Договор аренды зданий и сооружений

- если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права или иного, отличного от права собственности права на землю (права аренды, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения и т.п.), то и арендатор здания (сооружения) становится носителем аналогичного права на земельный участок;

- если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору по соглашению сторон предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК);

- если право на соответствующий земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей частью земельного участка.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Значение определения правомочия пользования земельным участком влияет и на то, кто платит налог на землю.

При определении судьбы земельного участка необходимо учитывать, что право арендатора на земельный участок определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель: собственность, аренда, бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и др. правомочия срочного либо постоянного пользования.

Во всех указанных случаях условия пользования соответствующим земельным участком должны быть изложены в договоре аренды.

При отсутствии обозначенных выше данных в договоре аренды условие о пользовании земельным участком считается несогласованным, но не ведет к недействительности договора аренды, поскольку права на землю здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

Судьба земельного участка может быть решена и специальным, отдельным договором. В таком случае на арендатора может быть возложена обязанность в определенный срок с момента подписания договора заключить с арендодателем договор аренды земельного участка. При этом, если арендатор будет уклоняться от заключения такого договора, арендодатель может взыскать неполученные средства в судебном порядке.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следуют за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК), так и в тех случаях, когда земельный участок отчуждается иным способом: дарением, передачей в уставный капитал юридического лица и т.п., так как любое право аренды, включая право на аренду здания или сооружения, переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).

2.4 ПРЕКРАЩЕНИЕ И ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст.419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существенными» договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет [15].

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок,

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

2.5 ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Особенностями заключения, выполнения и расторжения отличаются отдельные разновидности договора аренды зданий (сооружений).

На содержание договора влияет, прежде всего, сам объект договора аренды здания (сооружения). Договор будет отличаться, если, скажем, в качестве объекта выступает обычное нежилое помещение, или же, например, здание, являющееся историческим памятником.

Второй фактор, оказывающий влияние на содержание договора аренды зданий (сооружений) - субъектный состав. Один порядок заключения договора, когда, в качестве арендодателя выступает государственные органы, другой, когда арендодатель, например, частный предприниматель.

И решающий фактор - воля сторон. В договоре аренды зданий (сооружений) стороны могу предусмотреть любые положения, не изменяющие императивных правил действующего гражданского законодательства.

Таким образом, каждый конкретный договор аренды зданий (сооружений) может обладать широким спектром особенностей. Рассмотрим лишь некоторые разновидности договора аренды зданий (сооружений).

Итак, определенными особенностями обладает аренда зданий (сооружений), находящихся в собственности государственных учреждений и казенных предприятий.

ГК РФ (ст. 295, 297, 298) установил, что федеральные государственные унитарные или казенные предприятия вправе сдавать в аренду принадлежащие им соответственно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления здания, нежилые помещения и сооружения лишь с согласия уполномоченного Правительством РФ Мингосимущества РФ. Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду, закрепленную за ним недвижимость. Арендодателем в этом случае всегда выступает Мингосимущество РФ.

Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование утверждено распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. N 252-р.

Передача зданий (сооружений) в аренду производится по результатам конкурса (заключение договора на торгах). Названный конкурс производится в соответствии с Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-р.

В качестве примера органа, организующего работу по передаче в аренду зданий (сооружений), можно выделить: Департамент недвижимого имущества Мингосимущества России - в отношении объектов недвижимого имущества, закрепленных за государственными унитарными предприятиями и учреждениями военно-промышленного комплекса, подведомственными Минэкономики России и РКА, по согласованию с Департаментом государственного имущества ВПК и военного имущества.

Основанием для рассмотрения вопроса о передаче в аренду здания (сооружения) является поручение (решение) Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Письменное обращение юридического лица также может быть основанием для рассмотрения просьбы о заключении договора аренды. Ходатайство о заключении договоров аренды в отношении зданий (сооружений), закрепленных за государственными предприятиями и учреждениями министерств и ведомств.

Решение о передаче в аренду здания (сооружения) оформляется Мингосимуществом России либо, по отдельным поручениям, его территориальными органами путем:

- согласования условий договора аренды Мингосимуществом России или его территориальным органом, что удостоверяется подписью соответствующего должностного лица и печатью этого органа;

- подписания договора о передаче объекта недвижимого имущества.

Организации, которым действующим законодательством Российской Федерации предоставлено право самостоятельно распоряжаться принадлежащим им на правах хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным недвижимым имуществом, а также самостоятельно получать арендную плату, выступают арендодателями.

В связи с этим, необходимо отметить, что нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие "балансодержатель" государственного или муниципального здания или сооружения с понятием "арендодатель".

Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя, его управляющий арендованным имуществом. Он эксплуатирует закрепленный за ним объект за счет собственных средств или средств, выделенных по смете. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий уполномоченный орган по управлению имуществом - титулодержатель объекта (Мингосимущество РФ и соответствующий орган субъекта РФ, орган местного самоуправления) [31].

Такие организации обязаны представлять в Мингосимущество России или его территориальные органы копию договора аренды для учета и контроля, а также ежеквартально представлять отчет о порядке использования денежных средств, полученных по таким договорам.

Фактическая передача недвижимого имущества в аренду осуществляется после заключения договора аренды и установленной законодательством государственной регистрации. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества.

За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в объемах, сроки и в порядке, установленном договором аренды. Арендная плата рассчитывается в соответствии с методикой, утверждаемой Мингосимуществом России. Обозначенная методика утверждена Распоряжением Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. N 396-р, в соответствии с которой, с 1 июля 1998 г. введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями. Также о порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом действует распоряжение Мингосимущества РФ от 14 мая 1999 г. N 671-р.

По объектам недвижимости, отнесенным действующим законодательством Российской Федерации к памятникам историко-культурного и природного наследия, договор аренды заключается в соответствии с названным выше Положением, с одновременным подписанием сторонами охранного обязательства об охране и использовании памятника истории и культуры. Также необходимо учитывать положения Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" [22].

Договоры на передачу в аренду объектов недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности, подлежат обязательному учету в реестре договоров Мингосимущества России.

Если здания, нежилые помещения и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК: субъекты РФ и муниципальные образования, как правило, уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя. Особенности, применительно к структурам по управлению государственной собственностью субъекта РФ и муниципальной собственностью, аналогичные положению Мингосимущества РФ, могут быть установлены актами субъектов РФ и муниципальных образований.

Некоторыми особенностями обладают договора аренды зданий (сооружений) с правом выкупа.

При заключении договоров аренды зданий (сооружений) с правом выкупа должны соблюдаться положения Федерального закона от 06.05.99 N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд", Указа Президента Российской Федерации от 06.04.97 N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд". Договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа необходимо заключать в соответствии с положениями статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такие договоры носят смешанный характер: положения о владении и пользовании имуществом регулируются законодательными нормами об аренде имущества, положения о приобретении имущества регулируются нормами законодательства о купле-продаже имущества (параграф первый главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, параграф седьмой той же главы в случаях приобретения зданий, сооружений, нежилых помещений).

При нахождении арендуемого имущества в оперативном управлении учреждения трехсторонний договор аренды нежилых помещений с правом выкупа должен заключаться между арендатором, арендодателем (собственником имущества) и титульным владельцем имущества, балансодержателем (учреждением).

При регистрации оперативного управления покупателя на приобретаемое в федеральную собственность имущество следует руководствоваться положениями постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества" [5].

В зависимости от момента перехода права собственности к арендатору и последующего оформления права оперативного управления договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа могут быть построены двумя способами. Переход права собственности может происходить либо по истечении срока аренды, либо такой переход возможен в любой момент срока действия договора при условии оплаты выкупной цены.

При заключении таких договоров нужно учитывать, что предмет договора и права арендатора следует излагать таким образом, чтобы по договору выкуп имущества являлся правом, но не обязанностью арендатора. В противном случае, к договору будут полностью применяться положения о купле-продаже.

Некоторые особенности на договор аренды зданий (сооружений) налагают и следующие факторы:

- объект аренды находится в общей собственности. Особенностью такого договора аренды зданий, сооружений является то, что необходимо соглашение всех сособственников о передаче имущества в аренду (ст.246 ГК РФ).

- объект передан в доверительное управление. Особенностью аренды при таких условиях будет являться указание "Д.У." после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст.1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре доверительного управления на сдачу имущества в аренду.

- объект находится в залоге. При таких условиях в соответствии со ст. 346 ГК РФ необходимо обязательное согласие залогодержателя.

Затронем еще один подвид договора аренды здания, сооружения - договор субсубаренды здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду. Но возможно ли такое по действующему гражданскому законодательству?

Договор "субсубаренды" помещения под офис противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя. Вообще возможность существования субсубаренды в законодательстве РФ отсутствует. Следовательно, любой договор субсубаренды - ничтожен [42].

По договору аренды объекта культурного наследия арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объект культурного наследия ст. 655 ГК РФ.

