Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«КУЗБАССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ФИЛИАЛ ГУ КузГТУ в г.НОВОКУЗНЕЦКЕ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ: ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Вариант № 5

Выполнил

Студентка гр.МУз-61

Белоусова Екатерина Викторовна

106745

Проверил:

Гетта Максим Ростиславович

Новокузнецк 2011г.

Раздел 1 Обязательство: понятие стороны, основания возникновения

1.1 Понятие и значение обязательства

Обязательство - наиболее распространенный и в то же время многообразный вид гражданских правоотношений. Когда транспортная организация осуществляет перевозки грузов, хозяйственное общество (товарищество) - поставки сырья и материалов заводу или товары торгующей организации, институт выполняет по заказу предприятия научно-исследовательские или проектные работы, а строительная организация возводит жилой дом или производственный объект, гражданин приобретает товары в магазине - во всех этих и во многих других случаях юридические лица и граждане вступают в обязательства.

Гражданско-правовые обязательства - необходимый и важный элемент нормального функционирования рыночных отношений, используемый во всех странах с рыночной экономикой, причем во всех сферах. Посредством договоров и внедоговорных обязательств устанавливаются хозяйственные связи между предпринимателями, и осуществляется их последующая реализация, а граждане прибегают к договорам и обязательствам для удовлетворения своих повседневных бытовых, культурных и иных запросов. Обязательства позволяют участникам вырабатывать и согласовывать условия взаимоотношений, а также являются правовым основанием для возложения на стороны имущественной ответственности в случае нарушения принятых

Обязательством называется правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).

Обязательства имеют важное значение для обеспечения нормального функционирования коммерческих организаций - предприятий, фирм, компаний, индивидуальных предпринимателей, а также для удовлетворения повседневных материальных и культурных потребностей граждан.

Нормы, регулирующие обязательство, составляют важнейший раздел гражданского права - обязательственное право. На его долю приходится значительная часть гражданско-правовых норм. Достаточно указать на то, что в ГК раздел III «Общая часть обязательственного права», а также раздел IV «Отдельные виды обязательств» насчитывают около 800 статей. Нормы об обязательствах содержатся в ГК, кроме того, в разделах I «Общие положения» и II «Право собственности и другие вещные права». Некоторое число статей, связанных с обязательствами, имеется и в Основах гражданского законодательства 1991 г., а также в ГК 1964 г., которые сохраняют пока в определенной части свое действие.

В содержание обязательства входят, как это видно из приведенного выше их определения, права кредиторов и обязанности должника. Права и обязанности сторон в обязательстве обычно имеют предметом определенное имущество (продавец обязуется передать покупателю купленные вещи или имущественные права, а покупатель - уплатить за них деньги; при перенайме арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору; сторона в кредитном договоре - банк обязуется предоставить денежные средства взаймы и т.п.). Вместе с тем обязанности должника могут иметь и неимущественный характер: например обязанность автора, заключившего договор на издание книги, читать ее корректуру.

1.2 Стороны в обязательстве

В обязательстве могут быть как один кредитор и один должник, так и множественность лиц, то есть несколько кредиторов или несколько должников, или, наконец, несколько кредиторов и должников. Обязательства с множественностью лиц довольно распространены. Если продавец дома продает его двум покупателям, то по обязательству о передаче дома мы имеем одного должника и двух кредиторов, а по обязательству об уплате денег - одного кредитора и двух должников.

Обязательства со множественностью лиц могут быть долевыми или солидарными. Для дальнейших пояснений возьмем пример с одним кредитором и несколькими должниками. Итак, в долевом обязательстве каждый должник обязан кредитору строго определенную долю обязательства, исполнив которую он освобождается от ответственности за исполнение остальных частей. Если два покупателя покупают дом, то каждый из них уплачивает свою долю денег за ту часть, которую он приобретает. Совсем по-иному обстоят дела в солидарном обязательстве: кредитор может по своему усмотрению взыскать все обязательство или его часть с любого должника. Здесь действительно отвечает один за всех и все за одного. Например, трое приятелей, решив покататься, угнали автомобиль и разбили его. Владелец автомобиля может взыскать за ремонт со всех троих, или с двоих, или с одного. Если двое приятелей безденежные, а третий достаточно состоятелен, ясно, что можно взыскать всю сумму с него. Правда, солидарные обязательства вне сферы предпринимательства имеют место только в случаях, указанных в законе или предусмотренных договором. Наш пример - один из таких случаев: совместное причинение вреда другому. Другие случаи солидарной ответственности связаны с неделимостью предмета обязательств.

