Договор аренды зданий и сооружений

Таким образом, срок заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить и потому должен считаться несогласованным. В результате применяется правило п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен 1 году с момента заключения предварительного договора. Данный вывод подтверждается и судебной практикой.

Неправильное определение срока приводит к тому, что по истечении года с момента заключения предварительного договора он утрачивает силу. Данное последствие невыгодно для сторон предварительного договора: застройщику может оказаться мало годичного срока для выполнения всех условий заключения основного договора; контрагент застройщика по предварительному договору может столкнуться с ситуацией, когда по истечении года застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, уведомит его о прекращении предварительного договора и заключит новый предварительный договор с иным арендатором, предложившим более выгодные для застройщика условия.

Для устранения указанного риска представляется возможным определять срок заключения основного договора следующим образом:

а) установить в предварительном договоре четкую дату заключения основного договора, которая рассчитывается с учетом времени, максимально необходимого арендодателю для завершения строительства здания, ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него;

б) одновременно предусмотреть, что обязательными условиями заключения основного договора являются регистрация права собственности арендодателя на здание.

Таким образом, условие предварительного договора о сроке, соответствующее требованиям ГК РФ, может быть сформулировано следующим образом: "Основной договор заключается после выполнения арендодателем следующих условий (указать условия), но в любом случае не позднее (указать дату)".

В этом случае стороны будут четко знать дату, до которой застройщик должен выполнить все условия заключения основного договора. Данная норма выгодна арендатору, поскольку стимулирует исполнение застройщиком обязательств в установленный срок. Она защищает и интересы застройщика, поскольку он знает, что до указанной даты арендатор связан обязательством о заключении основного договора.

Другая проблема - пропуск сторонами момента заключения основного договора.

Практика показывает, что иногда стороны ждут выполнения всех условий заключения основного договора до самого конца срока его заключения, предусмотренного предварительным договором, а, узнав, что данные условия выполнены, направляют предложение о подписании основного договора уже после истечения такого срока.

Однако согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если одна сторона направит предложение о заключении основного договора после истечения срока для его заключения, предусмотренного предварительным договором, такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу. В результате, сторона, получившая оферту о заключении основного договора, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, нежели те, которые были определены предварительным договором. Судебная практика подтверждает необходимость направлять требование о заключении основного договора не позднее даты истечения срока, определенного предварительным договором.

Следует подчеркнуть, что если одна сторона направила предложение о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок, то в случае уклонения другой стороны от заключения основного договора оферент сохраняет право предъявить иск о принуждении к заключению основного договора даже по истечении срока для его заключения, установленного предварительным договором, поскольку волеизъявление на совершение основного договора было выражено истцом своевременно.

Важной проблемой является защита прав и законных интересов арендатора, если застройщик ведет себя недобросовестно и не сообщает о выполнении им всех условий заключения основного договора, когда они выполнены. К сожалению, встречаются ситуации, когда недобросовестный застройщик после подписания предварительного договора находит нового арендатора, предложившего более выгодные условия, заключает с ним предварительный договор в отношении того же объекта недвижимости, а после выполнения условий заключения основного договора - и основной договор. При этом добросовестный контрагент, заключивший первый предварительный договор, не извещается о выполнении застройщиком всех условий заключения основного договора, срок действия предварительного договора с ним истекает и контрагент теряет право на заключение основного договора.

Можно использовать следующие средства защиты интересов добросовестного контрагента:

а) предусмотреть в предварительном договоре обязанность застройщика уведомлять контрагента о выполнении условий заключения основного договора и неустойку за нарушение указанной обязанности;

б) установить в предварительном договоре высокий размер неустойки за неисполнение застройщиком обязанности по заключению основного договора после выполнения всех условий, предусмотренных предварительным договором;

в) направить требование к застройщику о заключении основного договора до истечения срока его совершения, предусмотренного предварительным договором.