Стороны договора:

1. Арендодатель:

- если объект культурного наследия находится в федеральной собственности - федеральный орган исполнительной власти, специально уполномоченный на то Правительством Российской Федерации, т.е. Министерство культуры и массовых коммуникаций Российской Федерации;

- если объект культурного наследия находится в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности - орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, т.е. Министерство культуры и массовых коммуникаций субъекта Российской Федерации;

- если объект культурного наследия находится в частной собственности - гражданин Российской Федерации, юридическое лицо.

2. Арендатор - физическое или юридическое лицо.

Договор аренды объекта культурного наследия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В нем обязательно должны указываться включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия.

Сдача в аренду объектов культурного наследия осуществляется как в прямом порядке, так и в результате конкурса. На конкурс, как правило, выставляются объекты культурного наследия, представляющие наибольшую историко-культурную ценность или обладающие высоким коммерческим спросом.

Арендатор объекта культурного наследия обязан:

- выполнять требования по использованию объекта культурного наследия, установленные охранным обязательством;

- содержать за свой счет объект культурного наследия в надлежащем состоянии;

- осуществлять за свой счет ремонтно-реставрационные работы;

- выполнять ремонтно-реставрационные работы в соответствии с требованиями федерального и областного законодательства;

- не изменять характер использования объекта культурного наследия без согласия органа охраны объектов культурного наследия.

Прекращение аренды объектов культурного наследия возможно в случаях:

- нанесения ущерба объекту культурного наследия или уничтожения объекта культурного наследия по вине арендатора;

- нарушения арендатором установленных охранным обязательством, договором аренды правил пользования объектом культурного наследия;

- иных предусмотренных законодательством случаях.

2.6 ФОРМА ДОГОВОРА И РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации. По мнению юриста И. Исрафилова: „Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год” [26].

Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ. Как отмечается в абзаце первом статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Федеральный закон ”О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предложил следующий порядок и условия регистрации. Прежде всего, данный нормативный акт рассматривает государственную регистрацию как регистрацию не самого здания или факта заключения договора, а как регистрацию ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то регистрация осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст.13). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя.

Ст. 16 указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию. Вместе с заявлением о госрегистрации и документами, о правах на здание или сооружение, предъявляются также: документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимающее определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для госрегистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в них поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает следующий порядок госрегистрации (ст. 13):

Учреждения регистрационной службы принимают документы, необходимые для госрегистрации прав с обязательным приложением квитанции об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора, устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления госрегистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о госрегистрации. Проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.

В госрегистрации может быть отказано в случаях, если:

1) с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо;

2) поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;

3) лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);

4)договор не подлежит госрегистрации и др. случаи.

Об отказе в госрегистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном суде [26].

В настоящее время при разъясни споров на практике применяется «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", направленный информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

3.1 ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, в самом Гражданском кодексе РФ говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что на практике приводит к весьма серьезным неудобствам.

Немало споров вызывал вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения, и, соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. Это имеет важнейшее значение, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды зданий или сооружений подлежит регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Данный спор прекратился лишь с момента издания Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 01.06.00 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений". Как указывается в данном письме, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подлежат и вступают в силу с момента, который определен в ГК РФ (ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

При этом установлено, что несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 168 ГК РФ).

Между тем, одной письменной формы недостаточно, так как договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом, как разъяснено в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Также не требуется обязательная государственная регистрация в случае, если стороны продлили договор аренды здания (сооружения), заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, поскольку в этом случае отношения сторон уже регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ.

Положения ст. 651 Гражданского кодекса РФ являются исключением из общего правила, установленного в ст. 609 ГК РФ, в соответствии с которым договоры аренды недвижимости подлежат регистрации независимо от срока, на который они были заключены.

Использование норм Кодекса о регистрации договоров аренды зданий и сооружений на практике вызывает немало вопросов.

Например, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор аренды нежилого помещения или здания, заключаемый в соответствии со ст. 429 ГК РФ?

Ответ на данный вопрос зависит от того, является ли сама по себе государственная регистрация элементом формы договора. Полагаем, что ответ на данный вопрос должен быть отрицательным.

Согласно ст.ст. 158, 163, 165 ГК РФ существует две формы сделки: устная и письменная, при этом письменная форма сделки соответственно может быть простой или нотариальной (квалифицированной). Вопрос же о государственной регистрации сделки законодательством рассматривается всегда отдельно от формы сделки.

В самой статье 429 ГК РФ (предварительный договор) также говорится лишь о необходимости соблюдения формы предварительного договора, но не о его государственной регистрации.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация не является элементом формы сделки (договора), и, соответственно, не требуется государственная регистрация предварительного договора аренды недвижимости, поскольку в силу п. 2 ст. 349 Гражданского кодекса РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Данная позиция находит свою поддержку и в судебной практике.

