнику осуществляется не по умолчанию, а лишь при наличии указания в договоре, который в противном случае будет противоречить п. 4 ст. 35 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК являться ничтожным. В связи с этим представляется вполне обоснованным определение смысла правового режима "единого объекта", сформулированное в "Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе"под общ. ред.: Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковская А.А.

Кроме того, поскольку нормы ст. 35 ЗК РФ применяются только при отчуждении, существует ряд правовых ситуаций, на которые действие прописанных в данной статье норм не распространяется. Прежде всего это сделки, не связанные с отчуждением (к примеру, доверительное управление). Статья 35 ЗК РФ неприменима и к наследованию. В этом случае действует ст. 273 ГК РФ, в силу которой при переходе права на постройку к одному лицу к нему же переходит и право на земельный участок. Правила ст. 35 ЗК РФ неприменимы не только при наследовании, но и в другом случае, когда расположенный на земельном участке объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному или муниципальному унитарному предприятию. Такие субъекты могут распоряжаться постройкой, но не могут распорядиться земельным участком, поскольку не являются его собственниками и владеют им по договору аренды. В настоящее время в гражданском законодательстве "необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе).

- проблемы, связанные с документальным подтверждением права собственности на объект недвижимости (или его часть) Суть этой проблемы заключается в том, что в ходе приватизации начала 1990-х годов не всегда грамотно происходило оформление прав на переход объектов недвижимости в частную собственность. Формально п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ признает действительность любых документов на землю, а ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - и всех старых документов на недвижимость. Однако на практике для выкупа земельного участка в собственность под объектами недвижимости их собственники часто представляют в местную администрацию документ, где указаны не все существующие объекты (хотя фактически они на земельном участке присутствуют). Из-за этого правообладатель недвижимости вынужден обращаться в суд для установления факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным (ст. 218 АПК РФ), что удлиняет срок переоформления прав на землю;

- проблемы, связанные с качеством градостроительной документации "низового" уровня. В практике земельных органов нередко возникает проблема, связанная с документальным оформлением границ земельного участка. Так, нередки случаи, когда красные линии рассекают объект недвижимости либо проходят в непосредственной близости от него, что затрудняет формирование участка и предоставление его в собственность. В этом случае либо производится перенос красных линий (если это технически возможно с внесением изменений в проект планировки), либо же участок разбивается на части. Одна из них формируется в отдельный участок, непосредственно примыкающий к объекту недвижимости (офисному зданию, крытому бассейну и т.д.), и предоставляется в собственность, а другая формируется как участок в составе земель общего пользования и предоставляется в аренду.

Следующим, но не менее важным является вопрос приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства. Для рассмотрения данной проблемы смоделируем следующую ситуацию: представим, что у собственника объекта незавершенного строительства право аренды на земельный участок отсутствует. Возможно, такое право имелось у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства, однако не перешло к новому собственнику в порядке ст. 35 ЗК РФ в связи с прекращением договора аренды. При этом вполне допустима ситуация, когда хозяйственный интерес собственника объекта незавершенного строительства не связан с окончанием строительства. При определенной степени готовности объекта собственник может начать использовать его по тому же назначению, что и готовый объект недвижимости. Так, в одном из дел арбитражный суд признал незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительством, указав, что заявителем представлены доказательства использования этого объекта для целей сельскохозяйственного производства, а, следовательно, земельный участок испрашивается для целей, не связанных со строительством.

Кроме того, собственник может распорядиться объектом незавершенного строительства для получения прибыли (путем продажи, внесения вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.). При этом право на земельный участок значительно увеличит заинтересованность в сделке как собственника объекта незавершенного строительства (продавца), так и покупателя.

Однако следует отметить, что процедура предоставления земельных участков для целей строительства в данном случае не урегулирована нормами ЗК РФ. Например, при приобретении прав на земельный участок для строительства без предварительного согласования места размещения объекта может оказаться, что договор аренды или купли-продажи земельного участка будет заключен не с тем лицом, которое является собственником объекта незавершенного строительства на земельном участке. А это будет противоречить принципу единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Кроме того, процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта может быть инициирована исключительно органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на предоставление земельных участков для строительства. Преимущественное право собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта действующим законодательством не предусмотрено. Также было бы ошибкой предлагать собственнику обращаться с заявлением о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку этот объект уже существует и право на него зарегистрировано.

Резюмируя сказанное, хотелось бы отметить, что поставленная проблема требует скорейшего решения. Так, законодатель мог бы исключить применение к объектам незавершенного строительства не только ст. 36 ЗК РФ, но и ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В таком случае должен быть предусмотрен механизм приобретения земельных участков под объектами незавершенного строительства, который защищал бы права собственников таких объектов.

Размещено на Allbest.ru