Государственное регулирование оценочной деятельности в Республике Казахстан

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Оценочная деятельность в Казахстане сформировалась в начале 90-х годов, хотя в большинстве развитых стран такая специальность существует более полувека. Официальное признание специальность получила с принятием в 2000 году Закона «Об оценочной деятельности в РК», основной целью которого явилось регулирование отношений, возникающих при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а также определение прав и обязанностей субъектов оценочной деятельности. В последующем утверждены правила, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке.

Именно с того момента оценочная деятельность получила развернутое законодательное регулирование и развитие, была сформулирована модель, основанная исключительно на государственном контроле оценочной деятельности.

В Казахстане происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, необходимым условием существования которого является независимая оценка объектов недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости необходима при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставный капитал и т.д.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Прежде чем купить, продать или обменять квартиру, желательно сначала оценить ее. Конечно, оценить квартиру «на глазок» способен каждый, однако лучше это ответственное мероприятие доверить профессионалу.

Для достоверной оценки стоимости квартиры необходимо учитывать множество факторов: местоположение и тип дома, удаленность от центра, наличие двора и консьержа в подъезде и т. д. Кроме того, отчет об оценке квартиры, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и государственными учереждениями.

В связи с развитием ипотечного кредитования в нашей стране, оценка квартир стала одним из наиболее востребованных видов оценки.

Преимущество оценки квартиры, проведенной независимым оценщиком, состоит в том, что отчет, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценочной экспертизы, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Понятно, что проведение достоверной и объективной оценки зависит от профессионализма и порядочности оценщика. От наличия законодательной базы, которая регулирует отношения заказчика оценочных услуг и оценщика, т.е. государственного регулирования.

Поэтому в данной курсовой работе будут рассмотрены вопросы, касающиеся лицензирования, аттестации и сертификации в оценочной деятельности, а так же субъекты и объекты оценки, статьи закона об оценочной деятельности в РК и непосредственно закон об оценочной деятельности в РК.

Целью курсовой работы является изучить основные требования к оценщику и методы государственного регулирования оценочной деятельности.

ГЛАВА 1. Государственное регулирование оценочной деятельности и основные требования к оценщику

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Республике Казахстан, состоит из закона Республики Казахстан “Об оценочной деятельности в Республике Казахстан”, принимаемых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Республики Казахстан, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РК, а также из международных договоров РК.

Но также в становлении и развитии оценочной деятельности в Республике Казахстан активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. 

Государственное регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур государственных органов, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Республики Казахстан.

С момента начала оценочной деятельности в РК в 1997 году уполномоченным государственным органом по развитию оценочной деятельности является Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции РК. Он выдаёт лицензии и контролирует деятельность оценщиков.

Таблица 1

Сравнительный анализ систем контроля за оценочной деятельностью

Вид регулирования	Преимущества	Недостатки
Государственное	Подкрепление решений и нормативных актов силой государственной власти. установление равенства контролируемых субъектов, подконтрольность государству контролирующего органа. информированность государственной власти, эффективные рычаги воздействия на подконтрольные субъекты.	Издержки гос. власти на поддержание аппарата контролирующих органов. низкая привлекательность гос. службы в сегодняшний момент, недостаток кадров. Коррупция доминирования публичных интересов, снижает профессиональную общность оценщиков, проблема отчужденности государственной власти от интересов оценщиков, пороки чиновничьего управления.
Саморегулирование	Повышает общность оценщиков как профессии, понимание, профессиональная работа над стандартами. Самостоятельные рычаги влияния на свою деятельность.	Опасность формирования ситуации с возможной “закрытостью” ,“кастовостью” профессии. Возможность превращения в закрытую систему, неподконтрольную обществу. Возможное взаимное “прикрывание” противоправных действий. Возможно искусственное создание барьеров вступления в отрасль, снижение конкуренции на рынке.
Сочетание государственного регулирования и саморегулирования	Попытка объединить положительные свойства государственного регулирования и саморегулирования ОД.	Неизбежность смещения центра влияния - доминирования либо государственного, либо саморегулирования. Нестабильность системы, возможный распад и не достижение поставленных целей.