Так, в Информационном письме ВАС РФ от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 14) применительно к договору аренды разъясняется, что предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как регистрация сама по себе элементом формы договора не является. Кроме того, также отмечено, что предварительный договор не является сам по себе и сделкой с недвижимостью, поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В то же время, из этого не следует делать вывод о том, что и соглашение сторон об изменении договора аренды недвижимости (например, изменение размера арендной платы) также не подлежит государственной регистрации на том основании, что в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, а раз государственная регистрация не является элементом формы договора, то и соглашение об изменении договора регистрации не подлежит.

Между тем, как разъяснено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Каковы правовые последствия, если договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения) был заключен на срок более одного года и при этом не зарегистрирован?

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор будет считаться незаключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Между тем, на практике не всегда учитывается, что такие последствия носят сугубо гражданско-правовой характер.

Так, уже много лет идет спор о возможности включения в себестоимость расходов по арендной плате, который понес арендатор в случае, если выясняется, что договор аренды является незаключенным (ничтожным).

Позиция налоговых органов по данному вопросу однозначна: в случае если договор аренды является незаключенным (недействительным) относить расходы по арендной плате на себестоимость неправомерно. В этом случае затраты, понесенные на основании подобной сделки, не подлежат включению в себестоимость продукции.

Однако указанная позиция представляется неверной.

Для решения вопроса об оценке приведенной ситуации необходимо ответить на вопрос: как должен суд разрешить сложившуюся ситуацию - сугубо формально или же исследовать вопрос по существу, т.е. установить действительно ли использовалось имущество в производственных целях, была ли выплачена арендная плата, имеются ли первичные документы и т.д. Как представляется, в этой связи весьма полезно будет для начала учесть Постановление Конституционного суда РФ от 28.10.99 N 14-П "О проверке конституционности ст. 2 ФЗ РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О налоге на прибыль предприятий и организаций". В указанном Постановлении Конституционный суд РФ указал: "в случаях, когда суды при рассмотрении дела не исследуют по существу его фактические обстоятельства, а ограничиваются только установлением формальных условий применения нормы, право на судебную защиту, предусмотренное ст. 46 Конституции РФ, оказывается существенно ущемленным". Изложенное свидетельствует о том, что Конституционный суд ориентирует суды не на сугубо формальное применение правовых норм, а на выявление существа проблемы.

Указанная позиция находит свое развитие и в судебно-арбитражной практике.

Так, например, весьма устойчива практика арбитражного суда Новосибирской области, который по многим делам делал вывод о том, что действительность договора аренды не исключает возможности включать выплаченную арендную плату в себестоимость.

Для налогообложения имеет значение сам факт совершения хозяйственной операции, который подтверждается первичными бухгалтерскими документами в подтверждение расходов (платежа) и его хозяйственное значение, что следует из ст. 8 Закона РФ "О налоге на прибыль".

Действующее гражданское законодательство предусматривает дополнительное существенное условие, которое необходимо согласовать сторонами при заключении договора аренды здания (сооружения), так как в противном случае договор будет считаться незаключенным.

В соответствии со ст. 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

В связи с этим, хотелось бы обратить внимание на один момент, который зачастую не учитывается хозяйствующими субъектами на практике.

Речь идет о переводе долга по договору аренды (ст. 391 ГК РФ). Часто бывает, что с согласия арендодателя долг арендатора по уплате арендной платы переводится на третье лицо. При этом стороны ограничиваются лишь получением согласия арендодателя и полагают, что заключенное соглашение является законным. Однако, к сожалению, в данной ситуации стороны не учитывают, что для оценки действительности перевода долга имеет большое значение правовой статус лица, которое принимает на себя долг арендатора (ст.ст. 49, 113 ГК РФ). Весьма показательным в этой связи является Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.01 N 2788/01. Из обстоятельств дела следует, что арендатор перевел с согласия арендодателя свои долги по аренде на Государственное унитарное предприятие. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиум ВАС указал, что подобное соглашение о переводе долга нельзя признать законным и предписал проверить, соответствует ли подобное соглашение целям деятельности унитарного предприятия и могло ли оно брать на себя обязанность по уплате задолженности за коммерческую организацию.

При переводе долга по договору аренды недвижимости стороны также зачастую не учитывают, что соглашение о переводе долга по такому договору подлежит обязательной государственной регистрации. Указанное обусловлено тем, что в соответствии с п. 2 ст. 389 и ст. 391 Гражданского кодекса РФ соглашение о переводе долга по договору, который требует государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом. На указанное обращается внимание и в судебной практике. Так, в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 отмечается, что договор аренды, заключенный между сторонами на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован. Следовательно, соглашение сторон о переводе долга по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, то оно в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.