По-иному закон подходит к обязательствам с множественностью лиц в сфере предпринимательства. Здесь они, как правило, являются солидарными, и только законом или договором в отдельных случаях может предусматриваться иное.

Солидарные обязательства обеспечивают повышение гарантии кредитору в том, что обязательство будет исполнено. Почему он должен страдать из-за того, что два его должника оказались безденежными? Ясно, что это было бы несправедливо.

Однако справедливо ли, что один расплачивается за остальных? С точки зрения отношений между должниками, наверное, несправедливо. И поэтому за уплатившим должником признается право регресса: право требовать с остальных то, что он за них уплатил. Между уплатившим должником и остальными возникает регрессное обязательство. Оно имеет место в тех случаях, когда одно лицо исполнило какое-либо обязательство по вине или вместо другого лица.

Регрессное обязательство является долевым. Уплативший должник взыскивает с каждого из остальных падающую на него долю той суммы, которую выплатил должник. В обязательстве допустима перемена лиц: кредитор может передать свое требование другому лицу, а должник - свою обязанность.

Передача кредитором своего права требования называется уступкой требования (цессией). Переход требования к другому кредитору возможен и на основании закона, например при наследовании. Для перехода прав требования к другому кредитору не требуется согласие должника. Правда, не все права требования могут переходить к другим лицам. В частности, права, связанные с личностью кредитора, не могут передаваться, например требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью.

По общему правилу к новому кредитору переходят все те права, которые были у старого. И против нового кредитора должник может выдвигать те же выражения, что и против старого. Старый кредитор отвечает перед новым за недействительность переданных им требований, но не отвечает за неисполнение их должником.

Перемена должника или перевод долга допускаются только с согласия кредитора. Новый должник может выдвигать перед кредитором те же возражения, что и старый.

собственность обязательство договор аренда

1.3 Основания возникновения и прекращения обязательств

Обязательства возникают на основании различных юридических фактов. Наиболее распространенными среди них являются:

· договор, то есть соглашение о возникновении обязательств;

· односторонние сделки. Например, завещание является такой сделкой, а оно может породить обязательство у наследника, если в завещании имеется завещательный отказ. Принятие наследства также является односторонней сделкой, и оно порождает обязательство по завещательному отказу, если наследник принял наследство;

· причинение вреда. Если лицо причинило вред имуществу, здоровью или жизни другого лица, оно обязано возместить этот вред (естественно, в возможных пределах);

· неосновательное обогащение. Если одно лицо неосновательно получило недолжное за счет другого лица, оно должно вернуть это имущество его владельцу. Например, гражданин получил на почте «до востребования» перевод, который был послан не ему, а его полному тезке. У получившего перевод возникает обязанность вернуть деньги тому, кому они были посланы;

· административный акт, или акт муниципального органа. Обязательство может породить акт государственного органа о реорганизации государственного юридического лица, в результате чего одно лицо обязано передать имущество другому.

Круг оснований возникновения обязательств, как и в целом общий перечень оснований возникновения прав и обязанностей, закрепленный в ст. 8 ГК, относится к числу незамкнутых. По этой причине возможно признание законом и других юридических фактов, за пределами ст. 8 ГК, основаниями возникновения определенных обязательств.

Раздел 2. Особенности исполнения обязательств

Под исполнением обязательств понимается совершение должником действий, предусмотренных обязательством. Эти действия должны быть совершены в установленном месте, в определенный срок и допустимым способом. Такое исполнение называется надлежащим. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим, если иное не предусмотрено законом или договором.

Срок исполнения обязательства устанавливается либо в законе, либо в договоре. Если срок исполнения обязательства не установлен, оно должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Срок исполнения обязательства может быть определен и моментом востребования. В обоих случаях должник обязан исполнить обязательство в семидневный срок после предъявления требования кредитором. Этот срок не предоставляется должнику, если из смысла обязательства следует немедленное исполнение, например по бессрочному вкладу в Сбербанке или по требованию выдать пальто в гардеробе театра.

Существенное значение имеет и решение вопроса о досрочном исполнении обязательства. По общему правилу должник вправе исполнить обязательство досрочно, если иное не предусмотрено законом или самими условиями обязательства (последнее бывает довольно часто). Кредитор может быть просто не готов к принятию досрочного исполнения обязательства из-за недостатка складских помещений или отсутствия денег для расчета. Если в этих обстоятельствах должник исполнит обязательство досрочно без согласия кредитора, последний может задержать расчеты до наступления срока, взяв полученный досрочно товар на ответственное хранение без использования его по назначению.