Сфера государственного и правового регулирования оценочной деятельности можно разграничить как функции и деятельность государственных органов, направленных на контроль за оценочной деятельностью и сферу действия норм права, определяющих права и обязанности субъектов оценочной деятельности, соответственно. К сфере государственного регулирования оценочной деятельности можно отнести принятие стандартов оценки некоторых видов объектов, необязательных к применению. Так некоторые методические рекомендации (например Методические рекомендации по оценке объектов интеллектуальной собственности) не носят обязательный характер, но являются рекомендуемыыми к использованию. Таким образом, одной из основных целей государственного регулирования является повышение качества оценочных услуг.

Однако, стоит отметить, меры государственного регулирования оценочной деятельности, направлены на защиту прав и интересов граждан в ходе осуществления оценочной деятельности, что вытекает из сути лицензирования оценочных услуг. Кроме того, в функции государственного регулирования входят задачи администрирования деятельности лицензиатов (учет, выдача, приостановления или прекращения лицензий), проведение проверок, инспекция отчетов. Значительный спектр отношений, связанных с регулированием оценочной деятельности связан с функциями с Комитетом регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции РК. Смысл контрольных функций заключается в осуществлении функций органа исполнительной власти.

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

* лицензирование;

* система Стандартов;

* система сертификации качества услуг;

* унификация учебных программ по подготовки оценщиков;

* создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

* организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

* контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Одной из существующих проблем в области правового регулирование оценочной деятельности, является неподготовленность казахстанской правовой системы к терминологии, методологии, профессиональной оценки. Дело в том, что стандарты и законодательство по оценке стран с развитой рыночной экономикой представляют собой достаточно гибкий инструмент. Так оценщики имеют механизмы отхода от стандартов в проведении оценочных работ. Общее настроение регулятивных актов по оценке представляет собой методологическую базу, ориентир для действия, профессиональным кодексом работы. Специфика оценочной деятельности, как работы требующей не всегда стандартных подходов к объектам и целям оценки, носящей исследовательский характер и требующей, особенно в казахстанских условиях, гибкости в методологии и свободы оценщика в выборе путей проведения оценки, не может регулироваться жесткими законами и стандартами. Общая правовая традиция Казахстана, с одной стороны, жестко требующая выполнения буквы закона и диалектически отраженная тенденция к бесконечному поиску не совершенств в законе и путей его обхода не совсем совместима с профессиональным самосознанием оценщиков в зарубежных странах и основной целью регламентационных актов повысить качество и профессионализм оценщиков, сконцентрировать профессионализм оценщиков, а не жестко регулировать их деятельность и создавать ситуации вечного противоречия между законом и практикой его применения.

Необходимость государственного регулирования оценочной деятельности возникла в Казахстане в связи с переходным периодом. В традиции регулирования присутствует насаждение сверху института оценочной деятельности, в целях быстрейшего формирования оценочной деятельности в РК. Создание института оценочной деятельности

сформировано объективными потребностями в экономике, для упорядочивания имущественных отношений, защиты государственного и частного имущества от произвола. Так с 1991 года приватизация в РК признается возмездным процессом, а для адекватного определения стоимости, пополнения бюджета и не допущение приватизации высокодоходных предприятий за бесценок необходимы, развитые оценочные отношения, с участием государства в их становлении для защиты собственных интересов.

1.1 Лицензирование как одна из форм государственного контроля

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.). Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

В целях настоящего закона применяются следующие основные понятия:

лицензия - разрешение, выдаваемое соответствующим лицензиаром физическому или юридическому лицу на занятие отдельным видом деятельности;

лицензируемый вид деятельности (далее - вид деятельности) - вид деятельности (определенное действие (операция, классы страхования), для занятия которым требуется получение лицензии в соответствии с настоящим Законом

лицензирование - мероприятия, связанные с предоставлением лицензий, переоформлением документов, подтверждающих наличие лицензий, приостановлением действия лицензий в случае административного приостановления деятельности лицензиатов за нарушение лицензионных требований и условий, возобновлением или прекращением действия лицензий, аннулированием лицензий, контролем лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами при осуществлении лицензируемых видов деятельности соответствующих лицензионных требований и условий, ведением реестров лицензий, а также с предоставлением в установленном порядке заинтересованным лицам сведений из реестров лицензий и иной информации о лицензировании.

За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления, но все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей основе развитую и доступную систему образования.

Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом.

Ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.

В Казахстане оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления.

Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг.