Если застройщик не выполнил условия заключения основного договора, то указанное в пункте "в" требование объективно не может быть исполнено, о чем застройщик уведомит контрагента, однако сам факт направления требования никоим образом не ущемит интересы сторон предварительного договора. Если же условия заключения основного договора были выполнены, и застройщик недобросовестно совершил сделку с иным лицом в отношении объекта недвижимости, предусмотренного предварительным договором, добросовестный контрагент сохранит возможность предъявить иск о признании такой сделки недействительной и требовать понуждения застройщика к заключению основного договора, а в случае, когда объект недвижимости уже передан в собственность третьему лицу, - требовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ). При возникновении такого спора решающими будут следующие обстоятельства: предварительный договор был заключен с добросовестным контрагентом ранее, добросовестный контрагент направил требование застройщику о заключении основного договора в надлежащий срок, в результате чего обязательства застройщика по заключению основного договора с ним не прекратились.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подведем некоторые итоги по проделанному дипломному исследованию:

1. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.

2. В договоре аренды предусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.

3. Особой разновидностью договора аренды выступает аренда зданий и сооружений.

4. Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

5. Существенными условиями договора являются - объект аренды и размер платы. Что же касается срока договора, то в случае если он не оговорен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

6. В соответствии с действующим законодательством, договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

7. Поскольку такие объекты недвижимости как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуется определить право арендатора на земельный участок, на котором расположен такой объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В заключение дипломной работы, нам хотелось бы представить ряд практических рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений.

При заключении договора необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Обязанности по содержанию арендованного помещения стороны вправе определить по своему усмотрению. Чаще всего обязанности, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии, текущий ремонт, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи возлагаются на фактического пользователя объекта - Арендатора. Обязанности сторон рекомендуется указывать подробно, для избежания разночтений. Следующая формулировка: "Арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией помещения" притом что "Арендодатель несет расходы, возложенные на него как на собственника помещения" может быть истолкована весьма неоднозначно. Подробное определение в договоре обязанностей тесным образом связано с вопросом об ответственности в случае, если имуществу причинен ущерб по причине неисполнения своих обязанностей одной из сторон.

При заключении договора, сторонам следует указать срок возврата помещения арендодателю и фактического освобождения помещения арендатором. При расторжении договора часто возникают вопросы о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел в арендованном помещении (например, арендатор заказал и оплатил дорогостоящую отделку, что по договору не входило в его обязанности). Право на возмещение стоимости этих улучшений будет у арендатора только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя.

Заключая договор аренды, не нужно стремиться сводить его содержание к минимально необходимым условиям об объекте аренды и арендной плате. В случае если законное и гарантирующее ваши права условие не включается в договор по той причине, что стороны не смогли его согласовать, в ваших интересах отказаться от этого варианта, чтобы в будущем избежать судебных процессов и убытков.

Итак, проделанное нами исследование подчеркивает бесспорную актуальность данной темы. Тем более, что значение института аренды в общем и аренды зданий, сооружений в частности, велико: как известно среди видов аренды наиболее распространённым является аренда зданий и сооружений. При этом правовое регулирование данного договора существенно отличается от регулирования других видов аренды.

Отметим, что в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить внимание законодателя - это некоторая неясность налогообложения в части отнесения расходов по арендной плате на себестоимость продукции при недействительности договора аренды.

В остальном же, к настоящему времени, решена проблематика государственной регистрации аренды зданий, сооружений, вопросы различия понятий здания (сооружения) и нежилого помещения. И, будем надеется, что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большое развитие через упрощение процедуры аренды зданий у государственных органов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ И НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

I. Нормативные акты.

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (изм. от 25.03.2004).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть Первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.04.2007).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть Вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 01.04.2007).

4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2004).

5. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г. - № 8. - Ст. 963.

6. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 марта 1998 г. - № 9. - Ст. 1121.

7. Распоряжение Администрации Новосибирской области от 6 сентября 2002 г. № 1194-р «Об аренде государственного имущества, находящегося в собственности Новосибирской области».