В то же время нельзя не обращать внимания на некоторую непоследовательность арбитражной практики по указанному вопросу. Так, уже после принятия вышеуказанного Информационного письма, Президиум ВАС РФ принял Постановление, в котором фактически указал на отсутствие необходимости регистрировать подобные соглашения о переводе долга. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.07.01 N 2788/01 в этой связи отмечается, что суд, оценивая соглашение о переводе долга по договору аренды недвижимости, правомерно пришел к выводу о том, что в данном случае, с учетом положений ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации соглашения не требовалось.

Тем не менее, в целях избежания возможных споров, рекомендуем сторонам производить государственную регистрацию соглашения о переводе долга по договору аренды недвижимости, тем более что это полностью соответствует требованиям ст.ст. 389, 391 ГК РФ.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения, либо в случае прекращения его по иным основаниям, соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду. Т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

3.2 ФИНАНСОВО-ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЙ ДОГОВОРОВ

Стороны могут не исполнить своих обязательств по договору или выполнить их ненадлежащим образом. На этот случай законодательство предусматривает многообразные способы и формы защиты нарушенных гражданских прав сторон. Для участников договора особенно важно знать, что можно потерять или потребовать при ненадлежащем исполнении или неисполнении соответствующих условий договоров. В этом случае одна сторона сделки может предъявить другой стороне требование об изменении, исполнении или расторжении договора, о возмещении убытков, уплате неустойки или применении иных мер гражданско-правовой ответственности, которые предусмотрены ГК РФ.

Финансово-правовая ответственность за нарушение договора аренды здания выражается в различных видах штрафах, пени, недоимках. В зависимости от соотношения права на взыскание неустойки с правом на возмещение убытков неустойка бывает:

- зачетная, когда возмещение убытков производится в части, не покрываемой неустойкой;

- штрафная, когда убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки;

- альтернативная, когда по выбору кредитора взыскивается либо неустойка, либо убытки;

- исключительная, когда взыскивается только неустойка.

Если форма неустойки не указана, то действует зачетная форма.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, эта ответственность выражается в возможности арендодателя принять следующие меры:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Хотелось бы заметить, что нарушение в начислении и выплате арендной платы делает не только арендатор, но и арендодатель. Поэтому следует быть очень внимательным при заключении договоров в пунктах арендной платы и ее начислении. Кроме того, если вы думаете в последующем выкупить здание, то, естественно, надо обращать внимание и на этот пункт.

3.3 ПРОБЛЕМАТИКА ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Еще до момента ввода зданий в эксплуатацию и регистрации права собственности на них многие застройщики активно ищут потенциальных арендаторов, согласуют с ними условия будущих договоров аренды и, для закрепления юридической обязанности по совершению таких сделок в отношении строящегося здания, заключают предварительные договоры.

При применении конструкции предварительного договора часто возникают ошибки и недочеты, связанные с неправильным пониманием норм гражданского и градостроительного законодательства, что обусловливает риски для одной или обеих сторон, наиболее существенный из которых - невозможность для одной из сторон принудить другую заключить основной договор.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен определять срок заключения основного договора. При совершении сделок, связанных со строящимися объектами недвижимости, определить срок заключения основного договора сложно.

Если стороны намереваются заключить предварительный договор аренды, то им следует учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении здания в целом (ст. 608 ГК РФ). Точную дату государственной регистрации права собственности на помещения определить нельзя.

Ссылаясь на то, что установить точную дату выполнения застройщиком всех условий, необходимых для заключения основного договора, невозможно, стороны предварительного договора часто определяют срок заключения основного договора следующим образом: в предварительный договор включается норма, привязывающая момент заключения основного договора исключительно к выполнению застройщиком условий заключения основного договора.

Так, в предварительные договоры аренды вносится положение о заключении основных договоров в течение определенного количества дней после государственной регистрации права собственности арендодателя на здание.

Такое "определение" срока заключения основного договора не соответствует ГК РФ и влечет риски, как для застройщиков, так и для их контрагентов по предварительным договорам.

Согласно ст. 190 ГК РФ, срок может быть определен четкой календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Иные варианты определения срока невозможны.

При использовании указанных выше формулировок момент заключения основного договора привязывается к дате государственной регистрации права собственности застройщика на здание, т.е. к указаниям на событие, наступление которого возможно, но отнюдь не неизбежно (например, право собственности застройщика на здание может быть не зарегистрировано по причине того, что здание не введено в эксплуатацию вследствие нарушения строительных норм и правил при его возведении).