Тем самым становится ясно, что гос. регулирование необходимо. Эту задачу решает закон РК «Об оценочной деятельности», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье 20.закона об оценочной деятельности являются :

1. Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о лицензировании.

2. Физические лица, претендующие на право занятия оценочной деятельностью, проходят квалификационный экзамен в целях выявления их квалификационного уровня.

Для приема квалификационного экзамена образуется квалификационная комиссия, в состав которой должно входить нечетное число членов, в составе не менее пяти человек. В обязательном порядке в состав квалификационной комиссии включаются представители палат оценщиков, численность которых должна составлять не менее одной второй от общей численности состава комиссии.

К экзамену допускаются лица, имеющие высшее образование по специальности "оценка" и (или) высшее техническое или экономическое образование.

Лица, прошедшие экзамен, в течение трех рабочих дней со дня его сдачи получают решение уполномоченного органа о прохождении квалификационного экзамена.

Правила проведения квалификационного экзамена лиц, претендующих на право занятия оценочной деятельностью, утверждаются Правительством Республики Казахстан.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости недвижимого имущества);

б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);

в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

г) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется - оценка стоимости предприятия (бизнеса));

д) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.

Для получения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий орган следующие документы:

1) заявление;

2) нотариально заверенные копии Устава (за исключением экспортных и импортных операций) и свидетельства о государственной регистрации заявителя в качестве юридического лица - для юридического лица;

3) копия документа, удостоверяющего личность, - для физического лица;

4) нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации заявителя в качестве индивидуального предпринимателя - для индивидуального предпринимателя;

5) нотариально заверенная копия свидетельства о постановке заявителя на учет в налоговом органе;

6) документ, подтверждающий уплату в бюджет лицензионного сбора за право занятия отдельными видами деятельности;

7) сведения и документы в соответствии с квалификационными требованиями.

1.2 Повышение квалификации в области оценочной деятельности

Кроме того, существуют требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности. Повышение квалификации специалистов проводится по мере необходимости, но не реже 1 раза в 3 года, начиная с даты выдачи диплома, подтверждающего квалификацию в области оценочной деятельности. Повышение квалификации должно осуществляться по программе одного образовательного учреждения. Суммарный объем обучения должен составлять не менее 100 часов (в течении 1 года с момента начала обучения).

Повышение квалификации осуществляют образовательные учреждения, прошедшие согласование профессиональных программ высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программ профессиональной переподготовки работников в области оценочной деятельности.

Образовательные учреждения формируют самостоятельно на основе примерного учебного плана программы повышения квалификации. Дисциплины по выбору определяются учреждением самостоятельно. Прохождение обучения в рамках одной дисциплины по выбору должно осуществляться не менее 8 часов.

Освоение разделов обязательных учебных дисциплин и дисциплин по выбору завершается итоговым комплексным экзаменом.

Прошедшим обучение слушателям и сдавшим квалификационный экзамен выдается свидетельство о повышении квалификации государственного образца, являющегося документом, подтверждающим повышение квалификации в области оценочной деятельности для целей лицензирования.

1.3 Международные и национальные стандарты оценочной деятельности

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.

Национальные стандарты оценки - они должны разрабатываться как «дополнительные стандарты» и применяться в тех случаях, когда законодательство предусматривает отступление от международных стандартов или приводит к этому.

Национальные стандарты отражают:

внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;

национальные политические и общественные цели;

влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

В рамках саморегулирования оценочной деятельности в профессиональных организациях оценщиков действуют квалификационные требования к своим членам и соответствующая система профессиональных званий. Система профессиональных знаний базируется:

1. собственная система профессиональной учебной подготовки,

2. либо система образования по согласованным программам в аккредитованных учебных заведениях,

3. на практическом опыте работы оценщика, подтверждаемого практическими отчетами.

Таким образом, к квалификационному уровню оценщиков предъявляются высокие требования.

1.4 Основные требования к оценщику

Основные требования к оценщику наиболее полно отражены в законе РК об оценочной деятельности. Так в главе 3, статье 12 настоящего закона указаны обязанности оценщика:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Закона, стандартов оценки, а также иных нормативных правовых актов Республики Казахстан;

- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, утвержденные палатой оценщиков, членом которой он является;

- состоять членом только одной палаты оценщиков;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность и конфиденциальность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- предоставлять по требованию представителя уполномоченного органа и заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;

- осуществлять непосредственное обследование объекта и представлять заказчику отчет об оценке;

- вести книгу отчетов проведения оценки с указанием нумерации договоров на проведение оценки в хронологическом порядке;

- хранить составленные отчеты об оценке в течение 5 лет;

- в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, предоставлять копии хранящихся отчетов об оценке или информацию государственным органам по их законному требованию.