Место исполнения обязательства также определяется законом или договором. Если оно не определено и не решен вопрос, где оно должно исполняться, а обычаи делового оборота ничего об этом не говорят, то действуют следующие правила, согласно которым местом исполнения обязательства считается:

по обязательствам о передаче недвижимости - место нахождения имущества;

по обязательствам о передаче товара или иного имущества, предусматривающего его перевозку, - место сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору;

по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество - место изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;

по денежным обязательствам - место жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если это юридическое лицо - место нахождения кредитора;

по всем другим обязательствам - место нахождения должника.

Способы исполнения обязательств предполагают регулирование нескольких вопросов.

1. Должно ли обязательство быть исполнено целиком и допустимо ли исполнение его по частям? Исполнение по частям допустимо только с согласия кредитора, если иное не было предусмотрено договором, законом или обычаями делового оборота.

2. Может ли должник поручить исполнение обязательства третьему лицу? Да, должник может возложить исполнение обязательства на третье лицо, а иногда это лицо и по своей инициативе может исполнить обязательство за должника, если это затрагивает его интересы. Однако в некоторых случаях закон требует от должника личного исполнения обязательств, например при уплате алиментов.

3. Какова валюта исполнения обязательств? Денежные обязательства должны быть выражены в рублях, но может быть предусмотрено, что сумма обязательства в рублях эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте.

Обязательство может быть исполнено внесением долга в депозит нотариуса или в депозит суда в том случае, если должник не может внести долг непосредственно кредитору. ГК РФ устанавливает, в каких случаях допустимо такое исполнение обязательства:

· при отсутствии кредитора или управомоченного им лица в месте, где должно быть исполнено обязательство;

· при недееспособности кредитора и отсутствии у него представителя;

· при отсутствии определенности о том, кто является кредитором, особенно когда возник спор между несколькими лицами по этому поводу, например спор о праве наследования;

· при уклонении кредитора от принятия исполнения или просрочке принятия с его стороны. На первый взгляд может показаться странным, что кредитор отказывается от получения того, что ему причитается. Однако возможна ситуация, когда кредитор и должник расходятся во мнении о сумме долга (например, величине процентов), и в таких случаях кредитор может принципиально отказаться принимать малую, по его мнению, сумму, в то время как должник, считая ее справедливой и правильной, желает освободиться от долговой обязанности.

Кредитор имеет право получить с депозита причитающиеся ему деньги.

Наконец, обязательством может быть предусмотрено встречное исполнение. Оно означает, что должник исполняет свою обязанность только после того, как кредитор исполнит другое обязательство перед этим должником, где уже кредитор является должником по встречному обязательству, а должник - кредитором. Классическим примером подобного обязательства является известная формула из «Двенадцати стульев» И.Ильфа и Е.Петрова: утром - деньги, вечером - стулья, вечером - деньги, утром -стулья. Передача стульев в этом случае будет встречным исполнением.

2.1 Понятие и значение способов обеспечения исполнения обязательств

Надлежащему исполнению обязательств способствуют многие гражданско-правовые институты, применение которых позволяет стимулировать должника к исполнению принятых им на себя обязанностей, а также защитить интересы кредитора при нарушении обязательства. Такие меры установлены в законе либо в качестве общих правил, применимых к любому обязательству, например взыскание причиненных убытков, либо как специальных, которые используются в определенных случаях, например субсидиарная ответственность. Однако в реальной действительности использование названных мер в целях обеспечения конкретного обязательства может оказаться фактически невозможным, затруднительным или не позволит с достаточной эффективностью защитить интересы кредитора. В связи с этим ст. 329 ГК допускает применение дополнительных обеспечительных мер, устанавливаемых по соглашению сторон обязательства либо по прямому указанию закона. Они именуются способами обеспечения исполнения обязательств. Согласно п. 1 ст. 329 ГК к ним относятся: неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором. Способы, обеспечивающие исполнение обязательств, имеют имущественный характер и устанавливаются в интересах кредитора. Одни из них непосредственно направлены на стимулирование должника к исполнению обязанностей в натуре (неустойка, задаток); вторые - призваны при нарушении должником обязательства гарантировать осуществление прав кредитора посредством уплаты ему денежной суммы другими лицами (поручительство, банковская гарантия); третьи - понуждают должника к исполнению обязанности, а при ее неисполнении обеспечивают защиту интересов кредитора тем, что позволяют получить удовлетворение за счет принадлежащего должнику имущества (залог, удержание).