II. Судебная практика.

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июня 1993 г. № 23 // Вестник ВАС РФ. - 1993. - № 11.

9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июня 1995 г. № 17 // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 10.

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7.

11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Экспресс-Закон. - август 2000 г. - № 30.

12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59. // Вестник ВАС РФ.- 2001 .- № 4.

III. Специальная литература.

13. Батянов М.В. Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон.- 2005.- № 3.

14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества - М.: Статут, 2002.- 692 с.

15. Вайпан В.А., Любимов А.П. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя // Право и экономика.- 2001.- № 12.

16. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 1999.

17. Возчиков М. Учреждение-арендодатель // ЭЖ-Юрист.- 2006.- № 46.

18. Гофман З.Н. Аренда и субаренда нежилых помещений // Аудиторские ведомости. - № 6. - июнь 1998 г.

19. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2001. - 689 с.

20. Гутников О.В. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5.

21. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат,-2003. - № 7

22. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон.- 2005.- № 3.

23. Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997.- 715 с.

24. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Политиздат, 1975.- 476 с.

25. Катунин Д. Судьба договора аренды // Бизнес-адвокат.- 2005.- № 17.

26. Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации // Финансовая газета. - № 22. - май 1999 г.

27. Козлова Е.Б. Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат.-1999. - № 18.

28. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2001. - № 11.

29. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй)/ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Издательство «Юрайт», 2003.- 854 с.

30. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под общ. ред. Брагинского М. И. -М.: Статут, 1996.- 749 с.

31. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. О.Н. Садикова.- М.: ИНФРА-М, 2004.- 758 с.

32. Куприна Е. Аренда: Обзор законодательства // Закон.- 2000.- № 11.

33. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок // Комментарий судебно - арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5.- М., 1998.

34. Лобанов Г.А. как определить неопределенный срок // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - № 7.

35. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат.- 2002.- № 9

36. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. Наем имущества // Закон.- 2005.- № 3.

37. Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади // Жилищное право.- 2006. - № 9.

38. Новиков Н.А. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон.- 2005.- № 3.

39. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М., 1993.

40. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой // Закон.- 2005.- № 3.

41. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости.- 2006.- № 2.

42. Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон.- 2000.- № 11.

43. Попов М. Чья земля под ногами арендатора? О правах арендатора нежилого помещения на земельный участок // Бизнес-адвокат.- 2004.- № 6.

44. Сафулин Д., Общие положения об аренде, М., 1990 г.

45. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М.: Проспект. - 1998. - 590 с.

46. Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002. - 754 с.

47. Скворцов А.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте // Волтерс Клувер, - 2006.

48. Сусликов В. Механизм правового регулирования отношений в сфере недвижимости // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - № 9.

49. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс, - 2006. - № 11.

50. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001.-646 с.

51. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.- М.: Статут, 1995. - 578 с.

IV. Материалы подготовленные для Системы КонсультантПлюс:

52. Братановский С.Н., Рождествина А.А. Комментарий к федеральному закону «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, 2005 г.

53. Виговский Е.В. Как правильно заключить хозяйственный договор, 2005 г.

54. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости, 2005 г.

55. Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за 1 квартал 2006 года).

56. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация Образцы документов, 2005 г.

57. Лермонтов Ю.М. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с налогообложением прибыли организаций (за период с 01.01.2006 по 01.07.2006).

58. Трофимов В.Н. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием сделок недействительными (сделки, заключенные под влиянием заблуждения) январь-декабрь 2005 г. ч. 4.

договор имущественный аренда здание

V. Интернет ресурсы:

59. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества - сайт федерального агентства кадастра объектов недвижимости http://www.kadastr.ru/upload/docs/pril135.doc.

60. http://www.arbitr.ru - сайт Высшего арбитражного суда РФ .

61. Смирнов М. Правовые проблемы недвижимости (зданий и сооружений) сайт Гарант: законодательство с комментариями http://www.garant.ru/nav.php?pid=720&ssid=53 .

Размещено на Allbest.ru