В Статье 13. закона РК об оценочной деятельности указана ответственность которую несет оценщик. Оценщик несет ответственность за:

- нарушение требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, а также стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики;

- разглашение сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую тайну;

- недостоверную оценку;

- сохранность и целостность документов и другой информации, предоставляемой ему для проведения оценки;

- не предоставление копий отчетов об оценке или информации государственным органам в случаях, установленных законодательными актами Республики Казахстан.

Так же в законе указаны обязательные пункты, при которых оценщик не имеет права проводить оценку, а именно:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика, либо оценщик - физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом.

-оценщик - юридическое лицо, в котором руководитель либо уполномоченное им лицо состоит в близких родственных или свойственных связях с заказчиком - физическим лицом и (или) руководителем либо уполномоченным им лицом юридического лица.

Так же в законе указаны требования к содержанию отчета об оценке, следовательно оценщик обязан придерживаться этих требований.

По результатам проведенной оценки должен быть составлен отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых хранится у заказчика, второй - у оценщика. Отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его личной печатью. Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности, подписывается оценщиком-исполнителем, утверждается руководителем юридического лица либо уполномоченным им лицом и заверяется печатью.В случае, если оценка проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав оцениваемого объекта оценки, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов оценки, по которым он проводил оценку.

В отчете об оценке должны быть указаны: -наименование (фамилия, имя, отчество (при его наличии) оценщика; - номер и дата выдачи лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества; - вид определяемой стоимости; - дата составления отчета и дата оценки; - наименование и (или) место нахождения и описание объекта (объектов) оценки; - подходы к оценке и методы оценки, используемые при проведении оценки; - стандарты оценки, используемые при проведении оценки; - фактические данные, используемые при проведении оценки, с указанием источника их получения; - обоснование расчета; - результат оценки; - иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата проведенной оценки.

9 ноября 2009 года президентом РК подписан закон о внесении изменений в оценочную деятельность.

Теперь оценщики должны стать членами областных (региональных) палат, а значит соблюдать их требования, стандарты и кодекс этики. Но до сентября 2010 года оценщики жилья могут действовать в одиночку, и потребителей их услуг не должно это смущать. После этой даты в отчёте об оценке оценщику нужно будет указывать свои квалификационные характеристики, и, в частности, в какой палате он состоит. Закон должен начать работать с 1 сентября 2010 года.

Каждому оценщику будет выдаваться членский билет палаты оценщиков и свидетельство о членстве в палате.

Обязательным условием работы на рынке оценочных услуг стало страхование профессиональной ответственности.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего закона (далее -- оценщики).

Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности являются имущественные интересы оценщика, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований стандартов оценки, правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности.

Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством РК.

1.5 Основа казахстанской нормативно-правовой базы оценочной деятельности

Как было сказано ранее, основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности, является закон Республики Казахстан “Об оценочной деятельности в Республике Казахстан” от 30 ноября 2000 года N 109, который был опубликован в газете "Казахстанская правда" от 13 декабря 2000 г. N 318-319. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется шесть глав, которые содержат 22 статьи. В первую главу «Общие положения» включены 6 статей:

Ст.1.Законодательство Республики Казахстан об оценочной деятельности

Ст.2.Основные понятия, используемые в настоящем законе.

Ст. 3. Основные принципы оценочной деятельности.

Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.

Ст. 5. Объекты оценки.

Ст. 6. Виды оценки.

Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности» представлены следующие статьи:

Ст. 7. Основания проведения.

Ст.8.Обязательные требования к договору на проведение оценки.

Ст. 9. Требования к содержанию отчета об оценке.

Ст. 10. Независимость оценщика.

Ст.10.1 Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика.

В составе третьей главы «права и обязанности оценщика » представлены следующие статьи:

Ст. 11. права оценщика

Ст. 11.1.палата оценщиков.

Ст. 11.2.полномочия палаты оценщиков.

Ст. 12.Обязанности оценщика.

Ст.13.Ответственность оценщика.