При обеспечении обязательства между субъектами возникает обязательственное правоотношение. Оно является производным, зависимым от основного, обеспечиваемого обязательства, т.е. имеет дополнительный (акцессорный) характер. Это проявляется в том, что при недействительности или прекращении основного обязательства прекращается и существование обязательства, его обеспечивающего. Исключение составляет лишь банковская гарантия, которая независима от основного обязательства и при его прекращении сохраняет свою силу (ст. 370 ГК). Напротив, недействительность соглашения об обеспечении не влечет недействительности основного обязательства (п. 2 ст. 329 ГК).

Для обеспечительных обязательств характерно также то, что они следуют судьбе основного обязательства. Так, при цессии к новому кредитору переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства (ст. 384 ГК). Это правило не распространяется только на банковскую гарантию, поскольку принадлежащее бенефициару право требования к гаранту не может быть передано другому лицу, если в самой гарантии не предусмотрено иное (ст. 372 ГК). Как отмечалось, перечень способов обеспечения исполнения обязательств, приведенный в ст. 329 ГК, исчерпывающим не является, и, помимо указанных, могут использоваться иные способы, предусмотренные законом или договором. Например, п. 1 ст. 824 ГК допускает возможность обеспечения обязательства клиента перед финансовым агентом путем уступки денежного требования. Среди договорных способов обеспечения, часто встречающихся в практике, можно назвать товарную неустойку и резервирование права собственности. При обеспечении обязательства с помощью товарной неустойки должник, допустивший правонарушение, обязан предоставить кредитору определенный в договоре товар (вещь). Резервирование права собственности заключается в том, что при возмездной передаче товара (купле-продаже и т.д.) право собственности на переданный товар сохраняется за продавцом до тех пор, пока не будет выполнено основное обязательство покупателя по оплате полученной вещи.

Раздел 3. Договор аренды здания с правом последующего выкупа: разработать проект договора и дать его краткую характеристику

Договор аренды здания с последующим выкупом

г. ____________

«__», в лице __________________, действующего на основании _____,

(наименование организации) (должность, ф.и.о.) (Устава, Положения)

именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и ____

__________________ в лице __________________________________,

(наименование организации) (должность, ф.и.о.)

действующего на основании _______, именуем в дальнейшем (Устава, Положения) «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: ____________________________________, общей площадью _____________ кв. м. для использования в целях решения хозяйственных задач Арендатора.

1.2 Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план передаваемого Арендатору здания, а также план земельного участка, на котором расположено передаваемое здание.

1.2.1 Земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание находится на праве бессрочного пользования у Арендодателя.

1.3 Здание передается в аренду на ___ лет, с "__"_________ ____ года по "__"_________ ____ года.

1.4 Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей согласно являются его собственностью.

1.5 Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

1.6 Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду зданием в любой момент в течение __ (_______) месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.

1.7 В течение срока, указанного в п. 1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п. 1.1 здание кому-либо, кроме Арендатора.

1.8 Арендодатель подтверждает:

- наличие всех прав на передачу в аренду здания, указанного в п. 1.1 настоящего договора;

- прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание нет.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1 Арендодатель обязан:

а) по первому требованию Арендатора в течение ________ с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в п. 1.1 здание Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние здания на момент передачи в аренду. При этом здание должны быть переданы в пользование Арендатору не позднее чем через ___ (_______) после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемого здания;

б) не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемого здания;

в) за свой счет производить капитальный ремонт здания, занимаемого Арендатором в срок _______________________________;

г) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий, за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный зданию перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы;

д) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;

е) обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2 Арендатор обязан

а) использовать арендуемое здание в целях, указанных в п. 1.1 договора;

б) содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;

в) в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;

г) письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц, о предстоящем освобождении здания (в том числе и их части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении;

д) производить текущий ремонт здания.