В составе четвертой главы «Права и обязанности заказчика» представлены следующие статьи:

Ст. 14.Права заказчика.

Ст. 15.Обязанности заказчика.

Ст.17. Рассмотрение споров.

В составе пятой главы «Государственное регулирование оценочной деятельности» представлены следующие статьи:

Ст.18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Республике Казахстан.

Ст.19.Компетенция уполномоченного органа.

Ст.20. Лицензирование оценочной деятельности в Республике Казахстан.

Глава «Заключительные положения».

ГЛАВА 2. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Характеристика объекта оценки

оценочная деятельность недвижимость

Наименование объекта: Жилой дом с земельным участком.

Местонахождение объекта оценки: г.Караганда, ул. Горноспасательная д. 56

Техническая характеристика объекта оценки.

Жилой дом с хоз. постройками.

№ п/п	Параметр	Значение
1	Этажность дома	Двухэтажный дом с холодной пристройкой и гаражом
2	Площадь общая, кв.м	531,2
3	Площадь жилая, кв.м
4	Строительный объем куб.м	1200
5	Год постройки	2001
	Стены	Кирпичные
	Перегородки	Деревянные оштукатуренные
	Перекрытия	Деревянные отепленные
	Полы	Паркетные
	Кровля	этернитовая по деревянным стропилам
	Фундамент	Ленточный бутовый
	Инженерное обеспечение	центральное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон

Гараж	Здание кирпичное, - с асбестоцементной кровлей, - печным отоплением, - вытяжной вентиляцией, - смотровой ямой и электроосвещением; - фундаменты ленточные.

2.2 Затратный подход

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб=Сзу+Свс-Сиз

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1. оценка рыночной стоимости земельного участка;

2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

3. расчет выявленных видов износа;

4.расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Расчет восстановительной стоимости в ценах 2010 года.

При определении стоимости объекта недвижимости использовался «Сборник №28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначения», таблица № 84.

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. в соответствии с приложением №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94 составляет 1,19.

Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г. в соответствии с приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д составляет 1,57.

Индекс фактических цен 2010 г. К сметным ценам 1991 г. По строительно-монтажным работам составляет 173,062.

В соответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость корректировалась с учетом отличий местоположения по климатическому району (Карагандинская область - 1 климатический район), а также с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки.

Оценка стоимости улучшений с учетом износа

Распределения стоимости нового строительства

Жилой дом

№	Конструктивный элемент	Удельный вес констр. Элемента%	Стоимость тыс.тенге
1	Фундамент	4	477 257
2	Стены и перегородки	31	3 698 745
3	Покрытия и перекрытия	12	1 431 772
4	Кровля	4	477 257
5	Полы	6	715 886
6	Проемы	13	1 551 086
7	Отделочные работы	10	1 193 143
8	электротехнические	13	1 551 086
9	Прочие работы	7	835 200
итого		100	11 931 434

Холодная пристройка

№	Конструктивный элемент	Удельный вес констр. Элемента%	Стоимость тыс.тенге
1	Фундамент	4	11 136
2	Стены и перегородки	31	86 304
3	Покрытия и перекрытия	12	33 408
4	Кровля	4	11 136
5	Полы	6	16 704
6	Проемы	13	36 192
7	Отделочные работы	10	27 840
8	электротехнические	13	36 192
9	Прочие работы	7	19 558
итого		100	278 400

Гараж

№	Конструктивный элемент	Удельный вес констр. Элемента%	Стоимость тыс. тенге
1	Фундамент	20	113 757
2	Стены и перегородки	32	182 011
3	Покрытия и перекрытия	8	45 503
4	Кровля	16	91 005
5	Полы	13	73 941
6	Проемы	2	11 375
7	Отделочные работы	2	11 375
8	электротехнические	3	17 063
9	Прочие работы	4	22 751
итого		100	568 783

Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов.