2.3 Арендатор вправе:

а) передавать арендуемое здание, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог без/с предварительного согласия Арендодателя. При этом все полученное по соответствующим договорам является собственностью Арендатора;

б) в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;

в) в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

2.4. Арендатор имеет право в течение _______ дней после передачи здания по ному акту в случае обнаружения недостатков арендуемого здания по своему усмотрению:

- требовать безвозмездного устранения недостатков здания;

- требовать соразмерного уменьшения арендной платы;

- требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания;

- непосредственно удержать сумму понесенных Арендатором расходов на устранение обнаруженных недостатков в здании из арендной платы.

2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.

2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или дсрочно)при условии внесения всей обусловленной в п. 3.3 выкупной цены здания в установленные сроки.

При этом Арендатор приобретает право бессрочного пользования земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Общая сумма арендной платы составляет ________________ у. е. в месяц, включая НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.

Одна условная единица (у.е.) для расчетов по настоящему договору приравнивается к 1 доллару США. Внесение арендной платы Арендатором производится ежемесячно в рублях по курсу доллара, установленному ЦБ РФ на день оплаты.

3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.

3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.

3.4. Выкупная цена арендованного здания составляет ____________

Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды здания.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере, установленном настоящим договором.

4.3. Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере суммы арендной платы за пять полных лет в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору (в том числе при непредоставлении Арендатору указанного в п. 1.1 здания).

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

5.2.1. Существенно ухудшает арендуемое здание.

5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

5.2.4. Не производит текущего ремонта здания.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.

5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору, и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.

5.3.3. Здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.

6.2. Настоящий договор составлен в 1-ом экземпляре, подписанном сторонами договора.

6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ: ______________________________

АРЕНДАТОР: __________________________________

Приложения: Поэтажный план арендуемого здания;

План земельного участка.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель ___________________________

М.П.

Арендатор ___________________________

М.П.

Договор аренды с правом выкупа имущества сопровождается возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем. Поэтому договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи. Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).

Договор аренды с правом выкупа не равнозначен договору продажи товара с оплатой его в рассрочку Денежные средства, которые периодически вносит арендатор, нельзя рассматривать как авансы, переданные в счет оплаты приобретаемого имущества.

Таким образом, до момента, когда арендные платежи будут учтены в составе выкупной цены имущества (и соответственно до перехода права собственности на арендованное имущество) их следует рассматривать только как арендную плату.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости).

Задача

ООО «Фортуна» заключила договор купли - продажи объекта незавершенного строительством с АО «Лорнет», где первый выступил продавцом, второй - покупателем. По мере завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию, АО «Лорнет» обратился для оформления права собственности в учреждение юстиции. Однако в регистрации права им было отказано, так как разрешение на строительство, отвод земельного участка были оформлены на другое юридическое лицо - ООО «Фортуна». АО «Лорнет» считает отказ юстиции неправомерным, и обратилось в суд.

Вопросы

1. Что относится к объектам недвижимости, и каким образом регулирует гражданское законодательство возникновение права собственности на объекты недвижимости?

2. Дайте правовую оценку доводам сторон.

3. Какое решение примет суд в данном случае? Каким образом следует поступить АО для регистрации своего права собственности на объект.

Ответы

Ответ на 1 вопрос

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Глава 14. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Ответ на 2 вопрос

В соответствии со Статья 25. ГК РФ. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ), следует что:

1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В данном случае документом для основания регистрации здания, завершенного строительством является договор купли-продажи объекта незавершенного строительством заключенный между ООО «Фортуна» и АО «Лорнет» где первый выступил продавцом, второй - покупателем.

Так же в соответствии со статьей 35. Земельного кодекса «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение» следует что:

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Ответ на 3 вопрос

В связи с выше приведенными статьями можно сказать что доводы АО Лорнет правомерны, и отказ юстиции нужно обжаловать в суде.

П. 5 ст. 131 ГК РФ. В нем говорится: "Отказ в государственной регистрации права на недвижимость и сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд". Одновременно п. 6 этой статьи говорит о том, что основания для отказа в регистрации должны быть установлены Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается решения суда то мое мнение, что решение будет принято в пользу АО Лорнет.

Список литературы

1. Мушинский, В. О. Гражданское право:[Текст] М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2003.

2. Садикова, О. Н Гражданское право России. [Текст] М.: Юристъ, 2001.

3. Садикова, О. Н Гражданское право России. Обязательственное право: [Текст] / М.: Юристъ, 2004.

4. Сергеева, А. П Гражданское право. [Текст] Ю. К. Толстого. М.: ПРОСПЕКТ, 1998.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации.

Размещено на Allbest.ru