Жилой дом

Конструктивный элемент	Восстановит. стоимость	Срок службы фактический	нормативный	Коэф. износа	Износ тг.
Кровля	477 257	9	50	0,18	85 906
Полы	715 886	9	30	0,3	214 76
Проемы	1 551 086	9	20	0,45	697 989
Отделка	1 193 143	9	10	0,9	1 073 828
Эл. Техн.и сан.тех.обор.	1 551 086	9	10	0,9	1 395 977
Итого	5 488 458				3 468 466

Холодная пристройка

Конструктивный элемент	Восстановит. стоимость	Срок службы фактический	нормативный	Коэф. износа	Износ тг.
Кровля	11 136	9	50	0,18	2 005
Полы	16 704	9	30	0,3	5 011
Проемы	36 192	9	20	0,45	16 286
Отделка	27 840	9	10	0,9	25 056
Эл. Техн.и сан.тех.обор.	36 192	9	10	0,9	32 572
Итого	128 064				80 930

Гараж

Конструктивный элемент	Восстановит. стоимость	Срок службы фактический	нормативный	Коэф. износа	Износ тг.
Кровля	91 005	9	50	0,18	16 381
Полы	73 941	9	30	0,3	22 182
Проемы	11 375	9	20	0,45	5 119
Отделка	11 375	9	10	0,9	10 237
Эл. Техн.и сан.тех.обор.	17 063	9	10	0,9	15 356
Итого	204 759				69 275

Определение стоимости объекта оценки с учетом функционального и внешнего износов

№	наименование	лит	Стоимость с учетом физического износа	Функциональный износ 5 %	Расчетная рыночная стоимость
1	Жилой дом	А	8 076 389	596 572	7 479 817
2	Холодная пристройка	А	414	13 920	158 494
4	Гараж	Г	466 746	23 337	443 409
Итого			8 715 549	633 829	8 081 720

Расчет стоимости земельного участка

Определим стоимость земельного участка площадью 0,006 га, кадастровый № 09-142-147-159.

Согласно Постановления Правительства РК № 890 от 02.09.2003 г. «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков», базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами включая земли, предназначенные для их обслуживания. (1 га = 10 000 кв. м)

Нормативная стоимость 1 кв. м. земли по г. Караганде составляет 1 660 тенге;

Поправочный коэффициент 1.

Исходя их этого: 600 * 1 660 * 1 = 1 992 000 тенге

Окончательная стоимость оцениваемого объекта недвижимости

объект	Рыночная стоимость	Единица измерения
НедвижимостьЗемля	8 081 7201 992 000	Тенге тенге
итого	10 073 720	тенге

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе метода затратного подхода на базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, за вычетом износа, составляет:

Десять миллионов семьдесят три тысячи семьсот двадцать тенге

Определение стоимости сравнительным подходом

Рыночный (сравнительный) подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Сравнительный подход осуществляют с помощью различных методов, применение которых зависит от конкретных условий и задач оценки. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости включает два основных метода: соотнесения цены и дохода и сравнительного анализа продаж. При методе соотнесения цены и дохода используют показатели, рассчитываемые по сопоставимым объектам недвижимости: валовой рентный мультипликатор, общая ставка капитализации и др. При методе сравнительного анализа продаж ценообразующие параметры аналога; приводят (путем последовательного внесения корректировок в его цену) к виду, идентичному параметрам, оцениваемого объекта (сравнивают условия финансирования и продажи, время продажи, местонахождение, физические характеристики). 

Для определения стоимости на основе сравнительного подхода были найдены три аналога, приближенных по месту расположения и технической характеристике к оцениваемому объекту. Данные взяты из Интернет-ресурса www.kn.kz

Стоимость 1 кв.м. объекта в тенге 29 919

Стоимость оцениваемого объекта тенге 531,2 кв.м * 29 919 тг = 15 892 972 тенге

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе метода рыночной информации, составляет:

Пятнадцать миллионов восемьсот девяносто две тысячи девятьсот семьдесят две тенге 15 892 972

2.4 Определение стоимости доходным подходом

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на мнении, что стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от вероятности дохода, который может быть получен собственником объекта из самого факта владения объектом (например, в виде арендной платы или перепродажи имущества в дальнейшем).

Оценка дохода от недвижимости имеет особое значение при оценке стоимости организации, а не жилой недвижимости. Этот метод заключается в установлении текущей стоимости предполагаемых чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени).

Оценка недвижимости доходным подходом хороша тем, что производится расчет текущей стоимости, учитывается и износ недвижимости, и, в какой-то мере, эффективность инвестиционного проекта, который претворяет в жизнь данное предприятие.

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);

- текущей и будущей экономии на налогах;

- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;

- налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

- других возможных денежных поступлений и выгод.

Доходный подход -- реализуется в методах:

* Дисконтирование чистых доходов;

* Прямая капитализация дохода;

* Равноэффективный функциональный аналог;

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Методы доходного подхода имеют как сильные, так и слабые стороны.

К сильным сторонам относятся:

* Отражает интересы покупателя (инвестора);

* Возможность выполнять общую оценку машинных комплексов;

К недостаткам относятся;

* Возможность оценки только объектов, приносящих доход;

* Сложность выделение дохода приходящего на единицу оборудования;

* Низкая достоверность экономической информации (неадекватная отчётность);

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% сдаче в долгосрочную аренду. Аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду жилого дома с земельным участком.

Расчет арендной платы произвели на основании анализа рыночных арендных ставок жилой дом с земельным участком. Учитывая место нахождения, площадь, состояние, принимаем месячную арендную ставку 1200 тенге.

Наименование объекта	месячная арендная ставка	Период	Годовая арендная ставка
жилой дом с земельным участком	1200	12	14400

Таким образом, потенциальный валовой доход составит:

14400 * 531,2 =7 649 280

Из них потери при сборе арендной платы 5%

382 464

Операционные расходы

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования жилого дома с земельным участком, и воспроизводства действительного валового дохода.

За операционные расходы были приняты коммунальные платежи, расходы на эксплуатацию и ремонт и прочие:

коммунальные платежи-100 000 за год

расходы на эксплуатацию-25000

прочие-5000

итого операционные расходы-130 000

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительно валовой доход за минусом операционных расходов за год

ЧОД=ПВД-ОР=7 649 280 - 382 464 -130 000=7 136 816

Обоснование коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Принимаем коэффициент капитализации равным - 0,833

7 136 816 / 0,833=8 567 606

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная методом капитализации, за вычетом износа, составляет:

Восемь миллионов пятьсот шестьдесят семь тысяч шестьсот шесть тенге 8 567 606

Согласование результатов оценки

Согласование означает процесс получения единого мнения или достижения единого результата на основе общих требований. В оценке рыночной стоимости согласование является заключительным этапом, в процессе которого из значений стоимостей, полученных разными методами, осуществляется выбор итогового значения стоимости. 

При выборе итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.

Полученные результаты сведем в таблицу и высчитаем средневзвешенную рыночную стоимость:

Наименование	Стоимость, определенная тремя подходами	Оценочная стоимость
	Затратный	Сравнительный	Доходный
Встроено-пристроенное помещение офиса с земельным участком	10 073 720	15 892 972	8 567 606

Для определения средневзвешенной стоимости, стоимости, которые были получены затратным, сравнительным и доходным подходами, умножим на соответствующие коэффициенты, а затем суммируем результаты.

1. Затратный подход - 30%

10 073 720 тг. * 0,3 = 3 022 116 тенге

2. Сравнительный подход - 50%

15 892 972 * 0,5 = 7 946 486 тенге

3. Доходный подход - 20%

8 567 606 * 0,2= 1 713 521 тенге.

Итого: 3 022 116 тенге + 7 946 486 тенге + 1 713 521 тенге = 12 682 123 (двенадцать миллионов шестьсот восемьдесят две тысячи сто двадцать три) тенге

Заключение

Анализ законодательства, регулирующего оценочную деятельность, позволяет выявить принципы осуществления оценочной деятельности:

1) принцип профессионализма. Он заключается в том, что оценка должна осуществляться лицом, имеющим соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности;

2) принцип независимости. Соблюдение данного принципа гарантируется установлением запрета: на осуществление оценочной деятельности при наличии заинтересованности оценщика; в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; если оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором или страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором или страховщиком оценочной организации; на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки; на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оценки от итоговой величины стоимости объекта;

3) принцип полноты. Согласно этому принципу оценщик осуществляет сбор и обработку всей информации, необходимой для объективной оценки объекта. Оценщик вправе отказаться от проведения оценки, если заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;

4) принцип достоверности. В соответствии с данным принципом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, который составлен оценщиком в предусмотренном законодательством порядке, признается достоверной.

Также в данной работе были рассмотрены виды государственного регулирования оценочной деятельности, выявлена необходимость в государственном регулировании. Была рассмотрена основа казахстанской нормативно-правовой базы оценочной деятельности, а именно статьи закона, которые ясно обозначают обязанности, предъявляемые к оценщикам.

Размещено на Allbest.ru